Prasidėjus naujiesiems metams įsigaliojo vienas svarbiausių Statybos įstatymo pakeitimų, susijusių su naujų būstų įsigijimu bei gyvenamųjų pastatų statybos užbaigimu. Nuo š. m. sausio 1 dienos naują būstą bus galima įsigyti tik visiškai baigtame statyti pastate. 100 proc.
Pagal Statybos įstatymą, pastato statyba laikoma užbaigta (100 proc. baigtumas) tada, kai yra baigti visi statybos darbai ir surašomas statybos užbaigimo aktas. Šis aktas gali būti surašomas tik tuo atveju, kai statytojas pateikia Nekilnojamojo turto kadastro tvarkytojui pastato kadastro duomenų bylą. Būtent nustatant pastato kadastro duomenis yra apskaičiuojamas pastato baigtumas.
Be to, ne mažesnę svarbą turi ir pastato projektas, kadangi pastato baigtumas yra kadastro duomuo, parodantis, kiek procentų pastato yra pastatyta pagal projektą. Taigi pastato 100 proc. baigtumas yra pripažįstamas tada, kai pastatas yra visiškai pastatytas pagal projektą, pastatytos visos pastato konstrukcijos, įrengtos inžinerinės sistemos, atlikti aplinkos sutvarkymo darbai ir pan.
Kaip minėta, svarbų vaidmenį turi pastato projektas, kadangi šiuo metu galiojantys teisės aktai nenustato privalomų reikalavimų pastato projekte numatyti iki galo atliktų būsto apdailos darbų. Kitaip tariant, pastatas galės būti laikomas užbaigtu 100 proc. Jei pastato projekte tokie apdailos darbai nebus numatyti, būstai ir toliau galės būti parduodami su vadinamąja daline apdaila, o pirkėjai tikrai galės įgyvendinti savo svajonių interjero projektą be papildomų sunkumų.
Svarbu atkreipti dėmesį į tai, jog 100 proc. pastato baigtumo reikalavimas bus taikomas tik gyvenamosios paskirties patalpoms (butams), esantiems trijų ar daugiau butų daugiabučiuose pastatuose, taip pat gyvenamosios paskirties patalpoms, esančioms kitų paskirčių pastatuose. Be to, minėtos nuostatos bus taikomos ne tik šių objektų naujai statybai, tačiau ir rekonstrukcijai. 100 proc. pastato baigtumo reikalavimas nebus privalomas vieno ar dviejų butų gyvenamiesiems pastatams, t. y. dažnai jaunų šeimų pamėgtiems vieno ar dviejų butų (sublokuotiems) gyvenamiesiems namams.
Ne mažiau svarbus aspektas yra tai, jog reikalavimas pirkti ir parduoti gyvenamąsias patalpas (butus) 100 proc. baigtame statyti pastate bus taikomas tik notariniams sandoriams, t. y. pagrindinėms pirkimo-pardavimo sutartims. Preliminariosios (dar vadinamos „rezervavimo“) sutartys su pirkėjais ir toliau galės būti sudaromos neužbaigus pastato statybos.
Natūralu, jog pirkėjai siekia kuo greičiau įsirengti naująjį būstą ir mėgautis naujaisiais savo namais, todėl įrengimo darbus neretai pradeda iš karto po preliminariosios sutarties pasirašymo. Nors tokia galimybė, susitarus su vystytoju, pradėti įsirengti naująjį būstą ir toliau išliks, kiekvienam pirkėjui būtina įsivertinti, jog notarinės sutarties pasirašymas bei nuosavybės teisės į naująjį būstą perėjimas pirkėjui bus galimas tik po to, kai vystytojas pasieks 100 proc. pastato baigtumą.
Įstatymų leidėjas, priėmęs aptariamą Statybos įstatymo pakeitimą, siekė didesnės būsto pirkėjų apsaugos ir, tikėtina, daugiau atsakomybės iš NT vystytojų. Tačiau abejotina, ar pastato 100 proc. baigtumo reikalavimas iš esmės prisidės prie didesnės pirkėjų apsaugos. Priešingai, išliekant galimybei sudaryti preliminariąsias sutartis neužbaigus pastato statybos bei pradėjus tokį būstą įsirengti, pirkėjai rizikuotų ne tik sumokėtu avansu, tačiau papildomai ir įdėtomis investicijomis būstui įrengti, jau nekalbant apie tuos pirkėjus, kurie naudojasi paskola būstui įsigyti ir (ar) įsirengti, jei vystytojas dėl vienokių ar kitokių priežasčių nepasiektų 100 proc. pastato baigtumo po preliminariosios sutarties sudarymo.
Gyvenamosios Vietos Deklaravimas
Įmonės „Turėk namus“ vadovė, nekilnojamojo turto (NT) brokerė Jovita Aleksejūnienė sutiko, kad daug kas bijo leisti nuomininkams deklaruoti gyvenamąją vietą, kad šie neįgytų daugiau teisių į būstą. Tačiau specialistė ramina, kad gyvenamosios vietos deklaravimas nesukuria nuosavybės teisių - vienintelis teisėtas pagrindas gyventi būste yra nuomos sutartis. Jai pasibaigus, pasibaigia ir teisė ten gyventi, nepriklausomai nuo deklaracijos.
Grumtynės dėl gyvenamosios vietos deklaravimo pažymų: valdininkė užrakino miestiečius
„Būstų savininkai nuomininkų deklaracijos ypač bijo, jei būstą išsinuomoja šeimos su nepilnamečiais vaikais. Taip, iškraustyti nuomininkus su vaikais visada yra sudėtingiau ir užtrunka ilgiau, bet deklaracija tam neturi jokios reikšmės. Tad mano atsakymas būtų, kad bijoma be reikalo“, - pabrėžė NT brokerė.
Gyvenamosios Vietos Deklaravimas Be Savininko Žinios
J. Aleksejūnienė pamini, kad dalis nuomotojų netgi pačioje nuomos sutartyje įterpia punktą, draudžiantį bute deklaruoti gyvenamąją vietą. Vis tik specialistė atkreipia dėmesį, kad toks punktas nieko nereiškia, kadangi seniūnijos sutarčių neskaito - jos tik fiksuoja faktinę gyvenamąją vietą. O tai reiškia, kad seniūnijoje deklaruoti gyv. vietą galima ir be savininkų žinios.
„Nemažai žmonių to dar nežino ir, kai pasakau, visi lieka nustebę“, - pastebi pašnekovė. Vilniaus miesto savivaldybės Ryšių su žiniasklaida specialistas Gabrielius Grubinskas primena, kad gyv. vietą deklaruoti galima dviem būdais: internetu (per Elektroninius valdžios vartus ar Registrų centro savitarną); gyvai (atvykus į savivaldybę ar seniūniją).
Vis tik, pasak pašnekovo, nuomojantis būstą šie procesai kiek skiriasi. Deklaruojant gyv. vietą internetu reikia sulaukti patalpų savininko patvirtinimo (prašymas patvirtinti savininkui nukeliauja automatiškai). Jei savininkas nepatvirtina, kad asmuo gyvena tame būste, gyv. vietos deklaracija būna atmesta.
Tačiau deklaruojant gyv. vietą gyvai pakanka pateikti galiojančią būsto nuomos sutartį - tokiu atveju jokio būsto savininko pritarimo ar patvirtinimo nereikia. G. Grubinskas pabrėžė, kad savininkas nuomininkui negali uždrausti deklaruoti gyvenamosios vietos, jei yra abiejų pusių pasirašyta nuomos sutartis, kadangi ji prilygsta būsto savininko sutikimui. Tokiu atveju galima sakyti, kad deklaracija gaunama be nuomotojo žinios.
Tačiau per Registrų centro savitarną savininkai visada gali peržiūrėti, kokie asmenys yra prisideklaravę jų bute, pridūrė J. Aleksejūnienė.
Kada Dėl Vietos Deklaravimo Didėja Mokesčiai?
G. Grubinskas pamini, kad kai kuriose savivaldybėse rinkliava už šiukšlių išvežimą skaičiuojama pagal būste deklaruotų gyventojų skaičių. Taigi prisideklaravus prie būsto daugiau nei vienam žmogui kai kur gali padidėti mokestis už šiukšlių išvežimą. O netikslios gyvenamosios vietos sukuria papildomų mokesčių kitiems būstų savininkams.
Pašnekovas pamini, kad sostinėje gyvenančių žmonių gali būti iki 100 tūkst. daugiau, nei deklaravusių gyv. vietą. O tai reiškia, kad dalies vilniečių sumokėti mokesčiai nukeliauja kitoms savivaldybėms ir Vilnius turi mažiau lėšų paslaugoms ir infrastruktūrai tobulinti. Dėl to iki 2025 m. gruodžio 31 d. Vilnius skatino gyventojus deklaruoti gyv. vietą ir tą padarė beveik 10 tūkst. žmonių, o tai leis į miesto biudžetą per metus surinkti papildomus 12,5 mln. eurų.
Tuo metu advokato Giedriaus Baziulio padėjėja Dovilė Navickaitė vardijo, kad būste deklaruotų asmenų skaičius (nesvarbu, ar tai - būsto savininkas, ar nuomininkas), jų šeiminė padėtis, pajamos ir turtas yra reikšmingi siekiant įgyti teisę į būsto šildymo, geriamojo vandens ir karšto vandens išlaidų kompensacijas.
Anot pašnekovės, kad būste būtų deklaruota gyv. vieta, svarbu ir pačiam savininkui, kadangi nuo 2026 m. sausio 1 d. gyventojo deklaruotas gyvenamasis būstas neapmokestinamas, jeigu jo mokestinė vertė neviršija 450 tūkst. eurų. Be to, pardavus būstą už jį gautos pajamos neapmokestinamos gyventojų pajamų mokesčiu, jei jame pastaruosius 2 metus iki pardavimo buvo deklaruota gyvenamoji vieta.
Ar Gali Kilti Sunkumų Išdeklaruoti Nuomininkus?
D. Navickaitės aiškinimu, panaikinti duomenis apie deklaruotą asmenį galima tik tada, kai asmuo savininko būste nebegyvena. Taigi, jei, pvz., skiriasi sutuoktinių pora ir žmona nori išdeklaruoti vyrą iš namų, ji to padaryti negali tol, kol nebus oficialiai nutraukta santuoka, net jei butas ir priklauso tik jai.
Vis D. Navickaitė paminėjo, kad deklaruojant gyv. vietą (ar pasirašant būsto nuomos sutartį) savininkams vertėtų nurodyti datą, iki kurios nuomininkui leidžiama gyventi nuomojamame būste. Tokiu atveju deklaravimo duomenys galios tik iki nurodytos datos ir savininkui nereikės gyventojų išdeklaruoti pačiam. O, jei deklaruojant duomenis savininkas nenurodys datos, deklaravimo duomenys automatiškai panaikinti nebus.
Pasak D. Navickaitės, būste deklaruotų asmenų skaičius savininkui svarbus norint parduoti būstą: „Parduodamas būstą savininkas turi išdeklaruoti ten nebegyvenančius asmenis. O, jei pardavus būstą asmenys jame lieka gyventi, visa tai turi būti aptarta notarinėje pirkimo-pardavimo sutartyje.“
G. Grubinskas pripažino - jei asmuo išdeklaruojamas iš būsto savininko prašymu arba pasibaigia deklaracijos galiojimas, asmuo laikinai lieka be deklaruotos gyv. vietos. Vis tik jis pabrėžia, kad gyventojai privalo deklaruoti savo gyv. vietą: „Jos nedeklaravus gali kilti sunkumų gauti viešąsias paslaugas, registruojant vaikus į darželius ar mokyklas, asmuo gali prarasti išmokas ar kompensacijas ir pan. Be to, tik gyvenamąją vietą deklaravę asmenys Vilniuje gali gauti parkavimo leidimą, su kuriuo sostinėje prie namų esančioje mokamoje zonoje statyti automobilį papildomai nekainuoja (taikomas tik leidimo mokestis už visus metus).“
Kada Reikalingas Leidimas Ir Kaimynų Sutikimas?
Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija prie Aplinkos ministerijos (Statybos inspekcija) informuoja, kad buto perplanavimo eiga priklauso nuo atliekamos statybos rūšies.
Daugiabučio gyvenamojo namo tiek vidaus, tiek ir išorės sienos, priklausomai nuo pastato konstrukcinės schemos, gali būti laikančiosios arba nelaikančiosios. Kokiai rūšiai priskirtina siena, gali nustatyti kompetentingas specialistas: pastato techninis prižiūrėtojas (kiekvienam daugiabučiui namui toks specialistas privalo būti paskirtas. Dėl jo kontaktų reikia kreiptis į namo administratorių arba bendrijos, jei ji yra įsteigta, pirmininką) arba atestuotas projektuotojas, statinių / statinių projektų ekspertizės vadovas.
Laikančiosios Sienos Griovimas - Kapitalinis Remontas
Statybos inspekcijos specialistai pabrėžia, kad, ruošiantis kapitalinio remonto darbams daugiabučiame name, reikia turėti statinio kapitalinio remonto projektą. Kapitalinio remonto projekto ekspertizės aktas būtinas, ketinant remontuoti ypatingąjį statinį arba jei daugiabutis namas yra neypatingasis statinys, ir kapitaliniam remontui neprivalomas statybą leidžiantis dokumentas (SLD) dėl statinio išvaizdos keitimo.
Daugiabučio gyvenamojo pastato kapitaliniam remontui privaloma gauti SLD šiais atvejais: kai daugiabutis yra kultūros paveldo statinys; kai keičiama statinio ar patalpų paskirtis; kai kartu su kapitalinio remonto darbais įrengiamos, pertvarkomos, išmontuojamos pastato dujų, šildymo ar elektros bendrosios inžinerinės sistemos; kai daugiabutis yra nors vienoje iš šių teritorijų ir keičiama pastato išvaizda: mieste, konservacinio prioriteto ar kompleksinėje saugomoje teritorijoje, kultūros paveldo objekto teritorijoje, kultūros paveldo vietovėje.
Pastato išvaizdos keitimu laikoma: balkonų, lodžijų įstiklinimas; fasado elementų keitimas (keičiant spalvą, matmenis, suskaidymą), naujų įrengimas; esamų angų nuo 0,2 kv. m ir didesnio ploto pastato fasade užtaisymas; šlaitinio stogo dangos keitimas (keičiant spalvą ir (ar) dangos tipą), dažymas (keičiant spalvą), stoglangių įrengimas ant šlaitinio stogo, keitimas (keičiant spalvą, matmenis, suskaidymą); fasadų dangos įrengimas, keitimas (keičiant spalvą ir (ar) dangos tipą), dažymas (keičiant spalvą); didesnės kaip 0,01 kūb. m tūrio įvairios įrangos, inžinerinių sistemų ar konstrukcijų tvirtinimas ant pastato fasado ar šlaitinio stogo; įvairios įrangos, inžinerinių sistemų ar konstrukcijų, iškylančių daugiau kaip 1 m virš pastato plokščiojo stogo parapeto, tvirtinimas ant pastato plokščiojo stogo; Kultūros vertybių registre nurodytų kultūros paveldo statinio vertingųjų savybių keitimas.
Tuo atveju, kai statinio laikančiosios sienos ardymo, pertvarkymo darbai atliekami pastato viduje nekeičiant jo išvaizdos ir pastatas nėra kultūros paveldo statinys, taip pat kai pertvarkant laikančiąją sieną neįrengiamos, nepertvarkomos, neišmontuojamos pastato dujų, šildymo ar elektros bendrosios inžinerinės sistemos, tai tokios sienos griovimui gauti SLD nereikia, tačiau, kaip ir minėta, turi būti parengtas kapitalinio remonto projektas ir atlikta projekto ekspertizė.
Paprastasis Remontas
Statinio paprastojo remonto tikslas yra iš dalies atkurti statinio ar jo dalies savybes, pablogėjusias dėl statinio naudojimo, arba jas pagerinti. Į šią statybos rūšį patenka visi statybos darbai, nesusiję su statinio rekonstrukcija ir kapitaliniu remontu.
Atkreipiame dėmesį, kad kai daugiabutyje ardoma vidinė nelaikančioji siena, kai ardant nelaikančiąją sieną neįrengiamos, nepertvarkomos, neišmontuojamos pastato dujų, šildymo ar elektros bendrosios inžinerinės sistemos, SLD nereikia; paprastojo remonto aprašas ar paprastojo remonto projektas (kultūros paveldo statinio atveju) taip pat yra neprivalomas, tačiau gali būti rengiamas statytojo pageidavimu.
Tuo atveju, jei statinio paprastojo remonto darbais (nepertvarkant statinio laikančiųjų konstrukcijų) keičiama daugiabučio gyvenamojo pastato išvaizda, pavyzdžiui, įstiklinami balkonai arba keičiamos durys, langai (keičiant spalvą, matmenis, suskaidymą), įrengiami nauji fasado elementai ir daugiabutis yra kultūros paveldo statinys arba yra bent vienoje iš šių teritorijų (mieste, konservacinės apsaugos prioriteto ar kompleksinėje saugomoje teritorijoje, kultūros paveldo objekto teritorijoje, kultūros paveldo vietovėje), tokiu atveju privaloma parengti paprastojo remonto aprašą arba paprastojo remonto projektą (kultūros paveldo statinio atveju) ir kreiptis į savivaldybę dėl SLD išdavimo, kai kartu su paprastuoju remontu daugiabutyje įrengiamos, pertvarkomos, išmontuojamos pastato dujų, šildymo ar elektros bendrosios inžinerinės sistemos SLD - privalomas.
Atliekant paprastąjį remontą, kai nekeičiamos pastato laikančiosios konstrukcijos, SLD nereikia. Tačiau, jei remonto darbais pastato išvaizda keičiasi, pavyzdžiui, įstiklinami balkonai ar lodžijos, keičiamos durys ar langai, ypač kai pastatas yra kultūros paveldo objektas arba įeina į saugomą teritoriją, būtina parengti paprastojo remonto aprašą arba projektą ir kreiptis į savivaldybę dėl SLD išdavimo.
Paprastasis remontas gali apimti įvairius darbus, tokius kaip dažymas, grindų keitimas, vidaus patalpų modernizavimas ir panašūs darbai, kurių tikslas yra išlaikyti arba pagerinti pastato būklę. Jeigu, atliekant remonto darbus, keičiamos bendrosios inžinerinės sistemos, tokios kaip bendros šildymo, elektros ar dujų sistemos, jiems reikalingas SLD. Svarbu užtikrinti, kad visi tokio pobūdžio darbai būtų atliekami laikantis saugumo ir kokybės standartų, nustatytų reglamentuose.
Apibendrinant, kapitaliniam remontui ir buto išplanavimo keitimui reikia parengti projektą, laikytis teisinių procedūrų ir gauti bendraturčių sutikimą.
Butų Ir Kitų Patalpų Savininkų Sutikimai
Svarbu žinoti, kad visos pagrindinės pastato konstrukcijos (pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo skirtingiems savininkams priklausančių butų ir kitų patalpų, perdangos, stogas, fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos, aptvarai, stogeliai, išorės durys, išoriniai laiptai), tarpaukštinių laiptų konstrukcijos, nuožulnos); bendrosios pastato inžinerinės sistemos (pastato bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, dujų, šilumos, sanitarinės technikos ir kita įranga (įskaitant pastato elektros skydinę, šilumos punktą, šildymo ir karšto vandens sistemos vamzdynus ir radiatorius, vandentiekio ir kanalizacijos vamzdynus, rankšluosčių džiovintuvus); pastato bendrojo naudojimo patalpos ir kitos pastato dalys (pastato laiptinės, holai, koridoriai, galerijos, palėpės, sandėliai, rūsiai, pusrūsiai ir kitos patalpos, bendrojo naudojimo balkonai, lodžijos, terasos, jeigu jie nuosavybės teise nepriklauso atskiriems savininkams) yra bendrojo naudojimo objektai.
Taigi, kai statybos darbai susiję su daugiabučio gyvenamojo pastato bendrojo naudojimo objektais, nepriklausomai nuo to, ar statybos darbams privalomas SLD, tokiems statybos darbams privaloma gauti butų ir kitų patalpų savininkų daugumos sutikimą, įformintą protokolu Civilinio kodekso 4.85 straipsnyje nustatyta tvarka.
Perplanuojant butą svarbu žinoti, kad leidžiama keisti visas vidaus atitvaras nelaikančias konstrukcijas, jeigu naujai suplanuotos patalpos atitiks nustatytus normatyvinius minimalius patalpų dydžių reikalavimus arba naujai suplanuotos patalpos nesumažins insoliacijos, nepablogins vėdinimo, šildymo ir dirbtinės apšvietos rodiklių, garso izoliacijos. Vonios ir tualeto patalpose galima keisti sanitarinių prietaisų tipus ir vietas su sąlyga, kad šių prietaisų prijungimo vietos tilptų tarp šių patalpų ribų, o prietaisų nuotakai iki esamų stovų būtų klojami virš perdangos lygio.
Triukšmo Prevencija Ir Informavimas
Remontas sukelia sunkumų ne tik jį atliekantiems, tačiau ir aplinkiniams. Remonto darbai daugiabutyje - tai buto ar bendro naudojimo patalpų atnaujinimo ar įrengimo darbai, kurie dažnai sukelia triukšmą. Jų atlikimo laikas priklauso nuo savivaldybės nustatytų taisyklių, dažniausiai leidžiamas darbo dienomis nuo ryto iki vakaro, savaitgaliais - ribotai.
Darbo dienomis remonto darbai daugiabutyje leidžiami tik tuo laiku, kuris nustatytas konkrečios savivaldybės triukšmo prevencijos taisyklėse. Pavyzdžiui, Vilniaus mieste galioja laikas nuo 7:00 iki 19:00, o Klaipėdoje - nuo 8:00 iki 19:00.
Savaitgaliais remonto darbai daugiabutyje ribojami griežčiau. Šeštadieniais leidžiama dirbti nuo 9:00 arba 10:00 iki 17:00-18:00, priklausomai nuo savivaldybės. Sekmadieniais taikomi tie patys apribojimai, bet kai kuriose vietose darbai sekmadienį draudžiami visiškai.
Triukšmas po šių valandų gali būti traktuojamas kaip ramybės trikdymas. Vadovaujantis Triukšmo valdymo įstatymo 13 straipsnio 1 dalimi, savivaldybių institucijos turi teisę nustatyti gyvenamųjų vietovių triukšmo rodiklius ir patvirtinti triukšmo taisykles, kurių privalo laikytis gyventojai.
Triukšmas, viršijantis nustatytus leistinus ribinius dydžius ar sklindantis ramybės metu, gali užtraukti administracinę atsakomybę. Vadovaujantis Administracinių nusižengimų kodekso 48 straipsniu, už Triukšmo valdymo įstatymo ir kitų triukšmo reguliavimo teisės aktų pažeidimus skiriama bauda nuo 100 iki 600 eurų, o pakartotinio pažeidimo atveju - nuo 500 iki 1000 eurų. Jei pažeidžiamos savivaldybių tarybų patvirtintos triukšmo prevencijos taisyklės viešosiose vietose, galima gauti baudą nuo 150 iki 600 eurų.
Tai dažniausiai pažeidžiama taisyklė, sukelianti nesutarimus tarp kaimynų. Įstatymai aiškiai nurodo, kada leidžiama naudoti triukšmingą įrangą ir kokiais atvejais gresia baudos. Žinodami taisykles galite išvengti konfliktų ir bausmių.
Pagal Triukšmo valdymo įstatymo 14 straipsnio 2 dalį, jeigu planuojate daugiabutyje atlikti statybos, remonto ar montavimo darbus, privalote ne vėliau kaip prieš 7 kalendorines dienas iki darbų pradžios informuoti savo savivaldybės institucijas. Pranešime turi būti nurodyta triukšmo šaltinių naudojimo vieta, planuojamas triukšmo lygis, jo trukmė ir taikomos triukšmo mažinimo priemonės.
Praktiškai rekomenduojama pranešti ir kaimynams, iškabinti informaciją laiptinėje - taip sumažinsite konfliktų tikimybę.
Svarbiausi Patarimai Planuojantiems Remonto Darbus
- Įsitikinkite ar jūsų atliekamiems remonto darbams nebūtinas projektas, leidimas, butų savininkų pritarimas.
- Apie remonto darbus informuokite kaimynus. Papildomas pranešimas kaimynams pakabinant pranešimą skelbimų lentoje ar pateikiant pašto dėžutėje tikrai nepamaišys.
- Nepamirškite tinkamai pasirūpinti statybinėmis ir kitomis atliekomis.