CK įtvirtinta hipoteka: esminiai aspektai ir naujovės

2001 m. liepos 1 dieną įsigaliojęs Lietuvos Respublikos civilinis kodeksas (CK) pakeitė notarų darbą. Šios profesijos atstovams buvo leista atlikti naujas funkcijas, jiems teko priimti sprendimus, kaip taikyti ir aiškinti Civilinio kodekso nuostatas tvirtinant konkrečius sandorius.

Hipotekos registravimo procedūros pokyčiai

Nuo civilinio kodekso įsigaliojimo iki 2012 m. liepos 1 d. galiojo Civilinio kodekso nuostatos, kad sutartinės hipotekos lakštą tvirtina notaras (CK 4.185 str. 1 d.). Hipoteka įsigaliodavo nuo jos įregistravimo Hipotekos registre momento (CK 4.187 str.). Ji būdavo registruojama Hipotekos registre hipotekos teisėjo sprendimu (CK 4.185 str. 3 d.). Dėl įkeisto daikto pardavimo iš viešųjų varžytinių arba teisės suteikimo hipotekos kreditoriui administruoti įkeistą daiktą hipotekos kreditorius kreipdavosi į hipotekos teisėją (CK 192 str.).

Lietuvos Respublikos Seimas priėmė šiuos Civilinio kodekso, Civilinio proceso kodekso ir susijusių įstatymų pakeitimus (jie įsigaliojo nuo 2012 m.). Institucinė reforma: iš hipotekos registravimo proceso pašalinamas teisėjas ir lieka tik notaras. Hipotekos registravimo procedūra tampa greitesnė, paprastesnė ir aiškesnė. Sutartinė hipoteka įsigalioja nuo sandorio sudarymo, o ne įregistravimo momento. Registravimui suteikiama tik išviešinimo funkcija, bet ne teisę sukuriančioji funkcija. Sprendimą dėl išieškojimo iš įkeisto turto priima ne teisėjas, bet notaras, padarydamas vykdomąjį įrašą, kuris vykdomas Civilinio proceso kodekso nustatyta tvarka (t. y. antstolio). Išieškojimas ir toliau vyksta ne ginčo tvarka, tačiau keičiasi sprendimą priimanti institucija.

Šeimos turto teisinis statusas ir partnerystė

Civilinio kodekso 3.84 str. 4 dalyje išaiškinta, kad šio straipsnio 2 ir 3 dalyse nurodytas turtas įgyja šeimos turto teisinį statusą nuo santuokos įregistravimo dienos, tačiau sutuoktiniai gali panaudoti šį faktą prieš sąžiningus trečiuosius asmenis tik tada, jeigu nekilnojamasis daiktas yra įregistruotas viešajame registre kaip šeimos turtas.

CK 3.86 str. 1 dalyje nurodyta, kad šeimos turto teisinis režimas pasibaigia nutraukus santuoką, ją pripažinus negaliojančia ar sutuoktiniams pradėjus gyventi skyrium. Tačiau šeimos turto teisinis režimas taikomas ir vienišiems asmenims su vaikais. Notaras ne visada gali pasitikėti Nekilnojamojo turto registro duomenimis ir nustatydamas, ar susituokusiam asmeniui priklausantis turtas yra bendroji jungtinė ar jo asmeninė nuosavybė. CK 3.88 str. 3 dalies nuostata labai aiški: kai turtas įregistruotas viešajame registre tik vieno sutuoktinio vardu, jis pripažįstamas bendrąja jungtine nuosavybe, jeigu registre jis nurodytas kaip bendroji jungtinė nuosavybė.

Civilinis kodeksas įtvirtino naują šeimos teisės institutą - bendrą gyvenimą neįregistravus santuokos (partnerystę). Tačiau vadovaujantis Lietuvos Respublikos civilinio kodekso patvirtinimo, įsigaliojimo ir įgyvendinimo įstatymo 28 straipsniu, šios CK normos įsigalioja nuo įstatymo, reglamentuojančio partnerystės įregistravimo tvarką, įsigaliojimo momento. Šiuo metu yra parengtas Civilinio kodekso pakeitimo ir papildymo projektas. Siūloma keisti Civilinį kodeksą ir partnerystės nebepriskirti prie civilinės būklės aktų.

Kaip vienas iš pagrindinių įstatyminės partnerystės pranašumų nurodoma tai, kad vienam iš sugyventinių vengiant partnerystės santykių išviešinimo, vyro ir moters bendras gyvenimas vis tiek būtų laikomas partneryste ir tokie santykiai reglamentuojami teisės aktų. Tačiau tokiu atveju, net ir esant siūlomam partnerystės modeliui, tokia partnerystė būtų neišviešinama registre. Ir nors partnerių santykiams būtų taikomos įstatymo nuostatos dėl bendrosios dalinės nuosavybės, tokio fakto nepaviešinus (partnerystės neįregistravus registre), vienas iš sugyventinių galėtų laisvai disponuoti visu turtu ir tik teismo keliu galėtų būti ginamos kito sugyventinio teisės.

Projekte nurodoma, kad tėvystės prezumpcija taikoma tik tais atvejais, kai Lietuvos Respublikos gyventojų registre yra užregistruotas asmeniškai pasirašytas ir notarine tvarka patvirtintas abiejų sugyventinių bendras partnerystės pareiškimas. Nurodoma, kad tai daroma siekiant teisinio apibrėžtumo.

Preliminariosios sutartys ir avansas

Iki 2000 m. nekilnojamųjų daiktų perleidimo preliminariosios sutartys paprastai būdavo užtikrinamos rankpinigiais. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas 2000 m. vasario 2 d. nutartyje, priimtoje civilinėje byloje Nr. 3K-7-23/2000, nurodė, kad preliminariosios sutarties įvykdymas negali būti užtikrintas rankpinigiais, nes tokioje sutartyje jie negali atlikti mokamosios funkcijos. 2001 m. liepos 1 dieną įsigaliojusio Civilinio kodekso 6.98 str. 2 dalyje nustatyta, kad rankpinigiais negali būti užtikrinama preliminarioji sutartis, taip pat sutartis, kurios notarinė forma privaloma pagal įstatymus.

Lietuvos Aukščiausiasis Teismas (LAT) ne kartą pasisakė, kad avanso sumokėjimas reiškia, jog yra sudaryta pagrindinė, o ne preliminarioji sutartis (pavyzdžiui: 2003 m. rugsėjo 10 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-809; 2004 m. kovo 3 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-163). LAT 2005 m. sausio 5 d. nutartyje, priimtoje civilinėje byloje Nr. 3K-3-11, išaiškinta, kad „pagal CK 6.165 str. 1 dalį preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą - pagrindinę - sutartį. Pagrindinės, esminės sutarties sąlygos turi būti nurodytos preliminariojoje sutartyje, kad būtų aiškus šalių ketinimas, kokią sutartį jos įsipareigojo sudaryti ateityje. Įstatymas nenustato, kaip šalys privalo pavadinti preliminariąją sutartį. Tai gali būti ketinimų protokolas, protokolas, sutarties projektams ir pan., bet visais atvejais preliminarioji sutartis privalo būti sudaryta raštu.

Tačiau viena esminių preliminariosios sutarties sąlygų yra ta, kad pagal preliminariąją sutartį nėra atliekami jokie piniginiai atsiskaitymai, mokėjimai. Tokia išvada darytina iš CK 6.165 straipsnio, kuriame nenurodyti jokie mokėjimai būsimosios - pagrindinės - sutarties sąskaita. Preliminarioji sutartis negali būti užtikrinta rankpinigiais (CK 6.98 str.), nes ši sutartis yra organizacinė (parengiamoji). Tai sutartis dėl sutarties sudarymo ateityje, pagal kurią mokėjimo pareigos neatsiranda. Sutartis, šalių pavadinta preliminariąja, pagal kurią yra mokamas avansas ar kitokios įmokos, negali būti laikoma preliminariąja sutartimi. Tokia sutartis laikytina atitinkančia būtinąsias pirkimo - pardavimo sutarties sąlygas (įsipareigojimas parduoti daiktą, kaip nurodyta CK 6.309 straipsnyje) ir pagrindine sutartimi (LAT 2005 m. balandžio 20 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-225).

2006 m. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus plenarinė sesija nukrypo nuo ankstesnės Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikos ir jau nurodė, kad galimi mokėjimai ir pagal preliminariąją sutartį. Nutarime, priimtame civilinėje byloje Nr. Nustačius, kad šalys susitarimu siekė tik susitarti dėl tokios sutarties sudarymo ateityje, nėra pagrindo tokio susitarimo laikyti pagrindine sutartimi ir reikalauti įvykdyti jį natūra, nes toks tvirtinimas prieštarautų šalių valiai ir pažeistų sutarties laisvės principą. Kartu Civilinių bylų skyriaus plenarinė sesija pabrėžia, kad kiekvienu konkrečiu atveju, sprendžiant šalių ginčą dėl jų sudarytos sutarties laikymo preliminariąja ar pagrindine sutartimi, ypač svarbu įvertinti sutarties šalių elgesį sąžiningumo aspektu. Sutarties aiškinimo taisyklių, ypač objektyviųjų kriterijų - protingumo ir sąžiningumo (CK 6.193 str.).

Lietuvos Aukščiausiasis Teismas šiame nutarime pabrėžia, kad, nors pagal preliminariąją sutartį siaurąja jos sampratos reikšme piniginiai mokėjimai ar atsiskaitymai neatliekami, tačiau atsižvelgiant į sutarties laisvės principą, jie galimi, nes neprieštarauja imperatyvioms teisės normoms:

• pirma, šalių sutartas prievolės įvykdymo užtikrinimo būdas, kuriuo užtikrinamas baudos sumokėjimas, kai tokia bauda skirta už įsipareigojimo pagal preliminariąją sutartį neįvykdymą ir tokį įsipareigojimą pažeidžia pinigus perdavęs asmuo;
• antra, atskaitos taškas nustatant baudos dydį, kai preliminariąją sutartį pažeidžia pinigus gavęs asmuo;
• trečia, šalių sutartas prievolės įvykdymo užtikrinimo būdas, kuriuo užtikrinamas iš anksto šalių aptartų nuostolių (angl. liquidated damages) atlyginimas;
• ketvirta, atskaitos taškas apskaičiuojant nurodytu šalių sutartus nuostolius, kai preliminariąją sutartį pažeidžia pinigus gavęs asmuo.

Tuo atveju, jeigu preliminarioji sutartis įvykdoma, t. y. Sudaroma pagrindinė sutartis, perduoti pinigai įskaitomi į įmokas pagal pagrindinę sutartį. Minėta, kad toks susitarimas nėra draudžiamas, nepaisant preliminariosios sutarties sampratos siaurąja jos reikšme. Taigi tokiu atveju perduodamą sumą galima laikyti avansu. Tačiau bet kuriuo atveju nereikia sureikšminti vartojamos terminijos, nes avanso turinys teisės aktuose nėra įvardijamas, todėl beveik kiekvienoje konkrečioje situacijoje jis gali turėti tam tikrų ypatumų.

Tuo atveju, kai preliminarioji sutartis neįgyvendinama ir pagrindinė sutartis nesudaroma, kilus šalių ginčui dėl pinigų, gautų pagal preliminariąją sutartį, grąžinimo, atsiranda problema, kokiu teisiniu pagrindu galima reikalauti juos grąžinti. Minėta, kad pinigai pagal preliminariąją sutartį perduodami tam tikram tikslui. Jeigu šis tikslas nėra pasiekiamas, t. y. pagrindinė sutartis nesudaryta, laikytina, kad pinigai perduoti (gauti) be įstatyme ar sutartyje nustatyto pagrindo, taigi jų gali būti reikalaujama pagal CK 6.237 straipsnį.

Pinigų mokėjimo pagal preliminariąsias sutartis praktika parodė, kad asmenys pageidauja užtikrinti prievolių įvykdymą ir pagal preliminariąsias sutartis, todėl nepaisant įstatymų leidėjo draudimo užtikrinti jas rankpinigiais, sutarties šalys vis tiek ieško būdų, kokiu pagrindu mokėti pinigus sudarant preliminariąsias sutartis.

Skolų portfelio perleidimas ir svetimo daikto hipoteka

Rinkoje nuolat pasitaiko situacijų, kai siekdamos optimizuoti ir išgryninti savo veiklą, įmonės nusprendžia atsisakyti netiesiogiai su vystomu verslu susijusių veiklų. Vienas iš dažniausiai perleidimui pasirenkamų objektų, - bendrovės valdomas skolų portfelis, kuris dažniausiai perleidžiamas specializuotoms skolų išieškojimo bendrovėms. Toks pasirinkimas yra naudingas verslui, nes perleidusios skolų portfelį bendrovės į apyvartą susigrąžina bent dalį įšaldytų lėšų.

Dažnai perleidžiami reikalavimai į skolininkus yra užtikrinti daiktinėmis prievolėmis, t.y. turto hipotekos/įkeitimo sandoriais. Tuo atveju, jei hipotekos/įkeitimo sandoris yra sudarytas užtikrinant kito asmens, nei įkeičiamo turto savininkas, įsipareigojimus, kyla Civiliniame kodekse įtvirtinta pareiga gauti svetimo daikto hipoteka įkeisto turto savininko sutikimą reikalavimo teisių perleidimui.

Šiuo daugeliui kreditorių aktualiu klausimu Lietuvos Apeliacinis teismas vysto teismų praktiką ir 2021 m. kovo 9 d. nutartyje, priimtoje civilinėje byloje Nr. Kitoje svetimo daikto hipotekos atžvilgiu svarbioje civilinėje byloje Nr. 2A-255-370/2020 Lietuvos Apeliacinis teismas 2020 m. kovo 19 d. priėmė nutartį, kurioje konstatavo, kad net ir nustačius Civilinio kodekso 4.181 straipsnio 3 dalyje nustatyto reikalavimo pažeidimą, t.y. sutikimo nebuvimą, tai nesukeltų svetimo daikto hipotekos pabaigos. Teismas įtvirtino, kad nei Civilinio kodekso 4.181 straipsnis (Svetimo daikto hipoteka), nei Civilinio kodekso 4.197 straipsnis (Hipotekos pabaigos pagrindai) nenumato, kad svetimo daikto hipoteka įkeisto turto savininko sutikimo negavimas nulemtų hipotekos pabaigą.

Visgi, reikia atsižvelgti į tai, kad teismai analizuoja faktinių aplinkybių visumą konkrečioje sprendžiamoje byloje, todėl teismų praktika nėra tiesiogiai taikoma tarp šalių kylantiems teisiniams santykiams reguliuoti.

Atsižvelgiant į tai, kad hipoteka/įkeitimu užtikrintų reikalavimų perleidimo atveju turi būti sudaroma notarinė sutartis tarp pradinio ir naujojo kreditoriaus, tokios sutarties sudarymui ir tvirtinimui notaras gali pareikalauti sutikimų dėl hipotekos kreditoriaus pasikeitimo. likti svetimo daikto hipotekų kreditoriumi ir reikalavimo teisių perleidimo sutartyje su naujuoju kreditoriumi numatyti procedūrą, pagal kurią pradinis kreditorius vykdytų naujojo kreditoriaus instrukcijas, susijusias su išieškojimu iš svetimo daikto hipotekos pagrindu įkeisto turto tuo atveju, jei bus pradėtas išieškojimas iš tokio turto.

Civilinio kodekso 4.181 straipsnio 3 dalis nenumato, kokia forma turėtų būti išreikštas sutikimas. Pagal Civilinio kodekso 1.72 straipsnio 1 dalį, sandoriai, kuriems įstatymai ar šalių susitarimas nenustato rašytinės formos, gali būti sudaromi žodžiu, todėl teoriškai Sutikimas galėtų būti išreikštas žodžiu notarų biure kreditoriams sudarant sandorį dėl hipoteka/įkeitimu užtikrintų reikalavimų perleidimo. Atsižvelgiant į tai, kad žodinio sutikimo gavimas gali būti komplikuotas ir į tai, kad pagal Civilinio kodekso 1.77 straipsnio 1 dalį sandoriai, kuriuos įstatymas leidžia sudaryti žodžiu, taip pat gali būti sudaromi paprastos rašytinės formos ar notarinės formos, šiuo atveju tikslingiausia būtų Sutikimus raštu, iš anksto.

Apibendrinant pateiktą Lietuvos apeliacinio teismo praktiką šiuo verslui aktualiu klausimu, galima daryti išvadą, kad Civiliniame kodekse įtvirtinto imperatyvaus reikalavimo gauti sutikimą nesilaikymas, nelemtų nei reikalavimo teisių perleidimo sutarties, nei svetimo daikto hipotekos/įkeitimo sutarties negaliojimo tuo atveju, jei perleidžiamo reikalavimo dydis būtų nustatytas ir perleidžiamas reikalavimas jau būtų perduotas vykdymui.

Teismų praktika ir verslo subjektai

Birželio 19 d. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija 2024 m. birželio 19 d. Teisėjų kolegija pažymėjo, kad verslo subjektas, kurio pagrindinė veikla susijusi su nekilnojamojo turto plėtotojų konkrečių projektų, be kita ko, daugiabučių statybos, finansavimu, turi žinoti apie pardavėjų šioje verslo srityje įprastai taikomą praktiką, kai butai pardavinėjami iš anksto, t. y. dar neužbaigus statybų, sudarant preliminariąsias pirkimo-pardavimo sutartis su būsto pirkėjais.

Todėl tokiais atvejais kreditorius, siekdamas hipoteka užsitikrinti suteiktos paskolos ar kredito grąžinimą, turi pasidomėti ir įsitikinti, ar plėtotojo pasiūlytas įkeisti konkretus nekilnojamasis daiktas - butas, esantis objekte, kurio statybą kreditorius finansuoja, iš tikrųjų nėra parduotas kitiems asmenims. Teisėjų kolegija nesutiko su kasacinio skundo argumentais, kad pirkėjas, sudaręs preliminariąją nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo-pardavimo sutartį, turi pareigą įregistruoti tokį sandorį, o neįvykdęs šios pareigos, negali remtis šiuo sandoriu prieš trečiuosius asmenis, šiuo atveju ‒ prieš hipotekos kreditorių.

Teisėjų kolegija taip pat nurodė, kad tam tikrais atvejais, kaip ir šioje byloje, kai gyvenamojo namo ar buto statyba yra finansuojama tiek pirkėjų, sudariusių preliminariąsias pirkimo-pardavimo sutartis, sumokėtomis lėšomis, tiek kreditoriaus suteikta paskola, dėl nesąžiningo pardavėjo veiksmų gali būti pažeisti ir būsto pirkėjų, nedavusių sutikimo įkeisti jų įsigytą turtą, ir hipotekos kreditoriaus, kurio naudai neteisėtai buvo įkeistas jau parduotas turtas, teisės ir teisėti interesai.

Galioja

Chronologija

Civilinis kodeksas įsigalioja nuo 2001 m. liepos 1 d. Civilinio kodekso 1.34, 1.36, 1.44 straipsnių normos įsigalios nuo to momento, kai įsigalios šiuose straipsniuose nurodytos Lietuvos Respublikos tarptautinės sutartys. Civilinio kodekso 2.27 straipsnio norma dėl teisės pakeisti lytį įsigalioja nuo 2003 m. liepos 1 d. Civilinio kodekso 2.70 straipsnyje ir 2.106 straipsnio 4 punkte numatytos normos dėl juridinio asmens likvidavimo juridinio asmens registro tvarkytojo iniciatyva įsigalioja nuo juridinių asmenų registro veiklos pradžios. Civilinio kodekso 2.79 straipsnio 4 dalies normos įsigalioja nuo juridinių asmenų registro veiklos pradžios.

Civilinio kodekso trečiosios knygos XII skyriaus antrojo skirsnio normos dėl valstybės išlaikymo nustatymo vaikams, kurie ilgiau kaip mėnesį negauna išlaikymo iš tėvo (motinos) ar iš kitų pilnamečių artimųjų giminaičių, turinčių galimybes juos išlaikyti, įsigalioja nuo 2002 m. sausio 1 d. Civilinio kodekso trečiosios knygos XV skyriaus normos dėl bendro gyvenimo neįregistravus santuokos įsigalioja nuo įstatymo, reglamentuojančio partnerystės įregistravimo tvarką, įsigaliojimo momento. Civilinio kodekso ketvirtosios knygos normos, susijusios su valdymo teise, kaip savarankiška daiktine teise, servitutu, uzufruktu, užstatymo teise (superficies), ilgalaike nuoma, kaip savarankiška daiktine teise (emphyteusis), įsigalioja nuo 2003 m. liepos 1 d., išskyrus tuos atvejus, kai šių teisių nustatymo pagrindas yra įstatymas. Civilinio kodekso 4.171 straipsnio normos dėl bendrosios dalinės nuosavybės dalies įkeitimo ir 175-4.178 straipsnių bei kitos šio kodekso normos dėl priverstinės hipotekos įsigalioja nuo 2001 m. spalio 1 d. Civilinio kodekso 5.32 straipsnio ir 5.50 straipsnio 6 dalies normos įsigalioja nuo testamentų registro veiklos pradžios.

tags: #kada #ck #itvirtinta #hipoteka