Sklypo formavimas - tai procesas, kurio metu suformuojami nauji arba pertvarkomi esami žemės sklypai pagal nustatytus teisės aktus. Jis apima sklypo padalijimą, sujungimą, ribų keitimą, atidalijimą ar naujo sklypo suformavimą laisvoje valstybinėje žemėje, vadovaujantis ZPDRIS sistema.
Žemės sklypų formavimo bei pertvarkymo projektų rengimo tvarką reglamentuoja žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektų rengimo ir įgyvendinimo taisyklės, patvirtintos Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministro ir Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2004 m. spalio 4 d. įsakymu Nr. 3D-452/D1-513 „Dėl Žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektų rengimo ir įgyvendinimo taisyklių patvirtinimo”.
Visi veiksmai, susiję su žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projekto rengimu, viešinimu, derinimu, tikrinimu ir tvirtinimu atliekami Žemėtvarkos planavimo dokumentų rengimo informacinėje sistemoje (www.zpdris.lt).
Kada atliekami žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektai?
Žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektai atliekami:
- Formuojant naujus žemės sklypus laisvoje valstybinėje žemėje;
- Padalijant žemės sklypus į atskirus žemės sklypus (sklypo padalijimas);
- Atidalijant bendrosios nuosavybės teise valdomo žemės sklypo dalis, jas suformuojant kaip atskirus žemės sklypus (sklypo atidalijimas);
- Sujungiant kelis žemės sklypus į vieną žemės sklypą (sklypų sujungimas);
- Prijungiant įsiterpusį valstybinės žemės plotą prie besiribojančio žemės sklypo;
- Keičiant gretimų žemės sklypų ribas (amalgamacija), kai vieno žemės sklypo dalis atidalijama nesuformavus atskiro žemės sklypo ir sujungiama su greta esančiu žemės sklypu.
Atliekant dviejų bendrą ribą turinčių žemės sklypų amalgamaciją, žemės sklypai pertvarkomi nerengiant žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projekto, jeigu amalgamuojama žemės sklypo dalis nėra racionalaus dydžio ir yra ne didesnė kaip:
- 0,04 ha (400 m2) ploto kitos paskirties žemės sklypo;
- 0,3 ha (3000 m2) ploto žemės ūkio paskirties žemės sklypo;
- 0,5 ha (5000 m2) miškų ūkio paskirties žemės sklypo, su sąlyga, kad po amalgamavimo žemės sklypai bus ne mažesni nei 5 ha (50000 m2).
Du bendrą ribą turintys žemės sklypai gali būti perdalijami nerengiant žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projekto, kai tai neprieštarauja teritorijų planavimo dokumento sprendiniams. Tvarka ir atvejai, kai žemės sklypai pertvarkomi nerengiant žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projekto, nustatomi Žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektų rengimo taisyklėse.
2023 m. birželio 29 d. įstatymu Nr. (TAR, 2023, Nr. 4) žemės sklypai padalijami, atidalijami, sujungiami ar perdalijami, išskyrus atvejus, kai tai draudžia įstatymai ar kiti teisės aktai, ir šio straipsnio 9 ir 13 dalyse nustatytus atvejus, jeigu nepažeidžiamas teisės aktuose ir (ar) teritorijų planavimo dokumentuose nustatytas leidžiamasis užstatymo intensyvumas ir (ar) tankis (išskyrus atvejus, kai faktinį užstatymo intensyvumą ir (ar) tankį numatoma mažinti planuojant padidinti žemės sklypo plotą).
Pagal žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektą suformuoti žemės sklypai, daiktinės teisės į juos, šių teisių suvaržymai ir įstatymų nustatyti juridiniai faktai Nekilnojamojo turto registro įstatymo nustatyta tvarka registruojami Nekilnojamojo turto registre.
Žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektai keičiami, kai projekto iniciatorius (-iai) pageidauja pakeisti projekto sprendinius visoje pagal projektą suplanuotoje teritorijoje. Sprendimą pakeisti žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektą tvirtina meras, suderinęs su Nacionaline žemės tarnyba.
Projektų rengimo organizavimas ir derinimas
Projektai rengiami vadovaujantis organizatoriaus išduotais žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektų rengimo reikalavimais. Projektų rengimą organizuoja:
- kaimo gyvenamųjų vietovių (išskyrus miestelius) teritorijose - Nacionalinės žemės tarnybos vadovas ar jo įgaliotas teritorinio padalinio vadovas;
- miestų ir miestelių teritorijose - savivaldybės administracijos direktorius.
Reikalavimai išduodami iniciatoriui (sklypo savininkui ar įgaliotam asmeniui) pateikus elektroninio prašymo formą Žemėtvarkos planavimo dokumentų rengimo informacinėje sistemoje ( www.zpdris.lt ). Projektai derinami su reikalavimuose nurodytomis projektą derinančiomis institucijomis.
Kas gali būti žemės sklypo performavimo bei pertvarkymo projekto iniciatoriumi?
Žemės sklypo performavimo bei pertvarkymo projekto iniciatoriumi gali būti:
- Privačios žemės savininkas, kuris nori pertvarkyti ir performuoti savo asmeninę žemę (būtini tai įrodantys dokumentai);
- Projekto iniciatorius taip pat gali būti Nacionalinės žemės tarnybos vadovas ar įgaliotas teritorinio padalinio vadovas. Poreikis - formuojamas arba pertvarkomas valstybinis žemės sklypas;
- Savivaldybės tarybos direktorius. Tokiu atveju, kai reikia formuoti arba pertvarkyti būtent savivaldybei priklausančio žemės sklypo ribas.
Svarbu atkreipti dėmesį, kad jeigu žemės sklypas, kurį prašoma pertvarkyti, priklauso keliems asmenims bendrosios nuosavybės teise, prašymą gali pateikti vienas ar keli bendraturčiai.
Prašymą pateikti galima dviem būdais - užpildžius tam tikrą prašymo formą ir pateikiant sprendimą priimančiai institucijai arba tiesiai per Žemėtvarkos Planavimo Dokumentų Rengimo Sistemą (ŽPDRIS). Jei dokumentai pateikiami pirmuoju būdu, organizatorius pats per 5 darbo dienas įkelia prašymą ir dokumentus į ŽPDRIS. Prie prašymo būtina pridėti tam tikrus dokumentus - Nekilnojamojo turto registro išrašus, žemės sklypų planus ir pan.
Organizatoriui priėmus sprendimą rengti projektą, jis privalo pateikti projekto rengimo reikalavimus, kuriuose turi būti konkrečiai ir aiškiai išdėstyta, kokiomis teisės aktų normomis ir į ką atsižvelgiant turi būti rengiamas projektas. Sprendimas pradėti Projektą priimamas per 10 darbo dienų ir per 5 darbo dienas apie tai informuojamas iniciatorius. Projekto rengimo reikalavimai turi būti išduodami per 5 darbo dienas nuo sprendimo pradėti projektą parengimo. Taigi, teorinis sprendimo ir reikalavimų išdavimo terminas - 20 darbo dienų. Jei iniciatorių atstovauja kitas asmuo, į ŽPDRIS sistemą turi būti įkeliama įgaliojimo kopija, kuri patvirtinama organizatoriaus.
Reikalingi dokumentai
Norint pradėti žemės sklypo formavimo ar pertvarkymo procesą, reikalingi šie dokumentai:
- Žemės sklypo planas (jei jis suformuotas);
- Nekilnojamojo turto registro išrašas;
- Nacionalinės žemės tarnybos prie Aplinkos ministerijos ar savivaldybės išduoti leidimas bei reikalavimai formavimo ir pertvarkymo projektui rengti.
Žemės sklypų formavimo etapai
Žemės sklypų formavimo procesas susideda iš kelių pagrindinių etapų:
- Gaunamas leidimas ir reikalavimai žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projektui rengti;
- Sudaroma sutartis rengti žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektą;
- Rengiama žemės sklypo topografinė nuotrauka, jeigu taip yra nurodyta reikalavimuose;
- Projekto grafinės ir tekstinės dalies rengimas;
- Projekto viešinimas, derinimas, tikrinimas ir tvirtinimas;
- Naujai suformuotų žemės sklypų kadastriniai matavimai.
Gavus sprendimą ir projekto rengimo reikalavimus, būtina įkelti sutarties su projekto rengėju kopiją į ŽPDRIS, kurią organizatorius turi patvirtinti. Projektas susideda iš grafinės ir tekstinės dalies, paprasčiau - brėžinių ir aiškinamojo rašto su pridedamais dokumentais. Projektas turi būti rengiamas elektroniniu būdu ŽPDRIS, tačiau kai kurios savivaldybės reikalauja ir patvirtintos popierinės versijos, nors teisės aktai to nenumato.
Kai gaunamas organizatoriaus derinimas, organizatorius privalo paskelbti informaciją apie parengtą projektą ir galimybes su juo susipažinti ŽPDRIS. Ši informacija turi būti viešinama ne trumpiau nei 10 darbo dienų.
Organizatorius susipažinimo su parengtu projektu laikotarpiu gautus pasiūlymus išnagrinėja ir ŽPDRIS priemonėmis ar kitu pareiškėjo pasiūlyme nurodytu būdu atsako pasiūlymus pateikusiems asmenims per 5 darbo dienas po supažindinimo laikotarpio pabaigos.
Atlikus projekto viešinimo procedūras, organizatorius ŽPDRIS teikia derinti projektą institucijoms, kurios pateikė projekto rengimo reikalavimus, taip pat saugomos teritorijos direkcijai, Kultūros paveldo departamentui, jei projektas rengiamas šių institucijų saugomose teritorijose, Lietuvos automobilių kelių direkcijai, jei žemės sklypas ribojasi su valstybinės reikšmės keliu ir pan. Jei projektu keičiama žemės sklypo paskirtis, jis visais atvejais turi būti derinamas su Regiono aplinkos apsaugos departamentu.
Projektas gali būti teikiamas tvirtinti tik gavus aukščiau aprašytą tai leidžiančią NŽT išvadą.
Projektą tvirtina NŽT teritorinio padalinio vadovas arba savivaldybės administracijos direktorius, priklausomai nuo to, kuri institucija išdavė sprendimą pradėti rengti projektą.
Patvirtinus projektą, matininkai atlieka pertvarkytų žemės sklypų kadastrinius matavimus ir parengia kadastrinių matavimų bylas, kurios pateikiamos tikrinimui Nacionalinėje žemės tarnyboje.
Gavus teigiamą kadastrinių matavimo bylų patikrinimo aktą, žemės sklypo savininkas teikia prašymą NŽT teritoriniam padaliniui patvirtinti žemės sklypo kadastro duomenis (žemės sklypo suformavimo atveju), pakeisti nustatytų žemės sklypo kadastro duomenis ar pertvarkyti žemės sklypą ir patvirtinti nustatytus žemės sklypo kadastro duomenis.
Žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektų rengimo terminai
Žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektų rengimo, viešinimo, derinimo, tikrinimo ir tvirtinimo tvarką, terminus reglamentuoja žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektų rengimo ir įgyvendinimo taisyklės, patvirtintos Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministro ir Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2004 m. spalio 4 d. įsakymu Nr. 3D-452/D1-513 „Dėl Žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektų rengimo ir įgyvendinimo taisyklių patvirtinimo”.
Orientaciniai terminai:
- Topografinė nuotrauka (jeigu nurodyta reikalavimuose) - nuo 2 iki 4 sav.
- Projekto sprendinių brėžinio ir aiškinamojo rašto (grafinės ir tekstinės dalies) rengimas ~10 d.d.
- Projekto viešinimas, derinimas, tikrinimas, tvirtinimas, įsakymo rengimas - kiekvienas etapas po 10 d.d.
- Naujai suformuotų žemės sklypų kadastriniai matavimai ~2 mėn.
Kaip jau greičiausiai supratote, praktiškai viskas iki pat projekto patvirtinimo vykdoma ŽPDRIS priemonėmis. Nors ši sistema jau veikia be didesnių trūkumų, tačiau ji yra priklausoma nuo organizatoriaus veiksmų.
Nors sistema ir veikia palyginus neblogai, tačiau kaip ir TPDRIS atveju (apie tai skaitykite ČIA), viską gadina ne visada savo darbą operatyviai atliekantys specialistai. Šiuo atveju kalti ir realiai sunkiai įgyvendinami teisės aktų reikalavimai - pavyzdžiui, patvirtinti projektą per 5 darbo dienas. Žinant kad ir Vilniaus miesto savivaldybės darbo specifiką, tai yra sunkiai įmanoma vien atsižvelgiant į tai, kad kiekvienas įsakymas turi būti kruopščiai parengtas ir priklausomai nuo projekto, gali būti pakankamai didelės apimties.
Dėl detalesnės informacijos rekomenduojama kreiptis individualiai. Atsakysime į visus iškilusius klausimus bei padėsime suprasti, kaip yra atliekami žemės sklypo performavimo ar pertvarkymo projekto darbai.