Kada namo administratoriui reikalingas butų savininkų sutikimas: išsamus sąrašas

Daugiabučių namų savininkų bendrija yra ne pelno siekianti organizacija, įgyvendinanti šio namo patalpų savininkų bendrąsias teises, pareigas ir interesus, susijusius su namo bendrojo naudojimo objektų ir įstatymų nustatyta tvarka namui priskirto žemės sklypo valdymu, naudojimu, priežiūra ir tvarkymu.

Daugiabučių gyventojai turėtų suprasti, kad savivaldybės, o ne jų pačių sprendimu paskirtas privačios nuosavybės administratorius varžys jų teises ką nors spręsti patiems.

Pastarąją valdymo formą pasirinkę daugiabučio gyventojai administratorių galės rinktis iš administruojančių įmonių sąrašo, kurį sudarys ir viešai paskelbs miesto savivaldybė.

Valdymo formos ir sutikimo svarba

Yra kelios daugiabučio namo valdymo formos, kurių kiekviena turi savo ypatumus ir reikalavimus dėl savininkų sutikimo:

• Daugiabučių namų savininkų bendrija (DNSB): Įkūrus bendriją, patiems gyventojams patariama nesiimti administravimo ir namo priežiūros, o šiam darbui samdyti administruojančią įmonę.
• Jungtinės veiklos sutartis: Paprastai patogi tik nedideliems 3 - 10 butų namams. Jei reikalus gali tvarkyti tik visi partneriai kartu, kiekvienam sandoriui sudaryti reikės visų partnerių sutikimo.
• Administratorius: Daugiabučiams pastatams, kurių patalpų savininkai nesiėmė patys prižiūrėti nuosavo turto, savivaldybė turi skirti administratorių.

Jungtinės veiklos sutartis: ypatumai ir reikalavimai

Kita valdymo forma - daugiabučio namo patalpų savininkų jungtinės veiklos sutartis paprastai patogi tik nedideliems 3 - 10 butų namams. Šią sutartį sudaro visi pastato patalpų savininkai (partneriai). Joje numatoma, kaip patalpų savininkai tvarkys bendrus reikalus, valdys ir prižiūrės daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektus: ar vienas partnerių turės teisę veikti visų partnerių vardu, ar bendrus reikalus tvarkys vienas partnerių, ar visi partneriai kartu.

Jei reikalus gali tvarkyti tik visi partneriai kartu, kiekvienam sandoriui sudaryti reikės visų partnerių sutikimo.

Jungtinės veiklos sutartis turi būti rašytinė, o įstatymo numatytais atvejais - notarinės formos. Jei sutarties formos reikalavimų nesilaikoma, sutartis negalioja. Daugiabučiame name butai parduodami, keičiasi savininkai ir nuomininkai, todėl net ir vienam savininkui pasikeitus, sutartis tampa negaliojanti.

Jungtinę veiklą (kitaip - partnerystę) reglamentuoja LR Civilinis kodeksas. Jame numatyta, kad jungtinės veiklos sutartimi du ar daugiau asmenų (partnerių) (šiuo atveju - daugiabučio namo patalpų savininkai), kooperuodami savo turtą (bendrąją dalinę nuosavybę, kadangi visi daugiabučio namo patalpų savininkai yra bendrojo naudojimo bendraturčiai), įsipareigoja veikti bendrai tam tikram, neprieštaraujančiam įstatymui tikslui arba tam tikrai veiklai.

Šiuo atveju jungtinės veiklos sutartimi siekiama nustatyti daugiabučio namo patalpų savininkų bendrąsias teises, pareigas ir interesus, susijusius su namo bendrojo naudojimo objektų ir įstatymų nustatyta tvarka namui priskirto žemės sklypo valdymu, naudojimu ir priežiūra. Taigi tokios jungtinės veiklos sutarties tikslas - nėra pelno siekimas, todėl ji pagal Civilinį kodeksą dar kitaip vadinama asociacijos sutartimi.

CK nustatyta, kad jungtinės veiklos sutartis turi būti rašytinės formos, o įstatymo nustatytais atvejais - ir patvirtinta notariškai. Tai reiškia, kad jungtinės veiklos pagrindu, jeigu ji rašytinė visi sutarties dalyviai veikia kartu. Bendras turtas, t.y. bendroji dalinė nuosavybė naudojama, valdoma ir ja disponuojama visų partnerių bendru sutarimu.

Suprantama, kad tai labai apsunkina jungtinės veiklos sutarties dalyvių (partnerių) veiklą santykiuose su kitais asmenimis (trečiaisiais) (išoriniais santykiais). Todėl esant nemažam dalyvių (partnerių) skaičiui, daug paprasčiau jungtinės veiklos sutartimi įgalioti vieną ar kelis asmenis veikti visų partnerių vardu. Tokiu atveju tas asmuo (asmenys) veiktų visų bendraturčių įgaliojimo pagrindu.

O įgaliojimai, kurį fizinis asmuo duoda nekilnojamajam turtui valdyti, juo naudotis ar disponuoti pagal LR CK turi būti notariškai patvirtintas.

Administratoriaus veikla ir savininkų sutikimas

Trumpai apžvelkime, kas tai yra administravimas. Administravimas - tai daugiabučių namų butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės objektų paprastasis administravimas, kai administratorius atlieka visus veiksmus, būtinus bendrojo naudojimo objektams išsaugoti ir jų naudojimui pagal tikslinę paskirtį užtikrinti.

Administruojami tik tie daugiabučiai namai, kuriuose yra įrengti 3 ir daugiau butų. Savivaldybės skiriamas administratorius yra kraštutinė priemonė, ja siekiama garantuoti tinkamą daugiabučio namo priežiūrą tol, kol savininkai nesiims jos organizuoti patys.

Įstatymų nustatyta tvarka savininkų balsų dauguma visuotiniame susirinkime arba surengus apklausą, priimtas sprendimas bus pagrindas savivaldybei priimant sprendimus dėl administravimo skyrimo.

Administratoriaus pareigos ir atsakomybė

Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administratoriaus darbą reglamentuoja Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administravimo nuostatai (toliau - Nuostatai).

Administratorius privalo:

• Sudaryti ir tvarkyti namo bendrojo naudojimo objektų aprašą (toliau ‒ objektų aprašas).
• Šilumos ūkį reglamentuojančių teisės aktų nustatytais atvejais ir tvarka šaukti patalpų savininkų susirinkimą arba organizuoti balsavimą raštu dėl namo šildymo ir karšto vandens sistemos prižiūrėtojo (eksploatuotojo) pasirinkimo, namo šildymo būdo keitimo, namo šildymo ir karšto vandens sistemos pertvarkymo pagal šiai sistemai nustatytus privalomuosius reikalavimus, apsirūpinimo karštu vandeniu būdo, šilumos paskirstymo metodo, karšto vandens tiekėjo pasirinkimo ir dalyvauja įgyvendinant patalpų savininkų priimtus sprendimus.
• Apskaičiuoti mokėjimus, įmokas, tvarkyti jų surinkimo ir naudojimo apskaitą.
• Finansinę apskaitą ir (ar) mokesčius reglamentuojančių teisės aktų nustatyta tvarka parengti mėnesinius mokėjimo dokumentus (sąskaitas, mokėjimų pranešimus ar kt.) ir Nuostatų V skyriuje nurodytu būdu ne vėliau kaip iki kito mėnesio 10 d.
• Rengti metinę savo veiklos, susijusios su administruojamu namu, ataskaitą (toliau - metinė veiklos ataskaita).

Administratorius turi teikti informaciją apie:

• administratoriaus (juridinio asmens) paskirto atsakingo darbuotojo vardą, pavardę, telefono numerį, el. paštą;
• techninės priežiūros, šildymo ir karšto vandens sistemų priežiūros (eksploatavimo), liftų priežiūros ir kitų paslaugų teikėjų (tarnybų ir (ar) specialistų), avarinių tarnybų telefonų numerius;
• patalpų savininkų atstovų vardą ir pavardę, kontaktinę informaciją (adresą ir (ar) telefono numerį, ir (ar) el. paštą).

Administratorius turi teisę:

• reikalauti iš kitų butų ir kitų patalpų savininkų (naudotojų), kad gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektų valdymas ir naudojimas atitiktų bendrąsias buto ir kitų patalpų savininkų (naudotojų) teises ir teisėtus interesus.

Butų ir kitų patalpų savininkai (naudotojai) bendrojo naudojimo objektus privalo valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti.

Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektams valdyti butų ir kitų patalpų savininkai steigia butų ir kitų patalpų savininkų bendriją arba sudaro jungtinės veiklos sutartį, arba LR civilinio kodekso 4.84 straipsnyje nustatyta tvarka pasirenka bendrojo naudojimo objektų administratorių.

Daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkai dėl klausimų, susijusių su daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administravimu, pirmiausia turėtų kreiptis į jų daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų valdytoją.

Butų ir kitų patalpų savininkų bendrijų valdymo organų, jungtinės veiklos sutartimi įgaliotų asmenų ir Civilinio kodekso 4.84 straipsnyje nustatyta tvarka paskirtų bendrojo naudojimo objektų administratorių veiklos, susijusios su įstatymų ir kitų teisės aktų jiems priskirtų funkcijų vykdymu, priežiūrą ir kontrolę atlieka savivaldybės.

Prašymai pateikiami Savivaldybės administracijos Būsto modernizavimo, administravimo ir energetikos skyriui.

Bendrijos steigimas: žingsnis po žingsnio

Bendriją steigia vieno ar kelių daugiabučių namų butų ir kitų patalpų arba kitos paskirties pastatų bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų savininkai. Bendrijos steigėjai yra butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkai.

Sprendimą steigti bendriją priima butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų steigiamasis susirinkimas. Jeigu bendrija steigiama daugiabučiame name, kurio bendrojo naudojimo objektus administruoja Civilinio kodekso nustatyta tvarka paskirtas bendrojo naudojimo objektų administratorius, bendrijos steigimo iniciatoriai prieš 30 dienų iki numatomos bendrijos steigiamojo susirinkimo dienos turi raštu pranešti pastato bendrojo naudojimo objektų administratoriui ir (ar) pastato statytojui apie numatomą bendrijos steigiamojo susirinkimo šaukimo datą.

Apie organizuojamą steigiamąjį bendrijos susirinkimą, jo datą, vietą ir laiką visiems namo butų ir kitų patalpų savininkams pranešama ne vėliau kaip prieš 14 dienų. Bendrijos steigiamasis susirinkimas yra teisėtas, kai jame dalyvauja daugiau kaip pusė visų butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų.

Bendrijos steigiamojo susirinkimo sprendimai priimami susirinkime dalyvaujančių butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma. Buto ar kitų patalpų savininkas balsuojant turi po vieną balsą.

Bendrijos steigiamojo susirinkimo dalyviai registruojami į sąrašą, kuriame nurodoma: dalyvio vardas ir pavardė ir kita informacija. Jeigu susirinkimo dalyvis yra įgaliotas savininko atstovas, susirinkimo dalyvių sąraše nurodomas įgaliojimo registracijos numeris ir data.

Bendrijos steigiamasis susirinkimas yra protokoluojamas. Protokolas parengiamas per 5 darbo dienas nuo susirinkimo dienos. Protokolą pasirašo susirinkimo pirmininkas ir sekretorius.

Sprendimas registruoti bendriją priimamas steigiamajame susirinkime. Notaro patvirtintus dokumentus bendrijos pirmininkas pateikia Juridinių asmenų registrui, kuris per 20 darbo dienų registruoja bendriją arba praneša apie atsisakymą registruoti, nurodydamas priežastį.

Dokumentų perdavimas pasikeitus valdytojui

Pasikeitus valdytojui, svarbu tinkamai perduoti dokumentus ir lėšas:

• Naujasis valdytojas gali kreiptis į buvusį valdytoją su raginimu (siųstu registruotu paštu; įteikti pasirašytinai asmeniškai) per nustatytą terminą (pvz. 7 dienų) perduoti dokumentus ir kaupiamąsias lėšas.
• Jeigu buvęs valdytojas į gautą raginimą nereaguoja ar raginime nurodytų reikalavimų perduoti dokumentus ir kaupiamąsias lėšas neįvykdo, arba naujasis valdytojas papildomai neragino buvusio valdytojo įvykdyti savo pareigas, naujasis valdytojas privalo kreiptis į teismą su ieškiniu, prašydamas teismo įpareigoti buvusį valdytoją atlikti veiksmus.

Teismas sprendime nurodys terminą, per kurį atsakovas turės įvykdyti sprendimą. Jeigu atsakovas įpareigojimo per sprendime nurodytą terminą neįvykdo, ieškovas (naujasis valdytojas) turės kreiptis į teismą, prašydamas išduoti vykdomąjį raštą.

Dažniausiai užduodami klausimai

Gyventojams dažnai kyla klausimų dėl bendrojo naudojimo objektų priežiūros ir išlaidų paskirstymo. Štai keletas pavyzdžių:

• Vandens nuotėkis: Jeigu problema buvo bendrojo naudojimo objekte, tai atsakomybė apmokėti išlaidas (žalą) tektų bendrijai, jeigu problema buvo individualaus naudojimo objekte - savininkui, jeigu konkrečios įmonės atsakomybei priskirtame objekte - tai įmonei.
• Remontas kitoje teritorijoje: Visų pirma, manytume, turėtų būti daugumos savininkų, kuriems priklauso remontuotina dalis, sutikimas - leidimas tą dalį remontuoti. Gavus tokį leidimą, manytume, remontas turėtų būti atliktas lėšomis tik tų savininkų, kurie sutinka už tai sumokėti ir lėšos turėtų būti surinktos tik iš sutikusiųjų mokėti atskirai (papildomai).
• Sandėliukų ginčai: Jeigu sandėliukai įrengti pastato bendrojo naudojimo patalpose rūsyje, neįregistravus jų nuosavybės teise, o tik pasidalinus žodžiu, reikėtų juos inventorizuoti ir sprendimą - sutikimą, kad taip būtų pasidalinta įtvirtinti daugumos savininkų balsais organizuojant susirinkimą arba balsavimą raštu.
• Vandens stovai rūsyje: Namo stovai yra bendrojo naudojimo objektai, už jų priežiūrą ir remontą moka visi namo savininkai proporcingai savo daliai. Savininkai privalo užtikrinti prieigą prie stovo (jis bendras, ne asmeninis), dažniausiai neprireikia prieigos per kambarį, prieinama per WC ar vonios patalpą.
• Bendro vandens filtravimo sistema: Manytina, kad filtravimo sistema yra visų savininkų bendrojo naudojimo objektas, todėl jo priežiūra turi rūpintis visi pagal savo dalį.
• Komercinės patalpos ir laiptinės išlaidos: Jeigu kurie savininkai nesinaudoja konkrečiu bendrojo naudojimo objektu, pavyzdžiui, liftu, laiptine, tai turėtų būti pažymėta bendrojo naudojimo objektų apraše ir tiems, kas nesinaudoja, neturi būti priskaitomos naudojimosi tuo konkrečiu bendrojo naudojimo objektu išlaidos, tokios, kaip valymas, elektra, elektros lemputės ir pan.
• Laiptinės durų keitimas: Jeigu nėra sudaryto atskirai naudojamų objektų aprašo, pagal kurį tos durys būtų priskirtos ne visiems, o tik konkretiems keliems savininkams, manytina, kad jos yra bendrojo naudojimo (visų butų ir kitų patalpų savininkų) ir už jų privalomąjį atnaujinimą turėtų mokėti proporcingai visi.
• Vėdinimo kanalų valymas: Civilinio kodekso 4.82 straipsnio 3 dalyje nustatyta, kad „Butų ir kitų patalpų savininkai privalo proporcingai savo daliai apmokėti išlaidas namui (statiniui) išlaikyti ir išsaugoti, įstatymuose nustatyta tvarka mokėti mokesčius, rinkliavas ir kitas įmokas“.

Ši informacija padės jums geriau suprasti, kada namo administratoriui reikalingas butų savininkų sutikimas ir kaip tinkamai organizuoti daugiabučio namo valdymą.

Bendrijos steigimas: efektyvus daugiabučio valdymas

Daugiabučių namų savininkų bendrija - tai savarankiška gyventojų organizacija, skirta efektyvesniam pastato valdymui, bendrų interesų atstovavimui ir sprendimų priėmimui dėl namo priežiūros. Tinkamai veikianti bendrija gali padėti sumažinti išlaidas, užtikrinti aukštesnę gyvenimo kokybę ir didesnę gyventojų kontrolę savo namų aplinkoje.

Tačiau bendrijos steigimas reikalauja kruopštaus pasirengimo ir teisinių žinių. Svarbu ne tik įvykdyti visus teisės aktų reikalavimus, bet ir užtikrinti, kad procesas būtų skaidrus ir suburtų gyventojų palaikymą. Tokiu būdu galima išvengti konfliktų ir sukurti tvirtą pagrindą sklandžiai bendrijos veiklai.

Pagrindiniai žingsniai steigiant bendriją

Bendrijos steigimą gali inicijuoti bet kuris daugiabučio buto ar kitos patalpos savininkas arba jų grupė. Pirmasis žingsnis - suburti iniciatyvinę grupę, kuri imsis organizacinių veiksmų. Ši grupė atsakinga už bendrijos įstatų projekto parengimą, dokumentų ruošimą ir susirinkimo planavimą.

Steigiamojo susirinkimo organizavimas

Iniciatyvinė grupė turi užtikrinti, kad visi butų ir kitų patalpų savininkai būtų tinkamai informuoti apie steigiamąjį susirinkimą. Pranešime būtina nurodyti susirinkimo datą, laiką, vietą ir darbotvarkę. Taip pat privaloma informuoti esamą pastato administratorių apie numatomą susirinkimą.

Patarimas: Pasirūpinkite, kad pranešimai savininkams būtų pateikti raštu ir laiku, kad išvengtumėte procedūrinių klaidų.

Norėdami palengvinti steigiamojo susirinkimo organizavimą, galite pasinaudoti pavyzdinėmis formomis.

Steigiamojo susirinkimo vedimas

Susirinkimo metu svarstomi ir priimami esminiai sprendimai:

• Bendrijos įstatų tvirtinimas.
• Valdymo organų (pvz., pirmininko, valdybos) rinkimai.
• Bendrijos buveinės adreso nustatymas.

Kad sprendimai būtų teisėti, susirinkime turi dalyvauti dauguma butų ir kitų patalpų savininkų arba jų įgaliotų atstovų. Sprendimai paprastai priimami balsų dauguma.

Dokumentų tvirtinimas ir registravimas

Po steigiamojo susirinkimo bendrijos įstatus turi patvirtinti notaras. Tuomet bendrija registruojama Juridinių asmenų registre. Reikalingi dokumentai:

• Patvirtinti įstatai.
• Steigiamojo susirinkimo protokolas.
• Valdymo organų narių sąrašas.
• Kiti dokumentai, jei to reikalauja teisės aktai.

Patarimas: Ruošiant dokumentus rekomenduojama naudotis specialistų pagalba arba pasikonsultuoti su patirtį turinčiomis įmonėmis.

Pagrindiniai teisės aktai ir konsultacijos

Bendrijų steigimą, veiklą ir valdymą reglamentuoja Lietuvos Respublikos teisės aktai, todėl svarbu juos gerai išmanyti prieš pradedant steigimo procesą. Pagrindiniai teisės aktai apima:

• Lietuvos Respublikos daugiabučių gyvenamųjų namų savininkų bendrijų įstatymas: Šis įstatymas apibrėžia bendrijos steigimo, valdymo ir veiklos tvarką. Jis nurodo, kaip turi būti sudaryti įstatai, organizuojami susirinkimai ir renkami valdymo organai.
• Civilinis kodeksas: Civilinis kodeksas numato savininkų teises ir pareigas, susijusias su bendrosios dalinės nuosavybės valdymu.
• Lietuvos Respublikos buhalterinės apskaitos įstatymas: Šis įstatymas svarbus organizuojant bendrijos finansinę veiklą ir užtikrinant skaidrų apskaitos tvarkymą.

Kiek kainuoja bendrijos steigimas?

Bendrijos steigimo kaina priklauso nuo kelių veiksnių:

• Dokumentų tvirtinimo pas notarą mokesčiai.
• Juridinių asmenų registro įregistravimo mokestis.
• Galimos išlaidos konsultantams ar specialistams, jei kreipiatės pagalbos.

Vidutiniškai bendrijos steigimo procesas gali kainuoti nuo kelių šimtų iki tūkstančio eurų, priklausomai nuo paslaugų poreikio.

Ar visiems daugiabučio gyventojams reikia sutikti steigti bendriją?

Ne, steigimui nereikia visų gyventojų sutikimo. Pagal įstatymą bendrijos steigimui užtenka daugumos butų ir kitų patalpų savininkų balsų steigiamajame susirinkime. Svarbu užtikrinti, kad visi gyventojai būtų tinkamai informuoti apie susirinkimą ir turėtų galimybę dalyvauti.

Kas atsitinka, jei dalis gyventojų nesutinka steigti bendrijos?

Gyventojai, kurie nesutinka su bendrijos steigimu, netenka teisės dalyvauti jos veikloje ir sprendimų priėmime, tačiau jie privalės prisidėti prie bendrų išlaidų (pvz., pastato priežiūros), kaip nustatyta teisės aktuose.

Kokius dokumentus reikia paruošti bendrijos steigimui?

Pagrindiniai dokumentai:

• Bendrijos įstatai.
• Steigiamojo susirinkimo protokolas.
• Valdymo organų narių sąrašas.
• Bendrijos buveinės adreso nustatymo dokumentai.
• Notaro patvirtinti įstatų dokumentai.

Kokie yra alternatyvūs daugiabučio valdymo būdai, jei bendrija nėra steigiama?

Jei bendrija nėra steigiama, daugiabučio valdymui gali būti pasirinkti kiti būdai:

• Pastato valdymą perima savivaldybės paskirtas administratorius.
• Paslaugas organizuoja jungtinės veiklos sutartimi susijungę gyventojai.

Norint optimizuoti bendrijos steigimo išlaidas ir išvengti nereikalingų papildomų kaštų, verta pasinaudoti House Care paslaugomis, kurios padės sumažinti laiko sąnaudas ir išlaidų riziką.

Ši informacija suteikia išsamų supratimą apie tai, kada namo administratoriui reikalingas butų savininkų sutikimas, skirtingas valdymo formas ir bendrijos steigimo procesą. Tinkamas informacijos įsisavinimas ir teisingas veiksmų planavimas užtikrins efektyvų ir sklandų daugiabučio namo valdymą.

tags: #kada #namo #administratoriui #reikalingas #butu #savininku