Perkant ar parduodant turtą, vienas iš svarbiausių klausimų yra, kada nuosavybės teisė pereina pirkėjui. Šis procesas gali būti gana sudėtingas, ypač kai kalbama apie nekilnojamąjį turtą. Šiame straipsnyje aptarsime, kada pereina nuosavybė už projektą, įskaitant nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo subtilybes ir atsiskaitymo būdus.
Įmonė registruoja ilgalaikį turtą apskaitoje tada, kai įgyja į jį nuosavybės teisę. Apskaitoje turtas pripažįstamas ir registruojamas tada, kai įmonė perima su juo susijusią riziką ir naudą. Turtas įmonės apskaitoje registruojamas tada, kai pagal sutarties sąlygas yra laikomas perduotu pirkėjui. Turtas apskaitoje ir pagal PMĮ registruojamas įsigijimo savikaina.
Apskaitoje įsigytas turtas turėtų būti registruojamas įsigijimo savikaina. Turto įsigijimo vertei priskiriamos visos išlaidos, patirtos įsigyjant turtą. Pavyzdžiui, perkant turtą už tarpininkavimą sumokėtas atlyginimas turėtų būti įtraukiamas į įsigyto turto vertę.
Tačiau visas šis procesas yra daug sudėtingesnis nekilnojamojo turto pirkimo atveju. Pirkėjas turėtų žinoti, kad tokio daikto pirkimas užtrunka ir net po pinigų sumokėjimo galima susidurti su nenumatytais sunkumais. Kadangi pirkėjui būtina aplankyti nemažai įstaigų ir pasirašyti daug dokumentų, todėl jis iš anksto turėtų žinoti, kad, atrodytų, paprasta daikto - pinigų apsikeitimo schema gali gerokai užsitęsti. Taigi, pirkėjas neturėtų prarasti budrumo, kol visi formalumai minėtose įstaigose nebus tinkamai sutvarkyti.
Nekilnojamojo Turto Pirkimo Etape Svarbūs Aspektai
Nemažai veiksmų parengus reikalingus dokumentus pirmiausia, sudaryti nekilnojamojo turto sutarties šalys vyksta pas notarą. Antra, šiuo metu nekilnojamojo turto sandoriuose vis dažniau atsiskaitoma ne grynaisiais pinigais, o naudojantis banko paslaugomis. Trečia, visi žinome, kad nuosavybės teisę į nekilnojamąjį turtą reikia registruoti Nekilnojamojo turto registre. Be to, prieš užregistruojant nuosavybę daugeliu atveju pirmiau teks apsilankyti Valstybinėje mokesčių inspekcijoje ir deklaruoti pajamas.
Po pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymo arba jos pasirašymo metu būtina perduoti nekilnojamąjį turtą. Toks perdavimas yra itin reikšmingas, nes būtent nuo šio momento pirkėjas tampa perkamo turto savininku. Tačiau tam, kad turto pirkimo-pardavimo sutartį pirkėjas galėtų panaudoti prieš trečiuosius asmenis, ją būtina dar įregistruoti Nekilnojamojo turto registre. Paprasčiau tai reiškia, kad jeigu pardavėjas tą patį turtą sugebėjo parduoti keletą kartų, jo savininkas bus tas, kuris pirmesnis įsiregistravo savo pirkimo-pardavimo sutartį. Kitas, apgautasis pirkėjas galės tikėtis tik susigrąžinti jau sumokėtus pinigus ir reikalauti nuostolių atlyginimo, o panašiais atvejais tai būna gana sudėtinga.
Atsiskaitymo Būdai: Grynaisiais, Banku Ar Per Notaro Depozitinę Sąskaitą
Neretai manoma, kad sumokėjus už perkamą jau naudojamą nekilnojamąjį turtą grynaisiais pinigais pas notarą bus išvengta papildomo neaiškumo, sutaupyta laiko ir pirkimo procesas bus sklandesnis. Be abejo, sumokėjimo už nekilnojamąjį turtą tvarka - derybų klausimas, tačiau tokiais atvejais pirkėjas turėtų žinoti, kad po pinigų sumokėjimo jis dar nebus visiškai tikras, kad išvengs netikėtumų. Nors nuosavybės teisė ir gali pereiti pirkėjui nuo apsilankymo pas notarą dienos, tačiau ne mažiau svarbu, kad ši nuosavybė būtų tinkamai įregistruota.
Bankai saugo labiau. Perkant nekilnojamąjį turtą už banko suteiktą paskolą atsiskaitoma specifiškai. Paprastai pirkimo-pardavimo sutartyje numatoma, kad pirkėjas (grynais ar pavedimu) sumoka dalį visos nekilnojamojo turto kainos (“pradinį įnašą”), o likusią sumos dalį bankas pats tiesiogiai perveda pardavėjui. Tačiau bankas savo dalį sumoka tik po to kai, pirkėjo nuosavybės teisė yra įregistruojama Nekilnojamojo turto registre ir naujasis šeimininkas įkeičia turtą banko naudai. Taigi, šiuo atveju pirkėjas tampa pilnateisiu nekilnojamojo turto savininku ir po to sumoka pagrindinę turto kainos dalį.
Panašia tvarka per banką galima atsiskaityti ir neimant paskolos. Tokiu atveju gali būti susitariama, kad pirkėjas perves pinigus į pardavėjo sąskaitą per tam tikrą laiką po pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymo ir turto perdavimo. Taigi, pirkėjas turės laiko atlikti visas turto registravimo procedūras, ir įsitikinęs, kad viskas tvarkoje perves pinigus. Reikia pripažinti, kad tokia tvarka mažiau saugotų pardavėją. Kita vertus, pardavėją gina tai, kad parduoto nekilnojamojo turto registravimo pažymėjime išduotame naujam savininkui bus padaromas įrašas apie tai, kad pagal šio turto pirkimo-pardavimo sutartį nėra pilnai atsiskaityta. Šis įrašas galės būti panaikintas tik po to, kai pirkėjas sumokės visus pinigus ir notaras patvirtins pardavėjos pareiškimą apie visišką atsiskaitymą (pakvitavimą).
Dar vienas būdas - pirkėjo atsiskaitymas už nekilnojamąjį turtą per notaro depozitinę sąskaitą. Pirkėjas šiuo atveju pinigus perveda notarui į jo depozitinę sąskaitą. Šalys gali susitarti, kad notaras pinigus pardavėjui perduos tik po to, kai nekilnojamojo turto registre pirkėjas tinkamai įregistruos pirkimo-pardavimo sutartį. Taigi, pinigai faktiškai sumokami pardavėjui tik po to, kai pirkėjas galutinai sutvarko visus formalumus ir jaučiasi saugus. Galbūt dėl to, kad kartais nepasitikima notarais (tokio atsiskaitymo atveju notrą galėtų siūlyti pardavėjas), o galbūt dėl to, kad dar nedaug žinoma kaip praktiškai naudotis šia procedūra ji kol kas gana reta nekilnojamojo turto sandoriuose. Nepaisant to ji laikoma viena iš saugesnių tiek pirkėjui, tiek ir pardavėjui.
Apibendrinant, nuosavybės perėjimas už projektą, ypač nekilnojamąjį turtą, yra sudėtingas procesas, reikalaujantis atidumo ir žinių. Svarbu žinoti visus etapus, atsiskaitymo būdus ir registracijos tvarką, kad būtų išvengta netikėtumų ir užtikrintas saugus sandoris.
Kaip parduoti nekilnojamąjį turtą Lietuvoje, būnant užsienyje
Žemiau pateikiama lentelė, kurioje apibendrinami pagrindiniai atsiskaitymo būdai perkant nekilnojamąjį turtą:
| Atsiskaitymo būdas | Privalumai | Trūkumai |
|---|---|---|
| Grynaisiais | Greitas procesas, nereikalauja papildomų institucijų įtraukimo | Didelė rizika pirkėjui, mažiau saugus pardavėjui |
| Banko pavedimu | Saugesnis nei atsiskaitymas grynaisiais, ypač perkant su paskola | Reikalauja banko įtraukimo, gali užtrukti ilgiau |
| Per notaro depozitinę sąskaitą | Saugesnis tiek pirkėjui, tiek pardavėjui, pinigai sumokami tik po visų formalumų | Mažiau populiarus, gali būti nepasitikėjimas notarais |
Be abejo trumpame straipsnyje nelengva aprašyti visas, net ir svarbesnes atsikaitymo už nekilnojamąjį turtą subtilybes, todėl apdairus pirkėjas prieš sudarydamas sutartį ar mokėdamas pinigus turėtų pasitarti su nekilnojamojo turto pirkimo procesą išmanančiais specialistais.