Daugiabučių namų gyventojai gerai suvokia savo teises ir pareigas namo priežiūros ir išlaikymo klausimais. Jiems ir jų bendrijoms suteikiama laisvė ir atsakomybė už namo priežiūrą, o pastatus administruojančios įmonės atlieka tik administracinę ir inžinerinę (techninę) funkciją, atsiskaitant pagal sutartis už faktines išlaidas.
Jeigu individualių namų savininkai remontą gali planuoti individualiai, to negali atlikti daugiabučių gyventojai. Pagrindinė to priežastis - daugiabučio namo remontui reikalingas butų savininkų daugumos pritarimas. Aptarkime, kada toks pritarimas yra būtinas ir kaip jis veikia.
Stogo Remonto Darbai: Kada Reikalingas Pritarimas?
Šiame pranešime pasistengsime trumpai ir aiškiai pateikti informaciją, susijusią su daugiabučio namo stogo remontu. Gyventojai, susiduriantys su nesandaraus stogo problema, turėtų nedelsti bei kreiptis į namo administratorių.
Dažnu atveju stogo dangą galima sutvarkyti, tačiau jeigu stogo danga sena, susidėvėjusi, gali būti reikalingas viso stogo remontas. Nesandarus stogas sukelia daug žalos senų šlaitinių stogų medinėms konstrukcijoms. Namuose, kurių stogai plokščios konstrukcijos bei padengti prilydoma danga, dėl nesandaraus stogo iš karto drėksta viršutinių butų gyventojų lubos.
Namo administratorius, įvertinęs stogo būklę, pateikia informaciją apie būtinus atlikti remonto darbus. Esant būtinybei atlikti didesnės apimties remonto darbus, administratorius gyventojams pateikia sąmatą, kuri sudaroma nemokamai.
Kitas žingsnis - daugiabučio namo butų savininkų daugumos pritarimas remonto darbams (tam turi pritarti ne mažiau kaip 50 proc. butų savininkų). Balsavimas raštu trunka ne mažiau kaip 14 dienų.
Butų savininkų daugumai pritarus, administratorius organizuoja viešųjų pirkimų procedūrą, o sutartis dėl remonto darbų sudaroma su mažiausią kainą pasiūliusiu rangovu. Administratorius taip pat vykdo remonto darbų techninę priežiūrą, o po remonto darbų atlikimo užtikrina garantinį aptarnavimą bei defektų šalinimą.
Stogo remonto darbai dažnu atveju yra nemaža investicija, užtikrinanti namo ilgaamžiškumą, tačiau ne visi gyventojai už atliktus darbus gali atsiskaityti iš karto po remonto darbų atlikimo.
Į visus klausimus, susijusius su namo konstrukcijų (stogo, išorės sienų, pamatų irk t.) mielai atsakys Kauno butų ūkio vadybininkas, su juo galite susisiekti el. p. 0 700 40022.
Kauno butų ūkio specialistai visada stengiasi įtraukti butų savininkus aktyviai išreikšti savo nuomonę, esant poreikiui organizuojamas susirinkimas, gyventojams suteikiama visa informacija apie numatomus darbus.
Visi daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkai yra ir namo konstrukcijų, inžinerinių tinklų bendraturčiai, todėl ir už remontą privalo prisidėti proporcingai valdomam plotui.
Užtikrindamas daugiabučio namo techninę priežiūrą, administratorius užtikrina avarinės tarnybos reagavimą visą parą, skubių defektų šalinimą bei nuolatinę namo stebėseną.
Didžioji dalis daugiabučių namų statyti prieš kelis dešimtmečius, pagrindinių namo konstrukcijų kapitalinis remontas nėra atliktas.
Kauno butų ūkis gyventojams sudaro galimybę už remonto darbus išsimokėti dalimis.
Stogo remontas yra svarbi investicija į namo ilgaamžiškumą.
Bendrijos Steigimas ir Valdymas
Pagal Civilinį kodeksą (CK) Lietuvoje daugiabučio namo ar kitos paskirties pastato bendruomenė (bendrija) taip pat susiformuoja pardavus šiuose pastatuose esančius butus ir kitas patalpas. Šių butų ir kitų patalpų savininkai besąlygiškai tampa bendrojo naudojimo objektų bendraturčiais ir atitinkamai bendrosios dalinės nuosavybės subjektais.
Pagal Daugiabučių gyvenamųjų namų savininkų bendrijų (DNSB) įstatymą, kaip yra išaiškinęs Konstitucinis Teismas, būti bendrijos nariu neprivalu. Tačiau tik DNSB nariai gali priimti sprendimus dėl bendrosios dalinės nuosavybės valdymo ir priežiūros.
Tuo tarpu butų ir kitų patalpų savininkai ne bendrijos nariai netenka dalies teisių, susijusių su bendrosios nuosavybės valdymu, naudojimu ir priežiūra, nors pagal Civilinį kodeksą (CK) jiems bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso bendrojo naudojimo objektai ir jie turi teisę jais naudotis, privalo juos valdyti ir tinkamai prižiūrėti, dalyvauti priimant sprendimus dėl jų valdymo ir naudojimo.
Pagal CK buto ar kitų patalpų savininkas neturi teisės perduoti bendrosios nuosavybės, savo dalies, taip pat atlikti kitų veiksmų, dėl kurių ta dalis perduodama atskirai nuo nuosavybės į butą ar kitas patalpas. Taigi, greta realiai esančios, kitos bendrijos steigimas, perduodant jai bendrosios nuosavybės objektų valdymą, galimas tik visiems patalpų savininkams sutikus. Tad, aktualu ne steigti naują savininkų bendriją, o tinkamai organizuoti esamos patalpų savininkų bendrijos veiklą.
Daugiabučio namo bendrija užtikrina tinkamą namo priežiūrą ir valdymą.
Teisine prasme aktualu reglamentuoti bendrijos reikalų tvarkymą, atstovavimą bendriesiems interesams. Šiuo aspektu tiktu Estijos praktika. Nustatyti, kad butų ir kitų patalpų savininkai sudaro (išsirenka) namo (pastato) tarybą iš trijų asmenų, kuri atstovauja bendriesiems šių savininkų interesams, pasirašo sutartis su paslaugų teikėjais ir kontroliuoja šių sutarčių vykdymą.
Svarstytinas ir kitas variantas, pasirenkant labiau įprastas sąvokas. Vietoje namo tarybos galėtu būti sudaroma bendrijos valdyba iš trijų asmenų ir kartu renkamas bendrijos pirmininkas, kuris būtų valdybos sudėtyje ir jai pirmininkautu. Bendrijos valdyba ir bendrijos pirmininkas vykdytų tik atstovaujamąją (parlamentinę) funkciją.
Bendrojo naudojimo objektų administravimas ir techninė priežiūra turėtu būti vykdomi pasirenkant reikiamą kvalifikaciją turinčias įmonės.
Reglamentuojant patalpų savininkų bendrijos veiklą, svarbu suderinti atstovavimo ir vykdomąsias (administracines) funkcijas, kurias vykdo atitinkamą kvalifikaciją turintys fiziniai ar juridiniai asmenys pagal darbo ar paslaugų sutartis. Bendrijos interesams atstovauja bendrijos valdyba ir pirmininkas, kurie renkami iš namo patalpų savininkų. Su jais neturėtų būti sudaroma darbo sutartis, o už funkcijų vykdymą, kanceliarines išlaidas gali būti atlyginama pagal patalpų savininkų patvirtintą tvarką.
Galiojančiame DNSB įstatyme neadekvati atsakomybė tenka valdybai ir pirmininkui, neįvertinant patalpų savininkų bendrosios (solidarios) atsakomybės už bendrojo naudojimo objektų valdymą ir priežiūrą bei šių objektų administravimo ir priežiūros paslaugas teikiančių subjektų atsakomybės.
Europos Šalių Praktika
Tikslai ir siekiai labai taurūs ir teisingi. Tačiau sprendžiant daugiabučių namų ir kitų pastatų bendrojo naudojimo objektų bendraturčių (butų ir kitų patalpų savininkų) atsakomybės už šių objektų valdymo ir priežiūros klausimus tikslingą pasidomėti Europos šalių praktika. Kokia ji? Ar mums vertinga ir gali būti naudinga?
Įvertinus paminėtą ES šalių praktiką bei LR Civilinio kodekso normas reikėtu peržiūrėti daugiabučių namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų steigimo ir jų veiklos reglamentavimą.
Asm. Įstatymo skirstyti nekilnojamojo turto, įskaitant bendrojo naudojimo objektus, savininkus pagal jų nuostatą dėl narystės bendrijoje ir diferencijuojant nuosavybės teises, nėra nė vienoje ES valstybėje.
Pagal Lenkijos praktiką, būtų tikslinga butų ir kitų patalpų savininkų bendrojo naudojimo objektų valdymą reglamentuoti ne DGNB įstatymu, o Bendrojo naudojimo objektų valdymo įstatymu. Tokį pakeitimą, Aplinkos ministerijos iniciatyva, prieš keletą metų buvo bandoma realizuoti, parengus įstatymo projektą ir pateikus jį viešajam svarstymui.
Imkim Estiją. DNSB valdo tik apie 30 proc. Dabar galiojantis DNSB įstatymas nesukūrė nei prielaidų daugiabučių namų bendrijoms steigti, nei patalpų savininkų prievolės bendrojo naudojimo objektams valdyti ir prižiūrėti. Šiuo metu DNSB valdo tik apie 30 proc. daugiabučių namų. Likusią dalį - savivaldybių skiriami administratoriai.
Lenkijoje butų ir kitų patalpų savininkų bendrija daugiabučiame name atsiranda nuo pirmojo atskiro buto (patalpų) pardavimo momento, tad susiformuoja savaime ir savininkams nebereikia sprendimo dėl bendrijos steigimo.
Kaip konstatuota Lenkijos praktikoje bei Lietuvos civiliniame kodekse butų ir kitų patalpų savininkų bendruomenė ( galima sakyti bendrija) daugiabučiame name ar kitame pastate atsiranda nuo pirmojo buto (patalpų) pardavimo. Pagal LR Civilinį kodeksą buto ar kitų patalpų savininkas besąlygiškai tampa bendrojo naudojimo objektų bendrosios nuosavybės dalininku t. y. bendraturčiu, namo bendruomenės nariu. Jame taipogi apibrėžta įgytos bendrosios dalinės nuosavybės teisė, bendraturčių teisės ir pareigos.
Savivaldybių Priežiūra ir Kontrolė
Kad užtikrinti saugų pastatų naudojimą būtina užtikrinti efektyvią pastatų naudojimo priežiūrą, kurią pagal Statybos įstatymą vykdo savivaldybių administracijos. Jos privalo tikrinti kaip pastatų naudotojai vykdo įstatymų nustatytus pastatų techninės priežiūros ir naudojimo bei pastatų saugos reikalavimus.
Tačiau vizualinė daugiabučių namų ir kitų pastatų būklė parodo, kad savivaldybių administracijos joms pavestą pastatų naudojimo priežiūrą vykdo vangiai. Kad savivaldybės neadekvačiai vykdo joms pavestą pastatų naudojimo priežiūrą parodo ir Vilniaus savivaldybės pavyzdys.
Vilniaus savivaldybėje statinių (pastatų) naudojimo priežiūra pavesta Energetikos skyriaus Būsto administravimo poskyriui. Šių padalinių tematika neturi tiesioginio ryšio su Statybos įstatymo pavesta funkcija - tikrinti kaip visų pastatų ( o ne tik gyvenamųjų) naudotojai vykdo įstatymų nustatytus pastatų techninės priežiūros, naudojimo ir saugos reikalavimus. Ši funkcija artimesnė miesto aplinkos padalinio tematikai.
Įgaliojimai suteikiami pastatų naudojimo priežiūrai turėtu būti adekvatūs Teritorijų planavimo ir statybos inspekcijai. Šių dviejų inspekcijų sąveika užtikrintu būtinąją pastatų statybos ir jų naudojimo viešąją priežiūrą.
Manau, kad būtina peržiūrėti poįstatyminį pastatų priežiūros reglamentavimą, kad užtikrinti Statybos įstatyme jai keliamus uždavinius.
Bendrojo Naudojimo Objektų Valdymas
Pagal Civilinį kodeksą, jungtinės veiklos (partnerystės) sutartimi du ar daugiau asmenų, kooperuodami savo turtą, darbą ar žinias, įsipareigoja veikti bendrai tam tikram, neprieštaraujančiam įstatymui, tikslui arba tam tikrai veiklai (t. y. iš esmės ūkinei veiklai). Šiuo atveju t. y. butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės valdymo atveju, nėra jokio poreikio tartis dėl bendrojo turto, darbo ir žinių kooperavimo ir veiklos pobūdžio.
Buto ar kitų patalpų savininko teisės ir pareigos namo bendrojo naudojimo objektų valdymo ir priežiūros aspektu atsiranda besąlygiškai, įsigijus butą ar kitas patalpas, ir jos įgyvendinamos nustatyta tvarka, priimant sprendimus balsų dauguma.
Dėl butų ir kitų patalpų savininkų teisės pasirinkti bendrojo naudojimo objektų administratorių, kurio skyrimą įformina ir jo veiklą prižiūri savivaldybės administracija, atitikties civilinės teisės principams ir logikai esu paaiškinęs aukščiau. Butų ir kitų patalpų savininkų teisė pasirinkti bendrojo naudojimo objektų administratorių neginčitina, ji atitinka Civilinio kodekso apibrėžtoms bendrosios dalinės nuosavybės teisės normoms, tačiau pasirinkus administratorių privalu sudaryti atitinkamą paslaugų teikimo sutartį, prižiūrėti ir kontroliuoti jos vykdymą.
Bendrojo naudojimo objektų administratorius savivaldybės sprendimu, vadovaujantis Civilinio kodekso Kito asmens turto administravimo normomis, gali būti skiriamas, kai butų ir kitų patalpų savininkai nevykdo savo prievolės valdyti ir tinkamai prižiūrėti šiuos objektus t. y. nesuformuoja jiems atstovaujančių organų (patalpų savininkų tarybos ar valdybos), nepaskiria šių objektų administratoriaus ir techninių prižiūrėtojų.
Ši priemonė priskirtina administracinio poveikio kategorijai, siekiant užtikrinti pastatų naudojimo saugumą.
Naujas Įstatymo Projektas
Aplinkos ministerija pateikė derinimui naują Bendro naudojimo objektų valdymo įstatymo projektą, kuris panaikins Daugiabučių namų savininkų bendrijų ir Sodininkų bendrijų įstatymus. Kas tai? Proveržis ar pasipriešinimą sukelsiantis veiksmas ?
Akivaizdu, kad būtina keisti DNSB įstatymą taip, kad jis reglamentuotų ne butų ir kitų patalpų savininkų bendrijos, o namo bendrojo naudojimo objektų valdymą, ir tai atitiktų CK normas.
Daugiabučių namų renovacija pagerina gyvenimo kokybę ir energijos efektyvumą.
Apibendrinant, daugiabučių namų savininkų pritarimas yra būtinas daugeliu atvejų, susijusių su namo priežiūra, remontu ir valdymu. Svarbu žinoti savo teises ir pareigas, kad galėtumėte aktyviai dalyvauti priimant sprendimus dėl savo namo.
tags: #kada #reikalingas #daugiabuciuose #savininku #pritarimas