Statybos dažnai asocijuojasi su asmeniniu projektu - namu, sklypu, vizija. Tačiau realybėje statybos niekada nevyksta vakuume - aplink visada yra kaimynai, kurių interesai taip pat saugomi įstatymų. Lietuvos teisės aktai numato, kad kiekvienas asmuo turi teisę naudotis savo sklypu, tačiau tuo pačiu neturi pažeisti kitų asmenų teisių - ypač artimiausių kaimynų.
Taigi, prieš pradėdami statybą būtinai išsiaiškinkite, ar jums reikalingas gretimo žemės sklypo kaimyno sutikimas, kuris garantuotų statybų teisėtumą ir jūsų ramybę. Kada tas sutikimas yra būtinas, kada rekomenduojamas, o kada jo visai nereikia? Ką daryti, jei kaimynas nesutinka, ir kokios to pasekmės? Šiame straipsnyje aptarsime visus svarbiausius aspektus, susijusius su kaimynų sutikimais statybų procese.
5. Statybų klaidos kainuoja brangiai. Kaip jų išvengti?
Kada Kaimyno Sutikimas Yra Privalomas?
Kaimyno sutikimas tokiu atveju tampa garantija, kad statytojas įvertino poveikį aplinkai ir sąmoningai derina veiksmus su šalia esančio sklypo savininku.
Dažniausios situacijos, kai sutikimas privalomas:
- Statant pastatus ar stogą turinčius inžinerinius statinius arčiau kaip 1 m nuo sklypo ribos (pagal Statybos techninio reglamento STR 1.05.01:2017 „Statybą leidžiantys dokumentai. Statybos užbaigimas. Nebaigto statinio registravimas ir perleidimas. Statybos sustabdymas. Savavališkos statybos padarinių šalinimas. Statybos pagal neteisėtai išduotą statybą leidžiantį dokumentą padarinių šalinimas“ 7 priedo 1-4 punktus).
- Statant pastatus ar stogą turinčius inžinerinius statinius arčiau kaip 3 m atstumu nuo sklypo ribos, tačiau ne arčiau kaip 1 m (skaičiuojant atstumą horizontalioje plokštumoje nuo labiausiai išsikišusių konstrukcijų), kai pastato ar stogą turinčio inžinerinio statinio bet kurios konstrukcijos, esančios 1-3 m atstumu nuo sklypo ribos, bet kurio taško aukštis, matuojamas nuo žemės paviršiaus ties sklypų riba (žemesniojo paviršiaus, jei ties sklypų riba yra aukščių skirtumas), didesnis už horizontalų atstumą nuo šio taško iki sklypų ribos.
- Statant ant sklypo ribos sublokuotus pastatus.
- Statant stogo neturinčius inžinerinius statinius arčiau kaip 1 m atstumu nuo sklypo ribos.
- Aukštesnės nei 2 metrų aukščio tvoros statybai besiribojančio žemės sklypo savininko sutikimo neužteks: priklausomai nuo vietovės, kurioje planuojama statyti tvora, (pvz. a) ant sklypo ribos (konstrukcijomis peržengiant sklypo ribą); b) prie sklypo ribos (arčiau kaip 1 m iki sklypo ribos, konstrukcijoms neperžengiant sklypo ribos): jei užtvaros kiaurymių plotas mažesnis nei 50 proc. bendro užtvaros ploto (įskaitant ir stulpų bei užtvaros cokolinės dalies, metančios šešėlį į gretimą sklypą (teritoriją), plotą) - kai statmenai užtvaros į gretimą sklypą (teritoriją) metamas šešėlis nukreiptas šiaurės kryptimi (tarp (>)330° ir (<)30°);jei užtvaros kiaurymių plotas mažesnis nei 25 proc. bendro užtvaros ploto (įskaitant ir stulpų bei užtvaros cokolinės dalies, metančios šešėlį į gretimą sklypą (teritoriją), plotą) - kai statmenai užtvaros į gretimą sklypą (teritoriją) metamas šešėlis nukreiptas rytų (tarp 30° ir 90°) ar vakarų (tarp 270° ir 330°) kryptimis.
Pavyzdžiui, įprastai gyvenamasis pastatas turi būti statomas ne arčiau kaip 3 metrai nuo kaimyno sklypo ribos (jei sienoje nėra langų ar durų).
Mėgėjų sodo sklype statiniai statomi laikantis šių reikalavimų: pastatai turi būti statomi ne mažesniu kaip 3 m atstumu nuo sklypo ribos, inžineriniai statiniai (išskyrus tvoras) - ne mažesniu kaip 1 m atstumu nuo sklypo ribos, tačiau visais atvejais - kad jie nedarytų žalos kaimyninio sklypo naudotojui. Mažesniu atstumu statiniai gali būti statomi turint rašytinį kaimyninio sklypo savininko ar sodininkų bendrijos (kai sklypas ribojasi su bendrojo naudojimo teritorija) valdybos ar pirmininko sutikimą; tvoros tarp sklypų turi atitikti statybos techninių reglamentų nustatytus tvorų reikalavimus dėl kaimyninių sklypų insoliacijos. Norint statyti šių reikalavimų neatitinkančias tvoras, būtina turėti rašytinį kaimyninio sklypo savininko sutikimą.
Pavyzdžiai, kada sutikimo tikrai reikia:
- Gediminas iš Vilniaus norėjo pasistatyti garažą 1,2 metro atstumu nuo kaimyno sklypo. Pagal projektą viskas atitiko normas, tačiau reikėjo sutikimo dėl sumažinto atstumo.
Kada Kaimyno Sutikimas Nereikalingas?
Ne kiekvienam projektui reikia derinimo su kaimynu - dažnai žmonės klaidingai mano, kad kiekvienas tvorelės perdažymas ar sandėliuko statyba turi būti su kažkuo „sutarta“.
Taigi, ne aukštesnė kaip 2 metrų ažūrinė tvora (kurios kiaurymių plotas ne mažesnis kaip 50 proc. bendro tvoros ploto) be kaimyno sutikimo gali būti tveriama ant sklypo ribos, tačiau su sąlyga, kad visos tvoros konstrukcijos liks tvoros savininko sklype. Be to, tvora su pamatu neturi kliudyti paviršiniam vandeniui nuo gretimo žemės sklypo nutekėti.
Papildomi reikalavimai keliami tvorai ant atraminės sienutės.
Situacijos, kai sutikimo tikrai nereikia:
- Jei statybos atitinka visus teisės aktų reikalavimus ir nepažeidžia kaimynų interesų.
- Jei statoma tvora, atitinkanti aukščio ir skaidrumo reikalavimus.
Kaip Turi Būti Pateikiamas Sutikimas?
Svarbu, kad teisės aktai numato rašytinę kaimyninio žemės sklypo savininko sutikimo formą.
Teisės aktai nenustato privalomų reikalavimų kaimyno (sklypo savininko) sutikimo turiniui, o vienintelis reikalavimas formai - sutikimas privalo būti rašytinis.
Kad sutikimas būtų galiojantis, jis turi būti pateiktas rašytine forma. Daugeliu atveju užtenka rašytinio paprasto sutikimo.
Ar Užtenka Žodinio Sutikimo?
Ne. Žodinis sutikimas - tai tik pasitikėjimo lygmuo, kuris neturi jokios teisinės galios. Teisiškai galioja tik rašytinis sutikimas, geriausia su aiškiai apibrėžtu tekstu, objekto adresu, parašais, data.
Ar Reikia Notarinio Patvirtinimo?
Toks sutikimas gali būti įformintas pasirašytu sutikimu (vienašaliu sandoriu) arba kaimynų susitarimu.
Jei statybų procese kaimyno sutikimas ar sutartis su kaimynu vėliau būtų ginčijami, aplinkybė, kad jie patvirtinti notaro, garantuotų didesnę apsaugą nuo šių sandorius nuginčijimo, prisidėtų prie statytojo teisių apsaugos bei teisėtų lūkesčių, kuriuos sukėlė kaimyno sutikimas.
Visgi norint išvengti galimų nesutarimų su kaimynais ateityje ar kaimyno argumento, kad ne tokios tvoros tikėjosi, siūlome sudaryti susitarimą, kuriame rekomenduojame detaliai aptarti: kokio aukščio, iš kokių medžiagų ir kokios spalvos žadama statyti tvora, koks bus jos akytumas, ar bus įrengiamas pamatas, kokie bus atstumai nuo sklypo ribos, o sklypo savininkas susitarime patvirtintų, jog aprašytos tvoros įrengimui neprieštarauja.
Be to, negalima atmesti galimybės, jog sutikimą davęs kaimynas gali perleisti kitam asmeniui kaimyninį žemės sklypą, o naujasis savininkas gali pradėti kelti klausimą dėl statybų mažesniu atstumu, nei nustatytas teisės aktuose, teisėtumo.
Sutikimas neprivalo būti notarinis, taip pat, galite pasirašyti laisva forma. Paprastai pakanka kaimyninio sklypo savininko įrašo tiesiog ant sklypo plano brėžinio: projekto sprendiniams pritariu, vardas pavardė parašas.
Štai pavyzdys, kaip galėtų atrodyti kaimyno sutikimo forma:
Rašomas laisvos formos sutikimas, kuriame būtina nurodyti sklypo, kuriame statysite pavėsinę ir kaimyninio sklypo adresus, kadastrinius numerius, savininkus. Formuluokite paprastai, suprantamai, pvz.:
Antanas Antanaitis sklypo adresu: Antano g. 1, Antališkiai, kadastrinis numeris: 5555/5555:555 savininkas, sutinka, kad Petras Petraitis sklypo adresu: Antano g. 3, Antališkiai, kadastrinis numeris 5555/5555:556 savininkas, statytų pavėsinę ant sklypo ribos. Po tekstu kaimynas (arba kaimynai, jei kaimyninio sklypo savininkai yra keli žmonės) pasirašo.
Nusikopijuokite kaimyninio sklypo išrašą iš Registrų centro ir padėkite į spintelę saugojimui.
Pvz.: Aš, Jonas Jonaitis, a.k. 3811111111, sklypo, kurio adresas Jono g. 3, Klaipėdos m. sav., kadastrinis Nr. 2501/0000:0000, sutinku, jog mano kaimynas Petras Petraitis, a.k. 3811111111, sklypo, kurio adresas Jono g. 4, Klaipėdos m. sav., kadastrinis Nr. 2501/0000:0001, statytų vieno buto gyvenamą namą 2,15m atstumu nuo mano sklypo ribos. pasirašo Jonas Jonaitis.
Ką Daryti, Jei Kaimynas Nesutinka?
Kartais, net ir pateikus aiškų projektą bei paaiškinus situaciją, kaimynas tiesiog atsisako duoti sutikimą - iš principo, dėl nesutarimų ar klaidingų įsitikinimų.
Kai sutikimas privalomas, bet negautas - savivaldybė ar kita statybą leidžianti institucija negali išduoti leidimo.
Kasacinis teismas paminėjo ir išimtį, jog tais atvejais, kai nukrypimas nuo teisės aktuose nustatytų atstumų yra nedidelis, lyginant su viso privalomo atstumo dydžiu, ir nepažeidžia minimalių atstumų nustatymo viešųjų tikslų, vadovaujantis teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principais, jis gali būti pripažintas pažeidimu, nelemiančiu statybos neteisėtumo.
Ką Galima Daryti Tokioje Situacijoje?
- Pabandykite susitarti dar kartą. Kartais kaimynui tiesiog trūksta informacijos ar jis bijo neaiškumo.
- Pasitelkite mediatorių.
- Pakeiskite projektą.
- Kreipkitės į savivaldybę.
- Kreipkitės į teismą. Jeigu kaimyno atsisakymas yra nepagrįstas, o statybos atitinka visus kitus teisės aktus - galite pateikti ieškinį dėl sutikimo pakeitimo teismo sprendimu.
Jeigu jums reikalinga pagalba aiškinantis, ar jūsų statyboms būtinas kaimyno sutikimas, kaip jį paruošti teisingai ar ką daryti, jei kyla konfliktas - kreipkitės į nepriklausomus statybų ekspertus stav.lt.
Statyba Be Leidimo Ir Kaimyno Sutikimo: Ar Įmanoma Įteisinti?
Kaip minėta, kaimyno sutikimus reikia gauti iki statybų pradžios. Kartais dėl klaidos ar nesusipratimo susiklosto nepageidaujama situacija, kai statyba pradedama neturint statybų leidimo ir minėto sutikimo. Tokiu atveju belieka tikėtis, jog klaidą bus galima ištaisyti pasinaudojant teisės aktuose numatyta galimybe tokią statybą įteisinti gaunant kaimyno sutikimą ir statybų leidimą.
Todėl, jei statinio statyba jau vykdoma ar net baigta be statybos leidimo ir privalomo kaimyno sutikimo, galimybė gauti statybų leidimą priklausys, iš esmės, nuo kaimyno geros valios duoti sutikimą ar ne. Tokio sutikimo ypatumus neseniai išaiškino Lietuvos Aukščiausiasis Teismas.