Nekilnojamojo turto (NT) pirkimas yra svarbus žingsnis, o preliminarioji sutartis - vienas iš pagrindinių etapų. Šiame straipsnyje aptarsime būsto avanso sutarties svarbą, esminius aspektus ir kaip užsitikrinti, kad jūsų interesai būtų apsaugoti.
Preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą - pagrindinę (notarinę) - sutartį. Preliminariąja sutartimi pirkėjas ir pardavėjas gali operatyviai fiksuoti savo įsipareigojimus ir susitarimo sąlygas, tai svarbu tam, kad viena iš šalių nepersigalvotų iki tol, kol yra ruošiama notarinė sutartis, gaunami įvairūs leidimai, sutikimai ir kt. dokumentai būtini notarinei sutarčiai sudaryti.
Taip pat preliminarioji sutartis yra ypatingai svarbi norint įsigyti nekilnojamąjį turtą, kuris dar nėra baigtas statyti arba išsirinkus pirkti turtą, kurio finansavimui bus imama paskola. Įsigyjant būstą, ypač be specialisto pagalbos, labai svarbu teisingai ir atidžiai sudaryti preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį bei nepamiršti esminių aspektų.
Klientams sakau, kad tai yra svarbiausias viso sandorio taškas, o po jo lieka tik formalumai. Nes šioje sutartyje fiksuojama susitarimo esmė, o tolimesni procesai - banko veiksmai, paskola, sutarties įforminimas pas notarą - vyksta jau pagal ją. Ir jei eigoje kiltų ginčų, pirmiausiai būtų atsiversta preliminarioji sutartis.
Tad ką svarbu numatyti preliminariojoje sutartyje?
Esminiai Preliminariosios Sutarties Punktai
Visoms sutartims ypatingai svarbus tikslumas. Todėl sudarant sutartį būtinai nurodykite jos sudarymo datą, vietą ir tiksliai identifikuokite parduodamą turtą ir sandorio šalis: nurodykite vardus, pavardes, asmens kodus arba gimimo datas, turto adresą, unikalų (unikalius) numerį, tikslų plotą, kambarių skaičių, pastato statybos metus ir kt.
1. Notarinės Sutarties Sudarymo Data
Svarbu užfiksuoti Notarinės sutarties sudarymo datą - per kiek laiko įsipareigojate ją sudaryti? Terminų būna įvairių, tai - susitarimo reikalas, bet numatyti būtina, nes preliminarioji sutartis negali būti pasirašyta be termino kitam žingsniui.
Svarbi detalė - kai viena iš šalių jau pasiruošusi, ji privalo inicijuoti sandorį pas notarą. Nes jei nei viena šalis to nepadarys, laikas „ištiksės“ ir sandoris neįvyks dėl nei vienos šalies kaltės.
Šioje vietoje tikrai pasitaiko piktnaudžiavimų - pavyzdžiui, paskolos negavęs pirkėjas tyli ir delsia iki termino, kad nereikėtų grąžinti avanso. Jei pardavėjas per tą laiką jo nepakviečia pas notarą, t.y. neinicijuoja sandorio, pirkėjui gali pavykti išsisukti be baudos.
2. Kaina, Avansas ir Atsiskaitymo Tvarka
Kitas privalomas dalykas, kuris turi būti aptartas raštu, - kaina, avansas ir atsiskaitymo tvarka. Sutartyje tiksliai įvardinkite bendrą turto pardavimo kainą ir jei jos mokėjimas terminas bus išskaidytas atskirais mokėjimais - tikslius terminus ir šių mokėjimų dydžius.
Dažniausiai praktikoje paliekamas 5-10 proc. avansas, tačiau tai - susitarimo reikalas, o kuo didesnė suma, tuo įprastai procentas mažesnis. Pirkėjams nereikia bijoti palikti didesnio avanso (žinoma, prieš tai įsitikinus, kad NT dokumentai yra tvarkingi).
Avansą svarbu pervesti pačiam pardavėjui - „pervesti“ ir „pardavėjui“ yra svarbūs momentai. Nes pagal naują tvarką atsiskaitymo grynais suma yra apribota, o ir bankai nemėgsta grynųjų ir jų vėliau gali nenorėti įskaičiuoti kaip pradinio įnašo.
O tiesiai pardavėjui pervesti reikėtų tam, kad kuo mažiau klausimų iš šalies galėtų kilti. Žinoma, būna išimčių, pavyzdžiui, kai NT areštuotas, pervedama į depozitinę sąskaitą, kad pardavėjas nedingtų su visais pinigais.
3. Galimi Scenarijai Jei Sandoris Neįvyksta
Dar labai svarbu užfiksuoti, kas laukia, Jei galutinis sandoris visgi neįvyks? Čia galimi trys scenarijai.
- Pirmiausiai, jei notarinis sandoris neįvyksta dėl pirkėjo kaltės, jis praranda sumokėtą avansą.
- Antras scenarijus - kai neįvyksta dėl pardavėjo kaltės, ir čia dažnai daroma klaida. Dažniausiai sutartyje įrašoma, kad tada pardavėjas tik grąžina avansą, bet tai yra ne vienodos atsakomybės - pardavėjas niekuo nerizikuoja, lieka su nuliu. Todėl svarbu įrašyti, kad jis papildomai sumoka ir avanso dydžio baudą.
- Trečias scenarijus, kai sandorius neįvyksta dėl nei vienos šalies kaltės - tuomet avansas atiduodamas pirkėjui ir grįžtama į pradinę situaciją.
4. Saugikliai Sutartyje
Sutartyje galima numatyti ir saugiklius. Vėlgi, tai yra šalių susitarimo reikalas ir dažniausiai tai svarbu norint pasirašyti sutartį dar iki galo neišsiaiškinus dėl paskolos.
Galima susitarti, kad jei pirkėjas galiausiai negaus banko paskolos - pavyzdžiui, bent trys bankai atsisakys jį kredituoti - ir notarinė sutartis neįvyks, jam bus grąžintas avansas.
Kitas galimas saugiklis - ką darysite, jei NT vertė po vertinimo nepasieks jo kainos, tada atitinkamai didės pradinio įnašo banke suma ir pirkėjas jos neturės? Galima numatyti, kad po mažesnio turto įvertinimo pirkėjas pasitraukdamas nepraras avanso.
5. Notarinės Išlaidos
Kas dar labai svarbu? Nuspręsti ir užfiksuoti, kas moka notarines išlaidas. Pagal įstatymą tai yra pirkėjo mokestis, bet yra nerašyta taisyklė, kad pasirašant sutartį tarp fizinių asmenų, suma dalinama pusiau. Bet labai svarbu tai aptarti sutartyje - tai nėra „savaime aišku“.
6. Turto Perdavimas
Dar svarbu įrašyti, kada bus perduodamas nekilnojamasis turtas - ir čia turiu pažymėti, kad raktų ir nuosavybė perdavimas nėra tas pats, svarbu tai aptarti. Taip pat jei yra bet kokių turto apribojimų (hipoteka, areštas ir pan.), būtina tai numatyti preliminariojoje sutartyje.
7. Daiktai, Perduodami Su Turtu
Na, ir paskutinis, dėl kurio kyla daugiausiai ginčų - aiškiai aprašyti, su kokiais daiktais bus perduodamas turtas. Kad ir užuolaidos, šviestuvai - būna, pirkėjui yra savaime aišku, kad jie lieka bute, o pardavėjui savaime aišku, kad jis juos išsiveža. Tad „savaime aišku“ gali skirtis.
Turėjau atvejį, kai pardavėja po buto pardavimo norėjo išsivežti... vonios gyvatuką. Žinoma, kiekvienos rozetės sutartyje neaprašysi, tad galima pridėti nuotraukas ir nurodyti, kad NT bus perduotas su visais jose matomais daiktais. Tik tada įsitikinkite, kad nuotraukoje netyčia neužfiksuotas jūsų kompiuteris.
Pasakojau apie preliminariąsias NT pirkimo-pardavimo sutartis - minėjau, kad jos negali būti sudaromos be termino, iki kada turi įvykti galutinis sandoris pas notarą. Ir kaip tyčia, dabar turiu net porą atvejų, kai tokio termino nustatymas - labai sudėtingas, bet vis tiek privalomas.
O pardavėjas tikrai nenorės daryti itin ilgo termino, jam tai paprasčiausiai nenaudinga. Būna, žmonės nusižiūri butą, kurį galės įsigyti tada, kai gaus mokėjimą už dabartinį savo butą. Tačiau juk niekas negali tiksliai numatyti, nei kada, nei už kiek pavyks parduoti saviškį.
Pradiniame etape pirkėjai dažnai net nesvarsto, kad gali nepavykti: „parduosim iki tol, viskas bus gerai“. Puiku, jei pavyks, bet o kas, jei atėjus terminui naujas sandoris neįvyks, nes visgi parduoti nespėjote? Neteksite avanso. Apie tai reikia galvoti jau preliminariosios sutarties etape, o ne vėliau, tikintis kitos pusės geranoriškumo. Pardavėjas juk termino pusei metų nenorės ištęsti, reikia kažkaip kitaip spręsti.
Bet išeičių yra. Pavyzdžiui, galima numatyti, kad pasibaigus terminui pirkėjas praras ne visą, o pusę avanso. Arba galima numatyti, kad, norėdamas eigoje pratęsti terminą, pirkėjas avansą vėliau padvigubins. Išeičių yra, tačiau labai svarbu jų tinkamai ieškoti, kad paskui nebūtų per vėlu.
Papildomi Aspektai ir Patarimai
- Trečiosios šalys: Sutartyje būtina nurodyti ir visus apsunkinimus, suvaržymus, apribojimus ar trečiųjų asmenų teises, interesus į turtą (pvz., sudaryta nuomos sutartis, turtas yra įkeistas kreditoriui, o galbūt turtas yra ginčo objektas teisme).
- Šalių pareiškimai ir garantijos: Sutartyje nusimatykite, kad iki sudarant šią sutartį Šalys atliko visus būtinus teisinius veiksmus, reikalingus sudaryti ir tinkamai vykdyti Preliminariąją sutartį, taip pat numatykite papildomą sąlygą, jog kiekviena Šalis, sudarant preliminariąją sutartį, nepažeis jokių ją saistančių įsipareigojimų, susitarimų su bet kokiomis trečiosiomis šalimis.
- Baldai ir daiktai: Dažnai būstas parduodamas su baldais, buitine technika ar kitais apyvokos daiktais. Tokiu atveju būtina šalia preliminariosios, rezervacinės ar kitos panašaus pobūdžio sutarties pridėti ir paliekamų daiktų sąrašą, ir jei jie įtraukti bendrą turto pardavimo kainą - turtėtų būti nurodyta sąlyga, jog šie daiktai perleidžiami neatlygintinai.
- Patalpų fotofiksacijos: Atskiru priedu galima pridėti ir patalpų bei tų pačių paliekamų daiktų fotofiksacijas. Tokie priedai turėtų būti įvardinti ir sutartyje ir turėtų būti neatskiriama sutarties dalimi. Jas atlikti reiktų du kartus: vieną - prieš pasirašant preliminariąją sutartį, antrą - perduodant pirkėjui patalpas.
- Sutarties galiojimas: Paprastai preliminarioji sutartis turi terminuotą galiojimą iki Šalių numatytos dienos arba galioja iki notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo momento.
- Turto perdavimas: Jį atlikti visuomet rekomenduojame tik po to, kai pirkėjas pilnai atsiskaito su pardavėju. Perduodant turtą rekomenduojame atskirai užfiksuoti elektros, karšto ir šalto vandens, dujų ir kt.
Reikšmingas avanso ir rankpinigių atskyrimo klausimas, nes priklausomai nuo to, kokią paskirtį atlieka mokėjimas, kyla ir skirtingos teisinės pasekmės sutarties nutraukimo atveju.
Šių trijų funkcijų buvimas leidžia atskirti rankpinigius nuo avansinio mokėjimo. Avansas, kaip ir rankpinigiai, atlieka mokėjimo funkciją (įskaitomas į būsimus mokėjimus), gali atlikti įrodomąją funkciją (tiek galiojančiam reikalavimui, tiek ir susitarimui sudaryti sutartį ateityje). Bet skirtingai nuo rankpinigių, avansas niekada neatliks užtikrinamosios funkcijos, t. y.
Avansas yra mokėjimas, kuris atliekamas būsimų mokėjimų vykdant pagrindinę sutartį sąskaita. Pagal CK 6.309 straipsnio 2 dalį, pinigų sumos sumokėjimas parduoti daiktą įsipareigojusiam asmeniui pripažįstamas dalies kainos sumokėjimu (avansu). Jis vykdo mokėjimo paskirtį, bet šia paskirtimi gali būti naudojamasi, jeigu ateityje atsiranda mokėjimo prievolė.
Jeigu ateityje mokėjimo prievolė neatsiranda, nes, pvz., pagrindinė sutartis nesudaroma (tuo atveju, kai avansas buvo numatytas preliminariojoje sutartyje), tai nėra pagrindo sumokėtą avansą naudoti pagal mokėjimo paskirtį ir tokiu atveju jis turėtų būti grąžintas jį davusiai šaliai.
Sudarant preliminariąją sutartį prisiimama prievolė ateityje sudaryti pagrindinę sutartį. Ši prievolė gali būti užtikrinta netesybomis pagal sutartį (CK 6.70 str.). Jeigu ikisutartiniuose santykiuose sumokamas avansas, tai CK nedraudžia susitarti, kad avanso suma būtų naudojama kaip netesybos. Tokia sutarties nuostata yra pagrindas civilinėms teisėms ir pareigoms atsirasti (CK 1.136 str. 1 d.), nes neprieštarauja įstatymams.
Nekilnojamojo turto sutartys: išsamus vadovas pradedantiesiems
tags: #kaip #apiforminamas #avanso #mokejimas #uz #nekilnojamojo