Žemės ūkio paskirties žemės rinka 2019 m. buvo pasyvi. Pirkimo-pardavimo sandorių skaičius, palyginti su 2018 m., nedaug pakito, išliko stagnacijos tendencija, kuri tęsiasi porą metų. Įprastą žemės ūkio srityje dirbančių ūkininkų nerimą dėl klimato sąlygų įtakos derliui sustiprino 2019 m.
Registrų centro duomenimis, 2010-2019 m. žemės ūkio paskirties žemės sandorių skaičius stabiliai augo 10-20 proc. iki 2013 m., o šiems pasibaigus buvo fiksuotas beveik 40 proc. siekiantis sandorių skaičiaus kritimas. Sandorių kiekis 2014-2016 m. sumažėjo ir stabilizavosi, tačiau taip ir nepasiekė 2013 m. aukštumų. 2017 m. žemės ūkio paskirties žemės sandorių šiek tiek sumažėjo, o įsigaliojus Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymui 2018 m. krito beveik 15 proc.
Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymo pakeitimai, įsigalioję 2020 m. Žemės įstatymo pakeitimo nuostatomis įtvirtinta privačių žemės sklypų savininkų teisė iš valstybės be aukciono pirkti ne didesnius kaip 3 ha laisvos valstybinės žemės ūkio paskirties žemės plotus, įsiterpusius tarp nuosavybės teise valdomų žemės sklypų.
Įsiterpusiais ir galimais pirkti laisvos žemės plotais laikomi tokie valstybinės žemės ūkio paskirties žemės plotai, kuriuose negalima suformuoti racionalių ribų ir dydžio žemės ūkio paskirties žemės sklypų. Įsiterpusį plotą pirmumo teise gali pirkti jį nuomojantis ar laikinai naudojantis besiribojančio žemės sklypo savininkas.
Europos žaliojo kurso strategijos įgyvendinimas neabejotinai palies žemės ūkio paskirties žemės naudotojus, savininkus, žemdirbius, ūkininkus. Vien kovertas tikslas pasiekti, kad iki 2050 m. Žemės ūkiui tenka 10,3 proc. ES išmetamų šilumos efektą sukeliančių dujų, beveik 70 proc. šio kiekio tenka gyvulininkystės sektoriui, o gyvūninei produkcijai naudojama 68 proc. visos žemės ūkio paskirties žemės. iki 2030 m. sumažinti pesticidų naudojimą ir kenksmingumą iki 50 proc.
Įgyvendinant strategiją „Nuo lauko iki stalo“ numatyta, kad 2021-2027 m. ne mažiau kaip 40 proc. viso Bendrosios žemės ūkio politikos biudžeto ir ne mažiau kaip 30 proc. Lietuvos ūkininkai, žemės ūkio paskirties žemės savininkai prieštaringai vertina „Nuo lauko iki stalo“ ir biologinės įvairovės strategijas.
Ūkininkai nuogąstauja dėl Europos žaliojo kurso keliamų „grėsmių“. Baiminasi, kad įgyvendinant strategijas gali būti nueita ne diskusijų su visuomene keliu, bet nustatant mokesčius ar kitus ribojimus, dėl kurių ūkininkams tiesiog neapsimokės verstis viena ar kita veikla. Įgyvendinant Žaliojo kurso gaires, gamybos kaštai gali išaugti.
Lietuvos ūkininkai nuogąstauja, kad ES ūkininkų pagaminama produkcija gali būti brangesnė, todėl nekonkurencinga. Daug žemdirbių kritikos sulaukia iškeltas tikslas iki 2030 metų pasiekti, kad ne mažiau kaip 25 proc. ES žemės ūkio paskirties žemės būtų naudojama ekologiniam ūkininkavimui. Kritikų teigimu, tokio tikslo iškėlimas neparemtas jokiais ekologinių produktų rinkos tyrimais.
Remiantis Žemės ūkio informacijos ir kaimo verslo centro (ŽŪIKVC) 2019 m. duomenimis, 46 proc. Lietuvos ūkininkų amžius buvo 40-65 m., 39 proc. ūkininkų buvo 65 m. ir vyresni, 15 proc. ūkininkų - iki 40 metų. Beveik pusė šalies ūkininkų yra pensinio amžiaus, tad neretai bankai atsisako duoti paskolas ūkiams modernizuoti ir plėsti.
Nepaisant ūkininkų įžvelgiamų grėsmių, mokslininkų nuomone, ekologinis ūkininkavimas yra viena iš ateities žemės ūkio vystymo sričių.
Registrų centro 2019 m. sausio duomenimis, visas Lietuvoje esantis registruotas ir įvertintas nekilnojamasis turtas buvo vertas daugiau kaip 100 mlrd. eurų. Per 2019 m. viso šalies nekilnojamojo turto vertė išaugo apie 9,5 proc. ir metų pabaigoje siekė 109 mlrd. eurų. Visų šalyje esančių žemės sklypų vidutinės rinkos vertės dėl rinkos pokyčių per 2019 m.
Per 2019 m. buvo įregistruotos 1 196 valstybinės žemės ūkio paskirties žemės (be sodininkų bendrijų) pardavimo sutartys, kuriomis valdomas žemės plotas sudarė 1 567 ha arba net 82 proc. mažiau negu 2018 m. Daugiausia valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypų pardavimo sandorių sudaryta Vilniaus (216), Šiaulių (151) ir Kauno (144) apskrityse.
Remiantis Nacionalinės žemės tarnybos duomenimis, iki 2019 m. pabaigos Nekilnojamojo turto registre buvo įregistruota 109 010 privačių ir 71 257 valstybinės žemės ūkio paskirties žemės nuomos sutartys, kuriomis išnuomotas atitinkamai 574 000 ha ir 148 210 ha žemės plotas.
Iki 2019 m. Valstybinio žemės fondo duomenimis, 2019 m. sausio 1 d. žemės ūkio naudmenos sudarė 3 404 778 ha, t. y. apie 52,2 proc. Per 2019 m. žemės ūkio naudmenų sumažėjo 0,17 proc. Ariamosios žemės plotai sumažėjo 0,7 proc. ir metų pabaigoje sudarė 2 976 278 ha, pievų ir natūralių ganyklų plotas padidėjo 3,5 proc. iki 405 713 ha, kolektyvinių sodų plotas padidėjo beveik 7 proc.
Lietuvoje 2019 m. pabaigoje buvo registruoti 1 342 196 žemės ūkio paskirties žemės sklypai (be kolektyvinių sodų), kurie užėmė 3 674 384 ha šalies ploto. Daugiausia žemės ūkio paskirties žemės sklypų (išskyrus kolektyvinius sodus) registruota Vilniaus (191 tūkst.), Kauno (183 tūkst.) ir Šiaulių apskrityse (175 tūkst.). Pagal žemės ūkio paskirties žemės sklypų plotą pirmauja Šiaulių (543 tūkst. ha), Panevėžio (494 tūkst. ha) ir Kauno (468 tūkst.
Remiantis ŽŪIKVC ir Registrų centro duomenimis, vidutinė 2019 m. ariamosios žemės pirkimo kaina buvo 3 959 Eur/ha, o tai 1,77 proc. daugiau negu 2018 m., kai kaina siekė 3 890 Eur/ ha. Lyginant 2019 m. vidutinę ariamosios žemės pirkimo kainą su 2011 m. Vidutinė šalies pievų ir ganyklų žemės pirkimo kaina 2019 m. siekė 2 533 Eur/ ha, t. y. 7,7 proc. daugiau nei 2018 m., kai buvo fiksuojama 2 352 Eur/ ha kaina. Lyginant 2019 ir 2011 m. Vidutinė šalies ariamosios žemės nuomos kaina 2019 m. siekė 144 Eur/ha arba 9,9 proc. daugiau nei 2018 m., kai buvo fiksuojama 131 Eur/ha kaina. Lyginant 2019 ir 2011 m. 2019 m. vidutinė šalies pievų ir ganyklų žemės nuomos kaina siekė 93 Eur/ ha, t. y. išliko beveik tokia pati kaip ir 2018 metais (94 Eur/ha).
Registrų centro ir ŽŪIKVC duomenimis, 2019 m. mažiausios ariamosios žemės vidutinės pirkimo kainos buvo Utenos apskrityje, Visagino savivaldybėje - nuo 970 Eur/ha. Vis dėlto miesto teritorijoje esančių ariamosios žemės sklypų kainos ne visuomet parodo realią situaciją, tad mažiausia kaina tiksliau būtų laikyti Utenos apskrities Zarasų r. savivaldybėje fiksuotą kainą, siekiančią nuo 1 421 Eur/ha.
Derlingų ariamosios žemės sklypų, įvertintų aukščiausiais žemės našumo balais, vidutinės pirkimo kainos siekė nuo 4 600 iki 6 480 Eur/ha. Tokių žemės sklypų daugiausia buvo Šiaulių, Panevėžio, Kauno ir Marijampolės apskrityse. Didžiausiomis vidutinėmis ariamosios žemės nuomos kainomis 2019 m. pasižymėjo tos pačios aukšto žemės našumo Marijampolės, Šiaulių, Kauno ir Panevėžio apskritys, kur kainos atitinkamai siekė 161, 159, 150 ir 143 Eur/ha.
Ariamosios žemės vidutinės pirkimo kainos 2019 m., palyginti su 2018 m., augo beveik visose apskrityse. Didžiausias augimas fiksuotas Alytaus, Utenos ir Telšių apskrityse, atitinkamai siekęs 16, 11 ir 9 proc. Marijampolės apskrityje kainos augo beveik 7 proc., Kauno ir Panevėžio apskrityse - apie 3,5 proc. Klaipėdos apskrityje buvo stebimas nedidelis vos 0,8 proc. siekęs kainų augimas, Šiaulių apskrityje kainos išliko stabilios. Vilniaus apskrityje kainos mažėjo 1 proc., Tauragės - net 11 proc.
Lyginant 2015-2019 m. laikotarpį, ariamosios žemės pirkimo kainos augo Telšių apskrityje, kiekvienais metais didėdamos nuo 9 iki 14,4 proc. 2015-2018 m. laikotarpiu Tauragės apskrityje kainos augo nuo 2 iki 21 proc., o štai 2019 m. buvo fiksuotas beveik 11 proc. siekiantis kainų sumažėjimas. Gana dideli vidutinių ariamosios žemės pirkimo kainų svyravimai 2015-2019 m. laikotarpiu fiksuoti Klaipėdos, Panevėžio ir Utenos apskrityse, kai kainos augo 1-35 proc. arba krito 1-31 procentu.
Palyginus 2019 m. vidutines ariamosios žemės pirkimo kainas su 2015 m. laikotarpiu, visose apskrityse stebimas stabilus 1-1,5 karto siekiantis augimas. Daugiausia kainos augo Šiaulių ir Telšių apskrityse, atitinkamai 1,5 karto, mažiausiai - Vilniaus apskrityje, kur augimas siekė kiek daugiau nei 9 proc. Klaipėdos apskrityje fiksuotas 5 proc.
Aukščiausios vidutinės ariamosios žemės nuomos kainos 2019 m. buvo fiksuojamos Marijampolės, Šiaulių ir Kauno apskrityse, atitinkamai 161, 159 ir 150 Eur/ha. Ariamosios žemės vidutinės nuomos kainos 2019 m., palyginti su 2018 m. kainomis, labiausiai augo Klaipėdos ir Panevėžio apskrityse - atitinkamai 22 ir 17 proc. Nedidelis 2-8 proc. nuomos kainų augimas stebimas Vilniaus, Utenos ir Šiaulių apskrityse. Alytaus ir Telšių apskrityse nuomos kainos krito atitinkamai 15 ir 11 proc.
Lyginant 2015-2019 m. Lyginant 2019 metų ariamosios žemės nuomos kainas su 2015 metų kainomis, jos augo vidutiniškai 1,7 karto. Didžiausias 3,6 karto siekiantis augimas fiksuotas Tauragės apskrityje, Šiaulių ir Kauno apskrityse, atitinkamai 1,9 ir 1,8 karto.
Vilniaus nekilnojamojo turto rinkos apžvalga 2025 m.
Vilniaus nekilnojamojo turto rinka 2025 metų pradžioje pasiekė įdomų tašką, kai po kelerių metų nuosaikaus augimo ekspertai pradeda įžvelgti naujus dėsningumus. Naujos statybos butai Vilniuje išlieka vienu patraukliausių investicinių segmentų, tačiau rinkos dinamika akivaizdžiai keičiasi. Įdomu tai, kad nors kainos ir toliau auga, augimo tempas reikšmingai sulėtėjo, palyginti su 2021-2023 metų laikotarpiu.
2025 metų pradžioje Vilniuje aktyviai vykdoma apie 130 naujos statybos projektų, kuriuose planuojama pastatyti beveik 6500 butų per artimiausius 2-3 metus. Įdomu tai, kad projektų geografija ženkliai pasikeitė, palyginti su ankstesniais metais. Šią tendenciją lemia keli veiksniai. Pirma, centrinėse miesto dalyse beveik neliko laisvų sklypų, o rekonstrukcijai tinkamų objektų kainos tapo prohibityviai aukštos. Antra, miesto savivaldybė aktyviai investuoja į periferinių rajonų infrastruktūrą, taip padidindama jų patrauklumą tiek gyventojams, tiek vystytojams.
Vienas įdomiausių aspektų, kuris jau dabar pradeda formuoti rinką ir neabejotinai darys dar didesnę įtaką ateityje - technologinės inovacijos statybų sektoriuje. Ekspertai prognozuoja, kad iki 2028 metų šios technologijos gali sumažinti statybos sąnaudas iki 20%, kas galėtų atsispindėti ir galutinėse būsto kainose. Optimistiškesni analitikai tikisi, kad auganti konkurencija neišvengiamai privers dalį vystytojų mažinti kainas, ypač vidutinės klasės segmente, kur pirkėjai yra labiausiai jautrūs kainai.
Klimato pokyčiai tampa vis svarbesniu veiksniu, formuojančiu Vilniaus nekilnojamojo turto rinką. Iki 2030 metų, tikėtina, kad butai be patogios temperatūros kontrolės bus vertinami ženkliai mažiau rinkoje. Kitas įdomus aspektas - potvynių rizikos vertinimas. Nors Vilnius nėra pajūrio miestas, intensyvesnės liūtys gali sukelti lokalizuotus potvynius kai kuriose žemesnėse miesto dalyse.
Demografiniai pokyčiai gali turėti reikšmingą įtaką Vilniaus nekilnojamojo turto rinkai artimiausiais metais. Įdomu tai, kad keičiasi ne tik gyventojų skaičius, bet ir jų amžiaus struktūra bei gyvenimo būdas. Z kartos (gimę po 1997 m.) atstovai pradeda aktyviai dalyvauti būsto rinkoje, o jų prioritetai ženkliai skiriasi nuo ankstesnių kartų. Ši karta labiau linkusi rinktis mažesnius, bet labiau funkcionalius butus, dažnai aukodami papildomą erdvę dėl geresnės lokacijos ar pažangesnių technologijų.
Prognozuojamos tendencijos:
- 2025-2027 m.: Nuosaikus kainų augimas, vidutiniškai 3-5% per metus.
- 2028-2030 m.: Naujas augimo ciklas, ypač aukštesnės klasės segmente ir unikaliuose projektuose.
- Hibridiniai pastatai: vis daugiau projektų derinančių gyvenamąją, komercinę ir net gamybinę (kūrybinių industrijų studijos, dirbtuvės) funkcijas viename komplekse.
- Iki 2030 m. „Vertikalūs kaimai”: didelio užstatymo tankio kompleksai su gerai išvystyta vidine infrastruktūra, leidžiančia gyventojams patenkinti visus pagrindinius poreikius neišeinant iš teritorijos.
- „Vieno kambario” namai: ultra-kompaktiški, bet itin funkcionalūs butai (25-35 kv.m), pritaikyti viengungių gyvenimo būdui.
Naujos statybos butai Vilniuje išlieka patraukliu investiciniu instrumentu, ypač ilgalaikėje perspektyvoje.