Daugiabučių namų savininkų bendrijos (DNSB) vykdo prekių, paslaugų ir darbų pirkimus, kurių vertė gali svyruoti nuo kelių dešimčių iki šimtų tūkstančių eurų. Bendrijų veiklos tikslas - įgyvendinti butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų teises ir pareigas, susijusias su jiems priklausančių arba kuriamų naujų bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų valdymu, naudojimu ir priežiūra. Įgyvendinant šį tikslą neišvengiamai bus perkamos prekės, darbai ir paslaugos.
Straipsnyje aptariama, kaip teisingai organizuoti pirkimus bendrijoje, kokiais teisės aktais vadovautis ir kaip išvengti klaidų. Tikimės, kad ši informacija pravers daugiabučių namų bendrojo naudojimo objektų administratoriams ir daugiabučių namų savininkų bendrijų pirmininkams, perkantiems prekes, paslaugas ir statybos ar remonto darbus.
Kaip atsisakyti namo administratoriaus?
Teisinis Reglamentavimas
Šiaulių miesto savivaldybės administracijos direktorius Antanas Bartulis pateikė atsakymą, kuriame paaiškinta, kokiais teisės aktais ir kokiomis jų nuostatomis turi vadovautis daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administratorius ir daugiabučio namo savininkų bendrija vykdydami prekių, paslaugų ir darbų pirkimus.
Svarbiausi teisės aktai, reglamentuojantys DNSB veiklą ir pirkimus:
- Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 4.83 - 4.85 straipsniai.
- Lietuvos Respublikos daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymas.
- Lietuvos Respublikos aplinkos ministro įsakymas "Dėl paslaugų, prekių ir darbų, susijusių su daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administratoriaus administruojamu namu, pirkimų tvarkos aprašo patvirtinimo".
Bendrijoms šis aprašas nėra taikomas, bet, žinoma, bendrija gali nusistatyti savo vidinę pirkimo tvarką, jeigu tam būtų poreikis.
Pirkimų Organizavimas Bendrijoje
Pirkimas bendrijoje gali būti organizuojamas vadovaujantis bendrijos narių (savininkų) sprendimais, valdymo organų sprendimais. Bendrijos nariai (savininkai) gali priimti konkretų sprendimą dėl konkrečios paslaugos teikėjo ir jo paslaugos kainos arba gali priimti sprendimą tik dėl biudžeto, skiriamo konkrečiai paslaugai, ir įgalioti valdymo organą organizuoti apklausą ir parinkti paslaugų teikėją neviršijant nustatyto biudžeto ir pan.
Bendrijoje gali būti patvirtintos pirkimo taisyklės, bet nebūtinai. Bendrijų įstatyme nurodyta, kad bendrijos valdyba tvirtina paslaugų ir rangos darbų pirkimo sąlygas ir pirkimo ataskaitas, bet jeigu jūsų bendrijoje valdybos nėra, ši funkcija tenka bendrijos pirmininkui.
Jeigu vyko susirinkimas, turėjo būti parašytas ir protokolas. Galbūt jūsų bendrijos pirmininkas vadovaujasi protokolu, kurio jūs nematėte, gal verta paprašyti protokolo?
Atkreiptinas dėmesys į tai, kad bendrijose būna nustatyta įvairių pirkimo taisyklių arba tam tikrų paslaugų pirkimo tvarkų.
Pirkimo Būdai
Pirkimas gali būti vykdomas apklausos arba konkurso būdu.
- Apklausa: Gali būti atliekama raštu arba žodžiu, arba pasinaudojant viešai tiekėjų pateikta informacija (internete, reklaminėje medžiagoje ir kita viešai prieinama informacija) apie siūlomas priežiūros paslaugas, darbus. Tame pačiame pirkime dalyvaujantys tiekėjai turi būti apklausiami ta pačia forma.
- Konkursas: Konkurso organizavimas yra privalomas, kai numatomo pirkimo vertė be pridėtinės vertės mokesčio yra lygi ar didesnė nei 3000 Eur be PVM arba dėl susidariusių ypatingų aplinkybių (avarija, stichinė nelaimė ar kitoks nenugalimos jėgos poveikis) pirkimo neįmanoma įvykdyti konkurso būdu.
Administratorius privalo nustatyti ir pirkimo pradžioje pateikti tiekėjams tikslius ir aiškius minimalius techninius ir (arba) funkcinius perkamų priežiūros paslaugų ir darbų reikalavimus ir (arba) apibūdinti norimą rezultatą, pasiūlymo pateikimo terminą, kitas pirkimo sąlygas ir tiekėjų pasiūlymų vertinimo kriterijus, siūlomos pasirašyti pirkimo sutarties sąlygas.
Atsižvelgdamas į pirkimo būdą ir sudėtingumą, Administratorius privalo nustatyti protingą pasiūlymų pateikimo terminą, kuris negali būti trumpesnis kaip 5 darbo dienos.
Komisijos Sudarymas
Tiekėjų pasiūlymams vertinti Administratorius skiria pirkimų organizatorių, kuris Pirkimų taisyklių nustatyta tvarka organizuoja ir atlieka pirkimus apklausos būdu, kai tokiems pirkimams atlikti nesudaroma pirkimo komisija, ir (arba) sudaro pirkimo komisiją, skiria pirkimo komisijos pirmininką, nustato užduotis. Komisija sudaroma iš ne mažiau kaip trijų narių.
Pirkimo komisiją privaloma sudaryti, kai perkama konkurso būdu.
Derybos
Nepriklausomai nuo pasirinkto pirkimo būdo Administratorius, užtikrindamas Pirkimų taisyklių nustatytų principų laikymąsi, turi teisę derėtis su tiekėjais dėl techninių, ekonominių, teisinių ir kitokių pasiūlymo sąlygų siekdamas ekonomiškiausio rezultato. Derybos turi būti vykdomos su visais tiekėjais, pateikusiais Administratoriaus nustatytus minimalius reikalavimus atitikusius pirminius pasiūlymus.
Atliekant derybas, galima derėtis dėl kainos ir kitų pirkimo sąlygų, galutiniai derybų rezultatai užfiksuojami derybų protokoluose ar po derybų pateiktuose galutiniuose pasiūlymuose.
Sutarties Sudarymas
Pirkimo sutartis sudaroma (pasirašoma) su laimėjusį pasiūlymą pateikusiu tiekėju arba, kai kreipiamasi tik į vieną tiekėją, su vienintelį pasiūlymą pateikusiu tiekėju, kurio galutinis pasiūlymas atitinka Administratoriaus nustatytus minimalius reikalavimus. Sudarant pirkimo sutartį negali būti keičiama laimėjusio tiekėjo pasiūlymo kaina ir pirkimo dokumentuose bei galutiniame pasiūlyme nustatytos pirkimo sąlygos.
Jeigu tiekėjas, kuriam pasiūlyta sudaryti (pasirašyti) pirkimo sutartį, raštu atsisako ją sudaryti arba jei tiekėjo pateikta informacija melaginga, arba tiekėjas atsisako sudaryti pirkimo sutartį pirkimo dokumentuose nustatytomis sąlygomis, laikoma, kad jis atsisakė sudaryti pirkimo sutartį.
Pretenzijos
Tiekėjas, kuris mano, kad Administratorius nesilaiko šių Pirkimo taisyklių reikalavimų ir tuo pažeidė ar pažeis jo teisėtus interesus, turi teisę per 5 darbo dienas nuo pranešimo apie Administratoriaus priimtą sprendimą dienos pateikti pretenziją.
Pavyzdys: Stogo Tvarkymo Darbai
Panagrinėkime situaciją, kai susirinkime nuspręsta tvarkyti namo stogą, tačiau nėra parašytas protokolas, nėra sutikimų, kad sutinkate.
Tokiu atveju, jei vyko susirinkimas, turėjo būti parašytas ir protokolas. Galbūt jūsų bendrijos pirmininkas vadovaujasi protokolu, kurio jūs nematėte, gal verta paprašyti protokolo?
Jei bendrijos pirmininkė surado vieną rangovą ir sutarė su juo labai aukštą kainą, o jūs atsivežėte kitą rangovą, kuris paskaičiavo pigiau, bet bendrijos pirmininkė nesutinka, kad kiti rangovai atliktų darbus pigesne kaina ir grasina teismais, jei neduosime pinigų, turėtumėte reikalauti protokolo ir pirkimo dokumentų.
Sąmata turi būti pateikta prieš darbų vykdymą, o ne baigus darbus.
Veiksmai, jei visuotinio susirinkimo metu gautume 51 pritariantį balsą
Jei visuotinio susirinkimo metu gausite 51 pritariantį balsą, galite vykdyti sprendimą. Pirkimas bendrijoje gali būti organizuojamas vadovaujantis bendrijos narių (savininkų) sprendimais, valdymo organų sprendimais.
Ilgalaikis Planavimas
Taip pat atkreipiame dėmesį į tai, kad didelės apimties ir daug kainuojančius darbus, kai jie nėra skubūs, reikėtų įtraukti į ilgalaikį planą (2 ir daugiau metų) ir prieš juos pradedant įgyvendinti sukaupti tam lėšų.
Sanitarijos ir Higienos Reikalavimai
Sanitarijos ir higienos reikalavimų užtikrinimui bendrojo naudojimo patalpos, vėdinimo kanalai ir vamzdynai, šiukšlių šalintuvai valomi ir dezinfekuojami pagal faktinį poreikį, tačiau ne rečiau kaip:
- vėdinimo kanalai ir vamzdynai - kartą per trejus metus
- naudojami šiukšlių šalintuvai - du kartus per metus, jeigu jų naudojimo norminiuose dokumentuose nenustatyta kitaip.
Kadangi vėdinimo/ventiliacijos kanalai yra bendro naudojimo objektai, tai valymui nereikalingas namo gyventojų sutikimas.
Manytume, kad pirmiausiai jūsų pastato techninis prižiūrėtojas turėtų dėl to parašyti išvadas apžiūros akte.