Kaip derėtis perkant butą: patarimai ir gudrybės

Naujo būsto paieška - atsakinga ir paprastai daug laiko trunkanti veikla. Perkant butą Vilniuje, svarbu ne tik įvertinti objektyvius veiksnius, tokius kaip būsto būklė ir vieta, bet ir suvokti psichologinius triukus, kuriuos naudoja pardavėjai, siekdami padidinti kainas. Supratimas, kaip šie triukai veikia pirkėjų sprendimus, padės išvengti spąstų ir priimti teisingus sprendimus.

Psichologiniai triukai ir kaip jų išvengti

Priimant sprendimus dėl buto pirkimo Vilniuje, svarbu ne tik įvertinti objektyvius veiksnius, bet ir suprasti psichologinius triukus, kuriuos naudoja pardavėjai.

1. Skubos jausmo sukūrimas: Pardavėjai gali teigti, kad yra daug kitų susidomėjusių pirkėjų arba kad pasiūlymas galioja tik ribotą laiką.
   • Kaip išvengti: Būkite atsargūs ir nesileiskite spaudžiami skubėti. Skirkite laiko išsamiai įvertinti butą, jo kainą ir visus kitus svarbius aspektus.
2. Aukštų kainų rėmų nustatymas: Pardavėjai gali pateikti labai aukštą pradinę kainą, tikėdamiesi, kad pirkėjai derėsis ir galutinė kaina vis tiek bus aukštesnė nei rinkos vidurkis.
   • Kaip išvengti: Prieš pradėdami derybas, atlikite rinkos tyrimą ir sužinokite, kokios yra realios kainos už panašius butus Vilniuje.
3. Papuošti aprašymai ir nuotraukos: Pardavėjai dažnai naudoja papuoštus aprašymus ir profesionaliai apdorotas nuotraukas, kad butai Vilniuje atrodytų geriau nei yra iš tikrųjų.
   • Kaip išvengti: Būkite kritiški ir visada patikrinkite butą asmeniškai.
4. Nemokami priedai ar nuolaidos: Pardavėjai kartais siūlo nemokamus priedus ar nuolaidas, kad padidintų buto patrauklumą. Tai gali būti baldai, buitinė technika ar netgi automobilių stovėjimo vieta.
   • Kaip išvengti: Vertinkite pasiūlymus kritiškai ir apskaičiuokite, ar tikrai verta sumokėti daugiau už siūlomus priedus.
5. Socialinio įrodymo principas: Socialinio įrodymo principas naudojamas, kai pardavėjai teigia, kad daug žmonių domisi tam tikru butu arba kad daugelis jau yra įsigiję būstą tame rajone.
   • Kaip išvengti: Neleiskite, kad kitų žmonių tariamas susidomėjimas darytų įtaką jūsų sprendimui.

Esminiai žingsniai prieš perkant butą

Esminiai dalykai, kuriuos reikia žinoti prieš buto pirkimą:

1. Jūsų finansinių galimybių bei poreikių išsiaiškinimas. Labai svarbu atsakyti sau į klausimą kokio būsto ir kokioje miesto dalyje jums reikia.
2. Nusprendus kokio NT objekto jums reikia - buto, namo ar kotedžo svarbu pasitikrinti savo finansine galimybes su bankais.
3. Naujo jūsų turto paieška bei jūsų senojo turo pardavimas. Būsto paieška dažnu atveju yra pakankamai ilgas procesas ypač tuo atveju, jei jūs esate konkrečiai apsibrėžę savo biudžetą bei norima gyventi vietą.
4. Nekilnojamojo turto vertinimas. Turto vertinimas yra labai svarbus, nes tik nepriklausomi turto vertintojai gali nustatyti, ar perkamo turto vertė atitinka rinkos kainą.
5. Paskolos - kredito gavimas. Jau gavus turto vertinimo ataskaitą, jūs galėsite vykti į pasirinktą kreditorių/banką bei užpildyti dokumentus būsto paskolos gavimui. Šiame etape, jūs lygiagrečiai galite pasirašyti ir preliminarią būsto pirkimo-pardavimo sutartį.
6. Sandoris. Sėkmingai atlikus prieš tai įvardintus veiksmus, galite registruotis sandoriui pas pasirinktą notarą ir jau čia jūs pasirašysite pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį, kuri vėliau leis įteisinti jus kaip naujo būsto savininkus.
7. Jūsų naujo būsto įregistravimas. Tai reiktų atlikti VĮ Registrų centre. Čia jums reikės įregistruoti nuosavybės teisę į įsigyta turtą. Po jo jūs gausite nuosavybės teisę patvirtinantį įrašą bei galėsite džiaugtis savo naujaisiais namais.

Būsto įsigijimas - ilgalaikis finansinis įsipareigojimas, todėl prieš ryžtantis tokiam žingsniui, būtina įvertinti savo pajamų ir išlaidų rodiklius: „Būsto paskola - tik viena išlaidų dedamoji. Būsto pirkimo procese atsiranda ir gana daug papildomų išlaidų notarui, nuosavybės registracijai, būsto įkeitimui ir kitiems pirkimo etapams.

Ką reikia žinoti apie statybas

Statistika rodo, kad du iš trijų lietuvių sostinėje renkasi dar nepastatytus butus. Nekilnojamojo turto paslaugų bendrovės „Ober-Haus“ duomenimis, net 65 proc. „Perkant tokį būstą iš nežinomų vystytojų, didžiausia rizika, kad jis taip ir liks nepastatytas arba galutinis variantas skirsis nuo to, kurį matėte pardavėjo pirminiame pasiūlyme.

„Kai kurie vystytojai plėtoja projektus naudodamiesi sukurta projektine įmone, todėl visada svarbu pasitikrinti viešai prieinamomis priemonėmis apie statytojo reputaciją, susitikti su įmonės atstovais, gyvai apžiūrėti projektą ir anksčiau to paties vystytojo statytus projektus. Taip pat internete pasiieškoti informacijos apie bendrovės pastatytų objektų kokybę, bendravimo su klientais subtilybes arba dar geriau pasidomėti jau kurį laiką įmonės būstuose gyvenančių žmonių įspūdžiais. Esu tikra, kad nebus tobulų atsiliepimų, bet galėsite nuspręsti ar jums pakeliui su vienu ar kitu partneriu“, - teigia D.

„Pasitikslinkite su statybomis susijusius klausimus - ar žemės sklypas yra pardavėjo nuosavybė, nuomojamas ar įkeistas, kada planuojamas užbaigti projektas ir kada bus parduodamas turtas. Pavyzdžiui, jei būstas statomas iš valstybės nuomojamame sklype, klauskite ar pardavėjas turi teisę tai daryti. butus negyvenamosios paskirties objektuose. Pasak jos, svarbu išsiaiškinti ir mažesnės reikšmės klausimus: „Kiek rekuperacijos, grindinio šildymo darbų atliks statytojas, o kiek teks jums, ar pats statytojas pasirinks administratorių, ar bus planuojama sudaryti jungtinės veiklos sutartį.

„Visų pirma, labai svarbu, kad sutartyje būtų įtraukti konkretūs statybų terminai - jeigu numatyta, kad statytojas turi teisę atidėti šį terminą, būtina nurodyti kokiais atvejais ir koks galutinis terminas. Taip pat reikėtų numatyti, kokio baigtumo turtas bus parduodamas, aptarti perdavimo ir apžiūros procedūrą“, - pasakoja D.

„Taip pat įvertinkite ar dokumente numatyti terminai sudaryti notarinę sutartį jums yra tinkami. Jei abejojate dėl savo finansinių pajėgumų, aptarkite tai su pardavėju ir numatykite, ar atsisakę pirkti galėsite kartu su pardavėju ar atskirai ieškoti šiam butui pirkėjo ir perleisti teises pagal tokią preliminarią sutartį. Galiausiai atidžiai peržiūrėkite kokios sankcijos gresia šalims, jei pardavėjas nepriduoda ar nepastato būsto, o jūs nepagrįstai atsisakote pirkti turtą.

Klausimai apie būsto būklę

Jei atvykus į apžiūrą ir vizualiai įvertinus būstą, jis palieka teigiamą įspūdį - pereikite prie detalių klausimų apie jo būklę. Turėkite omenyje, jog Jums teks čia gyventi ir esant prastai tam tikrų būsto elementų būklei, būtent Jūs turėsite gaišti laiką bei finansus jų eliminavimui. Tad kuo daugiau išsiaiškinsite prieš perkant būstą, tuo detaliau galėsite įvertinti pastangas, kurių iš Jūsų jis pareikalaus ateityje.

Klausimynas renkantis jau įrengtą būstą:

• Kokia vamzdyno, šiluminio mazgo, stogo būklė?
• Ar būstas parduodamas su esamais baldais ir įranga?
• Jei baldai ir įranga nereikalingi, ar esami savininkai gali būstą ištuštinti?
• Kokia vidutinė suma mokama už mokesčius šalčiausiais žiemos mėnesiais?
• Kokia vidutinė kambarių temperatūra žiemos mėnesiais?
• Ar numatoma esminių pokyčių bute ar kaimynystėje?
• Ar nėra pelėsio?

Klausimynas renkantis būstą su daline apdaila:

• Ar yra galimybė koreguoti būsto išplanavimą?
• Ar statytojas gali užbaigti apdailos darbus pagal pirkėjo poreikius?
• Ar būstas tinkamai apšiltintas?
• Ar yra garso izoliacija?
• Kokiu principu būstas šildomas ir kokios planuojamos išlaidos už komunalinius mokesčius?
• Ar iki būsto atvestos visos būtiniausios komunikacijos (vanduo, nuotekų sistema)?
• Kiek lauko teritorijos bus privati pirkėjo nuosavybė, o kiek reikės dalintis su bendrasavininkais (kaimynais)?

Klausimai apie dokumentus ir sandorio eigą

Įvertinus, jog būsto vieta, įrengimas, interjeras ir būklė atitinka pirkėjo lūkesčius, laikas pereiti prie sandorio eigos aptarimo. Šiame etape esminis Jūsų tikslas yra išsiaiškinti per kokį laikotarpį galėsite įsikelti į savo naują butą. Svarbu atkreipti dėmesį, jog įprastinė, sklandžiai besiklostanti sandorio eiga trunka nuo kelių savaičių iki mėnesio. Tad jei prie įprastų procedūrų prisideda papildomi, su būsto istorija susiję trukdžiai, pardavimo eiga gali nusitęsti net iki kelių mėnesių. Tęsiant toliau, preliminariąja būsto pirkimo-pardavimo sutartimi svarbu nustatyti ir kitus procesinius dalykus. Tai yra notarinių išlaidų padengimą bei senųjų šeimininkų išsikeldinimo klausimus.

Klausimynas sandorio eigai aptarti:

• Per kiek laiko bus paruošti pardavimui būtini dokumentai?
• Kaip bus dalijamos notarinės išlaidos?
• Ar yra bendrasavininkų, įsiskolinimų, arešto ar kitų veiksnių, galinčių apsunkinti ar prailginti būsto pardavimo eigą?
• Per kokį terminą senieji savininkai apleis jau įsigytą būstą?

Būstas yra vienas rimčiausių pirkinių, kokį žmogus įsigija per visą savo gyvenimą. Tad siekiant, jog jis džiugintų dar keletą dešimtmečių į priekį, prieš perkant būstą svarbu gauti atsakymus į kuo daugiau reikšmingų klausimų. Jei būsite kantrūs ir dėmesingi detalėms, niekada nesigailėsite atlikta investicija.

NT eksperto patarimai, kaip derėtis dėl kainos

Kaip už gerą kainą įsigyti sau tinkamiausią būstą, žiniasklaidai išplatintame pranešime pataria nekilnojamo turto (NT) agentūros „Capital Team“ NT ekspertas Arturas Fridmanas.

1. Nesusitelkite į būsto paiešką tik skelbimų portaluose. Pirmiausiai informacija apie parduodamus būstus atsiranda NT agentūrų duomenų bazėse. Todėl brokeriai gali surasti jums tinkamą būstą, kol jis dar net nepradėtas viešinti skelbimų portaluose. Dar net nepradėjus jų reklamuoti, taip parduodama maždaug ketvirtadalis būstų.
2. Derėdamiesi remkitės faktais. „Skelbimų portaluose dažniausiai atsispindi pardavėjo lūkesčiai, kurie paprastai būna 15 proc. didesni nei tikroji būsto rinkos kaina. Per derybas NT brokeris būna pasiruošęs - turi rinkos analizę, būna patikrinęs, ar skelbime nurodyti teisingi pastatymo metai, būsto plotas bei kiti duomenys. Todėl kainą iki realios sumažinti jis gali pagrįstai “, - paaiškina A.Fridmanas.
3. Prieš palikdami užstatą pagalvokite mažiausiai du kartus. Neapgalvotai susitarus dėl avanso galima prarasti ir pinigus, ir patinkantį būstą. A.Fridmanas pataria į būsto apžiūras visada neštis bent tūkstantį eurų grynųjų. Jei būstas pasirodys tikrai tinkamas, galėsite be didesnės rizikos jį rezervuoti.
4. Tikrinkite dokumentus. A.Fridmanas pataria visuomet įsitikinti, kad būstą jums aprodo jo savininkas arba jo teisėtai įgaliotas atstovas. Prieš apžiūras brokeris Registrų centre papildomai patikrina, kas yra NT savininkas ir ar turtas neturi apribojimų.
5. Atkreipkite dėmesį į galimas problemines būsto vietas. Viršutiniuose daugiabučio aukštuose esančių butų problemas gali išduoti lubos. Jeigu jos dar kvepia dažais arba yra įtempiamos, gali būti, kad namo stogas kiauras, tad vertėtų apžiūrėti ir jį. Jeigu dažyti tik sienų kampai, tai reiškia, kad būste keroja pelėsis. A.Fridmanas primena, kad nesutvarkyta virtuvė ir vonios kambarys - signalas, kad jūsų laukia didelės investicijos, jeigu norėsite juos atnaujinti.
6. Atminkite, kad sprendimą gali lemti žmonių charakteriai, emocijos ir net kaimynai. Reikia apžiūrėti ne tik laiptinę, bet ir kaimynų lauko duris bei langus - tai gali suteikti daug naudingos informacijos apie namo gyventojus, jų požiūrį į bendrą turtą. Juk niekas nenori konfliktuoti su kaimynais“, - sakė A.Fridmanas.
7. Gerai apgalvokite savo poreikius. Pasak A.Fridmano, būstas, kurio dairotės, turi būti toks, kad jums tiktų ne tik šią akimirką, bet ir netolimoje ateityje.Jis pridūrė, kad tinkamiausio būsto paieška paprastai užtrunka mėnesį ar pusantro.

Pagrindinės klaidos derybose dėl NT

Prieš pradedant bet kokias derybas reikia turėti tikslą, t.y. Tai labai individualus reikalas, bet 100 % aišku tik viena: visi turi skirti laiko ir tinkamai pasiruošti deryboms. Kuo daugiau laiko skirsi pasiruošimui, tuo daugiau „užsidirbsi“. Atsiminkite, kad derantis dėl nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo prarasti arba uždirbti pinigus galima per vieną akimirką. Ir dažniausiai tai būna tokios pinigų sumos, už kurias Jūs dirbate nuo kelių mėnesių iki 10 metų, kad pavyktų sutaupyti tiek, kiek praradote derybų metu.

Deryboms galima ir reikėtų pasiruošti įvairiapusiškai.

• Kokiomis sąlygomis galėčiau parduoti turtą?
• Kokiomis blogiausiomis sąlygomis galėtume parduoti turtą?
• Mainai.
• Derybų/pardavimo sąlygos: pabandykite įsivaizduoti, dėl ko klientas gali norėti derėtis.
• Kiti tikslai.

Priklausomai nuo nusistatytų tikslų ir pardavimo eigos galima pasiruošti vienokioms ar kitokioms deryboms. Paprasčiausias būdas išsiaiškinti, kada klientas yra pasiruošęs pradėti derybas, yra tas momentas, kai pirkėjas pradeda kalbėti apie pirkimo sąlygas, atsiskaitymo galimybes, įvairias su sandoriu susijusias sąlygas.

Kad ir kokios bebūtų derybos, jos reiškia tik viena - pirkėjas yra susidomėjęs Jūsų turtu ir nori jį pirkti, tik kitokiomis sąlygomis, negu buvo pirminis Jūsų pasiūlymas.

Labai didelė pardavėjų dalis mano, kad derybos ( daugelis tai supranta kaip pirkėjo kainos mušimą žemyn) yra neatsiejama visų padavimų dalis. Todėl derybos pradedamos tik tuomet, kai kažkurios turto savybės, pirkėjo manymu, dalinai neatitinka jo pasirinkimo kriterijaus ar kelia abejonių.

Anaiptol kiekvieno pirkėjo apisprendimą pirkti bet kokią prekę nulemia vos 1-3 esminiai LEMIAMI pasirinkimo kriterijai, o kiti yra ne tokie svarbūs arba net atgrasantys.

Pirkėjas, žinoma, turi sužinoti apie tuos defektus, kurie yra susiję su objekto konstrukcija, kurių galbūt net nesimato plika akimi. Visa kita yra tiesiog Jūsų emocijos, kitaip tariant subjektyvus JAUSMAS, o jausmai tiems patiems dalykams yra juk skirtingi. Todėl Jūsų asmeninė nuomonė apie rajoną, kaimynus, susisekimą, vietą, išplanavimą, šio tipo statinių kokybę ir pan. turi likti Jums ir tik Jums.

Visi pirkėjai turtą renkasi pagal vieną ar keliolika kriterijų, bet apsisprendimą pirkti ar nepirkti nulemia tik 1- 3 kriterijai.

Pagrindinės klaidos:

1. Mažai klausimų pirkėjui: Pardavėjas dažniausiai galvoja: ,,Nėra čia ko daug klausinėti ir taip viskas aišku. Jis ( pirkėjas) nori pirkti panašų turtą į mano šiame rajone ir už tokią kainą“.
2. Nepavyksta suprasti, kas pirkėjui yra priimtina: Jeigu klientas derisi, vadinasi, Jūsų turtas yra „beveik“ jam tinkamas. Jums reikėtų išsiaiškinti, kokios pardavimo sąlygos ar turto savybės skatina mąstyti jį apie pirkimą, kitaip tariant, yra priimtinos.
3. Neįtraukiamas tas, kas priima sprendimą: Iš patirties pastebėjau, kad dažniausiai sprendimą dėl būsto pirkimo šeimoje ir dėl to, kokio jo reikia, priima ne vyras, o žmona, nors vyrai dažniau moka pinigus.
4. Ginčijamasi su pirkėju dėl turto trūkumų: Ši klaida atsiranda nuo tos akimirkos, kai į pirkėjo išsakytą pastabą dėl parduodamo turto savybių ar kokybės pardavėjas pradeda aiškintis, gilintis į tai, kodėl jis taip mano ir kas jam nepatinka.
5. Pasiūloma nuolaida, kai to neprašoma: Kad ir kas bebūtų, siūlyčiau pirmam nepradėti siūlyti nuolaidų. Pirkėjo klausimai „Kokią kainą Jūs siūlote?“ arba „Tai ką Jūs siūlote?“ reiškia, kad jūs neturite išsikėlę pardavimo tikslų ir nebyliai sutinkate su pirkėjo nuomone, kad Jūsų prašoma kaina yra per aukšta ir kad ją galima mažinti.
6. Pyktis: Visų pirma, pyktis- tai silpnumo požymis. Jeigu Jums pasiūlė kažką tokio, kas jus žeidžia, ar tai būtų nepadoriai maža kaina, siaubingos pirkimo sąlygos ar dar kas nors, kas susiję su, Jūsų manymu, nesėkmingu turto pardavimu ar mainais - nusiraminkite, atsipūskite, atsipalaiduokite.
7. Atskleidžiamos savo problemos: Didžiausią gailestį man kelia tie žmonės, kurie padaro nieko neprašydami mainais maksimalią nuolaidą ir po to, kai pirkėjas neskuba pirkti arba ir toliau bando derėtis, pradeda pasakoti savo bėdas, kam jiems reikia pinigų, kad turtą skubiai reikia parduoti, kad padarė jau ir taip labai didelę nuolaidą, bet kaip jam - dar gali padaryti keliolikos tūkstančių nuolaidą, kad tik jis nupirktų….
8. Ultimatumas - „Viskas arba nieko“: Dažniausiai šią taktiką naudoja tie pardavėjai, kuriems nėra didelio poreikio parduoti turtą. Tie, kurie laukia išskirtinio pirkėjo išskirtiniam turtui, kurie sako: „Jeigu atsiras toks kvailys, kuris už tiek pirktų, tai ir parduosiu“.

Kaip paruošti turtą pardavimui?

Pardavinėdamas įvairų klientų turtą pastebėjau, kad man pačiam kur kas lengviau ir maloniau yra pardavinėti gerą, prižiūrėtą ir mylimą turtą. Ką galima atlikti? Išneškite šiukšles, išplaukite ir išvėdinkite namus, užklijuokite atplyšusius tapetus, sutepkite girgždančias duris, jeigu reikia, perdažykite sienas, nuimkite skalbinius, nuplaukite langus, suremontuokite tekančius čiaupus, nuimkite voratinklius palubėje, pakeiskite neveikiančias lemputes ir t.t. Daugeliui šių darbų atlikti nereikia didelių finansinių investicijų, o pirkėjo įspūdį apie parduodamą turtą galima gerokai pagerinti.

Patarimai, kaip derėtis su būsto pardavėju

NT bendrovės „Citus“ pardavimų vadovė Andželika Keršytė teigia, kad sėkmingas sandoris nebūtinai reiškia, kad būsto pirkėjui pavyko nusiderėti gerą kainą. Pasak jos, derybų metu nereikėtų viso dėmesio sutelkti tik į dominančio būsto kainą.

Anot A. Keršytės, informaciją apie vystytoją galima rasti jo interneto tinklalapyje. Į ką atkreipti dėmesį? Kokius projektus jis vysto, ar taiko nuolaidų, jei taip - kiek ir kokių.

Pasak A. Keršytės, labai svarbu, kad antras susitikimas įvyktų gyvai: „Susitikimas neturi prasidėti nuo kainos ir nuo nuolaidos. Jeigu mes esame nusiteikę draugiškai, bendradarbiaujame, nebijokime pasakyti, ar projektas mums patiko ar ne, kas jums patiko, kaip jūs norėtumėte gyventi. Pasakius komplimentą pačiam vystytojui, ateina geras laikas pasakyti, tai, ką jūs pasiruošėte. Aš skatinu būti atviriems, nebijoti emocijų. Jeigu derybų metu supratote, kad reikės ir trečio susitikimo, investuokite į jį. Nes tikslas yra toks, kad sandoris būtų sėkmingas“, - sako A. Keršytė ir priduria, kad svertų derybose pirkėjui duoda mažiau likvidus butas.

„Kiekviename projekte yra mažiau likvidžių, mažiau patrauklių būstų, Pavyzdžiui, jeigu butas yra pirmame aukšte, gal kiemelis yra netaisyklingos formos, gal nėra balkono, gal šiaurinė pusė, gal viename iš kambarių ir labai mažas langas. Ką aš noriu pasakyti, kad galbūt tame bute, kurį jūs nusižiūrėjote, yra tam tikras trūkumas, kurį jūs galėtumėte išnaudoti, kad gautumėte geresnę kainą“, - paaiškina pranešėja.

NT objekto kainą mažina ne tik pats butas bei jo būklė, bet ir infrastruktūra aplink jį, numatytas įsikraustymo laikas, jame liekantys daiktai ar papildomi mokesčiai dokumentų tvarkymui.

tags: #kaip #deretis #perkant #buta