Daugiabučių namų gyventojams svarbu žinoti savo teises ir pareigas, susijusias su bendrojo naudojimo objektų valdymu ir priežiūra. Butų savininkų sutikimas yra esminis elementas priimant sprendimus, kurie turi įtakos visų gyventojų gyvenimo kokybei. Šiame straipsnyje aptarsime pagrindinius aspektus, susijusius su butų savininkų sutikimu, remiantis Lietuvos Respublikos įstatymais ir teisine praktika.
Bendrojo Naudojimo Objektų Valdymas ir Priežiūra
Butų ir kitų patalpų savininkai (naudotojai) bendrojo naudojimo objektus privalo valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti. Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektams valdyti butų ir kitų patalpų savininkai steigia butų ir kitų patalpų savininkų bendriją arba sudaro jungtinės veiklos sutartį, arba šio kodekso 4.84 straipsnyje nustatyta tvarka pasirenka bendrojo naudojimo objektų administratorių. Pavyzdinę jungtinės veiklos sutarties formą tvirtina Vyriausybė ar jos įgaliota institucija.
Jeigu butų ir kitų patalpų savininkai neįsteigia bendrijos ar nesudaro jungtinės veiklos sutarties, skiriamas bendrojo naudojimo objektų administratorius.
Bendrijos Vaidmuo ir Funkcijos
Bendrija padeda įgyvendinti bendraturčių bendrosios nuosavybės teisę, tačiau ji neįgyja savininko teisių ir pareigų, o veikia bendraturčių vardu ir interesais. Bendrija yra tik bendraturčiams bendrosios dalinės nuosavybės teise priklausančio turto valdymo būdas, todėl ji negali spręsti tų klausimų, kuriuos turi teisę spręsti tik patys to turto bendraturčiai (pvz. disponuoti bendrosios nuosavybės objektu).
Bendraturčių Teisės ir Pareigos
Butų ir kitų patalpų savininkai turi tokias teises ir pareigas, susijusias su bendrosios dalinės nuosavybės teise turimais objektais:
- Naudotis gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektais pagal jų funkcinę paskirtį, nepažeisdami kitų patalpų savininkų (naudotojų) teisių ir teisėtų interesų.
- Valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti bendrojo naudojimo objektus.
- Proporcingai savo daliai apmokėti išlaidas namui išlaikyti ir išsaugoti, mokėti mokesčius, rinkliavas ir kitas įmokas, taip pat reguliariai daryti atskaitymus kaupti lėšas, kurios bus skiriamos namui atnaujinti.
Pažymėtina tai, kad prisidėjimo prie bendro turto išlaikymo apimtis priklauso tik nuo bendraturčio dalies bendrojoje dalinėje nuosavybėje, tačiau ne bendrosios dalinės nuosavybės objektų, dėl kurių daromos nurodytos išlaidos, funkcinės paskirties ar bendraturčio, kuriam ji taikytina, naudojimosi ar nesinaudojimo objektu aplinkybių (pvz. naudojimosi dažnumu), t.y. net tuo atveju, jei buto savininkas teigia nesinaudojantis bendro naudojimo objektu, jis vis tiek privalo proporcingai savo daliai sumokėti už jo išlaikymą.
Ribojimai ir Išimtys
Butų ir kitų patalpų savininkai neturi teisės parduoti bendrosios dalinės nuosavybės teise turimos savo dalies (atlikti kitų veiksmų, susijusių su turimos dalies perdavimu) atskirai nuo nuosavybės teisės į butą ar kitą patalpą perdavimo. Atskirai nuo nuosavybės teisės į butą ar kitą patalpą perdavimo, bendrosios dalinės nuosavybės teise turimas objektas gali būti parduodamas tuo atveju, jei parduodama bendrąja daline nuosavybe esančio daikto, kuris gali būti ar, jį pertvarkius, galės būti naudojamas kaip atskiras daiktas ir toks jo naudojimas netrukdys naudoti butų ar kitų patalpų pagal paskirtį, dalis.
Taip pat, butų ir kitų patalpų savininkas neprivalo apmokėti išlaidų, dėl kurių jis nėra davęs sutikimo ir kurios nesusijusios su įstatymų ir kitų teisės aktų nustatytais privalomaisiais statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimais arba dėl kurių nėra priimta administratoriaus ar butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimo sprendimo.
Sprendimų Priėmimo Tvarka
Sprendimai dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo, taip pat dėl naujų bendrojo naudojimo objektų sukūrimo ir disponavimo jais klausimų, priimami butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma, jeigu įstatymuose nenustatyta kitaip. Kiekvieno buto ir kitų patalpų savininkas turi vieną balsą. Jeigu butas ar kita patalpa nuosavybės teise priklauso keliems savininkams, jiems jų susitarimu atstovauja vienas asmuo.
Butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimus šaukia gyvenamojo namo butų ir kitų patalpų savininkų bendrijos valdyba (bendrijos pirmininkas) arba butų ir kitų patalpų savininkų jungtinės veiklos sutarties dalyvių įgaliotas asmuo, arba butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės administratorius, arba savivaldybės vykdomoji institucija. Taip pat sušaukti susirinkimą gali raštu pareikalauti ne mažiau kaip 1/4 butų ir kitų patalpų savininkų.
Sprendimų Galiojimas
Butų ir kitų patalpų savininkų (ar jų dalies) sprendimai skelbiami Vyriausybės ar jos įgaliotos institucijos nustatyta tvarka ir galioja visiems (ar tos dalies) butų ir kitų patalpų savininkams, taip pat tiems savininkams, kurie įgijo nuosavybės teises į butus ir kitas patalpas po šių sprendimų priėmimo. Sprendimai negali apriboti butų ir kitų patalpų savininkų bei trečiųjų asmenų teisių ir teisėtų interesų.
Butų ir kitų patalpų savininkų sprendimai gali būti priimti ir nesušaukus susirinkimo, bet jiems raštu pareiškus apie savo sprendimą. Balsavimams raštu taikomi šiame straipsnyje nustatyti kvorumo ir sprendimui priimti reikalingo balsų skaičiaus reikalavimai.
| Sprendimo tipas | Kvorumas | Reikalingas balsų skaičius |
|---|---|---|
| Bendrojo naudojimo objektų valdymas ir naudojimas | Nenustatytas | Balsų dauguma |
| Naujų bendrojo naudojimo objektų sukūrimas ir disponavimas jais | Nenustatytas | Balsų dauguma |
| Sprendimai, susiję su pastato atnaujinimu, lėšų kaupimu ar skolinimosi ir kredito sutarčių sąlygomis | Nenustatytas | Visų butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma |
Praktiniai Patarimai ir Rekomendacijos
Norint užtikrinti sklandų sprendimų priėmimą ir bendradarbiavimą tarp butų savininkų, rekomenduojama:
- Aktyviai dalyvauti butų savininkų susirinkimuose ir balsavimuose.
- Išreikšti savo nuomonę ir argumentus dėl svarstomų klausimų.
- Gerbti kitų savininkų nuomonę ir ieškoti kompromisų.
- Susipažinti su įstatymais ir kitais teisės aktais, reglamentuojančiais daugiabučių namų valdymą ir priežiūrą.
- Kreiptis į specialistus (teisininkus, administratorius) kilus neaiškumams ar ginčams.
Butų ir kitų patalpų savininkai (naudotojai) turi teisę imtis būtinų priemonių be kitų savininkų (naudotojų) sutikimo, kad būtų išvengta žalos ar pašalinta grėsmė bendrojo naudojimo objektams, ir reikalauti iš kitų buto ir kitų patalpų savininkų atlyginti išlaidas, proporcingas šių savininkų bendrosios dalinės nuosavybės daliai taip pat reikalauti iš kitų butų ir kitų patalpų savininkų (naudotojų), kad gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektų valdymas ir naudojimas atitiktų bendrąsias buto ir kitų patalpų savininkų (naudotojų) teises ir teisėtus interesus.
Teisėtais buto ir kitų patalpų savininkų (naudotojų) interesais laikoma gyvenamojo namo vidaus tvarkos taisyklių nustatymas, tinkama bendrojo naudojimo objektų priežiūra ir išlaikymas, gyvenamojo namo priežiūros ūkinio ir finansinio plano parengimas, lėšų kaupimas bendrojo naudojimo objektams atnaujinti.
Svarbu atsiminti, kad butų savininkų sutikimas yra būtinas priimant sprendimus, kurie turi įtakos visų gyventojų gyvenimo kokybei. Dvibučio, daugiabučio gyvenamojo namo, kitų patalpų bendrasavininkiai turi bendru turtu rūpintis ir naudoti jį pagal paskirtį, nepažeisdami kitų bendraturčių teisių. Vis tik praktikoje iškyla bendraturčių nesutarimų dėl bendro turto naudojimo, jo priežiūros, remonto ar rekonstrukcijos darbų, ypač, kai tokiems darbams atlikti reikalingas statybą leidžiantis dokumentas.
Pagrindinė bendrosios nuosavybės teisės įgyvendinimo taisyklė yra ta, kad bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektas valdomas, juo naudojamasi ir disponuojama bendraturčių sutarimu (Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 4.75 str. 1 d.). Vienas teisės laisvai disponuoti bendrosios dalinės nuosavybės teise turimu daiktu ribojimų yra įpareigojimas statytojui gauti kitų asmenų, kurių teisės ar teisėti interesai susiję su būsima statyba ar rekonstrukcija, t. y. bendraturčių, sutikimą (Lietuvos Respublikos Statybos įstatymo 27 str. 5 d. 7 p.). Teisės aktuose įtvirtintas imperatyvus reikalavimas pateikti rašytinį bendraturčio sutikimą remontuoti, rekonstruoti statinį suteikia teisę bendraturčiui išreikšti savo valią dėl tokio remonto ar rekonstrukcijos. Bendraturtis, norėdamas atlikti statinio remonto ar rekonstrukcijos darbus, privalo gauti kito bendraturčio rašytinį pritarimą.
Be bendraturčių rašytinio pritarimo, nėra galimybės gauti statybą leidžiančio dokumento statinio rekonstrukcijai, remontui atlikti, jau atliktų darbų (pvz., paprasto statinio remonto) įteisinimui.
Tais atvejais, kai bendro sutarimo pasiekti nepavyksta, ginčas nagrinėjamas teisme. Teismas, nagrinėdamas šios kategorijos bylas ir spręsdamas skirtingų savininkų tarpusavio interesų suderinimo klausimą, taip pat turi siekti interesų pusiausvyros, interesus įvertinti nuosavybės neliečiamumo ir apsaugos kontekste, pasverti, ar vieno iš bendraturčių interesų prioriteto pripažinimas nesukels esminio kito bendraturčio nuosavybės teisės pažeidimo.
Kasacinio teismo praktikoje yra išaiškinta, kad bendraturčių nesutikimas turi būti protingai motyvuotas bei akivaizdžiai atskleidžiantis pateikto projektinio pasiūlymo negatyvų poveikį kito bendrosios dalinės nuosavybės teisės objekto bendraturčio teisėms ir teisėtiems interesams. Nesutikimas paprastai pripažįstamas pagrįstu tokiais atvejais, jei nustatoma, kad yra reali jų teisių ar teisėtų interesų pažeidimo grėsmė, kylanti iš numatomų statybos, remonto ar rekonstrukcijos darbų. Protingais motyvais teismas gali pripažinti faktais, specialistų išvadomis, kitais patikimais duomenimis pagrįstus argumentus, kurie patvirtina, kad rekonstrukcija lems esminį kito bendraturčio naudojimosi savo nuosavybe pablogėjimą arba pakeis bendraturčių gyvenimo ar veiklos sąlygas, buvusias iki rekonstrukcijos, kitaip nei numato statybos techniniai dokumentai, teisės normos, reguliuojančios statinio saugos ir eksploatavimo sąlygas. Pavyzdžiui, turi nepablogėti esama pastato techninė būklė, išlikti galimybė patekti į kelius ir gatves, turi būti išlaikyti atitinkamų higienos standartų reikalavimai dėl triukšmo, vibracijos, oro taršos ir kitos sąlygos.
Pareiga įrodyti, kad atsisakymas duoti sutikimą pagrįstas, tenka atsisakančiam duoti sutikimą bendraturčiui. Bendraturtis, kaip suinteresuotas asmuo, turi teisę atsisakyti duoti sutikimą atlikti tam tikrus statybos darbus, tačiau toks atsisakymas turi būti pagrįstas realia jo teisių ar teisėtų interesų pažeidimo grėsme, kylančia iš remonto ar kitų darbų. Bendraturčio nesutikimas turi būti protingai motyvuotas. Bendraturčiai gali ginčyti ne teisę, bet jos įgyvendinimo būdą ir įrodyti, kad pasirinktas būdas ar tokios teisės įgyvendinimo sąlygos pažeistų jų teises į bendrą daiktą ar teisėtus interesus.
Iš sėkmingos patirties atstovaujant bendraturčiams, galime pažymėti, kad atsisakydami duoti sutikimą pastato rekonstrukcijos ar remonto darbams, bendraturčiai privalo pagrįsti savo atsisakymo priežastis ir įrodyti, kad planuojami darbai turės neigiamos įtakos jo, kaip bendraturčio, interesams.
Ar Reikia Bendraturčių Sutikimo Pertvarkant Laikančiąją Sieną?
Klausimas: Ar reikia daugiabučio kaimynų sutikimo norint pertvarkyti bute laikančiąją sieną? Kaip turi būti renkami sutikimai?
Pagrindinės pastato konstrukcijos (išorinės sienos, laikančiosios sienos ir kolonos pamatai, stogas, perdangos ir fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos ir pan.), pastato bendrosios inžinerinės sistemos bei bendrojo naudojimo patalpos ir kitos pastato dalys (laiptinės, holai, koridoriai, galerijos, palėpės, sandėliai, rūsiai, pusrūsiai ir kitos patalpos, bendrojo naudojimo balkonai, lodžijos, terasos) priskirtinos bendrojo naudojimo objektams.
Civiliniame kodekse numatyta, kad bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektas valdomas, juo naudojamasi ir disponuojama bendraturčių sutarimu. Sprendimai dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo, dėl naujų bendrojo naudojimo objektų sukūrimo ir disponavimo jais daugiabučiame name arba kitos paskirties pastate, kuriame yra įsteigta bendrija, gali būti priimami butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma, jeigu įstatymuose nenustatyta kitaip. Tais atvejais, kai norint atlikti statybos darbus privaloma gauti statybą leidžiantį dokumentą, statinio bendraturčių sutikimas (-ai) yra vienas iš privalomųjų dokumentų.
Daugiabučių namų arba kitos paskirties pastatų, kuriuose įsteigta bendrija, savininkai sprendimus dėl bendrojo naudojimo objektų priima susirinkimų metu arba organizuojamas balsavimas raštu (pildomi balsavimo biuleteniai) aplinkos ministro nustatyta tvarka.
Pažymėtina, kad bendrosios nuosavybės teisės įgyvendinimą reglamentuoja Civilinis kodeksas (CK), kurio 4.75 straipsnio 1 dalyje nurodyta, jog bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektas valdomas, juo naudojamasi ir disponuojama bendraturčių sutarimu. Kai yra nesutarimas, valdymo, naudojimosi ir disponavimo tvarka nustatoma teismo tvarka pagal bet kurio iš bendraturčių ieškinį.
Kai pastatas, kurio stogą norima tvarkyti, yra daugiabutis (trijų ir daugiau butų) gyvenamasis namas, taikytinas CK 4.85 straipsnis, kuriuo remiantis pakaktų daugumos (50 proc.). Atkreiptinas dėmesys, kad bendraturčių sutikimas privalomas ir norint gauti statybą leidžiantį dokumentą (SLD) (kai jis privalomas) atlikti statinio remontą (Statybos įstatymo 27 str. 5 d. SLD privalomumas atliekant statinio kapitalinį ar paprastąjį remontą nurodytas Statybos įstatymo 27 straipsnio 1 dalies 4 ir 5 punkte, išskyrus atvejus, numatančius SLD privalomumo išimtį, kai būtina skubiai atlikti statybos darbus, reikalingus avarijos grėsmei, jos ar stichinės nelaimės padariniams pašalinti. Jeigu remontuojant stogą pakanka sutvarkyti tik stogo dangą (pakeisti visą ar jos dalį), nepertvarkant (nekeičiant) laikančiųjų konstrukcijų, darbai priskirtini statinio paprastajam remontui. Jei reikėtų pertvarkyti (keisti) ir šlaitinio stogo gegnes ar kitas laikančiąsias konstrukcijas, tai jau būtų statinio kapitalinis remontas. Bet kuriuo atveju SLD privalomas, jei remontuojamas ypatingasis ar neypatingasis daugiabutis namas yra mieste, konservacinės apsaugos prioriteto ar kompleksinėje saugomoje teritorijoje, kultūros paveldo objekto teritorijoje, kultūros paveldo vietovėje ir remonto darbais keičiama pastato išvaizda. Taip pat SLD privalomas, jei paprastojo remonto darbais keičiama daugiabučio namo, kuris yra kultūros paveldo statinys, išvaizda. Pastato išvaizdos keitimu laikomas šlaitinio stogo dangos keitimas (keičiant spalvą ir (ar) dangos tipą), dažymas (keičiant spalvą) (statybos techninio reglamento STR 1.05.01:2017 „Statybą leidžiantys dokumentai. Statybos užbaigimas. Nebaigto statinio registravimas ir perleidimas. Statybos sustabdymas. Savavališkos statybos padarinių šalinimas.
tags: #kaip #gauti #daugiabucio #bendraturciu #sutikima