Naujo būsto pirkimas - svarbus įvykis kiekvieno žmogaus gyvenime. Pirmiausiai, dėl labai racionalų priežasčių - finansų. Juk tokią sumą išleidžiame tikrai ne kasdien, todėl norime, kad naujieji namai atitiktų mūsų poreikius, būtų patogioje lokacijoje, galėtų pasigirti gera infrastruktūra ir pan. Antra, emocinės priežastys: nauji namai asocijuojasi su nauja pradžia, todėl norisi atrasti jaukią ir širdžiai mielą vietą, į kurią būtų gera sugrįžti kasdien.
Pasakyti lengva, o atrasti tokį būstą - sunku. Šiame straipsnyje pateiksime patarimus, kaip sėkmingai ieškoti buto pirkimui Lietuvoje, į ką atkreipti dėmesį ir kaip išvengti klaidų.
1. Biudžeto Įsivertinimas
Pirmasis žingsnis, kurį derėtų žengti nusprendus įsigyti naują būstą - biudžeto įsivertinimas. Reikėtų sau nuoširdžiai atsakyti į klausimą: ar užteks asmeninių lėšų ar vis dėlto yra kreditavimo poreikis? Pirmasis variantas? Puiku, galite pradėti naršyti po skelbimų portalus. Antrasis? Teks keliauti į banką.
Tiesa, prieš einant į banką, galima pasinaudoti ir internete esančiomis bankų sudarytomis paskolos skaičiuoklėmis. Jose, įvedę savo pajamas, finansinius įsipareigojimus bei kitus duomenis, gausite preliminarią paskolos sumą, kurią bankas jums galėtų suteikti. Vis dėlto, tokios skaičiuoklės nėra visai tikslios - jomis aklai pasitikėti nerekomenduotina.
Remiantis „Swedbank“ pateikiama atmintine, žmonės, kurie planuoja įsigyti būstą, turėtų atlikti tam tikrus „namų darbus“. Pagrindinis iš jų - pradinio įnašo sukaupimas. Jo dydis turėtų siekti bent 15 proc. planuojamo įsigyti būsto vertės. Tiesa, kuo didesnį įnašą sukaupsite, tuo mažesnė įsipareigojimų našta slėgs jūsų pečius.
„Luminor“ banko būsto kredito produkto vadovė Žydra Rakauskaitė taip pat pastebi, kad vertinant savo finansines galimybes reikėtų susiskaičiuoti ne tik paskolos dydį, bet ir papildomas išlaidas, kurių prireiks įsigyjant būstą, pvz. turto įvertinimo mokestis, sutarties administravimo mokestis, sutarties patvirtinimo pas notarą mokestis, mokesčiai Registrų centre ir kt.
Įsivertinę savo būsimą biudžetą butui, galite pradėti ieškoti svajonių namų.
2. Paieškos Kriterijų Nustatymas
Žinoma, kiekvieno žmogaus poreikiai skirtingi, todėl subjektyvių gero / prasto būsto kriterijų tikrai nepateiksime. Vis dėlto, remiantis „Forbes“ publikuotu finansų žurnalisto Brain Odion-Esene straipsniu „Į ką atkreipti dėmesį perkant būstą“ (angl. What To Consider When Buying A House), yra keletas esminių kriterijų:
- Kaina. Šį punktą gana išsamiai aprašėme pirmajame straipsnio skyrelyje.
- Vieta. Vienas iš svarbiausių kriterijų - vietos pasirinkimas ir įvertinimas. Turite aiškiai sau atsakyti į klausimus: norite gyventi mieste, priemiestyje ar kaimo vietovėje? Jeigu buto ieškote mieste, apgalvokite, kokie rajonai jums priimtiniausi, netgi kokio vaizdo pro langą norite / nenorite.
- Infrastruktūra. Ne ką mažiau svarbus punktas - infrastruktūra. Įsivertinkite ar bus patogu važiuoti į darbą, ar šalia yra darželių bei mokyklų, parduotuvių, sveikatos priežiūros įstaigų, pramogų ir pan. Šie dalykai - labai individualūs, todėl teisingų atsakymų nėra.
- Būsto tipas. Butas senos statybos name, butas naujos statybos name, loftas, kotedžas, namo dalis, namas - ir tai, tik keli būsto tipai. Renkantis būstą, atsakykite sau į klausimus, apie kokius namus svajojate.
- Apdaila, dizainas. Dar vienas, itin svarbus kriterijus renkantis būstą, - jo būklė. Įsivertinkite ar būsto apdaila / interjero dizainas jus tenkina.
- Plotas. Dažna pirmojo būsto ieškančių žmonių klaida - žvelgiama į viso būsto kainą, o ne į kainą už kvadratinį metrą. Nepamirškite atkreipti dėmesio į tai, koks buto plotas.
- Parkingas. Atrodytų, nedidelis niuansas, vis dėlto, jis gali ženkliai prisidėti prie būsimo gyvenimo kokybės. Jei būstas, kurį ruošiatės pirkti, yra senamiestyje ar judrioje naujamiesčio dalyje, išsiaiškinkite ar turėsite kur statyti automobilį.
- Saugomas architektūros objektas. Atradote svajonių butą senamiestyje? Prieš pirkdami, nepamirškite įsivertinti ar pastatas, kuriame yra butas, nėra saugomas architektūros objektas. Kodėl tai svarbu?
- Energijos vartojimo efektyvumas. Tai - dar vienas be galo svarbus dėmuo: juk nuo jo priklausys ne tik jūsų „santykis“ su gamta, bet ir sąskaitos. Išsiaiškinkite, kokiai energinei klasei priklauso butas, kurį ketinate pirkti.
- Potencialūs trūkumai. Prieš pirkdami būstą įsivertinkite ar nėra ženklų, jog ateityje sąlygos pablogės. Galbūt netoliese yra laisvas žemės plotas, kuris taps statybų aikštele? O gal pastaruoju metu rajone pastebimas padidėjęs kriminalinis aktyvumas?
- Ar būstui priklauso žemė? Atradote butą pirmame aukšte, kuriam priklauso ir greta esantis lopinėlis žemės? Išsiaiškinkite ar tai nėra bendrosios paskirties žemė. Dažnai savininkai skelbimuose mini, jog žemė butui priklauso.
Tai - pagrindiniai kriterijai, į kuriuos verta atsižvelgti ieškant buto.
3. Būsto Paieška
Kai jau žinai savo finansines galimybes, gali paprasčiau įsivertinti, ką gali už tokią sumą įsigyti ir ateina laikas susidėlioti mintis apie pagrindinius būsto kriterijus: būsto lokacija ir būsto dydis. Ar svarbu gyventi miesto centre? Galbūt reikalinga ramybė, todėl reikėtų žvalgytis būsto priemiestyje? Optimaliai įvertinti ateities planus ir laiką, kurį ruošiatės gyventi įsigytame turte.
Pradėkime nuo žingsnių vedančių link potencialaus būsto radimo. Pirmiausiai apsvartykime klausimus dėl būsto įrengimo: Kiek turite laiko ir noro būsto įrengimui? Ar tuo rūpinsitės patys? Galbūt geriau norėtumėte jau pilnai įrengto būsto?
Įsivertinus finansines galimybes ir nusprendus dėl būsto dydžio, įrengimo lygio ir lokacijos, pereikime prie būsto paieškos. Numatykite kur pradėsite ieškoti butų? Būsto paieška dažniausiai reikalauja skirti daug laiko tiek naujų objektų sekimui internete, tiek kiekvieno jų apžiūrėjimui gyvai.
Didžiausio nekilnojamojo turto portalo Aruodas.lt specialistai pateikia keletą patarimų, kaip ieškoti nekilnojamojo turto, į ką atkreipti dėmesį, kad paieškos būtų greitesnės ir tikslesnės:
- Apsibrėžkite kelis tikslius atrankos kriterijus. Dar nepradėję ieškoti siūlomo nekilnojamojo turto skelbimų, bent šiek tiek susikonkretinkite, kokie dalykai Jums svarbiausi, pagal kokius kriterijus vertinsite siūlomą būstą.
- Pasinaudokite NT portalų teikiamomis funkcijomis. Nekilnojamojo turto portalai nuolatos tobulinami, kad galėtumėte kuo patogiau surasti Jums reikiamą informaciją, tad pasinaudokite tomis siūlomomis galimybės.
- Naudokitės filtrais. Galite pamatyti siūlomo objekto vaizdą, internete publikuojami skelbimai nėra įsprausti į simbolių skaičiaus ar nuotraukų dydžio rėmus kaip publikuojami spaudoje, tad pasirinkite, kad matytumėte skelbimus su nuotraukomis.
- Pasižymėkite kontaktus. Jei radote patinkantį variantą, įsiminkite skelbimą, pasižymėkite kontaktus arba išsisaugokite visą skelbimo informaciją. Neretai seni skelbimai yra įvedami kaip nauji, taigi žiūrėdami kitą dieną to paties skelbimo galite neberasti.
- Užsiprenumeruokite naujienas. Jei neradote tinkamo objekto, užsiprenumeruokite naujienas, kad elektroniniu paštu gautumėte informaciją, jei portale būtų publikuotas Jūsų paieškos kriterijus atitinkantis skelbimas.
- Informuokite portalą apie blogus skelbimus. Konkrečiai ieškodami, galite pastebėti daugiau nei portalų administracija, tad informuokite, jei pastebite, kad skelbimuose pateikta informacija klaidina Jus.
Radus Jums patinkančio būsto pasiūlymą, kitas žingsnis - susisiekti su pardavėju. Prieš tai pasiruoškite, kad apie patikusį būstą sužinotumėte kuo daugiau naudingos informacijos. Iš anksto išsiaiškinta informacija padeda suprasti, ar ir toliau verta būstu domėtis ir vykti jį apžiūrėti.
Rūpimi klausimai - iki pokalbio su pardavėju susirašykite dominančius klausimus (kas nenurodyta skelbime), kad per pokalbį jų neužmirštumėte. Paklauskite detalių, kurios galėtų paskatinti nebesidomėti konkrečiu objektu (būste gyveno abejotinos reputacijos asmenys, būstas yra degęs ir pan.).
Dokumentai - išsiaiškinkite, ar yra visi reikiami būsto nuosavybės dokumentai (jei tokių dokumentų nėra, pirkimo procesas gali užtrukti ilgiau, nei planuota, taip pat galite patirti papildomų išlaidų).
Susitikimas - susitarkite apžiūrėti būstą šviesiu paros metu, kad galėtumėte įvertinti ne tik būsto vidų, bet ir aplinką lauke. Jei pažįstate nekilnojamojo turto specialistą, pakvieskite jį vykti apžiūrėti būsto kartu - tikėtina, kad jis patars, pastebės dalykų, kurie galbūt Jums nekristų į akis.
Buto pirkimas Londone: Pirmosios peržiūros
4. Dokumentų Tikrinimas
Išsirinkus turtą ar linkstant link preliminarios sutarties pasirašymo labai svarbu patikrinti ar būsto dokumentai yra tvarkingi, ar nėra skolų, ar turtas nėra areštuotas arba nėra kitų suvaržymų. Tai būtina padaryti prieš bet kokią būsto rezervaciją.
NT analitikas Arnoldas Antanavičius sako, kad jeigu butas, namas ar pan. parduodamas be skolų, tai gali būti geras pirkinys. Rizikingesnis pirkinys, anot NT eksperto, yra su skolomis, todėl reiktų įsitikinti, kad jų nėra. O jei vis tik buvęs turto savininkas - įsiskolinęs už turtą, pasidomėti, kiek ir kam, ar skolos bus padengtos ir pan.
Specialistai vardija, jog pirmiausiai verta pasitikrinti, kokia yra turto teisinė būklė ir kas yra jo šeimininkas - kitaip tariant, ar pardavėjas yra vienintelis turto savininkas.
Juridinę dalį sužiūri notaras. Jis kreipiasi į reikalingus registrus ir patikrina, ar butas yra įkeistas, areštuotas, ar jame yra registruoti nepilnamečiai bei išsiaiškina, kokių papildomų dokumentų reikia parduodant turtą. Su notaru reikėtų pradėti bendrauti iš anksto ir tai leis geriau pasiruošti turto įsigijimui.
Kreipkitės į teisininką ar notarą, šie specialistai turi prieigą prie VĮ „Registrų centro“ duomenų bazės, tam kad buto nuosavybės duomenys butų atnaujinti šią akimirką.
Kodėl Jums prieš preliminarios sutarties ar kitokio susitarimo pasirašymą reikia naujausio (šios dienos) VĮ „Registro centro“ išrašo?
- Juridinis buto statusas, t.y.
- Jame gali būti įrašytas vienas savininkas ar keli.
- Labai svarbi yra nuosavybės pažymėjimo išdavimo data.
- Buto planas/ adresas/ vieta dokumentuose turi atitikti tą turtą, kurį apžiūrite realybėje. Pasitikrinkite, ar tikrai perkate tą butą, kurį matėte ir kurį Jums parodė pardavėjas? Pasitaiko sukčiavimo atvejų, kai parodomas ir parduodamas butas “nesutampa”.
5. Turto Vertinimas ir Derybos
Išsirinkę turtą optimaliai įvertinkite, kokia gali būti padaryta nuolaida, kurią dar reikės ir argumentuoti. Siūlau argumentuoti savo kainos pasiūlymą, nes tik dėl to, kad jūsų nuomone turtas yra tiek vertas, vargu ar pavyks išpešti norimą nuolaidą. Taipogi, reikia atsižvelgti į turto vertintojo nuomonę, nes perkant su kreditu, bus reikalinga turto vertinimo ataskaita.
Jeigu būstą ketinate pirkti iš savo asmeninių lėšų, nekilnojamojo turto įvertinimą galite daryti ir patys. Vis dėlto, jei ketinate imti paskolą, prireiks profesionalių turto vertintojų. Tiesa, jų paslaugos pravers net ir tuo atveju, jeigu paskolos imti neketinate. Kaip?
- Turto vertintojai padės išsiaiškinti ar pardavėjo norima gauti suma yra adekvati. Akivaizdu, kiekvienas pardavėjas stengiasi savo prekę parduoti kuo brangiau. Vis dėlto, pirkėjas taip pat turi atlikti „namų darbus“ ir išsiaiškinti ar prekės kaina yra protinga. Nepriklausomi turto vertintojai padės išsiaiškinti ar pasiūlymas - adekvatus.
- Turto vertintojai padės išsiaiškinti, kokia yra perkamo būsto rinkos vertė. Specialistai, įvertinę būsto būklę, nustatys jo rinkos kainą (kuri gali ženkliai skirtis nuo tos, kurios prašo pardavėjas).
- Turto vertintojai patikrins ar galėsite laisvai disponuoti įsigytu būstu. Specialistai vadovaujasi Registrų centro duomenų bazėse esančiais duomenimis apie NT. Todėl jie gali greitai nustatyti, jei planuojamas pirkti būstas yra kaip nors apribotas.
- Turto vertintojai padės jums sutaupyti laiko. Ne paslaptis, jog būsto pirkimas - ilgas procesas. Turto įvertinimas - būtinas procesas, jei norite gauti būsto kreditą.
Jeigu ketinate imti paskolą, turite žinoti, jog turto įvertinimo procesas - būtinas žingsnis. „Priešingai negu būsto kaina, kurią pagal savo nuožiūrą gali keisti pardavėjas, turto rinkos vertė nekinta taip greitai. Todėl, prieš suteikdamas kreditą būstui įsigyti, bankas pirmiausia nori žinoti, kokia yra tikroji perkamo turto rinkos vertė“.
6. Preliminari Sutartis
Svarbiausias momentas rezervuojant turtą yra aiški ir profesionali preliminari pirkimo-pardavimo sutartis.
Radę patikusį nekilnojamojo turto objektą ir nusprendę jį pirkti, pasirašykite preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį su savininku.
Esminiai preliminarios sutarties punktai:
- konkrečiai apibūdintas nekilnojamasis turtas
- nurodytos šalys (pirkėjas ir pardavėjas)
- įsipareigojimas ateityje sudaryti pagrindinę nekilnojamojo turto pirkimo pardavimo sutartį
- terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti
- terminas, per kurį turi būti sudaryti pagrindinė sutartis (notaro tvirtinama)
- nustatyti vienos iš šalių pareigą organizuoti pagrindinės sutarties pasirašymą
- nekilnojamojo turto kaina
- įsipareigojimas apmokėti kitas išlaidas (notaro, Registrų cento ir pan.)
- įsipareigojimų, kuriuos pardavėjas privalo įvykdyti iki pagrindinės sutarties, nurodymas
- apmokėjimo sąlygos ir terminai
- visiško atsiskaitymo terminas
- nekilnojamojo turto perdavimo terminas ir pan.
Sutartyje galima susitarti ir dėl papildomų sąlygų, pvz., netesybų už sutarties neįvykdymą.
Atkreiptinas dėmesys, kad preliminari nekilnojamojo turto pirkimo pardavimo sutartis privalo būti rašytinė. Rašytinės sutarties formos nebuvimas daro sutartį negaliojančią.
7. Notarinis Sandoris ir Nuosavybės Įregistravimas
Kitas labai svarbus žingsnis - notarinio sandorio organizavimas. Užsakius sandorį notaras pateikia visą sąrašą dokumentų, kurie turi būti privalomai pateikiami norint sudaryti pagrindinę pirkimo - pardavimo sutartį.
Pasirašę preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį, galite kreiptis į notarą ir pasirašyti notaro patvirtintą pirkimo-pardavimo sutartį.
Prieš trečiuosius asmenis nekilnojamojo daikto pirkimo pardavimo sutartis gali būti panaudota ir jiems sukelia teisines pasekmes tik tuo atveju, jei ji įstatymų nustatyta tvarka įregistruota viešame registre.
Įregistruoti nuosavybę. Pasirinkti laikotarpį, per kurį norite įregistruoti nuosavybę (1-10 d.d.)
8. Hipoteka
Jei pirkdami nekilnojamąjį turtą skolinotės lėšų iš banko, gautą Registrų centro pažymą būtina pateikti bankui. Ją pateikus pasirašoma kredito sutartis.
Hipoteka - tai esamo ar būsimo skolinio įsipareigojimo įvykdymą užtikrinantis nekilnojamojo daikto įkeitimas, kai įkeistas daiktas neperduodamas kreditoriui.
Atkreiptinas dėmesys, kad paskesnis nekilnojamojo turto įkeitimas galimas, jei hipotekos sutartyje nenurodyta kitaip.
Įkeičiamas gali būti tik apdraustas turtas, išskyrus žemę.
Svarbu atkreipti dėmesį, kad įkeitimas eina kartu su daiktu, tai reiškia, kad pasikeitus savininkui, hipoteka lieka. Todėl pirkdami nekilnojamąjį turtą turite įsitikinti, kad daiktui netaikomi jokie apribojimai, kitaip užtikrintam įsipareigojimui gali būti parduodamas iš varžytynių Jūsų turtas.
Sutartinės hipotekos lakštą paprastai pildo ir tvirtina notaras. Hipotekos lakštą pasirašo skolininkas, kreditorius, įkeičiamo daikto savininkas.
Hipoteka registruojama Hipotekos registre hipotekos teisėjo sprendimu, pateikus hipotekos lakštą įkeisto daikto buvimo vietos hipotekos įstaigai.
Hipotekos lakšte paprastai nurodoma ši informacija:
- sudarymo vieta ir data
- skolininkas, kreditorius ir įkeičiamo daikto savininkas, jų gyvenamoji vieta
- įkeičiamas daiktas, jo įkainojimas ir buvimo vieta
- įkeitimu užtikrinta prievolė (pvz., kredito sutartis), jos konkretus ar maksimalus dydis ir įvykdymo terminas
Prievolės dydis nustatomas įskaitant palūkanas.
Pasirašyti kredito sutartį su banku bei įkeisti hipotekos lakštą pas notarą. Hipotekos lakštą reikia įregistruoti Hipotekos skyriuje
Jei turite mažamečių vaikų ir tai bus turtas, kuriame gyvens vaikai, tuomet prireiks teismo leidimo
9. Galutinis Atsiskaitymas
Jei nekilnojamojo turto įsigyjate, naudodamas banko lėšas, būtina bankui pateikti notaro patvirtintą ir savininko pasirašytą pažymą apie visišką atsiskaitymą už nupirktą nekilnojamąjį turtą su savininku.
Atsiskaičius su savininku, pateikus visus reikiamus dokumentus bankui, reikia kreiptis į Registrų centrą dėl naujos nuosavybės dokumento išdavimo.
Nekilnojamojo turto pardavėjui gavus pinigus iš banko, jis turi nuvykti į notarų biurą ir patvirtinti apie tinkamą pirkėjo atsiskaitymą pagal sutartį.
Notaras patvirtins visišką Jūsų įsipareigojimų įvykdymą pardavėjui ir išduos liudijimą. Šį liudijimą turite pateikti VĮ Registrų centrui, o liudijimo kopiją banko vadybininkui.
Kaip jau turėjote suprasti skaitydami šiuos žingsnius, turto pirkimo procesas tikrai nėra pats lengviausias procesas.
