Naujo Būsto Pirkimas Parduodant Seną Butą: Kaip Išvengti Klaidų ir Sutaupyti?

Vis daugiau šalies gyventojų teikia prioritetą būsto įsigijimui arba jo keitimui į labiau atitinkantį asmens ar šeimos poreikius. Kiekvienais metais atšilus orams, tradiciškai suaktyvėja ir gyvenamojo būsto rinka - natūralu, kad atėjus pavasariui žmonės nori atsinaujinimo. Šį kartą susitelkime į naujo būsto segmentą, nes šiandien vis daugiau pirkėjų renkasi naują būstą, o ne seną. Ieškant būsto vienas iš esminių pasirinkimų yra jo pastatymo metai. Naujos statybos būsto įsigijimas, kai tai leidžia finansinės galimybės, iš tiesų gali būti racionalesnis pasirinkimas. Tačiau ekspertai pastebi, kad senos statybos būstas tam tikrais atvejais taip pat gali būti patrauklus. Jie išskiria keletą pagrindinių dalykų, į kuriuos reikėtų atkreipti dėmesį.

Mokesčių Aspektai Parduodant Nekilnojamąjį Turtą

Parduodate savo nekilnojamąjį turtą? Ar žinote, kad gali tekti susimokėti gyventojų pajamų mokestį? Tie 15 proc. kartais labai keičia visą pardavimo tvarką ir situaciją, todėl šiandien norėtume priminti kelias situacijas, kada mokesčių mokėti NEREIKIA. Taigi, 15 proc. nuo parduodamo NT lieka jums. Galite tai vadinti sutaupymu arba mokesčių optimizavimu. Kai kas norėtų tai pavadinti mokesčių vengimu, tačiau tai nėra visiškai teisinga.

Kada Gyventojų Pajamų Mokestis Nemokamas?

• Nekilnojamasis turtas yra 10 ir daugiau metų senumo. VMI sako aiškiai: jeigu jūsų nekilnojamas turtas yra 10 ir daugiau metų senumo, jį parduodami gyventojų pajamų mokesčio neturite mokėti. Kitaip sakant, jei butą įsigijote 2007, o šiais metais norite jį parduoti, galite būti ramūs - GPM mokėti nereikės, nes butui yra jau 12 metų. Jis pora metų senesnis, nei numatytas 10 metų terminas.
• Būstas parduodamas ir perkamas kitas būstas per 12 mėnesių. Jeigu ketinate parduoti butą ar namą, kuriame gyvenote kiek trumpiau, nei 2 metus, mokesčių mokėti nereikės tik su vien sąlyga - už pajamas, kurias gausite pardavę tokį būstą per 12 mėnesių turite pirkti kitą būstą, nesvarbu, ar Lietuvoje, ar kitoje ES šalyje. Paprasčiau kalbant - mokesčių mokėti nereikia, jei butą parduodate ir iš karto perkate namą, kuriame tikrai gyvensite. Tokia situacija yra labai dažna, nes būtent taip pagausėjus šeimai elgiasi tūkstančiai NT savininkų. Per metus laiko galima įsirengti namą ar butą nuo nulio. Maža smulkmena: tai privaloma abiem sutuoktiniams, ypač, kai jie abu nurodyti kaip būsto savininkai.

Kaip Skaičiuojamas Gyventojų Pajamų Mokestis?

Pirmiausia reiktų paaiškinti, kaip skaičiuojamas mokestis, kurį turite sumokėti parduodami savo NT. 15 proc. gyventojų pajamų mokestis yra skaičiuojamas nuo jūsų gauto pelno už parduotą NT.

Pavyzdžiui, 2010 metais pirkote butą už 100 000 eurų. Pardavėte šį butą 2019 metais už 125 000 eurų. Jo neišlaikėte 10 metų ir pastaruosius 2 metus ten nebuvote registruoti, todėl pasiruoškite mokėti mokesčius. Pardavimo metu notarui išleidote 1000 eurų. Tai jūsų nuostoliai, nuo kurių mokesčių mokėti irgi nereikia. Pagal VMI aiškinimą, turite mokesčius paskaičiuoti nuo savo pelno. Taigi 125 000 eurų pardavimo kaina - 100 000 buto įsigijimo kaina - 1000 eurų išlaidos notarui = 24 000 eurų pelno. Nuo šios sumos jūs ir turite sumokėti 15 proc. mokesčių - 3600 eurų.

Ką Daryti, Jei Sandoris Nuostolingas?

Deja, ne visada NT sandoriai yra pelningi. Gali būti tokia situacija, kad pirkdami arba gaudami NT (dažniausiai paveldėjimo būdu, nes laimėjimai loterijose - labai reti) mokėjote brangiau, nei parduodate. O kaip elgtis, kai butą nusipirkote už 50 000 be jokios apdailos ir nebaigtą įrengti? Jį sutvarkėte ir įrengėte iki 100 proc. baigtumo ir pardavėte už 70 000? Taigi, jei butą pirkote už 50 000, remontui išleidote 20 000 ir turite tai įrodančius dokumentus, jūsų pelnas yra... 0 eurų. Taigi mokesčių mokėti nereikia. Ir tai nėra mokesčių vengimas.

Naujas Būstas Prieš Parduodant Senąjį

Įsigykite naują būstą dar prieš parduodami seną! Tai visiškai nauja paslauga Lietuvoje. Įsivaizduokite! Jūs išsirenkate naują Jums patinkantį būstą, kuris jau paruoštas gyventi ir ten įsikeliate per 7-14 dienų! Pasirūpinsime perkraustymo procedūra. Tai protingas ir saugus būdas nusipirkti būstą prieš parduodant senąjį.

Palyginimas: Mūsų Paslauga vs. Klasikinis Būdas

Kuo tai skiriasi nuo paprasto būdo, kai būstas tiesiog parduodamas ir perkamas naujas? Pateikiame Jums palyginimą:

Išperkamoji Nuoma vs. Bankas

Kuo išperkamoji nuoma skiriasi nuo banko? Rent2Buy yra tik trumpalaikis sprendimas, kai norisi įsigyti surastą būstą, nors bankas dar Jums paskolos neduoda.

Kaip Teisingai Pasirinkti Būstą?

Daugelis gyvenamojo būsto pirkėjų daro vieną pagrindinę klaidą - blogai prioritetizuoja savo poreikius ir pasiduoda tėvų, draugų, kolegų įtakai bei susiformavusiems visuomenės stereotipams. Viena pagrindinių bėdų, kad į būstą žiūrima vis dar labai konservatyviai - „juk perku visam gyvenimui“ ir tai sukelia pagrindinę problemą - būstas dažniau perkamas siekiant patenkinti savo ar šeimos tolimos ateities poreikius, o ne dabartinius. Renkantis būstą pirmiausiai reikėtų galvoti apie dabartį - juk bėgant metams labai dažnai kinta poreikiai ir prioritetai - jei šiandien jums svarbiausia gera padėtis mieste, pagal tai turėtumėte rinktis ir butą. O per pirmuosius 3-4 kiekvienos jaunos šeimos metus, kuomet maži vaikai pridaro daugiausiai bėdų interjerui, jūsų naujas butas, tikėtina, taps „neblogai panešiotu“.

Visada pasidomėkite, ar būsto paskirtis - gyvenamoji. Ji garantuoja, kad pardavėjas jūsų būsto neparduos kitam, pasiūliusiam daugiau. Visada sudarykite preliminarią sutartį. Statant naują pastatą, buto plotai gali šiek tiek keistis - tiek mažėti, tiek ir didėti. Labai svarbu, kad sutartyje būtų nurodytas maksimalus ploto pokytis. Praktikoje priimta, kad maksimalus būsto ploto pokytis gali siekti 1-3 kv. Savininkas ir pirkėjas. Visi šie teisiniai aspektai svarbūs, mat jums gali būti apribotos teisės naudotis įsigytu būstu, jei paaiškės, kad parduodamam turtui buvo uždėtas areštas ar nėra hipotekos lakšto, pardavėjas neturi teisės ar įgaliojimo parduoti arba parduodamas būstas su įsiskolinimais komunalininkams. Tokiu atveju, skolas padengti privalės naujasis būsto savininkas.

Ir nors Lietuvoje nuo 2016 m. lapkričio 1 d. privaloma projektuoti tik A energinio naudingumo klasės pastatus, iki to laiko leidimus statyboms gavę vystytojai vis dar gali statyti ir rinkai siūlyti žemesnės energinės klasės objektus. Kiekvieno būsto įsigijimo procesą lydi kur kas daugiau išlaidų nei vien tik būsto kaina. Jums taip pat reikės susimokėti notarinės sutarties sudarymo išlaidas, galiausiai dar nemažai pareikalaus ir paties naujo būsto įsirengimas - būsto apdaila, santechnika, virtuvės įsirengimas ir baldai.

Papildomos Išlaidos

• Notarinės sutarties sudarymo išlaidos
• Būsto įsirengimas (apdaila, santechnika, virtuvė, baldai)
• Perkraustymas
• Kredito sutarties sudarymas - ±0,5 proc.
• NT brokerio paslaugos 2-5 proc.

Pabaigai - ko gero svarbiausia kiekvieno perkamo būsto savybė - jo likvidumas. Visi pirkimo ir įsikūrimo kaštai tėra trumpalaikės investicijos į jūsų gerbūvį. Ar pastatas geros būklės? Na, o reziumuojant pabaigai turiu vieną pagrindinį patarimą - pirkite tokį būstą, kurio jums reikia šiandien, nes po 10 metų jūsų norai ir poreikiai gali skirtis neatpažįstamai.

Nauji Butai Populiarėja

Naujus butus įperkančių gyventojų vis daugiau. 2018 m. „Swedbank“ duomenimis, praėjusiais metais apie 55 proc. visų su būsto paskola įsigytų būstų sudarė palyginti nauji, po 2000-ųjų pastatyti butai. Tuo metu visiškai nauji, iki dvejų metų senumo būstai sudarė 37 proc. visų su paskola įsigytų būstų. Jų dalis per pastaruosius penkerius metus išaugo daugiau kaip 2 kartus, nes vis daugiau žmonių renkasi persikelti į naujos statybos būstą. Be to, įsigydami nuosavą būstą šalies gyventojai vis dažniau linkę kreiptis į banką dėl paskolos - šiuo metu tokia galimybe naudojasi 2 iš 5 naujo būsto pirkėjų, ir jų dalis po truputį didėja.

Pasak „Swedbank“ gyventojų finansavimo eksperto Tomo Puliko, kelerius metus iš eilės sparčiai didėjusios vidutinės pajamos šalyje suteikia galimybę vis daugiau šalies gyventojų galvoti apie būsto įsigijimą. „Galimybės įpirkti būstą šalyje šiuo metu palankios. Pavyzdžiui, remiantis 2019 m. pirmojo pusmečio duomenimis, Kaune ir Klaipėdoje vidutines pajamas gaunanti šeima gali sau leisti įsigyti didesnį negu 100 kv. m. ploto būstą miegamajame rajone, Vilniuje - didesnį kaip 70 kv. m. būstą. Be to, didieji miestai šiuo metu išsiskiria pakankamai didele naujų būstų pasiūla“, - komentuoja T. Pulikas.

Kaip teigia „Ober-Haus“ Būsto departamento vadovas Audrius Šapoka, sprendimą dėl naujo būsto įsigijimo iš esmės lemia du dalykai - finansiniai ištekliai ir senų būstų alternatyvos. „Sprendimas įsigyti naują būstą racionalus yra tada, kai finansinės galimybės gana lengvai leidžia tą padaryti. Jei vertintume panašaus dydžio ir panašioje vietoje esančius senos statybos būstus, tuomet pasiūloje visuomet atsiras tokių butų, kurių remonto išlaidas sunku prognozuoti arba tikėtina, kad jos bus itin didelės“, - sako A. Šapoka.

Papildomi argumentai naujo buto naudai - tai patogesnis jo išplanavimas ir mažesnės išlaikymo sąnaudos. Dažniausiai šiuolaikiniai butai, palyginti su prieš kelis dešimtmečius statytais butais, yra racionaliau išplanuoti. Net tuo atveju, kai naujo buto išplanavimas neatitinka pirkėjo poreikių, įsirengimo stadijoje jį yra lengviau pakeisti. Be to, visi šiuo metu statomi ar per pastaruosius metus užbaigti būstai turi atitikti griežtus A klasės energetinio efektyvumo reikalavimus ir yra itin sandarūs, todėl jų šildymas kainuoja pigiau.

Senos Statybos Būstas

Senos statybos butas gali būti ne tik pigesnė alternatyva naujam. Pasak „Ober-Haus“ atstovo, nedidelio ploto 1-2 kambarių senos statybos būstas trumpalaikėje perspektyvoje gali būti geresnis pasirinkimas. „Būtent toks butų segmentas per paskutiniuosius kelerius metus vis labiau populiarėjo. Tokių butų išlaikymas kainuoja palyginti nedaug, o jų įsigijimo kaina - prieinama didesniam skaičiui gyventojų“, - teigia A. Šapoka.

Be to, „Ober-Haus“ duomenimis, per pastarąjį dešimtmetį vidutinis buto plotas Vilniuje sumažėjo apie 10 kv. metrų. Tai rodo, kad butų pirkėjai vis labiau nori tokių būstų, kurių plotas būtų išnaudotas kuo geriau. Kai kurie senos statybos butai šiuo atžvilgiu taip pat gali būti patrauklus pasirinkimas.

Senos statybos butas gali turėti ir dar vieną pranašumą - tai jo vieta mieste. Jeigu senos statybos butas yra kur kas patrauklesnėje vietoje negu naujos, kartais vien tai nusveria pirmojo trūkumus ir antrojo pranašumus. „Patogios ir gerai išplėtotos lokacijos privalumai yra svarbesni ir, kaip rodo patirtis, gyventojų labiau vertinami negu techniniai pastato parametrai ar jo statybos metai“, - sako A. Šapoka.

Svarbiausi dalykai, į kuriuos reikėtų atkreipti dėmesį nusprendus įsigyti senos statybos butą - pastato ir jo inžinerinių sistemų būklė. Senos statybos pastatai dažnai išsiskiria prastesne šilumos ir garso izoliacija. Šie trūkumai ypač išryškėja viršutiniuose ir apatiniuose aukštuose esančiuose būstuose, kuriuose šaltuoju metų laiku temperatūra gali būti pastebimai žemesnė. Reikėtų dėmesį atkreipti ir į šildymo mazgą, ar jis yra atnaujintas, nes nuo to gali priklausyti šilumos palaikymas pastate, buto apšildymo sąnaudos.

Būsto Paskola

Pasak T. Puliko, perkant tiek naujos, tiek senos statybos būstą paskolos išdavimo procesas išlieka toks pat. Būsto pirkėjui reikia atlikti turto vertinimą, gauti banko pasiūlymą dėl paskolos suteikimo, sumokėjus pradinį įnašą pasirašyti būsto paskolos ir būsto pirkimo-pardavimo sutartis ir įkeitus būstą gauti reikiamo dydžio paskolą likusiai kainai sumokėti.

Pagrindinės paskolos išdavimo sąlygos taip pat nesikeičia - visais atvejais kliento pajamos turi būti pakankamos, visų kliento turimų įsipareigojimų suma negali viršyti 40 proc. jo mėnesinių pajamų, maksimalus paskolos laikotarpis negali viršyti 30 metų ir klientas privalo būti sukaupęs ne mažesnį nei 15 proc. pradinį įnašą. Vis dėl to verta atkreipti dėmesį, kad tam tikrais atvejais bankui įvertinus perkamo būsto likvidumą, gali būti prašoma ir didesnio pradinio įnašo.

Individualus Namas

„Swedbank“ duomenys rodo, kad vis daugiau šalies gyventojų persikelia į individualius namus - per 2017 m. sparčiausiai didėjo paskolų nuosavų namų įsigijimui poreikis. Tad tikėtina, kad per artimiausius keletą metų vis daugiau gyventojų „migruos“ iš butų į individualius namus.

„Mūsų 2019 m. duomenimis, beveik trečdalis visų per pirmą pusmetį banko suteiktų paskolų buvo skirtos individualiam namui statytis ar įsigyti. Tiesa, pasirinkimą įsigyti nuosavą namą gali lemti ir atitinkamas miestas. Pavyzdžiui, Kaune ir Klaipėdoje daugiau kaip 30 proc. visų būsto paskolų išduodama įsigyti individualiems namams, tuo metu Vilniuje šis rodiklis siekia 15 procentų“, - teigia „Swedbank“ gyventojų finansavimo ekspertas.

Kaip pastebi „Ober-Haus“ atstovas, renkantis individualų namą pirmiausia galioja tie patys kriterijai kaip ir buto pasirinkimo atveju. Naujos statybos individualūs namai dažniau išsiskiria geresniu išplanavimu, aukštesnio lygio techniniais sprendimais ir didesniu energiniu efektyvumu. Tuo metu senesnės statybos individualus namas gali būti patrauklus pasirinkimas, jei jis yra patogioje miesto lokacijoje, arba yra santykinai nedidelio ploto, todėl jo išlaikymo sąnaudos bus mažesnės.

Tiesa, yra keli aspektai, kurie nepriklauso nuo namo statybos metų. A. Šapoka išskiria bent keturis juos: sklypo plotą ir formą, privažiavimą prie namo, kaimynystę plačiąja prasme ir komunikacijas. „Patraukliausi rinkoje yra stačiakampio formos, lygaus reljefo sklypai iki 10 arų, turintys patogų ir tvarkingą privažiavimą. Išplėtotas namų kvartalas, modernūs kaimyniniai namai taip pat gali būti svarbūs veiksniai. Galiausiai komunikacijos − ar iki sklypo ateina elektros ir dujų įvadai, ar egzistuoja galimybė prisijungti prie miesto vandentiekio sistemų“, - vardija A.

Turimo Būsto Įkeitimas

Istoriškai geras būsto įperkamumas vis daugiau gyventojų skatina galvoti apie būsto keitimą. Tačiau keisti būstą reiškia ne tik susirasti naują šeimai tinkantį butą ar namą, bet dažnu atveju išspręsti ir turimos būsto paskolos grąžinimo klausimus, ir naujojo būsto įsigijimo finansavimą. Nusprendus įsigyti naują būstą, pasinaudojant finansavimo paslauga, pirmiausia reikia įvertinti savo finansines galimybes.

Standartiniu atveju įsigyjant būstą su paskola, reikia turėti sukaupus pradinį įnašą, kuris būtų ne mažesnis nei 15 proc. kainos ar vertės, priklausomai nuo to, kuri yra mažesnė. Tačiau jei jau turite nuosavą būstą, tam yra alternatyva. Savo turimą nuosavą būstą galima įkeisti vietoje pradinio įnašo. Toks žingsnis leis greičiau įsigyti naują būstą finansuojant iki 100 proc. kainos. Be to, įkeisti galima ir tą būstą, už kurį dar mokama ankstesnė paskola − tai vadinama antriniu įkeitimu.

Svarbu pastebėti, kad antriniu būsto įkeitimu galima pasinaudoti tik tuo atveju, kai skirtumas tarp likusios išmokėti paskolos ir visos būsto vertės yra pakankamai didelis. „Swedbank" rekomenduoja, kad tokiais atvejais bendra finansavimo suma, įskaitant turimos paskolos likutį ir naujai suteikiamą būsto paskolą, neviršytų 80 proc. būsto vertės.

Labai svarbu paminėti, kad turimą būstą įkeičiant vietoje pradinio įnašo, kredito dalis (ne mažesnė nei 15 proc. naujo būsto kainos), turi būti padengta nuosavomis, o ne skolintomis lėšomis per 12 mėnesių nuo kredito sutarties pasirašymo dienos.

Veiksmai Įkeičiant Turimą Būstą

• Atlikti turimo ir perkamo ar statomo būsto vertinimą.
• Sudaryti pirminio ir antrinio įkeitimo sutartis.
• Pasirašyti sutartį dėl naujo būsto kreditavimo.

Bankas taip pat atsižvelgia į faktą, ar naujas būstas perkamas gyvenimui, ar investiciniams tikslams, pavyzdžiui, nuomai. Antruoju atveju reikės būti pasirengus sumokėti didesnį pradinį įnašą, kuris gali sudaryti 25-40 proc.

Būsto Parduoti Paruošimas

Jei nusprendėte, kad atėjo laikas parduoti savo namus, tinkamai pasiruoškite šiam svarbiam žingsniui, nes vėliau tikrai nepavyks išvengti papildomų rūpesčių, streso ir bemiegių naktų. Tad nuo ko pradėti? Atsakymas paprastas - nuo tinkamai paruoštų dokumentų, o jų yra ne vienas ir ne du.

Svarbiausi Dokumentai Parduodant Būstą

• Galiojantis pasas ar asmens tapatybės kortelė.
• Būsto pirkimo - pardavimo sutartis, kurioje nurodoma, kaip įsigijote būstą.
• Kadastrinių matavimų byla (jei turite, jei ne - reikia užsisakyti registrų centre arba atlikti naujus matavimus).
• Išrašas iš bendrijos (jei butas priklauso bendrijai) arba pažyma iš namo administratoriaus, kad neturite jokių įsiskolinimų.
• Energetinio naudingumo sertifikatas (dažniausiai reikalaujama parduodant senos statybos butą, užsako notaras).
• Sutuoktinio sutikimas parduoti būstą (jei esate susituokęs).
• Teismo leidimas parduoti būstą (jei turite nepilnamečių vaikų).
• Banko ar kitos bendrovės sutikimas parduoti būstą (jei turtas įkeistas).
• Arešto nuėmimas (jei turtas yra areštuotas).

tags: #kaip #isigyti #nauja #busta #pardavinejant #senus