Vis dažniau Lietuvos gyventojai gyvenamąsias patalpas naudoja nuomos, o ne nuosavybės teisės pagrindais.
Nuomos santykiai ne visada klostosi sklandžiai, o situacijos, kai nuomininkai nevykdo savo įsipareigojimų, kelia daug streso ir finansinių nuostolių nuomotojams. Tai kartais baigiasi iškeldinimu, kurio imasi būsto ar kitų nuomojamų patalpų savininkas. Iškeldinimo procesas nuomos sandorio šalims yra sudėtinga, varginanti ir kartais emociškai sunki procedūra.
Tačiau dažnu atveju tai yra neišvengiama, siekiant atkurti teisingumą ir garantuoti nuomotojo teisę nevaržomai valdyti bei naudotis nuosavu turtu. Taigi, kaip elgtis ir ką derėtų žinoti nuomotojui bei nuomininkui apie iškeldinimą?
Teisiniai pagrindai ir reikalavimai
Yra nustatyta teisinė tvarka, pagal kurią nuomininkas gali būti iškeldinamas. Įstatyme yra numatytas imperatyvus reikalavimas, kad gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis gali būti nutraukta ir nuomininkai iškeldinti tik teismo tvarka. Be to, iškeldinimą vykdo tik antstoliai teisės aktų nustatyta tvarka.
Nuomotojas, siekiantis vienašališkai nutraukti neterminuotą būsto nuomos sutartį (be priežasties), privalo raštu įspėti nuomininką prieš šešis mėnesius.
Pažymėtina, kad įstatymų leidėjas nenumatė jokios procedūros nutraukiant terminuotą nuomos sutartį, jeigu nėra esminio sutarties pažeidimo arba sutartyje nurodytų sutarties nutraukimo aplinkybių. Nuomotojas apie ketinimą nutraukti terminuotą gyvenamosios patalpos nuomos sutartį su nuomininku turi jį raštu informuoti per protingą terminą.
Jis turėtų būti ne trumpesnis kaip 3 mėnesiai.
Šio termino nuomotojas gali nepaisyti, kai nuomininkas nuolat (ne trumpiau kaip 3 mėnesius) nemoka buto nuompinigių ar mokesčio už komunalines paslaugas, gadina nuomojamos patalpos kokybę, savo elgesiu sudaro neįmanomas sąlygas gyventi kartu ar greta kitiems asmenims arba yra kiti nuomos sutartyje numatyti pagrindai. Įstatyme nurodytas baigtinis aplinkybių sąrašas.
Gyvenamosios patalpos nuomos sutartis gali būti pripažinta negaliojančia, jei yra sandorių negaliojimo pagrindai.
Antra, specifiniu nuomos sutarties dalyku esanti gyvenamoji patalpa ir nuomininko gyvybiškai svarbūs interesai naudotis gyvenamąja patalpa lemia griežtesnes gyvenamosios patalpos nuomos sutarties nutraukimo sąlygas.
Laiko terminu apibrėžti nuomos teisiniai santykiai paprastai atitinka abiejų šalių interesus, nes juo užtikrinamas tų santykių stabilumas ir teisinės padėties apibrėžtumas.
Būsto nuomos sutartį nutraukus prieš terminą, nuomininkui gali kilti nuostoliai, pavyzdžiui, brangesnė kito panašaus būsto nuomos kaina, gyvenimo sąlygos ir panašiai.
Teismų praktikoje yra pasitaikę atvejų, kai pasibaigusią terminuotą būsto nuomos sutartį po 10 dienų nuo sutarties galiojimo pabaigos teismas pripažindavo neterminuota. Tokie teismų sprendimai vertintini kritiškai, nes bendroji nuomos sutarčių kodekso norma konkuruoja su specialiąja, kuri reguliuoja gyvenamosios patalpos nuomą, t. y. nuomotojas turi raštu pranešti nuomininkui apie pasiūlymą sudaryti naują nuomos sutartį arba apie atsisakymą pratęsti sutartį.
Primintina, kad nuomos sutartis ilgesniam kaip vienerių metų terminui turi būti rašytinė. Nepaisant trumpo sutarties galiojimo termino, rekomenduojama nuomojant gyvenamąjį būstą sudaryti rašytinę nuomos sutartį ir į ją įtraukti sąlygas dėl būsto terminuotos sutarties nutraukimo.
Teisiškai išspręsti ginčą galima, jei yra nuomos sutartis. Nuomos sutartis - tai abipusė sutartis, kurioje nuomotojas suteikia būstą nuomininkui, o nuomininkas įsipareigoja mokėti nuomą.
Tačiau kartais nuomininkai nesilaiko savo įsipareigojimų ir nesumoka nuomos, kas gali sukelti nemažai problemų tiek nuomotojui, tiek nuomininkui.
Nuomos sutarties nutraukimo schema
Nuomininko iškeldinimo procedūra
Nuomotojas, gavęs vykdomąjį raštą, kreipiasi į antstolį, o pastarasis turi numatytas taisykles, kaip privalo būti iškeldinami asmenys. Antstolis siunčia registruotu paštu laišką-pranešimą ne vėliau kaip prieš 5 dienas prieš iškeldinimo dieną.
Tuo atveju, kai iškeldinamasis geruoju neišsikeldina ir piktybiškai trukdo iškeldinimo procesą pagal vykdomąjį raštą, yra kviečiami du kviestiniai - policija ir gali būti kviečiamas turto saugotojas, - jeigu tuo atveju jis reikalingas.
Antstolis surašo turto aprašą ir iškeldinimo protokolą. Turto apraše antstolis aprašo ir įkainoja iškeldinamo asmens patalpoje esantį turtą. Iškeldinamo asmens turtą saugo turto saugotojas. Juo gali būti ir pats antstolis.
Iškeldinimo proceso trukmė priklauso nuo nuomininko aktyvumo byloje.
Ką daryti, jei nuomininkas nemoka nuomos?
Nuomininkai neretai susiduria su įvairiais sunkumais, kurie jiems trukdo tinkamai vykdyti nuomos sutartimi prisiimtus įsipareigojimus. Ką daryti, jei nuomininkas nemoka nuomos, ir kokie teisiniai aspektai svarbūs šioje situacijoje?
- Supraskite savo teises ir pareigas. Pirmiausia svarbu žinoti, kokios yra jūsų teisės pagal nuomos sutartį. Jei nuomininkas atsisako sumokėti nuomą, turite teisę reikalauti sumokėti šią sumą pagal sutartį.
- Susisiekite su nuomininku. Pirmas žingsnis turėtų būti bandymas išspręsti problemą taikiai. Pasikalbėkite su nuomininku ir pasiteiraukite, kodėl nuomos mokestis nebuvo sumokėtas. Reikėtų pasistengti išspręsti situaciją draugiškai ir aiškiai apibrėžti, kada ir kaip nuomininkas ketina sumokėti skolą.
- Siųskite raštišką įspėjimą. Jei tiesioginis susisiekimas nesuteikia rezultatų, galite parašyti oficialų raštišką įspėjimą nuomininkui. Tai yra formalus būdas priminti apie nesumokėtą nuomą ir nurodyti, kad, jei ši suma nebus sumokėta per tam tikrą laiką, gali tekti imtis teisinių veiksmų.
- Kreipkitės į teismą. Jei nuomininkas ir po įspėjimo nesumoka nuomos mokesčio, galite kreiptis į teismą. Priklausomai nuo jūsų nuomos sutarties sąlygų, jūs galite prašyti teismo įpareigoti nuomininką sumokėti skolą ir padengti teismo išlaidas.
- Sutarties nutraukimas. Jei nuomininkas ir toliau nesumoka nuomos ir nesiekia spręsti šios problemos, galite turėti teisę nutraukti nuomos sutartį. Svarbu, kad nutraukimo procesas būtų atliktas teisėtai ir pagal sutarties sąlygas.
- Teisinės pagalbos paieška. Jei nesate tikri dėl savo teisių ir norite užtikrinti, kad jūsų veiksmai būtų teisėti, galite pasikonsultuoti su teisininku.
- Kitos galimybės. Be teisinių priemonių, taip pat galite apsvarstyti galimybę pasinaudoti mediatoriumi, kuris padės išspręsti ginčą be teismo.
Kaip apsisaugoti nuo nemokių nuomininkų?
Kiekvienas žmogus, kuris nuomoja savo turtą, nerimauja dėl nemokių nuomininkų. Deja, šimtaprocentinių garantijų, kad nebūsite apgauti, Jums negalės suteikti net griežčiausia nuomos sutartis ar geriausia nuomos agentūra. Jeigu žmogus yra nusiteikęs Jums pakenkti, jis vis tiek ras būdą kaip tai padaryti.
Potencialus nuomininkas Jums gali atrodyti labai malonus ir Jūs galite galvoti, kad jei jis atrodo malonus, tai bus ir mokus. Tačiau, kad ir koks nuomininkas atrodo patikimas, vis tiek privalote jį patikrinti prieš pasirašydami nuomos sutartį.
Patikrinti galite paprašydami buvusių nuomotojų telefono numerio ir pasikalbėti su jais apie buvusius nuomininkus. Jeigu Jūsų nuomininkas yra jaunas žmogus, paprašykite, kad tėvai už jį garantuotų. Taip pat turite įsitikinti, kad būsimi Jūsų nuomininkai yra dirbantys ir gauna pajamas, nes turite įsitikinti, kad Jie turės iš ko mokėti Jums nuomos mokestį.
Nuomininko patikros žingsniai:
- Paprašykite kontaktų iš buvusių nuomotojų.
- Jei nuomininkas jaunas, reikalaukite tėvų garantijos.
- Įsitikinkite, kad nuomininkas dirba ir turi stabilias pajamas.
- Patikrinkite nuomininko kreditingumo istoriją.
Svarbūs aspektai ir patarimai
Štai keletas svarbių aspektų ir patarimų, kuriuos verta žinoti nuomotojams ir nuomininkams:
- Nuomos sutartis: Visada sudarykite rašytinę nuomos sutartį, net jei nuomos terminas trumpas. Įtraukite į sutartį visas svarbias sąlygas, įskaitant nuomos mokestį, mokėjimo terminus, komunalinių paslaugų apmokėjimo tvarką ir sutarties nutraukimo sąlygas.
- Nuomininko patikra: Prieš pasirašydami nuomos sutartį, patikrinkite nuomininko mokumą ir patikimumą.
- Komunikacija: Palaikykite gerus santykius su nuomininku ir stenkitės išspręsti problemas taikiai.
- Teisinis kelias: Jei nepavyksta susitarti gražiuoju, kreipkitės į teismą.
Jeigu vis dėl to susidursite su piktybiškais nuomininkais, kurie nenorės mokėti Jums nuomos mokesčio, deja, Jums liks tik viena išeitis - teisinis kelias. Fizinius asmenis iš gyvenamųjų patalpų galėsite iškeldinti tik teismo nustatyta tvarka.
Kreipdamiesi į teismą turėsite teismui pagrįsti savo reikalavimą bei pateikti iškeldinimą pagrindžiančius dokumentus.
Nuomojamas butas
Reikalingi dokumentai norint iškeldinti:
- Nuosavybės teisę įrodančius dokumentus - VĮ „Registrų centras“ išrašą apie turto savininką (-us);
- Pretenzijos dėl iškeldinimo kopiją ir jos įteikimą arba išsiuntimą registruotu paštu patvirtinančius dokumentus;
- Antstolio faktinių aplinkybių konstatavimo protokolą arba kitus duomenis (nuotraukas, vaizdo medžiagą), patvirtinančius, kad patalpa neteisėtai užimta ir kad reikalingas teismo sprendimas iškeldinti;
- Neteisėtai patalpoje gyvenančių asmenų duomenis (vardus, pavardes, gimimo datas ar asmens kodus), jei tokie yra žinomi;
- Kitus dokumentus, galinčius turėti reikšmės iškeldinimo bylos nagrinėjimui.
Išlaidos procese:
- Išlaidos advokatui už procesinių dokumentų parengimą ir atstovavimą teisme. Atkreiptinas dėmesys, kad vadovaujantis Civilinio proceso kodekso 88 str. 1 d. 6 p., atlyginamos (teismo priteisiamos) tik išlaidos už advokatų ir advokatų padėjėjų teisines paslaugas. Kitų fizinių ar juridinių asmenų pvz. teisinių paslaugų įmonių paslaugų teikimo išlaidos neatlyginamos.
- Žyminis mokestis. Vadovaujantis CPK 80 str. 1 d. 5 p. bylose dėl neturtinių reikalavimų (įskaitant iškeldinimą) mokamas 31 Eur žyminis mokestis (pritaikius 25 % lengvatą, kai kreipiamasi elektroninėmis priemonėmis).
Proceso trukmė:
- Kiek laiko užtrunka parengti procesinius dokumentus? Apie 2 savaites nuo visų reikalingų dokumentų gavimo.
- Kiek laiko užtrunka teisminis procesas? Proceso trukmė iš esmės priklauso nuo to, kaip aktyviai atsakovas ginčys iškeldinimą. Paprastai ieškinio atveju procesas pirmojoje instancijoje trunka apie 6 mėn. nesudėtingose bylose, kur nėra prieštaravimų arba jie aiškiai nepagrįsti. Sudėtingose bylose bylinėjimosi trukmę sunku prognozuoti, ji priklauso dažniausiai nuo proceso šalių noro išspręsti ginčą ir gali trukti nuo 6 mėn. iki 1,5 metų ir daugiau.
Teismo sprendimas iškeldinti: kas toliau?
Teismui priėmus sprendimą iškeldinti, nustatomas 30 d. terminas sprendimo įsiteisėjimui. Įsiteisėjus sprendimui reikia pateikti prašymą dėl vykdomojo rašto išdavimo. Vykdomąjį raštą įprastai per 7 dienas išduoda teismas. Su vykdomuoju raštu galima nedelsiant kreiptis į antstolį dėl priverstinio iškeldinimo.
Žalos už uždelstą išsikelti laiką priteisimas
Neteisėtai užimant Jums priklausančias patalpas kiekvieną dieną yra daroma žala, todėl verta apsvarstyti galimybę prisiteisti žalą už uždelstą išsikelti laiką tame pačiame iškeldinimo procese. Padarytą žalą galima pagrįsti analogiškų patalpų nuomos mokesčio dydžiu bei kitais įrodymais. Toks reikalavimas skatina neteisėtai patalpą užėmusius asmenis išsikraustyti kuo operatyviau.
Ar nepilnamečiai asmenys gali būti kliūtis iškeldinti?
Jei yra mažų vaikų, priverstinis iškeldinimas iš išvaržyto būsto gali užtrukti, kol ieškoma palankių sąlygų jiems apgyvendinti - vis dėlto iškeldinimas vykdomas, nes laikoma, kad vaiko interesai negali būti svarbesni už kreditorių interesus.
„Nustačius, kad bute, į kurį nukreipiamas skolos išieškojimas, registruota mažamečių vaikų, įstatymas numato antstoliui pareigą informuoti vaikų teisių apsaugos tarnybą. Bet vaikai - ne kliūtis parduoti turtą. Informavus tarnybą, kad pardavus būstą vaikai gali likti be pastogės, įstatyme numatytos procedūros vykdomos toliau. Vyksta teismas, su sprendimu priverstinai iškeldinti pirkėjas kreipiasi į antstolį, o šis žmones iškeldina iš būsto“
Varžytynių akto pripažinimas negaliojančiu
Jei manote, kad antstolio organizuojamose varžytinėse parduoto jūsų nekilnojamo turto kaina neatitinka rinkos kainos, tuomet būtinas turto pardavimo iš varžytinių akto pripažinimas negaliojančiu. Varžytinių aktas gali būti panaikintas tik pateikus teismui ieškinį.
tags: #kaip #iskeldinti #is #buto