Būsto įsigijimas - vienas svarbiausių sprendimų gyvenime. Norint, kad nauji namai teiktų džiaugsmą ilgus metus, svarbu atidžiai įvertinti savo poreikius, galimybes ir rinkos tendencijas. Šiame straipsnyje pateikiami patarimai, padėsiantys jums priimti teisingą sprendimą.
1. Tikslas Ir Prioritetai
Prieš pradedant paieškas, svarbu atsakyti į klausimą, koks tikslas yra prioritetinis - ar įsigyti vietą gyvenimui, ar uždirbti perkant pigiau, parduodant brangiau. Viskas priklauso nuo Jūsų asmeninio tikslo.
- Gyvenimui: Reikia pirkti tai, kas jums iš tiesų tinka ir tiks bent artimiausius 3-5 metus.
- Investicijai: Tai priklausys nuo to, kokia tai investicija: ilgalaikė ar trumpalaikė, spekuliacinė, vertės prieaugio ar su tikslu išnuomoti.
Jeigu būstas yra įsigyjamas sau - gyvenimui, reikia pirkti tai, kas jums iš tiesų tinka ir tiks bent artimiausius 3-5 metus.
Pavyzdžiui, tikslas yra pagerinti šeimos gyvenamąją vietą. Natūralu, kad ir naują butą Jūs norėsite įsigyti tame pačiame rajone, kuo arčiau visų Jūsų šeimai įprastų lankytinų vietų.
Visiškai kito buto poreikis iškils Jūsų vaizduotėje, jeigu kalbėsime apie buto įsigijimą investicijai.
Tačiau tai yra veikiau nedidelės išimtys, nes praktiškai visada reikia kreipti dėmesį į VIETĄ, kur yra nekilnojamas turtas.
2. Vieta, Vieta Ir Dar Kartą Vieta
Turto vertintojai, paklausti, kas lemia turto vertę, atsakys: „Vieta, vieta ir, dar kartą - vieta“.
Rajono populiarumą nulemia daug faktorių: mitai, gandai, mada, saugumas, susisiekimas, švietimo įstaigos, infrastruktūra ir kita.
2.1. Rajono Perspektyvos
Taigi prieš įsigydami turtą nepatingėkite paieškoti informacijos apie rajono, miesto, vietovės, gretimų sklypų detaliuosius planus. Tai padės Jums suprasti, ko galima tikėtis priešais langus ar šalia jūsų būsimų namų.
Todėl labai svarbu ne tik NUODUGNIAI įsivertinti esamą situaciją pasirinktoje vietovėje, bet ir pasidomėti, kas numatoma vystyti esamoje ar gretimose zonose/sklypuose.
Planuojamos tiesti didžiosios gatvės ir greitkeliai. Jie ženkliai pagerins susisiekimą ir pakels viso rajono vertę ir patrauklumą, bet dėl būsimo triukšmo gali sumažinti konkrečių, arčiausiai būsimo kelio „atsirasiančių“, butų ir daugiabučių vertę.
Svarbu įsivertinti ir rajono perspektyvą. Jei jūsų nusižiūrėtas būstas miegamajame mikrorajone, mažai tikėtina, kad jo kaina smarkiai keisis ir ateityje. Taigi, ypatingos jo vertės neužauginsite, kad ir kiek į jį investuosite.
Siekantiems suderinti gyvenimą ir vertės prieaugio paiešką, reikėtų orientuos į mažiau išvystytas teritorijas, kurių plėtra numatyta jau artimiausiu metu. Jau išplėtotos vietos brangsta sąlyginai lėčiau (priklausomai nuo teritorijos išvystymo darnos), o jeigu pasirinkta vieta plėtotojams taps įdomi tik po 20 metų, naudos irgi nebus daug.
Taip pat verta atsižvelgti į kaimyninius, ypač senesnius, pastatus. Šalia esantys namai neblogai iliustruoja jūsų būsimą kaimynystę.
Tankinant miestą neretai seni pastatai nugriaunami ir vietoje jų statomi didesni. Nedideli, mažaaukščiai, prastos būklės pastatai gali atrodyti ne itin patrauklūs, tačiau būtent jie suteikia didžiausią tikimybę, kad teritorijoje bus vykdoma nauja plėtra, kaimynystėje iškils nauji, modernūs statiniai.
2.2. Atstumas Iki Svarbių Objektų
Siūlyčiau renkantis būstą pamodeliuoti savo tipinę dieną. Kiek truktų kelionė iki darbo? Ar patogiu atstumu išsidėstę mėgstamos pramogų vietos, prekybos centrai, sveikatos įstaigos, miesto centras? Ar vaikai galės savarankiškai pasiekti mokyklą bei užklasinių užsiėmimų vietas?
Jeigu jūsų įstaiga yra vieno - dviejų kilometrų atstumu, pasivaikščioti pėsčiomis - puikus sprendimas, tačiau nereikia kurti iliuzijų, kad žiemą važinėsite dviračiu iš Pilaitės į Senamiestį.
Neverta ieškoti būsto, kur visa jums reikalinga socialinė infrastruktūra yra „už 5 metrų“ nuo pasirinkto būsto ar sklypo namui.
3. Būsto Būklė Ir Likvidumas
Likvidumui didelę įtaką turi ir tai, kokia yra buto būklė.
Jeigu jame atliktas specifinis remontas- ryškiai rožinės spalvos sienos, visas butas iškaltas medžiu ar butas yra visiškai apleistas- tuomet tokiam butui surasti pirkėją už patrauklią kainą bus sunku ir pardavimo procesas užsitęs, t.y. „Sunkiau“ parduodamas turtas, t.y. Taip pat turi įtakos toliau išvardinti niuansai.
- Visuomet sunku yra parduoti “dalį” buto - t.y. su kitais bendraturčiais, kad ir kur jis bebūtų.
- Ekonominės klasės butus, kurių brangi eksploatacija, likviduoti taip pat gana sudėtinga.
- Sunkiausiai realizuojami didelio ploto (4 ir daugiau kambarių) senos statybos butai blokiniuose namuose.
- Dar vienas sunkiau parduodamų butų segmentas yra didelio ploto butai, esantys 5/6 aukšte namuose be LIFTO.
Kalbant apie naujos statybos būstus galime pastebėti, kad sunkiau parduodamas turtas yra negyvenamosios paskirties, kaip pvz. poilsio, viešbučių, kūrybinių dirbtuvių ar svečių namų, apartamentų.
Butai, kurie yra prie gamyklų, geležinkelių, greitkelių ar panašiose vietose gerokai ilgiau laukia savo pirkėjo, ypač jeigu jie yra 3 ir daugiau kambarių.
Perkantieji butus dės pastangas, kad jiems su savo vaikais pavyktų įsikurti kuo patrauklesnėje vietovėje.
Kalbant apie naujos statybos projektus - tai didžiausią įtaką pardavimams daro susiformavusi visuomenės nuomonė apie konkrečią vietovę ar projektą (kaip tarkim taip vadinami „šiukšlyno namai“).
Ir kol tokie mitai gajūs, juos sunku ištrinti iš pirkėjų sąmonės. Nepaisant to, ar tai tiesa ar ne. Pirkėjai laikosi atokiau nuo tokių projektų/namų ir nenori rizikuoti.
4. Būsto Tipas
Būstas paprastai skirstomas į gyvenamosios paskirties (butai dvibučiuose ar trijų ir daugiau butų pastatuose, individualūs ir sublokuoti gyvenamieji namai) bei negyvenamosios paskirties (poilsio, viešbučių, administracinės, gamybos) turto objektus.
- Gyvenamosios paskirties: lengvesnis, pigesnis jų įsigijimo finansavimas, didesnis turto likvidumas.
- Negyvenamosios paskirties: mažesnė kaina ir didesnė grąža iš turto nuomos.
Apmokestinimo atžvilgiu, turint vieną būstą vienareikšmiškai geriausias pasirinkimas yra gyvenamoji paskirtis. Turint du ar daugiau būstų, vertėtų vieną jų įsigyti gyvenamosios paskirtis, kitus - negyvenamosios.
5. Senas Ar Naujas Būstas?
Lyginant senus bei naujus pastatus reikėtų koncentruotis ne į faktinį (kas yra) bet efektyvų (kaip atrodo) jų amžių. Svarbesni skirtumai glūdėtų labiau techniniuose sprendimuose - šildymas, vėdinimas, fasadai, šiluminė varža.
5.1. Senos Statybos Būsto Įvertinimas
Senos statybos būstas dažnai pigesnis nei naujos, bet yra ir daugiau rizikų. Būtina atidžiai peržiūrėti esamus dokumentus. Ar nėra apribojimų, įsiskolinimų, areštų? Ypač dėmesio verta kadastrinė byla.
Joje ir pamatysite, ar išsirinktas būstas atitinka byloje esančią realybę. Ar viskas jame legalu, ar pakeitimai atlikti laikantis visų reikalavimų?
Jei būstas senesnis nei dvidešimties metų, praverstų ir tokių specialistų, kaip inžinierius ar statybų sektoriaus ekspertas, būtina įsivertinti ir vamzdžių, sienų ar stogo būklę. Profesionalo akis iškart pastebės galimus pavojus, tad neskubėkite sprendimo priimti nepasitaręs su jais.
5.2. Naujos Statybos Būstas
Jaunos dirbančios šeimos nori naujumo, šviežumo ir modernumo jausmo savo namuose. Todėl jos dažniausiai žvalgosi būsto naujos statybos daugiabučių komplekse, kur ne tik butas, bet ir laiptinė, garažas, sandėliukas, laisvalaikio zonos - viskas kvepia naujumu ir yra išpuoselėta daugelio rankų.
Jeigu norima gyventi naujos statybos name, tenka rinktis tarp likučių jau baigtuose statyti daugiabučiuose arba iš didesnės pasiūlos „iš brėžinių“. Pirmuoju atveju egzistuoja mažas būsto pasirinkimas, ir rasti sau tikrai tinkantį būstą gali nepavykti. Kita vertus, jeigu toks būstas randamas - geriau pirkti nei laukti naujo pastato.
Perkant būstą „iš brėžinių“ gaunama didesnė pasirinkimo laisvė ir, kartais, - kiek žemesnė kaina (įprasta, kad projektai mažėjant būsto likučiui, artėjant prie statybos pabaigos, kaina auga).
6. Būsto Įrengimas Ir Galimybės Keisti Išplanavimą
Pasitaiko situacijų, kuomet pirkėjai galvoja: „Vieta tinka, plotas tinka, vidų persidarysim“. Nėra taip paprasta. Ne visas sienas galima ardyti ar perkelti. Šlapiųjų zonų (virtuvių, vonios kambarių) vietos keitimas - dar sudėtingesnis procesas.
Paprasčiausia pokyčius daryti tuose butuose, kurie yra mūriniuose ir monolitiniuose namuose, nes šiuose namuose dažniausiai visos buto viduje esančios sienos yra tik pertvaros ir neatlieka kito konstrukcinio vaidmens.
Blokiniuose statiniuose dauguma sienų yra konstrukcijos elementas, t.y. laikančiosios. Todėl tai, kas atrodo labai paprasta, kartais gali reikalauti daugiau pastangų ir išlaidų nei Jums atrodė iš pradžių.
7. Automobilio Parkavimas
Automobilių statymas gatvėse ar kelkraščiuose yra netvarus sprendimas. Tai, kad šiandien tokią galimybę turite, nereiškia, kad ją turėsite rytoj.
Suprantama, automobilių vietos kainuoja, tačiau ekonominės klasės projektuose ši kaina dažniausiai yra net nuostolinga plėtotojui arba, geriausiu atveju, atitinka savikainą.
Todėl priimant sprendimą įsigyti būstą be parkingo, vertėtų atsisakyti ir automobilio arba bent sąmoningai priimti potencialios problemos riziką.
8. Dokumentų Patikrinimas
Skirtingai nei visi kiti nekilnojamo turto sandoriai - buto dokumentų patikrinimas yra ganėtinai nesudėtinga procedūra. Dokumentų nėra daug, jie yra lengvai skaitomi ir suprantami praktiškai visiems.
Siūlyčiau nepasikliauti sėkme, nerizikuoti ir kreiptis į teisininką arba notarą konsultacijos-pagalbos. Kreipkitės į teisininką ar notarą, šie specialistai turi prieigą prie VĮ „Registrų centro“ duomenų bazės, tam kad buto nuosavybės duomenys butų atnaujinti šią akimirką.
8.1. Svarbūs Dokumentai
- Galiojantis savininko asmens dokumentas.
- Buto planas/ adresas/ vieta dokumentuose turi atitikti tą turtą, kurį apžiūrite realybėje.
9. Derybos Ir Užstatas
Įtikinti savininką parduoti butą Jums, eiti į notarų biurą pasirašyti preliminarios pirkimo - pardavimo sutarties gali būti keblu. susiderėti dėl pirkimo - pardavimo sutarties pagrindinių sąlygų, terminų, atsiskaitymo momentų, kitų įsipareigojimų.
Ar žinote, kas sustabdo pardavėją nuo pagundos perleisti jau sutartą pirkinį daugiau siūlančiam klientui? Padorus avansas. Jis bus toks, ir paskatins abi puses laikytis susitarimo, jei atseikėsite nuo planuojamos už būstą pakloti sumos 10 proc.
10. Kiti Svarbūs Aspektai
- Kaimynai: A. Fridman per savo karjerą teko susidurti tik su vienu atidžiu būsto pirkėju. Jis prieš sukirsdamas rankomis patikrino net tai, ar visi elektros lizdai veikia.
- Komunaliniai mokesčiai: Perkant būstą reikia nepamiršti pasidomėti tuo, kiek reikės mokėti už komunalines paslaugas ir jo išlaikymą, t.y. kiek kainuoja šiukšlių išvežimas, lifto, aplinkos priežiūra bei kitos paslaugos.
11. Būsto Pasirinkimo Klausimynas
Jei atvykus į apžiūrą ir vizualiai įvertinus būstą, jis palieka teigiamą įspūdį - pereikite prie detalių klausimų apie jo būklę. Turėkite omenyje, jog Jums teks čia gyventi ir esant prastai tam tikrų būsto elementų būklei, būtent Jūs turėsite gaišti laiką bei finansus jų eliminavimui. Tad kuo daugiau išsiaiškinsite prieš perkant būstą, tuo detaliau galėsite įvertinti pastangas, kurių iš Jūsų jis pareikalaus ateityje.
11.1. Klausimai Renkantis Jau Įrengtą Būstą:
- Kokia vamzdyno, šiluminio mazgo, stogo būklė?
- Ar būstas parduodamas su esamais baldais ir įranga? Jei baldai ir įranga nereikalingi, ar esami savininkai gali būstą ištuštinti?
- Kokia vidutinė suma mokama už mokesčius šalčiausiais žiemos mėnesiais? Kokia vidutinė kambarių temperatūra žiemos mėnesiais?
- Ar numatoma esminių pokyčių bute ar kaimynystėje?
- Ar nėra pelėsio?
11.2. Klausimai Renkantis Būstą Su Daline Apdaila:
- Ar yra galimybė koreguoti būsto išplanavimą? Ar statytojas gali užbaigti apdailos darbus pagal pirkėjo poreikius?
- Ar būstas tinkamai apšiltintas? Ar yra garso izoliacija?
- Kokiu principu būstas šildomas ir kokios planuojamos išlaidos už komunalinius mokesčius?
- Ar iki būsto atvestos visos būtiniausios komunikacijos (vanduo, nuotekų sistema)?
- Kiek lauko teritorijos bus privati pirkėjo nuosavybė, o kiek reikės dalintis su bendrasavininkais (kaimynais)?
11.3. Klausimai Sandorio Eigai Aptarti:
- Per kiek laiko bus paruošti pardavimui būtini dokumentai?
- Kaip bus dalijamos notarinės išlaidos?
- Ar yra bendrasavininkų, įsiskolinimų, arešto ar kitų veiksnių, galinčių apsunkinti ar prailginti būsto pardavimo eigą?
- Per kokį terminą senieji savininkai apleis jau įsigytą būstą?
Patarimas: Prieš palikdami užstatą pagalvokite mažiausiai du kartus. Neapgalvotai susitarus dėl avanso galima prarasti ir pinigus, ir patinkantį būstą. Tikrinkite dokumentus.
A. Fridman pataria visuomet įsitikinti, kad būstą jums aprodo jo savininkas arba jo teisėtai įgaliotas atstovas. Prieš apžiūras brokeris Registrų centre papildomai patikrina, kas yra NT savininkas ir ar turtas neturi apribojimų.
Atkreipkite dėmesį į galimas problemines būsto vietas. A. Fridman per savo karjerą teko susidurti tik su vienu atidžiu būsto pirkėju. Jis prieš sukirsdamas rankomis patikrino net tai, ar visi elektros lizdai veikia. Tačiau dauguma šį etapą praleidžia, nors nereikėtų.
Atminkite, kad sprendimą gali lemti žmonių charakteriai, emocijos ir net kaimynai. NT brokeriams dažnai tenka tramdyti stiprių susižavėjimo emocijų apimtus pirkėjus nuo neprotingų sandorių. Gerai apgalvokite savo poreikius.
Pasak pranešime cituojamo A. Fridman, būstas, kurio dairotės, turi būti toks, kad jums tiktų ne tik šią akimirką, bet ir netolimoje ateityje.
Daug sykių rinktis ir pirkti būstą gal ir būtų gerai, įgyta patirtis leistų rasti patį tinkamiausią, bet nedaug kas turi tokią galimybę. Tad būsto pasirinkimas yra labai atsakingas žingsnis.
Žinotina, kad Lietuvoje daugelis NT projektų plėtotojų turi pardavimo padalinius ir tiesiogiai pardavinėja būstus. Lietuvos Nekilnojamojo turto plėtros asociacijos duomenimis, vidutiniškai žmogus, ieškantis naujo būsto, apvažiuoja iki 10-ies plėtojamų projektų vietų.
tags: #kaip #issirinkti #busta