Būstas dažnam lietuviui tampa didžiausiu pirkiniu gyvenime. Kiekvienas nori sutaupyti ir išsirinkti tokį, kuriame gyventi būtų jauku bei patogu. Tačiau kartais butą, namą ar kotedžą žmonės įsigyja pagauti momentinės emocijos. O po kiek laiko supranta, kad permokėjo arba nusipirko per mažą, per didelį, nekokybišką, nepatogioje vietoje esantį ar nepakenčiamų kaimynų apsuptą būstą.
Norint, kad būsto paieška būtų sėkminga, būtina atlikti namų darbus - išsigryninti prioritetinius kriterijus, kuriais vadovausitės rinkdamiesi būstą. Naujo buto paieška - savotiška loterija, vieniems pavyksta rasti tinkamą variantą per kelis mėnesius, kiti ieško ne vienerius metus.
Kaip už gerą kainą įsigyti sau tinkamiausią būstą, pataria nekilnojamo turto (NT) ekspertas Arturas Fridmanas.
1. Finansinės galimybės ir prioritetai
Pirmiausia, reikia aiškiai žinoti jūsų ateities planus. Nekilnojamojo turto plėtros ir vystymo įmonės UAB „Groupinvest“ generalinio direktoriaus teigimu, naujų namų paiešką reikėtų pradėti nuo objektyvaus savo ar šeimos finansinių galimybių įvertinimo.
„Būsto įsigijimas dažnu atveju reiškia ilgalaikius finansinius įsipareigojimus, neretai 20 ir daugiau metų. Todėl pirkimui reikia skirti ypatingą dėmesį ir jam tinkamai pasiruošti. Įsivertinus finansinius pajėgumus, būtina susidėlioti prioritetus, išskirti 5-7 svarbiausius kriterijus, kurie susiaurins paieškos apimtis ir leis nuosekliai bei kryptingai judėti pageidaujamo rezultato link. Pasikonsultavę su specialistais, išskyrėme 13 kriterijų, kuriuos rekomenduotina apsvarstyti ir kiekvieno jų svarbą įsivertinti prieš pradedant naujo buto paiešką. Nustatykite biudžetą. Pasinaudokite nekilnojamojo turto skaičiuoklėmis.
Prieš priimant sprendimą, norimą įsigyti būstą verta palyginti su 3-4 patinkančiais projektais, pasidomėti bankų teikiamos paskolos sąlygomis. Vienas svarbiausių dalykų - teisingas biudžeto nusistatymas.
„Pirkėjas turi tiksliai įsivardyti, kiek jis pasiryžęs mokėti už norimą turtą, išsiaiškinti rinkoje vyraujančias kainas, įvertinti banko siūlomas sąlygas paskolos gavimui bei kiek teks mokėti pabrangus palūkanoms“, - sako M.
2. Vietos įvertinimas
Labai svarbu atsakyti sau į klausimą kokio būsto ir kokioje miesto dalyje jums reikia. Žinoma, kad nusprendus pirkti butą miesto centre jo kaina bus ženkliai didesnė nei perkant tokio pat tipo objektą gyvenamajame rajone.
Taigi prieš įsigydami turtą nepatingėkite paieškoti informacijos apie rajono, miesto, vietovės, gretimų sklypų detaliuosius planus. Tai padės Jums suprasti, ko galima tikėtis priešais langus ar šalia jūsų būsimų namų.
Taip pat turi įtakos toliau išvardinti niuansai:
- Prastame rajone ir gatvėje esančių butų pardavimo ir nuomos kainos yra mažesnės nei visuose kituose mikrorajonuose.
- Kuo rajonas yra prastesnės reputacijos, blogesnis susisiekimas, transporto sistema ir kita, tuo sunkiau jame parduoti būstą.
- Sąrašas yra labai didelis tų objektų, kurie būna prie daugiabučių namų.
Buto vieta pastate yra pakankamai svarus rodiklis, norintiems sumažinti būsto eksploatavimo kaštus. Norintys šilčiau gyventi ar mažiau negu kaimynai mokėti už šildymą, senos statybos namuose turėtų rinktis vidinius butus. Kuo mažiau lauko sienų turi butas, tuo mažiau šilumos jis atiduoda į išorę. Dvi išorines sienas turintys kampiniai butai dalį šilumos „atiduoda“ į išorę. Butai, esantys ne pirmame ar viršutiniame pastato aukštuose bei turintys vieną lauko sieną, - šilumą patalpoje laiko geriausiai.
Taip pat V.Aškelovič pažymi, kad nerenovuotuose, senos statybos namuose, lauko sienos gali pelyti, ypatingai jei jos buvo užstatytos baldais, dengtos plokštėmis ar tapetais.
3. Apšvietimas (insoliacija)
Būtina kiekvieno gyvenamosios paskirties buto insoliacija yra dvi valandos nepertraukiamos, pro langus patenkančios šviesos. Tą galima padaryti detaliai išnagrinėjus bendruosius statybų planus, kurie yra rengiami penkeriems ar dešimčiai metų į priekį. Dažniausiai insoliacijos reikalavimų neatitinka senamiestyje esantys butai, nes jų statymo metais reikalavimo natūraliam apšvietimui nebuvo.
Šiandien statomi itin sandarūs daugiabučiai vasaros metu gali sukelti papildomų nepatogumų gyventojams, kurių buto langai nukreipti į pietinę pusę. Tokiame bute vasarą gali tekti kęsti karštį, kurį vargu, ar išsklaidys net ir kondicionierius. Itin šilti būna ir į vakarus orientuoti butai, kadangi Lietuvoje labai ilgai šviečia vakarinė saulė.
Taip pat jeigu pietinėje ar vakarinėje pusėje yra miegamasis, jo langus taip pat reikės uždengti, nes šis kambaryje bus įšildytas nuo saulės spindulių.
4. Vėdinimas
Šiuo metu dauguma daugiabučių Lietuvoje turi natūralią vėdinimo sistemą. Deja, ji ne visada užtikrina gryno oro cirkuliaciją bute. Ekspertai pataria nuolat vėdinti patalpas, t.y. reguliariai, bent keletą kartų per dieną atidaryti langus.
„Atsižvelgiant į energijos suvartojimą ir siekiant sutaupyti šildymo kaštus, naudingiau rinktis būstą su rekuperacine sistema, t.y. vėdinimu, naudojant šilumokaitį. Tiesa, senuose būstuose tokios sistemos nėra, nedaug ir naujų projektų, kuriuose įdiegta rekuperacija. Veikiant šiai vėdinimo sistemai ne tik užtikrinamas šviežias oras, bet ir neišleidžiama šiluma į išorę, neleidžiama susidaryti pelėsiui, nerasoja langai.
5. Patalpų paskirtis
Šis faktorius ypatingai svarbus perkantiems vis labiau populiarėjančius lofto tipo butus. Taip pat verta atidžiai patikrinti ir dokumentus, jeigu įsigyjate negyvenamosios, o kitos paskirties patalpas.
Taip pat įsigijus kitos paskirties patalpas gyvenimui galima susidurti su papildomais mokesčiais arba ribojimais, pvz.
6. Buto pasas
Tai dar vienas dalykas, kuriam naujakuriai neskiria pakankamai dėmesio. Šis dokumentas su garantijomis turėtų būti įteikiamas kiekvienam naujo buto šeimininkui.
„Būsto pirkėjai turi būti aktyvūs bei smalsūs ir reikalauti iš pardavėjo buto paso, kuriame būtų aiškiai nurodytos jo garantijos, eksploatavimo taisyklės, rangovai ir kontaktai, kur kreiptis esant garantiniam atvejui. Žmonės nepirktų salyginai kelis šimtus kartų pigesnio technikos prietaiso, pvz.
7. Dokumentų patikrinimas
Skirtingai nei visi kiti nekilnojamojo turto sandoriai - buto dokumentų patikrinimas yra ganėtinai nesudėtinga procedūra. Dokumentų nėra daug, jie yra lengvai skaitomi ir suprantami praktiškai visiems. Suklastoti BUTO VĮ „Registrų centro“ nuosavybės išrašą yra ypatingai paprasta, nes tai dokumentas be „apsaugų“ ir jį padirbti gali bet kas, kas šiek tiek moka naudotis kompiuteriu ir spausdintuvu.
Siūlyčiau nepasikliauti sėkme, nerizikuoti ir kreiptis į teisininką arba notarą konsultacijos-pagalbos. Kreipkitės į teisininką ar notarą, šie specialistai turi prieigą prie VĮ „Registrų centro“ duomenų bazės, tam kad buto nuosavybės duomenys butų atnaujinti šią akimirką.
Kodėl Jums prieš preliminarios sutarties ar kitokio susitarimo pasirašymą reikia naujausio (šios dienos) VĮ „Registro centro“ išrašo? - Juridinis buto statusas, t.y.
Svarbūs dokumentai:
- Galiojantis savininko asmens dokumentas.
- Buto planas/ adresas/ vieta dokumentuose turi atitikti tą turtą, kurį apžiūrite realybėje.
- Jeigu perkate kotedžą ar butą mažaaukščiame name, visos galimos komunikacijos dažniausiai būna įrašytos žemės sklypo VĮ „Registrų centras“ pažymėjime prie apribojimų.
8. Kiti svarbūs aspektai
- Likvidumas: Jeigu jame atliktas specifinis remontas- ryškiai rožinės spalvos sienos, visas butas iškaltas medžiu ar butas yra visiškai apleistas- tuomet tokiam butui surasti pirkėją už patrauklią kainą bus sunku ir pardavimo procesas užsitęs, t.y. „Sunkiau“ parduodamas turtas, t.y.
- Bendrija: Bendrija, man asmeniškai, nepatinka.
- Išplanavimo keitimas.
Patarimai kaip pasirinkti virtuvės stalviršį
Papildomi patarimai renkantis būstą
Kaip už gerą kainą įsigyti sau tinkamiausią būstą, pataria nekilnojamo turto (NT) ekspertas Artur Fridman.
1. Nesusitelkite į būsto paiešką tik skelbimų portaluose
Pirmiausiai informacija apie parduodamus būstus atsiranda NT agentūrų duomenų bazėse. Todėl brokeriai gali surasti jums tinkamą būstą, kol jis dar net nepradėtas viešinti skelbimų portaluose. Dar net nepradėjus jų reklamuoti, taip parduodama maždaug ket-virtadalis būstų.
2. Derėdamiesi remkitės faktais
„Skelbimų portaluose dažniausiai atsispindi pardavėjo lūkesčiai, kurie paprastai būna 15 proc. didesni nei tikroji būsto rinkos kaina. Per derybas NT brokeris būna pasiruošęs - turi rinkos analizę, būna patikrinęs, ar skelbime nurodyti teisingi pastatymo metai, būsto plotas bei kiti duomenys. Todėl kainą iki realios sumažinti jis gali pagrįstai ”, - paaiškina A. Fridman.
3. Prieš palikdami užstatą pagalvokite mažiausiai du kartus
Neapgalvotai susitarus dėl avanso galima prarasti ir pinigus, ir patinkantį būstą. Pirmu atveju, pasak A. Fridman, pirkėjai taip susižavi parduodamu objektu, kad užstatą palieka gerai nepasigilinę tuo, ką iš tiesų perka. Kai būstą įvertina nepriklausomi vertintojai, dažnai jų verdiktas nesutampa su pardavėjo prašoma kaina.
Kadangi dauguma būstą perka padedant bankui, šis jiems negali suteikti paskolos visai reikalingai sumai. Pritrūkę pinigų pradiniam įnašui, pirkėjai būsto pirkti negali ir lieka be avanso.
Antru atveju pirkėjai sutaria dėl per mažo užstato, pavyzdžiui, poros šimtų eurų. Pasitaiko nesąžiningų pardavėjų, kurie, sulaukę mokesnių pirkėjų, nusprendžia užstatą grąžinti. Jei užstatas nedidelis, jiems apsimoka net sumokėti dvigubai, kad tik sandorį galėtų sudaryti su kitais pirkėjais.
A. Fridman pataria į būsto apžiūras visada neštis bent tūkstantį eurų grynųjų. Jei būstas pasirodys tikrai tinkamas, galėsite be didesnės rizikos jį rezervuoti. Kodėl reikalingi grynieji?
4. Tikrinkite dokumentus
A. Fridman pataria visuomet įsitikinti, kad būstą jums aprodo jo savininkas arba jo teisėtai įgaliotas atstovas. Prieš apžiūras brokeris Registrų centre papildomai patikrina, kas yra NT savininkas ir ar turtas neturi apribojimų. Būsto pirkimo procesas gali užsitęsti net kelis mėnesius, jeigu paaiškėja, kad nesutvarkyti paveldėjimo dokumentai, turtiniai reikalai po skyrybų ar būste gyvena ne-pilnamečių. Gali tekti pasiaiškinti ir dėl tokių, iš pirmo žvilgsnio, atrodytų, smulkmenų, kaip teisė į sandėliuką ar rūsį.
5. Atkreipkite dėmesį į galimas problemines būsto vietas
A. Fridman per savo karjerą teko susidurti tik su vienu atidžiu būsto pirkėju. Jis prieš sukirsdamas rankomis patikrino net tai, ar visi elektros lizdai veikia. Tačiau dauguma šį etapą praleidžia, nors nereikėtų. Viršutiniuose daugiabučio aukštuose esančių butų problemas gali išduoti lubos. Jeigu jos dar kvepia dažais arba yra įtempiamos, gali būti, kad namo stogas kiauras, tad vertėtų apžiūrėti ir jį.
Jeigu dažyti tik sienų kampai, tai reiškia, kad būste keroja pelėsis. Nepatyrusi pirkėjo akis gali nepastebėti ir įtrūkimų sienose.
A. Fridman primena, kad nesutvarkyta virtuvė ir vonios kambarys - signalas, kad jūsų laukia didelės investicijos, jeigu norėsite juos atnaujinti.
6. Atminkite, kad sprendimą gali lemti žmonių charakteriai, emocijos ir net kaimynai
NT brokeriams dažnai tenka tramdyti stiprių susižavėjimo emocijų apimtus pirkėjus nuo neprotingų sandorių. „Kartą vienai klientei taip patiko butas Justiniškėse, kad ji buvo pasiruošusi už jį netgi permokėti. Man nuolaidos išsiderėti nepavyko, tačiau įtikinau palaukti ir po poros savaičių radau labai panašų butą gretimoje gatvėje, kuris buvo septyniais tūkstančiais eurų pigesnis”, - prisimena A. Fridman.
Kartais nutinka ir taip, kad san-doriai žlunga dėl abiejų pusių ambicijų. Pavyzdžiui, pardavėjai būna visiškai nelankstūs, o pirkėjai per daug tiesmuki. Susikalbėti tampa sudėtinga.
Tiesa, daugybę bendravimo patirties turintys brokeriai sugeba išlaviruoti ir jaučia, kada galima žmogų paspausti, kada reikia jį paskatinti ar nuraminti.
„Užtat brokeriui tai nekelia jokio nepatogumo. Jis gali drąsiai belstis į kaimynų duris. Su jais pasikalbėti būtina. Reikia apžiūrėti ne tik laiptinę, bet ir kaimynų lauko duris bei langus - tai gali suteikti daug naudingos informacijos apie namo gyventojus, jų požiūrį į bendrą turtą. Juk niekas nenori konfliktuo-ti su kaimynais”, - sakė A.
7. Gerai apgalvokite savo poreikius
Pasak pranešime cituojamo A. Fridman, būstas, kurio dairotės, turi būti toks, kad jums tiktų ne tik šią akimirką, bet ir netolimoje ateityje. „Kartą dirbau su jauna šeima. Jie norėjo pirkti 2 kamba-rių butą. Bekalbėdamas su jais supratau, kad toks būstas jiems tiks tik kokiems ateinantiems 2-3 metams. Vėliau šeima pagausės ir reikės daugiau erdvės. Pora dėkojo už tokią įžvalgą, nes patys pagauti euforijos dėl pirmojo būsto įsigijimo apie tai nepagalvojo. Suradau jiems 3 kambarių butą už jų pageidaujamą sumą, teko parinkti kitą miesto rajoną, tačiau klientai liko labai patenkinti”, - prisiminė A.
A. Fridman pridūrė, kad tinkamiausio būsto paieška paprastai užtrunka mėnesį ar pusantro. Jis paskaičiavo, kad pastaruoju metu pirkėjai Vilniuje būstui skiria vidutiniškai 70 tūkst. eurų.
tags: #kaip #issirinkti #tinkama #buta