Nekilnojamasis turtas - saugumo faktorius, kuris yra tiesiog privalomas kiekvienam žmogui. Turėti nuosavą stogą virš galvos yra kiekvieno jauno žmogaus ar šeimos svajonė, tiesa, ne visiems taip lengvai įkandama. Jeigu telefoną, automobilį ar kitus daiktus perkame keliems metams, būstas dažniausiai yra viso gyvenimo pirkinys. Tad ir pirkti būstą reikia ypač atsakingai, negailint laiko ir nesibodint specialistų pagalbos.
Buto pirkimo etapai
Pirkimo etapai ir dokumentų patikra
Įsigyjant būstą, svarbu būti budriems ir atidžiai patikrinti visus dokumentus bei aplinkybes, kad išvengtumėte nemalonių staigmenų ateityje. Vienas iš svarbiausių aspektų - įsitikinti, ar perkamas būstas neturi įsiskolinimų už komunalines paslaugas ar kitų finansinių įsipareigojimų.
Įprastai būsto įsigijimas vyksta keliais etapais. Pirmiausia pasirašoma preliminari, o vėliau - notaro patvirtinta pirkimo - pardavimo sutartis, kartais prieš šias pasirašoma ir rezervacijos sutartis. Pirkėjas prieš pasirašydamas bet kokią sutartį turėtų apžiūrėti perkamo nekilnojamojo turto (NT) aplinką - teritoriją, komunikacijas, vietovės apstatymo parametrus bei miesto planus. Galiausiai, prieš pasirašant sutartį būtina išsamiai apžiūrėti visą NT. Reikia patikrinti, ar pardavėjo nurodyti duomenys yra būtent tokie ir realybėje.
Pagrindiniai dokumentai, kuriuos reikia patikrinti:
- Išrašas iš nekilnojamojo turto registro: Jame nurodomas esamas būsto savininkas (ar keli). Tai ypatingai svarbu perkant senos statybos NT, kuris gali būti paveldėtas ir priklausyti net keliems žmonėms, o jį pardavinėti gali vienas asmuo.
- Būsto kadastrinės bylos peržiūra: Palyginimas su esama faktine situacija. Tai svarbu atlikti, nes faktinė būsto situacija gali būti visiškai kitokia nei kadastrinėje byloje.
- Pardavėjo dokumentai apie įsipareigojimus: Reikėtų paprašyti pardavėjo dokumentų apie jo ankstesnius įsipareigojimus, išduotus sutikimus tretiesiems asmenims. Pavyzdžiui, ar yra priimtas namo bendraturčių sprendimas dėl kapitalinio namo remonto, ar yra pasirašęs pastato renovacijos išlaidų atlyginimo sutartį ir pan.
Naujos statybos būstas
Perkant naujos statybos butą ar namą labai naudinga patikrinti ir vystytoją. Viešai yra prieinama informacija apie vystytojų finansinę situaciją, jiems iškeltas teismines bylas, pritaikytus areštus, internete pateikiami atsiliepimai apie bendrovės prievolių vykdymą. Galima išsiaiškinti, kiek laiko vystytojas dirba ir kokia jo reputacija, kokia jo finansinė būklė ir ar jis yra pajėgus įvykdyti savo įsipareigojimus pastatyti turtą.
Kotedžai ir individualūs namai
Perkant kotedžą ar individualų namą, reikėtų atkreipti dėmesį į dar daugiau dalykų. Be anksčiau minėtų dokumentų naudinga pardavėjo paprašyti ir peržiūrėti žemės sklypo planą. Jame nurodoma, ar sklypui yra nustatyti kelio ar kiti servitutai, kokio jis dydžio ir kokioje sklypo dalyje.
Kaip išvengti skolų paveldėjimo perkant būstą?
NT specialistai vardija, jog perkant būstą galima paveldėti ne vieną problemą: pradedant įsiskolinimais komunalinių paslaugų tiekėjams, sugadintais skaitikliais ir baigiant netvarkingais būsto ploto matavimais, kai teks mokėti, pavyzdžiui, už bendro naudojimo patalpas, neteisėtai įrengtas naujas langų ar durų angas.
Antanas Kudarauskas, bendrovės „Vilniaus turtas“ direktorius, NT ekspertas įspėja: "Paprastai, įsiskolinimai pasitaiko su tuo nekilnojamuoju turtu, kurio vertė yra iki 0,5 mln. litų. Jeigu žmogus parduoda turtą skubiai ir už mažesnę nei rinkos vertę, galima galvoti, kad jis turi finansinių sunkumų ir jie gali išlįsti skolomis".
Marius Čiulada, "Ober-Haus" Vilniaus Senamiesčio biuro vadovas sutinka, jog rečiau skolos seka paskui didesnės vertės turtą: "Iš praktikos galiu pasakyti, kad kuo didesnė turto vertė, tuo sklandžiau vyksta procesas: galbūt pirkėjai ir pardavėjai būna labiau sąmoningi, patyrę. Kai turtas yra mažesnės vertės, esu pastebėjęs, kad problemų gali būti daugiau, tiek įsiskolinimų, tiek baimių prasme, tačiau tai nėra taisyklė."
Žilvinas Butkevičius, finansinių konsultacijų įmonės "M Capital Consulting" komercijos direktorius pataria: "Sukčiavimo ar probleminiai atvejai dažniau pasitaiko, kai siūloma įsigyti vidutinės klasės bustą ar namą už gerokai žemesnę negu rinkos kainą, bei nurodoma, kad savininkas yra išvykęs arba išvyksta į užsienį, tuo pagrindžiant, kodėl kaina yra maža. Tokius būstus reikėtų iš esmės patikrinti, paieškoti, kas yra rašoma apie būsto savininką internete - tai tikrai veikia".
Žingsniai, kaip patikrinti būstą prieš pirkimą:
- Turto teisinės būklės patikrinimas: Įsitikinkite, kas yra turto savininkas ir ar jis vienintelis.
- Skolų paslaugų teikėjams patikrinimas: Nurašykite skaitiklių parodymus, atsiskaitymo knygelės numerį ir pasitikrinkite, ar nėra skolų.
- Skaitiklių patikrinimas: Rekomenduojamas papildomas skaitiklių patikrinimas, kurį atlieka komunalinių paslaugų bendrovės atstovai.
- Susitarimai raštu: Sudarykite avansinio mokėjimo ir preliminarias sutartis pas notarą, tiksliai sužinojus, kokie yra įsiskolinimai.
- Langų ir durų patikrinimas: Pasižiūrėkite, ar visi langai ir durys yra būsto kadastrinių matavimų byloje.
Komunalinių paslaugų bendrovių patarimai
Komunalinių paslaugų teikėjai taip pat turi ką pasakyti būsimiems NT pirkėjams. Pirmiausia, jie vienbalsiu tvirtina, kad reikia iš pardavėjo reikalauti pažymų, jog šis susimokėjo už gautas paslaugas.
- "Lietuvos dujų": "Būsimam pirkėjui patartume ruošiantis pirkti ir apžiūrint perkamą būstą, atkreipti dėmesį kiek rodo dujų skaitiklis, o įforminant būsto pirkimo-pardavimo sutartį, pareikalauti iš parduodančio būstą savininko pažymos apie atsiskaitymą už suvartotas dujas".
- "Lesto": "Perkant NT rekomenduotina bendru šalių tarpusavio suderinimo aktu tarp ankstesnio ir naujo NT savininko, arba NT pirkimo pardavimo sutartyje užfiksuoti apskaitos prietaiso rodmenis, nuo kurių atsiskaitys naujasis NT savininkas - tai gali padėti išvengti galimų ginčų dėl atsiskaitymo už suvartotą elektros energiją ateityje".
- "Vilniaus vandenys": "Įsigiję būstą iš karto informuokite vandens tiekėją apie pasikeitusį būsto savininką, pasirūpinkite, kad būtų sudaryta nauja sutartis. Rekomenduojame į namus išsikviesti vandens tiekėjo atstovą, kad būtų patikrinti vandens skaitikliai ir užfiksuoti naujausi jų rodmenys".
Ką daryti, jei nusipirkote būstą su skolomis?
Jei vis dėlto įsigijote būstą su skolomis, svarbu žinoti, kas atsakingas už jų apmokėjimą. Paprastai, jei buto pirkimo-pardavimo sutartyje nenurodyta kitaip, įsiskolinimą už komunalines paslaugas privalo sumokėti butą parduodantys asmenys. Jei pardavėjas nėra nusiteikęs geranoriškai, tinkama išeitis yra kreiptis į institucijas, kurioms buto pardavėjas liko skolingas.
- Laurynas Jakubauskas, Vilniaus Šilumos tinklų klientų aptarnavimo departamento vadovas: "Jei iki naujos nuosavybės įregistravimo datos yra neapmokėtas įsiskolinimas, pareiga apmokėti skolą lieka senajam savininkui".
- Lukas Zadarackas, bendrovės „Ignitis“ atstovas: "Jeigu sudarydamas elektros ar dujų tiekimo sutartį naujasis savininkas neturi rodmenų suderinimo akto, už neatliktus mokėjimus už elektrą ar dujas atsakingas yra jis".
- Saulius Savickas, „Vilniaus vandenų“ klientų aptarnavimo tarnybos direktorius: "Labai svarbu, kad sandorio dalyviai sudarytų apskaitos prietaisų (skaitiklių) rodmenų suderinimo aktą (pasirašytą būsto pardavėjo (buvusio savininko) ir pirkėjo), nes jame esančia informacija, t.y. apskaitos prietaisų rodmenimis, bendrovė „Vilniaus vandenys“ remsis nuo kokių geriamojo vandens skaitiklio rodmenų su nauju savininku turėtų sudaryti sutartį ir iki kokių rodmenų turi atsiskaityti buvęs savininkas".
Patarimai naujakuriams
Siekiant išvengti problemų įsigijus naują būstą, rekomenduojama vadovautis šiais patarimais:
- Sutarčių su tiekėjais perrašymas: Kreipkitės į atitinkamus tiekėjus dėl sutarčių perrašymo.
- Naujų tiekėjų pasirinkimas: Pasirinkite naujus interneto, televizijos ir kitų paslaugų tiekėjus.
- Skaitiklių parodymų deklaravimas: Reguliariai deklaruokite skaitiklių rodmenis.
- Atsiskaitymo būdas: Pasirinkite patogiausią atsiskaitymo už komunalines paslaugas būdą.
Kiti svarbūs aspektai perkant būstą
- Buvusių savininkų išregistravimas: Pasidomėkite, ar visi priregistruoti žmonės išsiregistravo.
- Turto įkeitimas ar areštas: Pasidomėkite, ar jūsų perkamas butas nėra įkeistas ar areštuotas.
- Nekilnojamojo turto agentūrų paslaugos: Nuspręskite, ar verta kreiptis į nekilnojamojo turto agentūrą.
- Atsiskaitymo valiuta ir būdas: Pasirinkite patogiausią ir saugiausią atsiskaitymo būdą.
Perkant būstą, svarbu būti atidiems ir rūpestingai patikrinti visus dokumentus bei aplinkybes. Tai padės išvengti nemalonių staigmenų ir užtikrins sklandų būsto įsigijimo procesą.
9 patarimai pirkėjams dėl namo apžiūros
Butas Vilniuje