Nekilnojamojo turto vystytojams siūlant įsigyti nebaigtą statyti būstą, pirkėjams dažnai kyla klausimų dėl statybų baigtumo lygio ir jo įregistravimo. Nebaigtas statyti būstas laikomas tada, kai pastato ar buto baigtumas yra nustatytas mažesnis negu 100 proc. dėl nebaigtų statybos darbų. Būsto statybų baigtumo lygis nurodomas procentine išraiška, kuris dažnu atveju potencialiems pirkėjams gali sukelti neaiškumą, kas į nurodytą baigtumo lygį (procentus) turi įeiti.
Šiame straipsnyje aptarsime, ką reiškia buto baigtumo procentas, kokie darbai turi būti atlikti, kad būtų galima įregistruoti 100% baigtumą, ir kokie dokumentai reikalingi šiam procesui.
Kas Yra Būsto Baigtumas?
Pastato ar jo dalies (buto) baigtumas įprastai nurodomas turto kadastrinėje byloje, kurią parengia matininkas. Būtent jis apskaičiuoja, kokio baigtumo būstas yra pastatytas kadastrinių matavimų atlikimo metu.
Pagal galiojančius teisės aktus pastato 100 proc. baigtumas laikomas atliktu tada, kai pastatytos visos pastato konstrukcijos ir įrengtos inžinerinės sistemos pagal pastato (jo dalies) statybos (rekonstravimo, kapitalinio remonto) projektą. Kitaip tariant, pastato ar jo dalies baigtumas yra kadastro duomuo, parodantis, kiek procentų pastato (jo dalies) yra pastatyta pagal projektą.
Kaip Apskaičiuojamas Baigtumo Procentas?
Norint gauti atitinkamą pastato baigtumo procentą, reikia apskaičiuoti, kiek procentų vadinamojo lyginamojo svorio sudaro trūkstamų konstrukcinių elementų (langų, durų, vidaus ar išorės apdailos ir pan.) vertė būsto projekto mastu, t. y. iš esmės, kiek būsto įrengimo elementų trūksta iki visiško projekto išpildymo.
Konstrukcinių elementų, kurie pagal pastato projektą neturi būti įrengiami konkrečiame pastate, įtaka pastato ar jo dalies (buto) baigtumui nevertinama.
Pavyzdžiui, jei pastate nėra vidaus apdailos, pertvarų, dujų ir šie elementai nėra numatyti pastato projekte, šių elementų minėti lyginamieji svoriai skaičiuojant baigtumo procentą neatimami. Taip pat reiktų žinoti, kad jeigu būste atliksite tokius darbus, kurie nenumatyti projekte, tačiau atliksite mažiau projekte nurodytų darbų, atitinkamai ir būsto baigtumo lygio nustatymui papildomi, projekte nenumatyti, bet faktiškai atlikti darbai nebus vertinami rengiant kadastrinę bylą, kurioje ir nurodomas turto baigtumo lygis.
Ką Reiškia 80 Proc. Baigtumas?
Kalbant apie statybų darbų baigtumo apskaičiavimą, įstatymų nuostatos tiksliai neįvardija, ką galima laikyti 80 proc. turto baigtumu, o nurodyti apskaičiavimo metodai iš esmės vertinami konkrečiu atveju atitinkamos srities profesionalų. Vis dėlto, pagal įprastą praktiką 80 proc. buto baigtumą sudaro paruoštos statybinės konstrukcijos, būste įrengtos inžinerinės sistemos: šildymas, vandentiekis, karšto vandens tiekimas, nuotekų šalinimas ir (ar) dujų tiekimas.
Namo 80 proc. baigtumas galėtų būti laikomas pastatyta namo dėžutė su išorine apdaila, į kurį atvestas vandentiekis, šildymas (išvedžiota šildymo sistema), elektra bei įrengti nuotekų šalinimo įrenginiai, taip pat įmontuotos durys, langai, grindų pagrindas (juodgrindės).
Likusieji 20 Proc.
Kiti 20 proc. galėtų būti būsto projekte numatyti likusieji darbai: grindų pilnas įrengimas (su apdailos medžiagomis), sienų pilna apdaila (glaistymas, dažymas ar pan.), sanitarinių mazgų įrengimas, rekuperacinės/vėdinimo sistemos įvedimas ir pajungimas (rekuperatoriaus įrenginio įrengimas), jei tokia projekte yra numatyta, kiti projekte numatyti apdailos (įrengimo) darbai.
Kaip minėta, tikslus turto baigtumo procentas nustatomas kiekvienu atveju individualiai, matininkams atlikus atitinkamus kadastrinius matavimus ir užfiksavus visus reikalingus duomenis.
Jaukus ir pinai įrengtas 1 k. butas nuomai Užupyje, Krivių g.
Svarbūs Aspektai
- Pastato ir būsto baigtumas: Vystomo nekilnojamojo turto, pavyzdžiui, daugiabučio namo, 80 proc. baigtumas savaime nenurodo, jog ir konkretaus buto šiame pastate baigtumas yra būtent 80 proc. Pastato baigtumas gali skirtis nuo būsto baigtumo.
- Reikalavimai ir terminai: Dažnu atveju įsigijus būstą daugiabutyje yra nustatomi pirkėjui griežtesni turto 100 proc. baigtumo įrengimo reikalavimai ir terminai, kurių neatlikus sutrikdoma pastato statybų užbaigimo procedūra, atliekama vystytojo (statytojo).
- Gyvenimas nebaigtame būste: Pagal teisės aktus pastatytą naują daugiabutį galima naudoti tik gavus statybos užbaigimo aktą ir įregistravus jį Nekilnojamojo turto registre. Jei daugiabučiui nėra išduotas statybos užbaigimo aktas ir jis neregistruotas Nekilnojamojo turto registre, tokiame pastate gyventi draudžiama. Neužbaigtame statyti daugiabutyje galima tik vykdyti statybos darbus, o gyventi ar vykdyti kitokią veiklą ‒ ne.
Galimos Pasekmės
Lankymasis ir nuolatinis gyvenimas nebaigtos statybos būste gali būsto savininkams ir (ar) vystytojams (pardavėjams) sukelti taip pat neigiamų pasekmių: savivaldybių administracijos gali taikyti administracinę atsakomybę už neužbaigtų statyti ir neregistruotų statinių naudojimą.
Be administracinės atsakomybės, taip pat gali iškilti būsto savininkams nepatogumų, norint sudaryti energijos pirkimo-pardavimo sutartis, kadangi minėtos sutartys su naujai pastatytų daugiabučių gyvenamųjų namų atskirų butų ar kitų patalpų savininkais gali būti sudaromos tik įvykdžius statinio statybų užbaigimo procedūras.
Būsto Finansavimas
Turto faktinio baigtumo įregistravimas Nekilnojamojo turto registre neturi įtakos suteikiamo kredito sumos dydžiui. Lietuvos banko patvirtintuose atsakingo skolinimosi nuostatuose numatyta, kad skolinimas grindžiamas bendros kredito sumos ir įkeičiamo būsto rinkos vertės arba kainos santykiu. Be to, minėti nuostatai numato, kad kredito sumos ir įkeičiamo būsto vertės santykis negali būti didesnis nei 85 proc. Kitaip tariant, būsto baigtumo procentas nesiejamas su būsto finansavimo procentine suma.
Tačiau įsigyjant nepilno baigtumo būstą ir norint dalį suteikto kredito panaudoti būsto įrengimui (apdailos darbams), bankų finansuojama ir išmokama ne visa apdailos darbų sąmatoje nurodyta kaina, taip pat ne daugiau kaip minėti 85 proc. apdailos darbų bei medžiagų kainos. Taigi, imant kreditą ir jį naudojant ne tik nebaigtos statybos būsto įsigijimui, bet ir įrengimui, taip pat galioja minėti atsakingo skolinimo nuostatai, kuriais vadovaujantis, asmuo turi turėti bent 15 proc. savo nuosavų lėšų apdailos darbų sumai padengti.
Pasak L.Liogės, kai būsto baigtumas yra mažesnis nei 80 proc. baigtumo, bankai dažnu atveju taiko kitokias skolinimo sąlygas, nei aukščiau aptarta, t.y. laiko, kad finansuoja turto statybą, o ne turto su daline apdaila įsigijimą, todėl atitinkamai ir finansavimo sąlygos būna griežtesnės. Tačiau kiekvienas atvejis vertintinas individualiai ir būtent pagal konkrečią turto būklę sprendžiama, kokie reikalavimai bus keliami turto įsigijimo ar statybos finansavimui.
Kaip Priduoti Butą Kaip 100% Baigtą?
Visų pirma - turi būti užbaigtas ir priduotas bei įregistruotas pats namas, o tik tada bus galima įregistruoti baigtą butą. Bute turi būti bent jau kriauklė, palangės (su langais, be abejo) ir grindų danga (laminatas, linoleumas ir pan.), durų gali nebūti.
Žingsniai norint įregistruoti 100% buto baigtumą:
- Namo baigtumas: Visų pirmiausia, pats pastatas, kuriame yra butas, turi būti priduotas kaip 100% baigtumo, jei to nėra, buto 100% prisiduoti negalėsite.
- Kadastro duomenų byla: Asmuo, norintis pakeisti Nekilnojamojo turto registre įregistruoto buto kadastro duomenis (100% baigtumas), Registrų centro teritoriniam padaliniui kartu su prašymu turi pateikti atnaujintą buto kadastro duomenų bylą, parengtą matininkų, kurioje užfiksuotas 100% baigtumas.
- Nekilnojamojo turto registras: Nekilnojamojo turto registre turi būti įregistruotas baigtas statyti gyvenamasis namas.
- Prašymo pateikimas: Prašymą pakeisti duomenis nekilnojamojo daikto registro įraše pateikia daiktinių teisių į šį nekilnojamąjį daiktą turėtojas, įstatymo įgaliota institucija arba asmuo, suinteresuotas jų įregistravimu ar išregistravimu. Prašymą asmuo gali paduoti pats arba per savo atstovą, turintį įstatymų nustatyta tvarka išduotą įgaliojimą. Prašymą asmuo gali paduoti asmeniškai bet kuriame Registrų centro klientų aptarnavimo padalinyje arba paštu.
Dokumentai, reikalingi norint įregistruoti 100% buto baigtumą:
Asmuo, norintis Nekilnojamojo turto registre įregistruoti baigtą statyti statinį ir nuosavybės teises į jį, bet kuriame teritoriniame Registrų centro klientų aptarnavimo padalinyje turi paduoti prašymą. Kartu su prašymu turi pateikti nekilnojamojo daikto kadastro duomenų bylą, parengtą matininkų, ir teisės aktų reikalavimus atitinkančius, statybos užbaigimą patvirtinančius dokumentus, nurodytus Statybos įstatymo 28 straipsnyje, priklausomai nuo statinio kategorijos.
- Statybos leidimas
- Statinio projektas (ir techninis, ir darbo projektai)
- Kadastro duomenų bylos
- Požeminių inžinerinių tinklų kontrolinės geodezinės nuotraukos
- Statinio geodezinė nuotrauka
- Pastato energinio naudingumo sertifikatas
- Pažyma apie statinio atitiktį projektui
- Pastatų garso klasifikavimo protokolas (privalomas naujai projektuojamiems dvibučiams, daugiabučiams, blokuotiems gyvenamiesiems pastatams)
Kur kreiptis?
Pirmiausia Jums reikia kreiptis į matininkus, kad padarytų Jūsų kotedžo 100% baigtumo kadastrinių matavimų bylą. Užbaigus statinio statybos darbus, turi būti atlikti kadastriniai matavimai, parengta nekilnojamojo daikto (namo ir butų) kadastro duomenų byla ir surašoma deklaracija apie NAMO statybos užbaigimą. Tik įregistravus 100% baigtą namo statybą VĮ "Registrų centras", registruojami butai.
Deklaracija turi būti tvirtinama Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos prie Aplinkos ministerijos teritoriniame padalinyje. Statybos užbaigimo tvarką reglamentuoja statybos techninis reglamentas STR 1.11.01:2010 „Statybos užbaigimas".
Deklaracijos apie statybos užbaigimą pateikimas
Kartu su užpildyta deklaracija, tam kad ją patvirtintų Statybos inspekcijoje, šiai institucijai turite pateikti:
- Statybos leidimą;
- Statinio projektą (ir techninį, ir darbo projektus);
- Kadastro duomenų bylas;
- Požeminių inžinerinių tinklų kontrolines geodezines nuotraukas;
- Statinio geodezinę nuotrauką;
- Pastato energinio naudingumo sertifikatą;
- Pažymą apie statinio atitiktį projektui;
- Pastatų garso klasifikavimo protokolą (privalomas naujai projektuojamiems dvibučiams, daugiabučiams, blokuotiems gyvenamiesiems pastatams).
Jei namo savininkų yra daugiau nei vienas, visiems savininkams reikia pasiruošti jungtinės veiklos sutartį, kurioje atsispindi, kokia žemės sklypo ir jame esančių priklausinių dalis kuriam savininkui priklauso, tuomet šioje sutartyje numatyti, kuris savininkas pasirašys deklaraciją apie statybos užbaigimą.
Galų gale, Jums reikia užsipildyti deklaraciją apie statybos užbaigimą, nuskenuoti minėtus dokumentus, pateikti prašymą Statybos inspekcijos teritoriniam skyriui patvirtinti deklaraciją apie statybos statybos užbaigimą, pasinaudojant IS "Infostatybą". Kai bus įvertinti Jūsų pastato parametrai ir deklaracija bus patvirtinta, tuomet galėsite 100% baigtumą registruoti VĮ "Registrų centras".
Svarbu žinoti
Asmuo, norintis pakeisti (paviešinti) nekilnojamojo daikto (šiuo atveju - buto) kadastro duomenis Nekilnojamojo turto registre turi paduoti prašymą (pavyzdines prašymo formas rasite čia) dėl nekilnojamojo daikto kadastro duomenų pakeitimo (iki prašymo teikimo turi būti patikslinta nekilnojamojo daikto kadastro duomenų byla, kurioje užfiksuotas 100 proc. baigtumas). Kai Nekilnojamojo turto registre įregistruotas baigtas (100% baigtumas) gyvenamasis namas, papildomų dokumentų, patvirtinančių buto suformavimą, pateikti nereikia, jei bute nebuvo atliekami jokie statybos darbai po namo kadastro duomenų bylos parengimo ir statybos užbaigimo akto išdavimo. Pastato statybos užbaigimo aktas yra pagrindas įregistruoti ir buto 100% baigtumą.
Elektroninių ryšių priemonėmis teikiamą prašymą asmuo turi pasirašyti saugiu elektroniniu parašu, patvirtintu kvalifikuotu sertifikatu. Asmens prašymas, perduotas paštu ar elektroninėmis ryšio priemonėmis, laikomas pateiktu, jeigu prašyme nurodytas įsipareigojimas apmokėti už atliktus darbus, parengtų dokumentų atsiėmimo vieta arba jų pateikimo būdas.
Asmenys, teikdami prašymą įrašyti nekilnojamojo daikto kadastro duomenis Nekilnojamojo turto registre, neturi teikti spausdintinės nekilnojamojo daikto kadastro duomenų bylos, nes jos elektroniniai dokumentai prieš tai turi būti patalpinti Nekilnojamojo turto registro posistemėje „Matininkas” (statinių) ar „GeoMatininkas” (žemės sklypo) .
Prašymas įregistruoti nekilnojamąjį daiktą, daiktinę teisę, daiktinių teisių suvaržymus ir juridinius faktus gali būti pateikiamas asmeniškai, paštu, elektroninių ryšių priemonėmis. Elektroninių ryšių priemonėmis teikiamą prašymą asmuo turi pasirašyti saugiu elektroniniu parašu, patvirtintu kvalifikuotu sertifikatu. Asmens prašymas, perduotas paštu ar elektroninėmis ryšio priemonėmis, laikomas pateiktu, jeigu prašyme nurodyta įsipareigojimas apmokėti už atliktus darbus, parengtų dokumentų atsiėmimo vieta arba jų pateikimo būdas ir prie prašymo pridėti aukščiau nurodyti dokumentai.
Statybos užbaigimo tvarką reglamentuoja Statybos įstatymo 28 straipsnis, ir Statybos techninis reglamentas STR 1.05.01:2017 „Statybą leidžiantys dokumentai. Statybos užbaigimas. Statybos sustabdymas. Savavališkos statybos padarinių šalinimas. Prašymą pakeisti Nekilnojamojo turto registre įregistruoto nekilnojamojo daikto kadastro duomenis galima paduoti bet kuriame teritoriniame Registrų centro klientų aptarnavimo padalinyje.
Sandorių teisinės registracijos nuostatos ir neįregistravimo pasekmės įtvirtintos Civiliniame kodekse.
Dažniausiai Užduodami Klausimai
Esu vienas ir planuoju pirkti nebaigtos statybos namą (statybų baigtumas 52%). Reikalinga paskola namo pirkimui ir įrengimui. Pirkimo kaina 35 tūkst. EUR, kad užbaigti namą reikalinga dar tiek pat, bendrai reikalinga suma 70 tūkst. EUR. Ar galima gauti paskolą būsto įsigijimui ir įrengimui?
Baigtumas - 52 % baigtumas yra gana žemas, todėl bankai vertins šį turtą kaip rizikingą. Paprastai palankiau žiūrima, kai statybos pasiekia bent 80-85 %. Paskolos struktūra - bankai gali suteikti paskolą ne tik būstui įsigyti (35 000 €), bet ir jo įrengimui (dar 35 000 €). Pradinis įnašas - jis skaičiuojamas nuo visos paskolos sumos, t. y. nuo 70 000 €. Jei reikalaujama 15 %, tai būtų 10 500 €. Paskolą gauti galima, bet sąlygos bus griežtesnės.
Jeigu jūsų butas turi atskirą kadastrinį numerį, registruotas Registrų centre ir jo baigtumas - 100%, teisiškai galite jį parduoti.
Sveiki, mes pirkome blokuota namą su 85% baigtumu, norėjau sužinoti, kad įregistruotume 100% baigtumą turi būti padaryta vidaus apdaila (sienos, grindis, lubos) turi būti duris, šiltas vanduo, šildymas, vonios kambarys ir virtuvė, bei visi san mazgai? Dar domina ar mums reikės samdytis turto vertintoja, kad jis įvertintu 100% baigtumą, ar nėra būtina, jai ne, tai ką turėtume patys daryti?
Sveiki,norint įregistruoti 100 % namo baigtumą, turi būti įrengta pagrindinė vidaus apdaila, šildymas, vandentiekis, kanalizacija, elektros instaliacija, taip pat įrengti san. mazgai, virtuvė ir durys. Turto vertintojas nebūtinas, tačiau reikės deklaracijos apie statybos užbaigimą ir savitikros akto Registrų centrui.
Sveiki, esame jauna šeima, atitinkanti reikalavimus subsidijai jaunom šeimom. Su banku jau kalbėjome, paskolą gautume, išsirinkome naujos statybos namą reikiamoje zonoje, už 65000 kurio baigtumas 80%, tačiau su statytoju apsitarėme, kad už 90000 gali įrengti pilną apdailą. Tai kyla klausimas kaip elgtis toliau, ar prašymą subsidijai pildyti dabar ar kai namas bus 100% baigtas ir tik tada kreiptis į banką? Ir kaip elgtis dėl pačio namo ar jį rezervuoti kol įrenginės, kokios garantijos bus jei negausime paskolos?
Atsakymas į klausimą yra ruošiamas ir artimiausiu metu jį pateiksime.
Laba diena, su vyru nusprendėme pasinaudoti subsidija jaunai šeimai, bustui pirkti ir statyti. Nusižiūrėjome namą kurio baigtumas pagal savininko dokumentus 100%, tačiau paaiškėjo kad namas nėra baigtas nėra katilo, sanitarinių mazgų. Pilno namo įrengimui dar reiktu 20000. Dabartinė namo vertė 90000 eurų. Ar bankas suteikia paskolą tik turto įsigijimui ar ir statybos užbaigimui mūsų atveju? Ar reikia prašoma suma didinti iki 110000 eurų.
Atsakymas į klausimą yra ruošiamas ir artimiausiu metu jį pateiksime.
Sveiki, norime pirkti sodo nama sodu bendrijoje Jonavos raj. su banko paskola. Namas pastatytas 1985m, rekontruotas 2016m. Registru centre iregistruotas 100 proc baigtumas. Bankas reikalauja statybos leidimo ir projekto.
Atsakymas į klausimą yra ruošiamas ir artimiausiu metu jį pateiksime.
Laba diena, Norėjau pasiteirauti dėl paramos jaunoms šeimoms regionuose. Susidūriau su tokia situacija. Žadėjau pirkti butą naujos statybos daugiabutyje. Gavau pažymą paramai, tačiau banko padalinyje pasakė, kad bankas nepriims pažymos kadangi butas nėra 100 proc. priduotas. Registrų centre yra įrašytas 99 proc. užbaigtumas. Tačiau jei būčiau ėmusi paskolą iš banko be pažymos būto įsigijimui tai būtų tike 99 proc. buto užbaigimas. Kiek suprantu paramą gi valstybė skiria jaunoms šeimoms ir jeigu gavau pažyma tai kodėl bankas atsisakė man ją suteikti ? Gal būtų galima gauti telefono numerį pasikonsultuot daugiau dėl tokios situacijos?
Sandra, dėkui už klausimą. Detaliau dėl šios situacijos pasikonsultuokite su paramos ir būsto skyriumi ministerijoje.
Sveiki, norime su žmona nuosavo namo, turime nuosavą butą, taip pat esame surinke pradinį įnašą, norėtume, kad namo galutinė kaina būtu apie 130tūkst. Sklypo neturime, ką reikėtu daryti paeiliui? Ar bankas suteiktu paskolą sklypui, namui ir įsirengimui?
Robertai, dėkui už klausimą. Įprastu atveju norint gauti paskolą namo statybai, reikia turėti savo sklypą ir savomis lėšomis pastatyti pamatus bei dėžutę (±30-50 baigtumas), tada jau galite kreiptis į banką dėl statybos finansavimo. Tačiau bankas bankui nelygus, taip pat yra kredito unijos, kurios šiek tiek jau nuo ankstesnės stadijos finansuoja.
Sveiki, Norime stytis namą ir žinome be banko pagalbos neapsieisime. Situacija tokia, kad mes su partnere nesame susituokę ir auginame bendrą vaiką, kitaip dar tariant vedame bendrą ūkį, čia turbūt taip reikėtų pavadinti. Savo vardu esu įsigiję sklypą kuriame savo lėšomis bandome pasistatyti "dėžutę", kitaip namą be išorės bei vidaus apdailos. Visiems kitiems etapamas norėsime imti paskolą ir susitvarkyti iki galo. Paskolą planuojame imti partnerės vardu.
Arnai, dėkui už klausimą. Na, visų pirma, partnerė turės būti tinkama bankui, kad gauti paskolą, taip pat partnerei turės priklausyti sklypas ir dėžutė, kad galėtų gauti finansavimą. Tada tą jau pastatytą namą su žeme įkeisite bankui ir gausite finansavimą. Priklausomai nuo to, koks bus baigtumas, bankas pasiūlys finansavimo planą.
tags: #kaip #nustatomas #buto #uzbaigtumas #procentaliai