Būsto pirkimas yra sudėtingas procesas, ypač kai jis finansuojamas paskola. Preliminarios sutarties sudarymas yra svarbus žingsnis, įtvirtinantis susitarimą tarp pirkėjo ir pardavėjo dėl notarinės turto pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo ateityje. Tačiau kartais pardavėjai nusprendžia nutraukti šią sutartį, dažnai dėl geresnio pasiūlymo. Šiame straipsnyje aptarsime, kokios sąlygos ir pasekmės laukia nutraukus preliminarią sutartį Lietuvoje.
Pirkėjo Teisės ir Kompensacijos
Anksčiau, pardavėjui nutraukus preliminarią sutartį, pirkėjas tiesiog tęsdavo paieškas. Tačiau Lietuvos Aukščiausiasis teismas pripažino, kad tai nėra sąžininga, ir nustatė, kad pirkėjas turi teisę į kompensaciją. Lietuvos įstatymai įpareigoja pirkėją ir pardavėją elgtis sąžiningai derybų metu, nes juos sieja pasitikėjimo teisiniai santykiai.
Net derybose abi pusės privalo elgtis sąžiningai.
Nuostolių rūšys, į kurias gali pretenduoti pirkėjas:
- Tiesioginiai nuostoliai: išlaidos teisinei pagalbai, preliminarios sutarties peržiūrai, dalyvavimui derybose.
- Netiesioginiai nuostoliai: negautos pajamos, pavyzdžiui, turimo būsto nuomos pajamos, pagrįstos sudaryta nuomos sutartimi su būsimu nuomininku.
- Prarastos galimybės nuostoliai: kompensacija už prarastą galimybę sudaryti alternatyvų sandorį su kitu NT pardavėju.
Nuostolių Apskaičiavimo Metodai
Kyla klausimas, kaip nustatyti ir apskaičiuoti pirkėjo patirtus nuostolius nutraukus sutartį. Vienas iš būdų - kainų skirtumo metodas.
Kainų Skirtumo Metodas
Šis metodas taikomas, kai pirkėjas sudaro pakeičiančią sutartį su trečiuoju asmeniu - įsigyja kitą panašų NT ar sudaro preliminarią sutartį dėl jo pirkimo. Tokiu atveju pirkėjas gali reikalauti iš pardavėjo kainų skirtumo tarp pirmos ir antros preliminarių sutarčių bei kitų vėliau atsiradusių nuostolių atlyginimo.
Svarbūs kriterijai, kad NT būtų laikomas panašiu:
- Panašūs ar tapatūs statybos metai.
- Panaši kvadratūra ir kambarių skaičius.
- Pastatytas panašioje vietoje (rajone).
- Tokios pačios paskirties (gyvenamosios patalpos - butas).
Taip pat praktikoje dažnai kyla sunkumų sudaryti pakeičiančią sutartį per protingą terminą: kai pardavėjas nutraukia preliminarią sutartį, pasitaiko atvejų, kad nesiteikia grąžinti ir pirkėjo sumokėto avanso. Tokiu atveju pirkėjui sudėtinga vėl surinkti avanso sumą naujo - pakeičiančio - būsto įsigijimui ir kol susitaupoma kita suma, protingas terminas sudaryti pakeičiančią sutartį jau būna, vadinkime, pasibaigęs.
Svarbu pabrėžti, kad protingo termino sampratos teisės aktai neapibrėžia, tačiau jį teismas vertina atsižvelgdamas į bylos faktus ir aplinkybes.
Jei objektyviai aplinkybės trukdo sandorį sudaryti iš karto po sutarties nutraukimo, protingas laikas gali būti ir vėlesnis, kai išnyksta trukdžiai sudaryti pakeičiantįjį susitarimą.
Vertinant termino trukmę, reikšmingas ir subjektyvusis kriterijus, pvz.: terminas priklauso nuo galimybės surasti kitą kontrahentą, kuris galės sėkmingai įvykdyti prievolę, kiek įmanoma mažesniais kaštais ir kita.
Tačiau jeigu per ilgai bus delsiama sudaryti kitą pakeičiančią NT preliminarią ar notarinę sutartį ir per tą laikotarpį dėl kitų veiksnių (rinkos kainos šuolių, infliacijos ir pan.) smarkiai padidės NT kainos, teismas visgi gali aiškinti, kad prašomi priteisti nuostoliai, apskaičiuoti kainų skirtumo metodu, nėra teisinga nuostolių suma, nes buvo per ilgai delsiama sudaryti pakeičiančią sutartį (nesudaryta per protingą terminą, o tai lėmė atsiradusių kainų skirtumą).
2022 m. šalyje ir pasaulyje smarkiai šoktelėjus NT kainoms, statybinėms medžiagoms (kurį viešoje erdvėje buvo siejama su prasidėjusiu karu Ukrainoje), pardavėjai dažnai šia teismų praktika, kuri nebuvo palanki pirkėjams, naudodavosi ir suprasdami, kad pirkėjai turi mažai įrankių apsiginti nuo pardavėjo nesąžiningų veiksmų, nutraukdavo preliminarias sutartis ir parduodavo turtą kitam pirkėjui už ženkliai didesnę sumą, nei kad jis patirdavo pagal nutrauktą preliminarią sutartį nuostolių, kurių suma įprastai apsiribodavo avanso suma ir bauda, nurodyta preliminarioje sutartyje.
Teismų Praktika
2022 m. vienoje byloje pirkėjas prašė priteisti iš pardavėjos 23 tūkst. eurų - kainų skirtumą tarp jos gautos naudos už didesnę pasiūlytą to paties NT kainą (30 tūkst. eurų) ir nesudarytos tarp pirmojo pirkėjo bei pardavėjos sutarties kainos (7 tūkst. eurų). Teismas prašymą patenkino, tačiau pirmiausiai paprašė įrodyti grynąjį pelną, kurį gavo pardavėja, atskaičius mokesčius bei kitas išlaidas.
Pavyzdžiui, preliminarioje sutartyje jūsų išsirinkto NT pardavimo kaina nurodyta - 100 tūkst. eurų, tačiau sutarties nutraukimo dieną jo vertė rinkoje - 150 tūkst. eurų. Tai reiškia, kad jūs, kaip pirkėjas, patyrėte 50 tūkst. eurų nuostolių (150 tūkst. - 100 tūkst.), kurią galėtumėte reikalauti priteisti iš pardavėjo.
Nors praktikoje nedažnai toks metodas taikomas, tačiau po 2022 m. Trečias kainų skirtumo apskaičiavimo metodas.
Preliminarioje sutartyje nurodytos turto kainos ir pardavėjo vienašališkai pasiūlytą didesnę turto pardavimo kainą: jeigu pirkėjas ir pardavėjas pasirašo preliminarią sutartį, tarkime, dėl NT įsigijimo už 84 tūkst. eurų, tačiau vėliau pardavėjas nurodo nebeketinantis parduoti ar negalintis pastatyti turto už sutartą kainą (84 tūkst. eurų) bei siūlo parduoti tą patį turtą už, tarkime, 100 tūkst., pirkėjas netenka galimybės jį įsigyti pigiau, už ankstesnę kainą.
Todėl nauja pardavėjo pasiūlyta kaina gali būti pripažinta kaip atitinkanti rinkos kainą (nes būtent vystytojas sprendžia už kokią kainą turtą parduoti, t.y. jis nustato rinkos kainas).
Teismų praktikoje jau yra išaiškinimų, kad nors pirkėjas gali derėtis, galutinę kainą nustato pardavėjas ir tokiu atveju pirkėjo prarastos galimybės finansinė išraiška (nuostoliai) apskaičiuojama pagal pardavėjo pasiūlytą naują pardavimo kainą.
Pateiktu pavyzdžiu priteistini nuostoliai siektų (100 tūkst. - 84 tūkst.)= 16 tūkst.
Tačiau būtina pabrėžti, kad teikiant reikalavimą dėl nuostolių atlyginimo, nuostolių apskaičiavimo metodą reiktų pasirinkti ne pagal galimos didžiausios naudos gavimo principą, o pagal faktines susiklosčiusias aplinkybes: tarp šalių vykusį susirašinėjimą, derybų eigą, kitus šalių atliktus veiksmus ar neveikimą.
Būtent nuo to priklauso ar ieškinio reikalavimas dėl konkretaus dydžio nuostolių priteisimo bus patenkintas ar atmestas.
Preliminarios pirkimo - pardavimo sutarties nutraukimas | Teisinėkonsultacija.lt
Svarbūs Aspektai Preliminariojoje Sutartyje
Anot advokatų profesinės bendrijos „JurisConsultus“ asocijuotos teisininkės, NT ir statybų teisės specialistės Jūratės Normantės teigimu, be svarbiausių pagrindinės (notarinės formos) pirkimo - pardavimo sutarties sąlygų, t.y. sutarties dalyko, teisių į žemės sklypą, sutarties kainos ir atsiskaitymo tvarkos, nuosavybės perdavimo momento, šalims patartina aiškiai įtvirtinti ir sutarties nutraukimo sąlygas, aptarti netesybas, nuostolių atlyginimą (pvz. pirkėjo neatsiskaitymo atveju).
Rekomenduotina aptarti galimybę vienašališkai nutraukti sutartį jos pažeidimo atveju. Paprastai sutartyse nustatoma, kad ji gali būti nutraukiama tik dvišaliu šalių susitarimu, kas lemia, kad jo sudarymui būtų privalomas tiek pardavėjo, tiek ir pirkėjo dalyvavimas. Abejotina, kad esant sutarties pažeidimui, iš kurio seka sutarties nutraukimas, sutartį pažeidusi šalis geranoriškai bendradarbiautų.
Taigi, didelė tikimybė, kad, pažeidėjas vengs sudaryti notarinį susitarimą dėl sutarties nutraukimo.
Kita aplinkybė, kuriai šalys neskiria pakankamai dėmesio, yra esamų daikto trūkumų (kurie nėra akivaizdūs ir pirkėjas apie juos nežino) aptarimas sutartyje. Pardavėjai neretai klysta slėpdami daikto trūkumus, manydami, kad pavykus nuslėpti juos iki sandorio, vėliau jie taps pirkėjo problema.
Pažymėtina, kad situacija teisės aktais reguliuojama priešingai - būtent už tuos daikto trūkumus, kurie yra aptarti sutartyje ir pirkėjui priimtini, pardavėjas vėliau neatsako (jei šalys dėl to nėra atskirai susitarę sutartyje).
O už sutartyje neaptartus trūkumus, pirkėjo nustatytus po pirkimo - pardavimo sandorio sudarymo, pardavėjui gręsia civilinė atsakomybė.
Pažymėtina, kad Civilinis kodeksas suteikia pirkėjui galimybę ne tik prisiteisti nuostolių atlyginimą, pirkėjas taip pat turi teisę reikalauti sutarties kainos sumažinimo ar išvis atsisakyti sutarties.
Šis aspektas yra svarbus ne tik dėl daikto trūkumų, bet ir dėl daikto, jo savybių atitikimo reklamai, viešiems skelbimams ir kitai, pirkėjui pateiktai (prieinamai) informacijai.
Dar viena, svarbi aplinkybė, kuriai naujo būsto pardavėjai neskiria pakankamai dėmesio - tam tikrų sąlygų nustatymas sutartyje, kurios turės įtakos tolimesniam sandorių sudarymui, statinių užbaigimo procedūroms, komunikacijų tiesimui/disponavimui, daiktinių teisių nustatymui, kitų statinių statybai sklype ir pan.
Neaptarus šių sąlygų ar aptarus jas netinkamai, pardavėjui vėliau tenka derinti su kiekvienu pirkėju projektinės/statybinės dokumentacijos pakeitimus, gauti papildomus sutikimus, pritarimus, organizuoti sutarčių pakeitimus.
Teisinės Pasekmės Neteisėto Sutarties Nutraukimo Atveju
Paprastai, pačiose preliminariosiose pirkimo-pardavimo sutartyse yra numatytos baudos ir kitos teisinės pasekmės dėl neteisėto sutarties nutraukimo.
Dažnas atvejis, jei būsimas nekilnojamojo turto pirkėjas neteisėtai nutraukia preliminariąją sutartį, paprastai (jei tai yra numatyta sutartyje), jo sumokėto dydžio avansas lieka pardavėjui kaip bauda už sutarties nevykdymą.
Tačiau, jei vystytojas (pardavėjas) nepagrįstai nutraukia preliminariąją sutartį su pirkėju, viskas gali ir neapsiriboti vien tik baudos sumokėjimu, jei sutartyje nebuvo numatyta pakankamai aiškių sąlygų ir saugiklių.
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Praktika
Atkreiptinas dėmesys, kad dar 2006 m. lapkričio 06 d. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus plenarinė sesija priėmė nutarimą, kuriame aiškiai išplėtojo preliminariosios sutarties neįvykdymo teisinius padarinius.
Viena iš teisinių pasekmių - prarastos galimybės piniginės vertės atlyginimas.
Nutarime teismas akcentavo, jog prarastos galimybės piniginė vertė gali būti nustatoma taikant CK 6.258 straipsnio 5 dalyje nurodytą kainų skirtumo principą, kuris numato, kad jeigu šalis nutraukė sutartį dėl to, kad kita šalis ją pažeidė, ir per protingą terminą sudarė nutrauktą sutartį pakeičiančią sutartį, tai ji turi teisę reikalauti iš sutartį pažeidusios šalies kainų skirtumo bei kitų vėliau atsiradusių nuostolių atlyginimo.
Pavyzdžiui, jei pirkėjui dėl to, kad pardavėjas nutraukė preliminariąją sutartį per protingą terminą nuo sutarties nutraukimo, teks įsigyti kitą panašų, bet dėl pasikeitusių rinkos sąlygų brangesnį turtą, sutartį neteisėtai nutraukusiam pardavėjui gali tekti pirkėjui atlyginti kainų skirtumą tarp nutrauktos preliminariosios sutarties kainos ir naujai įsigyto turto kainos.
Tuo tarpu, naujausia Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktika (2022 m. rugsėjo 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-188-1075/2022) kalba ir apie „restitucinius nuostolius“.
Minėtoje byloje, teismas pasisakė, kad nesąžiningos šalies - pardavėjo gauta nauda, kaip pirkėjo prarasta galimybės piniginė vertė, perkeltina pastarajam.
Tai yra, teismas pažymėjo, kad pardavėjas, nutraukęs preliminariąją sutartį su pirkėju ir nekilnojamąjį daiktą pardavęs naujam pirkėjui už didesnę kainą, privalo atlyginti pardavėjui kainų skirtumą tarp buvusios nutrauktosios preliminariojoje sutartyje nustatytos kainos ir naujajam pirkėjui parduoto daikto kainos.
Taigi, nors preliminarioji pirkimo-pardavimo sutartis yra laikoma organizacinio pobūdžio, priskiriama ikisutartiniams santykiams, tačiau neteisėtas jos nutraukimas ar nesilaikymas joje numatytų sąlygų, gali sukelti rimtas teisines pasekmes.
tags: #kaip #nutraukti #preliminaria #nekilnojamojo #turto #pirkimo