Kaip parduoti butą su paskola: išsamus gidas

Buto pardavimas su paskola - tai procesas, kai jūs parduodate nekilnojamąjį turtą, kuriame vis dar yra negrąžinta banko paskola. Tai ganėtinai sudėtingas procesas, reikalaujantis nemažai laiko ir pasiruošimo. Žinoma, jūs, kaip pardavėjas, esate suinteresuotas atlikti viską kuo sklandžiau bei greičiau - o tam reikia ne tik tinkamos reklamos, bet ir tam tikrų teisinių aspektų sutvarkymo, NT rinkos stebėjimo ir t. t.

Tai nereiškia, kad jūs negalite parduoti buto, tačiau tai gali kelti tam tikrų iššūkių ir reikalauti papildomų veiksmų. Svarbu žinoti, kad bankas turi pirmenybę ir pirmiausiai turi būti išmokėta paskolos suma prieš jums gaunant likusią sumą už butą. Šiame straipsnyje aptarsime, ką reikia žinoti norint sėkmingai parduoti įkeistą butą.

Kaip pasiruošti buto pardavimui su paskola?

Buto pardavimas su paskola įvyks sklandžiau, jei tinkamai tam pasiruošite:

• Prieš imdamiesi pardavinėti, patikrinkite, ar tvarkingi jūsų buto dokumentai.
• Ar Jūsų bankas išduos Jums leidimą butą parduoti.
• Jei turite nepilnamečių vaikų - bus reikalingas ir notaro leidimas butą parduoti. Svarbus įstatymų atnaujinimas nuo 2023 m. sausio - leidimus turtą parduoti, kai jis priklauso šeimai su nepilnamečiais vaikais išduoda nebe teismai, o notarai. Plačiau apie tai skaitykite sekančiame straipsnyje Buto pardavimas turint nepilnamečių vaikų.

Jeigu susiradus pirkėją paaiškėtų, kad turto dokumentai nėra tvarkingi, tai gali apsunkinti situaciją ir sukurti papildomų rūpesčių. Paprasčiausia pasitarti su profesionaliu NT brokeriu ar apsilankyti pas notarą ir viską susitikrinti.

Paruoškite savo butą pardavimui. Kuo tvarkingiau viskas atrodys, tuo daugiau šansų sudominti potencialius pirkėjus. Kokybiškos nuotraukos ir išsamus aprašymas yra tai, ko būtinai reikia. Juk pirkėjai su parduodamu butu visų pirma susipažins pagal skelbimuose sudėtas nuotraukas. Puiku, jei šalia jų bus dar ir buto planas bei vieta žemėlapyje. Kuo patraukliau viską pateiksite, tuo greitesnio rezultato galite tikėtis.

Jei gyvenate ne Lietuvoje arba šiaip toli nuo tos vietos, kurioje yra norimas parduoti butas, apgalvokite, kas galėtų aprodyti jį potencialiems pirkėjams.

Realiai įvertinkite buto kainą. Tai labai svarbu. Per didelė suma atbaidys pirkėjus ir visas procesas užsitęs labai ilgai, o per maža sukurs jums nuostolį. Pakankama reklamos sklaida užtikrins, kad jūsų skelbimą pamatytų kuo daugiau potencialių pirkėjų - o tai užtikrins, kad viskas įvyktų kuo greičiau. Todėl į reklamą investuoti verta. Skelbimas turi būti matomas visuose portaluose, laikraščiuose ir t. t. Nereikia numoti ranka ir į reklamą „iš lūpų į lūpas” - visi jūsų draugai, giminės ir kaimynai privalo žinoti apie jūsų planuojamą buto pardavimą.

Situacijos rinkoje sekimas - būtinas veiksnys, jei norite sulaukti sėkmės. Jei šiuo metu namo kaina yra vienokia, tai nereiškia, kad po mėnesio ji liks tokia pati. Geriausia bent porą kartų per mėnesį peržvelgti situaciją rinkoje ir ištyrinėti konkurentų pasiūlymus. Profesionalūs derybiniai įgūdžiai padės butą parduoti greičiau ir jums palankesnėmis sąlygomis. Buto pardavimas su paskola taps žymiai paprastesniu, jei turėsite aiškų planą, kuriame numatysite, kada ir kokius veiksmus atliksite.


Ar reikia padengti banko paskolos likutį?

Norint parduoti butą, kuriam yra įregistruota hipoteka, prieš pardavimą banko paskolos padengti nereikia. Tai už Jus padarys Jūsų pirkėjas. Jums reikės gauti iš kreditoriaus leidimą parduoti, kuriame bus nurodytas Jūsų nepadengtos paskolos likutis bei į kokią banko sąskaitą tą likutį reikia padengti. Kreditoriaus leidimą butą parduoti turėsite pateikti būsimą sandorį tvirtinančiam notarui. Notaras visus duomenis perkels į pagrindinę pirkimo - pardavimo sutartį, kurioje bus nurodyta, kokia tvarka už perkamą butą turi atsiskaityti pirkėjas. Buto negalėsite parduoti pigiau nei esamas banko paskolos likutis.

Prieš pradedant pardavimą, turite susisiekti su banku ir aptarti galimus veiksmus bei išmokėtą sumą. Jei pirkėjas sutinka nupirkti butą už kainą, kuri padengia paskolos likutį, bankas atliks reikalingus veiksmus ir suteiks leidimą parduoti. Svarbu žinoti, kad šiuo atveju, bankas privalo ištrinti įkeistą nuosavybę tik gavus sumą, kurios pakanka paskolos likučiui apmokėti.

Vienas iš dažniausiai užduodamų klausimų yra, ar pardavus butą reikės pačiam padengti neišmokėtą kredito likutį. Atsakymas priklauso nuo situacijos ir parduodamo buto kainos. Jei parduodama kaina padengia paskolos likutį, bankas nepareikalaus papildomų sumų.

Tačiau jei buto kaina yra mažesnė nei paskolos likutis, jūs būsite atsakingi už skirtumą, kurį reikės sumokėti bankui. Pavyzdžiui, jei banko paskolos likutis yra 50 000 EUR, o buto pardavimo kaina tik 45 000 EUR, jūs turėsite sumokėti likusius 5 000 EUR.

Kokių dokumentų reikia parduodant butą su paskola?

Žmones dažnai gąsdina įvairūs „popierizmai”, vis tik šiuo atveju susižiūrėti buto dokumentus bei juos susitvarkyti būtina. Pardavimui su paskola reikės paruošti keletą svarbių dokumentų.

Pateikiame reikalingų dokumentų sąrašą, kad būtų aišku, ko tikėtis:

• Asmens tapatybės dokumentas, kurio galiojimas nepasibaigęs.
• Buto įsigijimo dokumentas (pirkimo-pardavimo sutartis, paveldėjimo teisės liudijimas, dovanojimo sutartis, teismo sprendimas ir pan.).
• Kreditoriaus leidimas butą parduoti.
• Buto kadastrinių matavimų byla su visais techniniais duomenimis ir planais.
• Buto ir jam priklausančių priklausinių VĮ Registrų centro pažyma.
• Jei auginate nepilnamečius vaikus ir jūsų norimas parduoti butas yra vienintelis nekilnojamas turtas, kuriuo disponuoja jūsų šeima, privalote gauti leidimą pardavimui iš notaro.
• Jei esate susituokęs /-usi, bus reikalingas sutuoktinio /-ės sutikimas pardavimui, o jei išsituokęs /-usi - ištuokos liudijimas ir teismo nutartis dėl turto padalijimo, kai kuriais atvejais - buvusio sutuoktinio /-ės sutikimas.
• Jei butas priklauso keliems bendraturčiams, privalėsite gauti jų raštišką atsisakymą įsigyti jums priklausančią buto dalį.
• Energetinio naudingumo sertifikatas, kurį užsakys sandorį tvirtinantis notaras.
• Pasirašytas paskolos sutarties kopija - ši kopija bus reikalinga norint žinoti paskolos likutį ir sąlygas.
• Butų pardavimo sutartis - tai dokumentas, kuris patvirtina sandorį su pirkėju.
• Paskolos likučio pažyma - bankas pateikia informaciją apie paskolos likutį ir sąlygas, kaip ją padengti.
• Pardavimo deklaracija - dokumentas, kuriuo jūs patvirtinate, kad parduodate butą su paskola.

Šis sąrašas gali keistis priklausomai nuo jūsų situacijos ir banko reikalavimų, tačiau šie dokumentai yra pagrindiniai, kuriuos turėsite paruošti.

Kokie gali būti taikomi mokesčiai po pardavimo?

Po buto pardavimo gali atsirasti keli mokesčiai, priklausomai nuo jūsų situacijos ir sandorio sąlygų. Čia susiduriame su gyventojų pajamų mokesčiu (GPM), kuris apskaičiuojamas iš buto pardavimo kainos atėmus jo įsigijimo kainą ir kitus sumokėtus su pardavimu susijusius mokesčius (leidžiama atimti tik tas sumas, kurias galima pagrįsti reikiamais dokumentais), o gautą sumą padauginus iš gyventojų pajamų mokesčių tarifo.

GPM taikomas šiais atvejais: kai turtas nėra išlaikytas 10 metų. Išimtys taikomos tada, kai pardavėjas parduodamame būste deklaravęs gyvenamąją vietą gyveno ilgiau nei 2 metus arba trumpiau nei 2 metus, o po turto pardavimo per kalendorinius metus įsigijo kitą nekilnojamą turtą ir ten vėl deklaravo gyvenamąją vietą. Tokiu atveju traktuojama, kad pardavėjas keitė vienintelį gyvenamąjį būstą ir iš to neuždirbo.

Čia yra keli dažniausiai pasitaikantys mokesčiai:

• Nekilnojamojo turto (NT) mokestis - tai mokestis, kurį reikia sumokėti, jei per metus nuo pardavimo uždirbote pelną iš NT. Jeigu butą parduodate už kainą, viršijančią pradinę, turėsite sumokėti šį mokestį.
• PVM (Pridėtinės vertės mokestis) - jei NT yra apmokestintas PVM, ši suma gali būti taikoma pardavimui.
• Pajamų mokestis - jei uždirbote pelną, gausite pranešimą apie pajamų mokestį, kurį reikia sumokėti valstybei.

Svarbu pasikonsultuoti su mokesčių specialistu, kad sužinotumėte, kokie mokesčiai jums taikomi, ir kaip jie gali paveikti galutinę sandorio vertę. Pagrindinis patarimas - būti pasiruošusiam mokesčiams, ypač jei pasieksite pelną parduodant turtą. Dėl šių mokesčių, konsultacija su mokesčių specialistu gali padėti jums geriau suprasti, kaip tinkamai suvaldyti mokesčių naštą.

Kiek kainuoja NT brokerio paslaugos parduodant butą?

NT brokeriai dažnai padeda supaprastinti buto pardavimo procesą. Jie gali surasti pirkėjus, padėti pasirengti pardavimo dokumentams ir užtikrinti, kad sandoris būtų teisėtas ir be rūpesčių. Tačiau brokerio paslaugos nėra nemokamos.

Buto pardavimas su NT brokeriu jums kainuos apie 2 - 4 proc. nuo faktinės pardavimo kainos. Jei norimo parduoti turto vertė mažesnė nei 100 000 Eur, tuomet brokerio paslaugų kaina bus fiksuota suma, nepriklausanti nuo turto kainos. Jei norimo parduoti turto vertė didesnė nei 200 000 Eur, tuomet brokerio paslaugų kaina bus 2 - 2,5 proc. nuo faktinės pardavimo kainos. Paslaugų kaina aptariama kiekvienu atveju individualiai, įvertinus situacijos ir būsimo sandorio sudėtingumą.

Kainos gali skirtis priklausomai nuo paslaugų apimties, tačiau dažniausiai NT brokeriai ima komisinius už atliktą darbą. Komisiniai brokeriams Lietuvoje paprastai svyruoja nuo 1% iki 5% nuo pardavimo kainos, priklausomai nuo sandorio sudėtingumo, brokerio patirties ir rinkos sąlygų.

Šį mokestį sumokėti turėsite tuomet, kai bus sėkmingai sudarytas sandoris ir gausite pilną atsiskaitymą už parduotą jūsų turtą.

Aptarkime, ką gausite manais:

• Viso ilgo buto pardavimo proceso metu jus lydės didžiulę patirtį turintis profesionalas. Tai žmogus sudaręs daugybę nekilnojamojo turto sandorių, gebantis numatyti kelis žingsnius į priekį, gebantis išvengti brangių, ne vieną tūkstantį eurų, kainuojančių klaidų, puikiai išmanantis derybų psichologiją ir nekilnojamojo turto sandorių teisinę pusę.
• Konkrečiai jūsų buto pardavimui bus sukurtas ir taikomas marketingo veiksmų planas. Tik apgalvoti ir nuoseklūs pardavimo žingsniai duoda aukštus rezultatus.
• NT brokeris investuoja savo laiką ir pinigines lėšas į jūsų objekto pardavimo procesą, dekoratorius, NT fotografus, drono opertaorius, reklamos parengimo ir transliacijos kaštus.
• Šis žmogus viso buto pardavimo proceso metu nuolatos su jumis bendraus ir palaikys ryšį. Taip pat bendraus ir su jūsų buto potencialiais pirkėjais.
• Brokeris parengs visus pardavimo sandoriui reikiamus dokumentus ir kartu su jumis dalyvaus sandoryje bei buto perdavime pirkėjui.

Pats žmogus dažniausiai nei nežino, nuo kuo pradėti pardavimo procesą. Ir tai normalu, nes tai nėra jo „duona“. Patikėkite savo buto pardavimą į profesionalų rankas ir džiaukitės puikiais rezultatais be streso, nerimo ir finansinių nuostolių!

Vilniaus rinkoje yra daug patyrusių brokerių, kurie galės padėti jums atlikti pardavimą sėkmingai.

Buto pardavimas turint nepilnamečių vaikų

Buto pardavimas turint nepilnamečių vaikų gali sukelti papildomų teisinių aspektų, susijusių su vaiko teisių apsauga ir gyvenamosios vietos klausimais. Svarbu konsultuotis su teisininku, kad būtumėte tikri, jog laikotės visų teisinės apsaugos reikalavimų, susijusių su nepilnamečiais vaikais.

Patarimai būsto pirkėjams, perkantiems butą su paskola

Naujas būstas daugeliui tampa vienu iš didžiausių viso gyvenimo pirkinių. Dėl to jo įsigijimui reikėtų skirti ypatingą dėmesį ir tam gerai pasiruošti. Tą padaryti nėra sunku - bankai pateikia įvairias skaičiuokles ir papildomos informacijos, kuri padeda iš anksto įvertinti savo galimybes. Svarbiausia - visus pasiruošimo žingsnius atlikti iš eilės. Jei nusprendėte būstą įsigyti pasinaudodami banko finansavimu, pirmiausia turėtumėte atsižvelgti į dabartinę savo finansų būklę.

Perkant naujos statybos būstą, bendroji taisyklė pradiniam įnašui yra ta, kad nuosavos lėšos turėtų siekti ne mažiau kaip 15-20 proc. įsigyjamo būsto kainos ar vertės. Tačiau jei išsirinkote senesnės statybos būstą, jums gali prireikti didesnio pradinio įnašo. Kita svarbi taisyklė - mėnesio būsto paskolos įmoka kartu su kitais finansiniais įsipareigojimais negalės būti didesnė kaip 40 proc. šeimos pajamų. Be to, kliento galimybes mokėti paskolos įmokas bankas vertina pagal kelis scenarijus, iš kurių viena yra hipotetinė situacija, jog metinė palūkanų kartelė pasiekia 5 procentus.

Būsto paskola yra ilgalaikis finansinis įsipareigojimas, todėl nusprendus jį prisiimti, reikėtų įvertinti ne tik dabartinę savo ar šeimos situaciją. Dar svarbiau yra pabandyti įsivaizduoti, kaip ji galėtų pasikeisti per ateinančius 5 ar 10 metų. Pavyzdžiui, galbūt po kelerių metų planuojate šeimos pagausėjimą ir jums bus reikalingas didesnio ploto būstas ramesniame miesto rajone. Tiesa, jei anksčiau būsto įsigijimas buvo vertinamas kaip viso gyvenimo investicija, tai dabar vis daugiau žmonių būstą nusprendžia keisti atsižvelgdami į pasikeitusius savo ar šeimos poreikius. Tad jei šiuo metu jums 25 metai, skirti daug laiko svarstymams, ar pasirinktas būstas tenkins jūsų poreikius išėjus į pensiją, nereikėtų.

Be to, nepaskutinėje vietoje turėtų būti ir saugumo jausmas - kas nutiktų, jei ilgesnį laiką nebegautumėte reguliarių pajamų ar pusmetį sirgtumėte. Įvertinus savo finansines galimybes ir įsivardijus ateities poreikius, jūsų svajonių būstas įgaus realesnį pavidalą - tiksliai žinosite, kokio dydžio ir kokių charakteristikų būsto norite, kokia jo kaina jums priimtina ir kokio dydžio paskolos įmokos bus toleruotinos jūsų šeimos biudžetui.

Tiesa, radus svajonių būstą reikėtų visapusiškai įvertinti jo kainą. Pavyzdžiui, didžioji dalis naujų būstų Lietuvoje parduodami tik su daline apdaila, vadinasi, jų įrengimui ir apstatymui dar reikės skirti nemažą sumą pinigų. O jei būstas yra sename name, reiktų nusiteikti, kad ateityje gali laukti rimtesni remonto darbai arba renovacija. Nereikėtų pamiršti ir visų papildomų su būsto įsigijimu susijusių mokesčių, įskaitant sutarties sudarymo, notaro, būsto įkeitimo mokesčius.

Jei radote jums patinkantį būstą, kuris atitinka keliamus kriterijus ir jūsų finansines galimybes, metas susipažinti su pagrindinėmis banko finansavimo suteikimo sąlygomis, etapais ir palūkanų apskaičiavimo tvarka. Norint sužinoti banko atsakymą dėl būsto paskolos, paraišką paskolai gauti reikia užpildyti interneto banke ir per trumpą laiką bankas jums pateiks atsakymą. Užpildžius prašymą paskolai gauti jokių papildomų veiksmų atlikti nebereikia - banko konsultantai patys susisiekia su klientu, pristato sprendimą ir sutaria dėl tolimesnių veiksmų. Pastebime, kad vis daugiau klientų renkasi šį būdą ir šiuo metu daugiau nei 90 proc.

Paskutinis patarimas - neskubėkite. Šis patarimas galioja visais atvejais, kai reikia priimti didelės reikšmės turinčius sprendimus. Kuo daugiau laiko skirkite savo poreikiams ir galimybėms įvertinti, o jei dėl finansavimo kyla klausimų, visada galima kreiptis konsultacijos į banką telefonu.

tags: #kaip #parduodamas #butas #su #paskola