Nekilnojamojo turto pardavimas yra svarbus ir dažnai sudėtingas procesas, kuris susijęs ne tik su pačiu turto įsigijimu ar pardavimu. Konsultuojant klientus, nuolat susiduriama su jų nerimu dėl neplanuotų mokesčių. Vienas iš aspektų, į kurį reikia atsižvelgti, yra nekilnojamojo turto pardavimo mokesčiai. Šiame straipsnyje aptarsime, ar reikia deklaruoti pajamas perkant butą ir kokie mokesčiai taikomi parduodant nekilnojamąjį turtą Lietuvoje.
Ar reikia deklaruoti pajamas perkant butą?
Kadangi perkate butą, pajamų nereikia deklaruoti. Ir prieš perkant nereikia pagrįsti turimų pajamų. Nei tikslios, nei netikslios sumos nėra.
Gyventojų Pajamų Mokestis (GPM) parduodant nekilnojamąjį turtą
Parduodant butą ar namą Lietuvoje privaloma susimokėti Gyventojų pajamų mokestį. Po nekilnojamojo turto pardavimo gautas pelnas yra apmokestinamas Gyventojų pajamų mokesčio (GPM) 15 proc. tarifu. Tačiau yra atvejų, kai jo mokėti nereikia.
Visų pirma, reikia žinoti, kad pajamų mokestis apskaičiuojamas ne nuo visos pardavimo kainos, o tik nuo pelno, kurį gavote parduodamas butą. Pavyzdžiui, jeigu butą pirkote už 100000 eurų, o pardavėte už 125000, pajamų mokestis bus apskaičiuojamas tik nuo 25000 eurų. 15% nuo 25000 eurų bus 3750 eurų. Jei butas jums buvo padovanotas ar jį paveldėjote, vis tiek nereikės mokėti mokesčio nuo visos pardavimo kainos. Mat bus traktuojama taip, tarsi jūs būtumėte pirkęs butą už tą kainą, kuri buvo tuo metu, kai jį gavote dovanų ar paveldėjote.
Kaip Apskaičiuoti Pajamų Mokestį?
GPM apskaičiuojamas: iš turto pardavimo pajamų reikia atimti įsigijimo kainą bei turto pardavimo išlaidas (pvz.: notaro atlygis, registravimas VĮ Registrų centre, valstybės rinkliava, mokestis už geodezinius matavimus, pastato energetinio naudingumo sertifikavimą ir pan.). Gautas pelnas apmokestinamas taikant 15 proc. GPM tarifą.
Gyventojų pajamų mokestis apskaičiuojamas taip: (pardavimo pajamos - įsigijimo kaina - leidžiami atskaitymai) x 15 proc.
Pavyzdžiui, 2019 metais pirkote gyvenamąjį namą ar butą už 170 000 eurų (tai įsigijimo kaina). Šį nekilnojamąjį turtą pardavėte 2023 metais už 210 000 eurų (tai pardavimo pajamos). Jo neišlaikėte 10 metų ir pastaruosius 2 metus ten nebuvote registruoti, taigi gautas pelnas bus apmokestintas GPM. Už pirkimo - pardavimo sutarties sudarymą notarų biure sumokėjote 1300 Eur (tai leidžiami atskaitymai).
Gyventojų pajamų mokestis būtų skaičiuojamas taip: 210 000 (pardavimo kaina) - 170 000 (įsigijimo kaina) - 1300 (leidžiami atskaitymai) = 38 700 eurų pelno. 38 700 x 15 proc. = 5 805 Eur.
Nekilnojamojo turto pardavimo pajamoms apmokestinti taikomas 15 proc. pajamų mokesčio tarifas, tačiau jeigu šių ir kitų su darbo santykiais nesusijusių apmokestinamųjų pajamų metinė suma viršija 120 vidutinių šalies darbo užmokesčių dydžio (VDU) sumą, tuomet šį dydį viršijanti pajamų dalis apmokestinama taikant 20 proc. pajamų mokesčio tarifą.
Į 120 VDU metinę pajamų sumą neįskaičiuojamos individualios veiklos pajamos, pajamos iš paskirstytojo pelno, autoriniai atlyginimai, gauti iš darbdavio, tantjemos bei atlygis už veiklą stebėtojų taryboje, valdyboje, paskolų komitete, mažosios bendrijos vadovo (ne bendrijos nario) pajamos už vadovavimą.
Kada GPM Mokėti Nereikia?
Yra keli atvejai, kai pajamų mokesčio parduodant butą mokėti išvis nereikia:
- Jeigu parduodate butą pigiau, nei įsigijote, arba už tą pačią kainą.
- Jeigu parduodate savo gyvenamąjį butą - nesvarbu, kada jį būtumėte pirkęs. Tačiau pragyvenęs ten (deklaravęs gyvenamąją vietą) turite būti ištisus 2 metus iki pardavimo, todėl išvengti mokesčio prisiregistravus parduodamame bute pardavimo išvakarėse nepavyks.
VMI sako aiškiai: jeigu jūsų nekilnojamas turtas yra 10 ir daugiau metų senumo, jį parduodami gyventojų pajamų mokesčio neturite mokėti. Kitaip sakant, jei butą įsigijote 2014, o šiais metais norite jį parduoti, galite būti ramūs - GPM mokėti nereikės, nes butui yra jau 10 metų.
Jeigu ketinate parduoti butą ar namą, kuriame gyvenote kiek trumpiau, nei 2 metus, mokesčių mokėti nereikės tik su vien sąlyga - už pajamas, kurias gausite pardavę tokį būstą per 12 mėnesių turite pirkti kitą būstą, nesvarbu, ar Lietuvoje, ar kitoje ES šalyje. Paprasčiau kalbant - mokesčių mokėti nereikia, jei butą parduodate ir iš karto perkate namą, kuriame tikrai gyvensite. Per metus laiko galima įsirengti namą ar butą nuo nulio.
Maža smulkmena: tai privaloma abiem sutuoktiniams, ypač, kai jie abu nurodyti kaip būsto savininkai.
Trys Pagrindinės Išimtys:
- 10 metų terminas: Jei nuo nekilnojamo turto įsigijimo praėjo 10 ir daugiau metų, GPM mokėti nereikia. Jokių papildomų sąlygų, tampa visiškai nesvarbu, kiek mokėjote tuomet ir už kiek parduodate šiandien. Terminas skaičiuojamas dienos tikslumu, todėl atkreipkite dėmesį, kada tiksliai įsigijote savo turtą.
- 2 metus deklaruota gyvenamoji vieta: Jei paskutinius du metus (arba daugiau) Jūs nenutraukiamai deklaravote savo gyvenamąją vietą bute/name, kurį nusprendėte dabar parduoti, GPM mokėti taip pat nereikės.
- Gyvenamoji vieta deklaruota mažiau, nei du metai: Jei prieš parduodant savo būstą, ten deklaravote savo gyvenamąją vietą mažiau nei du metus (nesvarbu, tai metai, mėnuo ar savaitė), Jūs taip pat galite nemokėti GPM, jei per artimiausius metus (nuo pardavimo sandorio dienos) nusipirksite kitą būstą ir ten deklaruosite savo gyvenamąją vietą. Nedetalizuojama ar tai bus pigesnis ar brangesnis turtas, taip pat kiek laiko ten deklaruosite gyvenamąją vietą.
Kaip Sumažinti Pajamų Mokestį?
Jei vis dėlto Jūsų atvejis neatitinka nei vienos iš minėtų išimčių, reikėtų pagalvoti apie GPM mažinimą, kadangi įsigijimo ir pardavimo kainų skirtumas dar nereiškia, jog tai grynas pelnas. Principas yra tas pats, GMP sudaro 15 % nuo įsigijimo ir pardavimo kainų skirtumo.
Iš esmės nesvarbu, kaip Jūs įsigijote nekilnojamą turtą - pirkote, paveldėjote ar gavote dovanų. Esmė - įsigijimo kaina.
Notaras rengdamas dovanojimo/paveldėjimo sutartį privalo nurodyti turto kainą, kuri, šiuo atveju, turi atitikti rinkos kainą. Retas pagalvoja, kad tai yra svarbu ir tiesiog palieka viską tvarkyti notarui, tačiau šiuo atveju, notaras tiesiog nurodo kainą, kuri yra įrašyta NTR (nekilnojamo turto registre) išraše - Registrų Centro nustatytą vidutinę rinkos vertę. Deja, dažniausiai ši vertė neturi nieko bendro su realia rinkos verte ir yra ženkliai mažesnė.
Visuomet galima užsakyti nepriklausomą nekilnojamo turto vertinimą, šią paslaugą gali suteikti bet kokia sertifikuota NT vertinimo įmonė.
Dažnai šią problemą galima išspręsti užsakant retrospektyvinį vertinimą. Jums reikėtų kreiptis į vertintoją su prašymu nustatyti Jūsų paveldėto/dovanoto turto vertę tą dieną, kai Jūs įgijote turtą. Sandoris galėjo įvykti prieš keletą mėnesių arba prieš keletą metų, svarbu, kad vertintojas turėtų galimybę objektyviai nustatytą turto būklę ir atitinkamą vertę įsigijimo dieną.
Savos Statybos Gyvenamojo Namo Pardavimas
Jeigu norite parduoti Jūsų pačių pastatytą gyvenamąjį namą, tokio turto įsigijimo kaina yra išlaidos, patirtos statant namą. Išlaidos turi būti patvirtintos dokumentais. Reikia sudėti visas faktiškai patirtas nekilnojamojo turto statybos išlaidas, neatsižvelgiant iš kokių lėšų (nuosavų ar skolintų) jos buvo apmokėtos. Palūkanos, sumokėtos už suteiktą paskolą, nepriskiriamos to turto ir / arba daikto įsigijimo kainai, o tik sumokėtos paskolos dalis.
Išlaidos pripažįstamos tik tuo atveju, kai ant sąskaitų faktūrų yra aiškiai identifikuotas pirkėjas (vardas, pavardė ir kiti duomenys) bei prekes / paslaugas parduodantis pardavėjas (vardas, pavardė, įmonės pavadinimas, įmonės kodas).
Naujos Statybos Buto/Namo Pardavimas su Daline Apdaila
Prie neįrengto nekilnojamojo turto įsigijimo kainos yra pridedama apdailos darbams faktiškai patirtų ir dokumentais pagrįstų išlaidų suma, taip pat išlaidos turto rekonstravimui ir (arba) kapitaliniam remontui. Paprastojo remonto išlaidos įsigijimo kainai nepriskiriamos.
Pavyzdžiui, naujos statybos, neįrengtą, 80 proc. baigtumo būstą pirkote už 130 000 Eur. Jį pilnai įrengėte, įregistravote 100 proc. baigtumą ir pardavėte už 160 000 Eur. Būsto įrengimui bei 100 proc. pridavimui išleidote 25 000 Eur. Tai grynasis pelnas bus tik 5000 Eur, nuo kurių ir turėsite mokėti 15 proc. gyventojų pajamų mokestį.
Kaip Nustatoma Parduoto Turto Kaina?
Gyventojui pardavus paveldėtą turtą, iš pardavimo pajamų atimama įsigijimo kaina gali būti nustatoma dviem būdais. Ginčų praktika atskleidė, jog gyventojai nežino, kad turto įsigijimo kaina gyventojo pasirinkimu gali būti laikoma ne tik paveldėjimo metu įgyto turto vertė, nurodyta paveldėjimo teisės liudijime, bet ir turto vertintojo nustatyta individuali rinkos vertė (ne vėliau kaip paveldėjimo teisės liudijimo išdavimo datai).
Papildomi Mokesčiai Parduodant Butą
Be pajamų mokesčio, parduodant butą gali tekti susidurti ir su kitais mokesčiais:
- Notaro paslaugos: Nekilnojamojo turto sandoriai Lietuvoje turi būti patvirtinti notaro. Tai kainuoja apie 0,45-0,5% nuo turto pardavimo vertės.
- Žemės mokestis: Jei parduodate butą su žemės dalimi (pvz., butas daugiabutyje), turėsite sumokėti žemės mokestį.
Nekilnojamojo Turto Nuoma Ir Mokesčiai
Nekilnojamo turto nuoma yra taip pat ekonominė veikla, todėl turi būti apmokestinama. Pagrindinė taisyklė labai paprasta - reikia sumokėti GPM nuo visų pajamų už nuomą.
Vienas iš būdų išvengti GPM - įsigyti verslo liudijimą. Verslo liudijimas - tai pažyma, patvirtinanti, kad asmuo yra sumokėjęs tam tikro dydžio mokestį ir gali verstis tam tikrą veiklą - mūsų atveju NT nuomos veikla.
Verslo liudijimo kainos skiriasi priklausomai nuo savivaldybės, kurioje vykdoma veikla ir yra perskaičiuojamos kiekvienais metais. Nuo 2020 liepos 1 d. gyventojai privalo įsigyti atskirą verslo liudijimą kiekvienam nuomojamam objektui.
Kaip apmokestinamos gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto nuomos pajamos?
Nuomojant gyvenamosios paskirties patalpas turite teisę pasirinkti, kaip apmokestinti nuomos pajamas:
- įsigyti verslo liudijimą „Gyvenamosios paskirties patalpų nuoma“, už kurį sumokamas savivaldybių tarybų nustatytas fiksuoto dydžio pajamų mokestis (šis verslo liudijimas tinka tik nuomojant gyventojams) arba;
- nuo nuomos pajamų sumokėti 15 proc. pajamų mokestį.
Svarbu: Nuo 2020-07-01 privaloma įsigyti atskirus verslo liudijimus kiekvienam nuomojamam gyvenamosios paskirties objektui.
Nuomos pajamoms apmokestinti taikomas 15 proc. pajamų mokesčio tarifas, tačiau jeigu šių ir kitų su darbo santykiais nesusijusių apmokestinamųjų pajamų metinė suma viršija 120 vidutinių šalies darbo užmokesčių dydžio (VDU) sumą (2025 m. 120 VDU 253065,60 Eur; 2024 m. 120 VDU 228324 Eur; 2023 m. 120 VDU 202188 Eur; 2022 m. 120 VDU 180492 Eur; 2021 m. 120 VDU 162324 Eur; 2020 m. 120 VDU 148968 Eur), tuomet šį dydį viršijanti pajamų dalis apmokestinama taikant 20 proc. pajamų mokesčio tarifą.
Į 120 VDU metinę pajamų sumą neįskaičiuojamos individualios veiklos pajamos, pajamos iš paskirstytojo pelno, autoriniai atlyginimai, gauti iš darbdavio, tantjemos bei atlygis už veiklą stebėtojų taryboje, valdyboje, paskolų komitete, mažosios bendrijos vadovo (ne bendrijos nario) pajamos už vadovavimą.
Deklaravimas Ir Sumokėjimas
Nuolatinis Lietuvos gyventojas einamaisiais metais gautas nekilnojamojo turto pardavimo pajamas turi deklaruoti iki sekančių metų gegužės 2 d.
Jei esate deklaravę išvykimą iš Lietuvos pajamas gautas iš nekilnojamojo turto pardavimo turi deklaruoti per 30 kalendorinių dienų.
Patogiausia ir paprasčiausia užpildyti deklaracijas ir pateikti elektroniniu būdu per VMI Elektroninio deklaravimo informacinę sistemą.
Elektroninio deklaravimo sistemoje įdiegta pajamų mokesčio deklaracijos pateikimo priemonė - vedlys. Ši priemonė iš esmės pakeičia pajamų deklaravimą: vietoje įprasto deklaracijos formos užpildymo bus paprastesnis deklaravimo procesas klausimų ir atsakymų principu.
Jeigu gyventojas nekilnojamojo turto pardavimo pajamas gavo už bendrosios jungtinės sutuoktinių nuosavybės teise priklausiusį turtą, tai laikoma, kad tokios pajamos yra gautos abiejų sutuoktinių lygiomis dalimis, jeigu vedybų sutartimi nenustatyta kitaip. Todėl kiekvienas iš sutuoktinių deklaruoja jam priklausančią nekilnojamojo turto pardavimo pajamų dalį bei sumoka apskaičiuotą mokėtiną pajamų mokestį.
Apskaičiuotas ir deklaruotas metinėje pajamų deklaracijoje GPM311 pajamų mokestis turi būti sumokėtas į VMI biudžeto pajamų surenkamąją sąskaitą iki gegužės 2 dienos.
Patarimai Pardavėjams
- Konsultuokitės su specialistais: Kreipkitės į NT brokerius arba mokesčių konsultantus, kurie padės tiksliai apskaičiuoti mokesčius.
- Laikykitės įstatymų: Deklaruokite gautas pajamas VMI laiku, kad išvengtumėte papildomų baudų.