Kaip pasirinkti sklypą namo statybai: patarimai ir svarbūs aspektai

Sklypo pirkimas - tai svarbus sprendimas, reikalaujantis ne tik finansinių išteklių, bet ir atidžios analizės. Net ir patraukliausioje vietoje esantis sklypas gali netikti statyboms, jei nebus tinkamai įvertintos jo ypatybės.

Sklypo paskirties patikrinimas

Pirmasis žingsnis vertinant sklypo tinkamumą - jo paskirties patikrinimas. Sklypai gali būti skirti gyvenamajai, komercinei, žemės ūkio ar kitai veiklai. Svarbu pasidomėti ir teritorijų planavimo dokumentais. Jie atskleidžia ne tik, kokiai paskirčiai sklypas gali būti naudojamas, bet ir ar netoliese yra numatomi svarbūs infrastruktūros pokyčiai.

Sklypo reljefo ir dirvožemio įvertinimas

Sklypo reljefas yra vienas svarbiausių faktorių, lemiančių statybų sudėtingumą ir kainą. Dirvožemio kokybė taip pat svarbi. Statybos ant nestabilaus ar pelkėto dirvožemio gali būti rizikingos, nes kyla pavojus, kad pastatai nusės ar bus pažeisti.

Komunikacijų prieinamumas

Kiekvienam statybų projektui būtina prieiga prie pagrindinių komunikacijų - elektros, vandens, kanalizacijos ir interneto. Pavyzdžiui, jei sklypas yra atokioje vietoje, naujos elektros linijos ar vandens tiekimo sistemos įrengimas gali būti brangus ir užtrukti ilgą laiką.

Sklypo ribų ir servitutų patikrinimas

Perkant sklypą, būtina užtikrinti, kad jo ribos būtų tiksliai nustatytos. Tai padės išvengti galimų konfliktų su kaimynais ar netikėtumų, susijusių su žemės ploto dydžiu. Taip pat verta patikrinti, ar sklypas neturi servitutų - teisinių apribojimų, kurie gali apriboti statybas ar kitas veiklas.

Sklypo aplinkos įvertinimas

Sklypo aplinka yra dar vienas svarbus aspektas. Gyvenamojo namo statyboms geriau rinktis vietą, kuri yra toliau nuo triukšmingų gatvių ar pramoninių zonų. Be to, svarbu įvertinti, ar sklypas yra potvynių zonoje.

Sklypo kainos ir vertės analizė

Nors kaina dažnai yra pagrindinis kriterijus, svarbu ne tik pirkti pigiausią sklypą, bet ir įvertinti jo ilgalaikę vertę. Taip pat verta analizuoti, kaip sklypo vertė gali keistis ateityje.

Namo projekto pasirinkimas ir finansiniai ištekliai

Dažnai tenka sutikti klientų, jau turinčių namų projektus, tačiau tiksliai nesusiskaičiavusių, ar užteks finansinių išteklių norimam namui pastatyti. Kaip pavyzdį galima paminėti šeimą, išsirinkusią didelio, prestižinio 260 m2 namo projektą, kur vien holas sudarė 20 m2. Sužinojus šios šeimos finansines galimybes, paaiškėjo, kad turimų pinigėlių užtektų tik namo „dėžutės“ statybai be išorės apdailos.

Taip dažniausiai atsitinka dėl to, kad, prieš pasirinkdami projektą, žmonės vadovaujasi nepatikima informacija apie statybos išlaidas. Ji randama interneto forumuose, sužinoma iš pažįstamų, kurie neva domėjosi statybomis ir kt. Deja, tokių klaidų daro tiek jauni, tiek vyresni žmonės, nepriklausomai nuo einamų pareigų ar išsilavinimo. Patikimiausias šaltinis visgi būtų statybos rangovai, statantys namus nuo pamatų iki visos apdailos. Taigi, prieš užsisakydami projektą, nepatingėkite ir pasikonsultuokite su statybos rangovais.

Jeigu jau taip atsitiko, kad, įsigiję namo projektą, pritrūkote lėšų statybai, turite dvi išeitis: 1) nepradėti statybos, kol nerasite papildomo finansavimo (patariu nepalikti nebaigto namo gamtos stichijoms ir ilgapirščių džiaugsmui); 2) užsisakyti naują projektą.

Namo projekto pasirinkimas pagal poreikius

Jeigu neturime jokių finansinių apribojimų, vienintelio recepto, kokį namo projektą pasirinkti, nerastume, nes namo erdvių, išorės ir vidaus apdailos poreikis yra labai individualus ir kinta kartu su amžiumi bei šeimine padėtimi.

• GYVENAMASIS KAMBARYS - tai yra visos šeimos susibūrimo vieta, kurioje praleidžiama apie 90 proc. viso aktyvaus laisvalaikio.
• VIRTUVĖ IR VALGOMASIS. Virtuvei užtenka 10 m2 ploto, kai šeima nepageidauja virtuvėje atskiro ploto valgomajam stalui. Virtuvės kartu su valgomuoju plotas turėtų būti ne mažesnis nei 20 m2. Jei mėgstate šeimininkauti (ar manote, kad šis poreikis ilgainiui galėtų atsirasti), dėl ruošiamo maisto kvapų, kurie pasklinda po visą namą, esant atvirai virtuvei, siūlome numatyti galimybę atskirti gyvenamąjį kambarį nuo virtuvės. Atskira virtuvė tampa dideliu pranašumu, kai, susirinkus svečiams pabendrauti jaukioje aplinkoje, sujaukta virtuvė nėra matoma iš svetainės. Jei nemėgstate maisto ruošti namie ir virtuvė Jums reikalinga tik minimaliems poreikiams, galite drąsiai ją jungti prie gyvenamojo kambario zonos.
• DARBO KAMBARYS. Įvertinkite, kiek laiko namie Jūs skiriate darbo poreikiams. Jeigu Jūs dirbate namie, tada atskiros erdvės tikrai reikės. Dauguma šeimų darbo kambarį įrengia bendrai su svečių kambariu.
• MIEGAMIEJI. Po atskirą vaikams. Jei neleidžia finansinės galimybės, galima skirti vieną didesnį kambarį dviem vaikams, kurie yra vienos lyties. Jei vaikai skirtingų lyčių, kol maži, galima juos apgyvendinti viename kambaryje, vėliau kambario erdvę reiktų padalyti į dvi dalis. Jei name apsigyvensite kartu su savo tėvais, numatykite jiems atskirą kambarį, geriausiai pirmame aukšte (jei namas 2 aukštų), su galimybe patekti į sanitarinį kambarį ir virtuvę.
• SANITARINIAI MAZGAI. Idealus variantas, kai tėvai ir vaikai turi atskirus sanitarinius mazgus ir pirmame aukšte dar būna bent tualetas.
• DRABUŽINĖS. Tėvams rekomenduojama turėti atskirą drabužinę (ar spintą) prie savo miegamojo. Patogu, kai yra galimybė įrengti drabužinę ir vaikams, bet jei tam nėra finansinių galimybių, galima pastatyti atskiras spintas ar kabyklas.
• HOLAS. Kaip sakoma, holo dydis parodo šeimininko gyvenimo būdą ir jo turtinę padėtį. Jei pas Jus nuolat lankysis daug svečių, didelis holas pravers. Jei svečių antplūdžio neplanuojate, tuomet jausitės komfortiškai ir žinosite, kad nepermokėjote už nenaudojamą namo plotą, pasirinkę 4-10 m2 holą.
• GARAŽAS. Kiekvienas supranta garažo teikiamą komfortą - galimybę bet kuriuo metų laiku atsisėsti į neprikaitusį / neprišalusį automobilį. Tačiau reikėtų įvertinti, kad garažo ir gyvenamojo ploto vieno kvadrato statybos kainos beveik vienodos.
• SANDĖLIUKAS. Turint garažą, daug daiktų galima sandėliuoti jame pastatytose lentynose. O daiktų tikrai bus: automobilių padangos, dviračiai, įvairūs įrankiai, vaikų vežimėlis, žoliapjovė, lauko baldai, laistymo žarnos, karutis ir pan. Daugeliu atvejų pastebėjome, kad, neturint sandėliavimo patalpos, garaže esanti viena automobilio vieta būna užkrauta įvairios paskirties daiktais.
• PIRTIS. Dauguma apsigauna, manydami, kad pirma pasistatys namą, o vėliau savo sklypo teritorijoje pasistatys atskirą pirtį. Dažniausiai tam nepakanka lėšų, arba projektas nukeliamas neaiškiam laiko terminui. Jei norite mėgautis pirties malonumais, neišėję iš savo namų, ir nenorite žiemą šlapia galva bėgioti nuo pirties iki namų, jei manote, kad pirtelė galėtų būti Jūsų šeimos ir draugų susitikimo bei atsipalaidavimo vieta, projektuokite pirtelę pirmame aukšte, su galimybe išeiti į lauką vasarą. Jei pirtimi mėgausitės tik su šeima, galite planuoti pirtį antrame aukšte, pavyzdžiui, prie tėvų miegamojo, kartu su sanitariniu mazgu.

Klaidų, renkantis sklypą, sąrašas

Svajonių namų galite ir neturėti, jeigu įsigysite sklypą, netinkamą nuosavo namo statyboms. Prieš perkant sklypą, reikia atkreipti dėmesį į visą sąrašą „kabliukų“, kad išleisti pinigai nebūtų išmesti į balą.

Dažniausia klaida renkantis sklypą yra visų galimų apsaugos zonų sklype ir, kur yra sklypas, neįvertinimas. Dažnai žmonės pagalvoja apie tai, kad svarbu įsivertinti įvažiavimą į sklypą, iš kurios pusės bus įvažiuojama - pietinės, rytinės, vakarinės ar šiaurinės. Tai svarbu dėl namo orientacijos. Bet dažnu atveju nežinoma apsaugos zonų, kurios yra nustatytos sklypui. Ir tų klaidų galbūt galima išvengti pasikonsultavus su architektu ar kitu ekspertu ir peržiūrėjus NT išrašą, įvertinus, ar tame sklype yra apsaugos zonų, jau galima išvengti nepatogumų projektuojant namą.

Apsaugos zonos, pirmiausia, gali būti inžineriniams tinklams, pavyzdžiui, sklype arba palei sklypą iš gatvės pusės gali eiti elektros apsaugos zona. Taip pat vandentiekio, nuotekų inžineriniai tinklai, kurie gali eiti per sklypą ir riboti užstatymą.

Taip pat būna kelio apsaugos zona, ypač vietinės reikšmės keliai turi tokias zonas, kurios gali siekti ir 10 metrų nuo įvažiavimo pusės, tai tokiu atveju pastatą jau reiktų traukti net 10 metrų nuo kelio. Taip pat pirkėjai patys sunkiai gali įsivertinti gaisrinius reikalavimus, kurie riboja užstatymą iki kaimyninių pastatų. Labai svarbu tai žinoti, nes, pavyzdžiui, jei kaimynas pasistatė namą 3 metrai iki savo sklypo ribos, pirmasis gavo tokiam projektui statybos leidimą, jis išlaiko reikalavimus, nes šalia esantis sklypas šalia buvo dar tuščias. Tarkime, kad namas yra mūrinis, tai jo gaisrinės saugos klasė bus antra ir mums, kitame sklype norint statyti kitą pastatą, iki šito kaimyno namo reikėtų išlaikyti 8 metrus.

Pirkėjai dažnai nežino ir kito reikalavimo, susijusio su gaisro gesinimu. Projektuojant namą mieste reikalaujama, kad nuo jo iki gaisrinio hidranto būtų ne daugiau nei 200 metrų, o jeigu pastatas projektuojamas kaimo vietoje, pavyzdžiui, Vilniaus rajone, ne toliau nei 1 km atstumu nuo projektuojamo pastato turi būti vandens telkinys. Jeigu taip nėra, tokiu atveju sklype reikia arba projektuoti, kasti kūdrą, arba gaisrinius rezervuarus, o tai apriboja užstatymą.

Tačiau reikia būti atsargiems perkant sklypą šalia vandens telkinių. Nuo vandens telkinio yra nustatoma apsaugos juosta ir nuo jos standartiškai 50 metrų statyba yra negalima. Yra atvejų, kai žmogus nusipirko sklypą labai gražioje vietoje, prie upės, mes įvertinome šlaitą, apsaugos juostą, apsaugos zoną dėl gatvės ir liko užstatymui tik apie 30 kv. m. Žmogus tikėjosi pasistatyti gyvenamąjį namą, bet to padaryti buvo neįmanoma. Tam, kad žmonės tokių klaidų išvengtų, būtų logiška prieš perkant sklypą įsivertinti ir pasišnekėti su ekspertais dar prieš perkant sklypą.

Taip pat, prieš perkant sklypą reikia atkreipto dėmesį, ar jame yra vandentiekio ir nuotekų sistemos, ir per kur jos eina, nes komunikacijos gali labai riboti užstatymo galimybes. Tai reikėtų pirmiausia pardavėjo klausti, ar iki sklypo ateina komunikacijos ir kur eina. Nes vėlgi, jos turi savo apsaugos zonas. Taip pat apsaugos zonas turi ir vietiniai gręžiniai, tad jeigu sklypas mažas, o namo žmogus nori didesnio, gali nepavykti tokio noro įgyvendinti. Dar vienas niuansas dėl įvažiavimų į sklypą. Įsivaizduokime, kad turime sklypą, kuris, atrodo, kad galėtų turėti įvažiavimą iš dviejų pusių. Jeigu sklypui yra parengtas detalusis planas, tau mes griežtai turime vadovautis planu ir įvažiavimą į sklypą daryti ten, kur jis numatytas.

Kokio dydžio sklypą pirkti geriausia?

Įsigiję sklypą, naujakuriai ima braižyti savo svajonių namo projektą. Tačiau ne visada yra galimybė suprojektuoti tokį namą, kokio nori pirkėjai, nes jam tiesiog netinka įsigyto sklypo forma. Žmonės, pirkdami sklypą, neįvertina, kokios namo formos, kelių aukšto namo norės. Taip pat, ar jam reikia papildomų pastatų sklype. Nes ne visuose sklypuose galima pastatyti bet kokį namą ir dar priestatų. Taip gali nutikti ir dėl užstatymo intensyvumo rodiklių, kurie nustatomi bendruoju planu arba detaliaisiais planais. Tai vėlgi, net jei sklypas yra didesnis, užstatymo tankumas jame gali būti mažesnis. Tai pirkėjams yra sunku išsiaiškinti, reikia gana daug pasidomėti prieš perkant sklypą.

Jeigu žmogus nori pasistatyti vieno aukšto namą su garažu, jam reikėtų ieškoti apie 12 a sklypo. Jeigu turime 10-12 a sklypą, dažniausiai projektuojame vieno aukšto namą, normalaus dydžio kiemą. Tai yra komfortiškas variantas. Jeigu kalbant apie tankumo rodiklius, tai 12 a. sklype galima užstatyti preliminariai, jei nėra kažkokių kitokių reglamentų, kuriais būtų sumažinti tie rodikliai, 300 kv.m, tad pastatams galėtume skirti apie 280 kv.m. Tai jau yra dideli skaičiai. Dažniausiai žmonės domisi namais iki 100 kv. m, tai tokiems namams, jeigu nėra papildomų sąlygų, apribojimų, užtektų ir 8 a sklypo.

Iš esmės viskas eina kartu - reikia kartu ir galvoti, žinoti, kokio namo reikia, ir tuomet rinktis sklypą.

Patarimai, kaip nepadaryti klaidų

• Susirasti ir išnagrinėti teritorijos, kurioje planuojama pirkti sklypą namo statyboms, bendrąjį planą. Reikia įsitikinti, ar teritorija, kurioje planuojama pirkti sklypą, yra gyvenamoji, ar kažkur šalia nėra komercinės, sandėliavimo paskirties sklypų, kuriuose ateityje kaimynystėje gali atsirasti koks nors sandėlis.
• Prieš perkant sklypą reikėtų prašyti pardavėjo, kad suteiktų informacijos apie sklypo detalųjį planą. Pasiaiškinti, kokiu būdu buvo suformuotas sklypas - ar tiesiog kadastriniais matavimais, ar detaliuoju planu, ar formavimo pertvarkymo projektu. Nes du paskutiniai dokumentai gali reikšti, kad sklype yra kažkokių apribojimų.
• Reikia pasižiūrėti NT išrašą, nes jame taip pat galima rasti daug naudingos informacijos, būna aprašyti servitutai, ar tokių sklype yra, apsaugos zonas. Bet išrašas turi būti atnaujintas.
• Mažiausiai „kabliukų“ atsiranda tuomet, kai sklypui yra parengtas detalusis planas.
• Visada patrauklu turėti galimybę prisijungti prie centralizuotų nuotekų valymo tinklų, vandentiekio, dujų.

Žemės sklypo dokumentai

Žemės sklypas turi turėti nuosavybės dokumentą - nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašą. Taip pat žemės sklypo planas - kaip priedas prie pagrindinio dokumento. Pastarajame labai svarbi detalė: "Matavimo tipas". Čia galimi du variantai: "žemės sklypas suformuotas atliekant prelimenarius matavimus" arba "žemės sklypas suformuotas atliekant kadastrinius matavimus". Šioje vietoje visada atkreipkite dėmesį į žemės sklypo dokumentus.

Labai svarbus momentas - preliminarūs matavimai - tai tas pats, kas jūs nežinotumėte, kur randasi jūsų žemės sklypas ir kokio jis ploto. Tarsi, žinotumėte tik tai, kad „čia“, „kažkur“ padrikai šioje vietovėje. O kadastriniai matavimai - tai reiškia, kad sklypo kampai yra tiksliai nustatyti, suderinti su kaimynais ir jo plotas yra aiškus. Štai tokį sklypą būtent rekomenduočiau pirkti. Nes įsigydami sklypą pagal prelimenarius matavimimus, turėsite katę maiše.

Jeigu žemės slypo pardavėjas vietoj sklypo plano pakiša ranka braižytą popieriuką, tai žinokite, kad ten tikrai ne geodeziniai matavimai. Turi būti nurodyta žemės sklypo koordinatės. Dažniausiai daromi A3 formato planai, kur yra nurodyta koordinačių žiniaraštis X ir Y. Tai reiškia, kad sklypui yra parengti geodeziniai matavimai. O taip pat labai svarbu, kokioje sistemoje perengtas žemės sklypo planas. Turėtų būti parašyta „LKS 94“.

Tvora

Tvora - dar vienas aspektas, į kurį turėtų atkreipti dėmesį asmuo, atvykęs apžiūrėti patikusio žemės sklypo. Dažnai mes susiduriame su tokiais atvejais, kad tvora neatitinka žemės sklypo ribų. Dažniausiai, jeigu šalia būna valstybinės žemės sklypas, laisva žemė, kur paprastai žmonės sako "aš kaimyno neturiu", iš tikrųjų kaimyną turi. Tas „kaimynas“ tai "Lietuvos Respublika". Paaiškėja, kad asmenys savavališkai apsitveria LR žemės plotą nuosava tvora, o pardavus jį, naujajam žemės sklypo šeimininkui atsiranda netikėtos problemos, kai pastarasis užsako geodezinius matavimus - tiksliuosius žemės sklypo ribų matavimus. Štai tuomet ir paaiškėja, kad tvora išsikiša už žemės sklypo ribų. O tada prasideda tos tvoros legalizavimo klausimas: ar leis valstybė nusipirkti papildomos žemės, kuria jis naudojasi, ar reikės tiesiog tvorą perstatyti ant savo sklypo ribos.

Perkant žemės sklypą būtinai paprašyčiau pardavėjo, kad pačioje vietovėje būtų aiškiai pažymėtos žemės sklypo ribos. Pastebėjau, ypač soduose žmonės kovoja dėl kiekvieno žemės centimetro. Labai svarbu nusistatyti sklypo ribas ir susiderinti su kaimynais, kad po to nebūtų taip, jog pastarieji savo turtą laikytų ant jūsų žemės. Taigi, kadastriniai tikslieji geodeziniai matavimai padės jums išvengti nesusipratimų su kaimynais ir su statybom. Todėl protingas ir apdairus žingsnis - tiesiog išsikviesti matininką ir tuomet pagal plane nurodytas koordinates, kurios suvedamos į specialų geodezinį prietaisą, bus aiškiai pažymėtos žemės sklypo ribos pačioje vietovėje.

Būtina įsitikinti ar jūsų pasirinktame svajonių žemės sklype nėra papildomų apribojimų. Papildomi apribojimai asiranda tada, jeigu, tarkime, perkate žemės sklypą, o ten netoliese yra aukštos įtampos elektros laidai. Tai ir yra tam tikras apribojimo plotas, kuris automatiškai sumažina jūsų statybų plotą. Kartais gali sumažinti iki tiek, kad netilps pastatyti net mažiausio namelio. Įsitikinti ar jūsų pasirinktas žemės sklypas neturi apribojimų galite susisiekę su matininkais arba galite patys pasižiūrėti žemės sklypo registro išraše, kuriame turi būti surašyti apribojimai.

Dažnai atvažiavus apžiūrėti žemės sklypo namo statybai paaiškėja, kad jame randasi papildomų statinių. Tokiu atveju reikėtų atkreipti dėmesį ar tie statiniai yra registruoti registrų išraše. Tuomet pastarajame turėtų būti užfiksuotas ne tik žemės sklypas, bet ir žemės sklypas su statiniais. Arba dar paprastai būna įrašyta kita informacija: tokiu atveju turi būti įrašytas statinių registro numeris. Anksčiau statinius registruodavo atskirai nuo žemės sklypo. Tad būtina pasižiūrėtii ar jie tikrai įrašyti į registrų išrašą, o taip pat pasiimti kadastrinių matavimų bylą, nes ir statiniai yra išmatuojami. Jiems paruošiami dokumentai.

Papildomi rūpesčiai radus statinius žemės sklype gali kilti tuomet, jei pirkėjas mato, kad iš jų nieko nepadarys, juos reikės griauti. Tokiu atveju prieš perkant sklypą reikėtų įsivertinti ir griovimo kaštus, į kuriuos įeina statinių išregistravimas, kitaip tariant, bylos „išnulinimas“. Jeigu jūs tikrai pirktumėte tokį žemės sklypą, kur reikalinga nugriauti statinius arba iš statinių likę tik pamatai, tai geriau juos išnulinti, kad jų neskaičiuotų prie jūsų turto vertės. Tada beliks tik įsivertinti statinio nugriovimo kainą, kuri dažnai pasitaiko skirtinga. Nes statiniai gali būti mediniai, o gali būti ir iš plytų, ko pasekoje gali prireikti griauti sunkias gelžbetones pertvaras.

Pagrindiniai žingsniai renkantis sklypą

1. Pasirinkite vietą, kuri jums patinka ir atitinka jūsų poreikius.
2. Atsižvelkite į paskirtį, dydį, formą, reljefą, gruntą, inžinerinius tinklus, aplinką ir susisiekimą. Geriau rinktis sklypą, kuris yra ant kalnelio arba lygiame reljefe, nes taip išvengsite paviršinio gruntinio vandens ir galėsite lengviau statyti namą. Palankiausias statyboms gruntas yra laidus vandeniui, ne molis. Jei sklypo vieta yra žemesnė, reikia patikrinti gruntą ir jo hidrologinę padėtį. Sklypo dydis turėtų atitikti jūsų poreikius.
3. Būtina atlikti geodezinius tyrimus, kad būtų nustatytos sklypo savybės, tokių kaip sklypo ribos ir plotas.
4. Apsvarstykite aplinkos ypatybes, tokias kaip aplinkiniai pastatai, arti esantis eismas, oro tarša ir pan.
5. Nustatykite savo biudžetą ir apsvarstykite sklypo kainą.
6. Būtina patikrinti, ar sklypas yra teisėtas, ar nėra jokių teisinių problemų ir ar jame nėra jokių apribojimų ar ribojimų, galinčių kliudyti būsimo namo statybai.
7. Patikrinkite, ar jūsų pasirinktas sklypas nėra užterštas arba nesaugus gyventi dėl arti esančių gamtinių ar pramoninių zonų.
8. Jei sklypas yra šalia miško, parko ar vandens telkinio, jis bus vertingesnis ir gražesnis.

Atkreipkite dėmesį, kad sklypo pasirinkimas yra individualus ir priklauso nuo jūsų poreikių ir gyvenimo būdo.

tags: #kaip #pasirinkti #sklypa #namo #statybai