Nekilnojamojo turto vystytojams į rinką pateikiant vis daugiau objektų bei siekiant greičiau susigrąžinti į projektą investuotas lėšas, dažnu atveju pirkėjams siūloma įsigyti nebaigtą statyti būstą.
Nebaigtas statyti būstas laikomas tada, kai pastato ar buto baigtumas yra nustatytas mažesnis negu 100 proc. dėl nebaigtų statybos darbų.
Būsto statybų baigtumo lygis nurodomas procentine išraiška, kuris dažnu atveju potencialiems pirkėjams gali sukelti neaiškumą, kas į nurodytą baigtumo lygį (procentus) turi įeiti.
Pastato ar jo dalies (buto) baigtumas įprastai nurodomas turto kadastrinėje byloje, kurią parengia matininkas. Būtent jis apskaičiuoja, kokio baigtumo būstas yra pastatytas kadastrinių matavimų atlikimo metu.
„Pagal galiojančius teisės aktus pastato 100 proc. baigtumas laikomas atliktu tada, kai pastatytos visos pastato konstrukcijos ir įrengtos inžinerinės sistemos pagal pastato (jo dalies) statybos (rekonstravimo, kapitalinio remonto) projektą.
Kitaip tariant, pastato ar jo dalies baigtumas yra kadastro duomuo, parodantis, kiek procentų pastato (jo dalies) yra pastatyta pagal projektą.
Norint gauti atitinkamą pastato baigtumo procentą, reikia apskaičiuoti, kiek procentų vadinamojo lyginamojo svorio sudaro trūkstamų konstrukcinių elementų (langų, durų, vidaus ar išorės apdailos ir pan.) vertė būsto projekto mastu, t. y. iš esmės, kiek būsto įrengimo elementų trūksta iki visiško projekto išpildymo“, - tikino L.Liogė.
Konstrukcinių elementų, kurie pagal pastato projektą neturi būti įrengiami konkrečiame pastate, įtaka pastato ar jo dalies (buto) baigtumui nevertinama.
Pavyzdžiui, jei pastate nėra vidaus apdailos, pertvarų, dujų ir šie elementai nėra numatyti pastato projekte, šių elementų minėti lyginamieji svoriai skaičiuojant baigtumo procentą neatimami.
Taip pat reiktų žinoti, kad jeigu būste atliksite tokius darbus, kurie nenumatyti projekte, tačiau atliksite mažiau projekte nurodytų darbų, atitinkamai ir būsto baigtumo lygio nustatymui papildomi, projekte nenumatyti, bet faktiškai atlikti darbai nebus vertinami rengiant kadastrinę bylą, kurioje ir nurodomas turto baigtumo lygis.
Kalbant apie statybų darbų baigtumo apskaičiavimą, pabrėžtina, kad įstatymų nuostatos tiksliai neįvardija, ką galima laikyti 80 proc. turto baigtumu, o nurodyti apskaičiavimo metodai iš esmės vertinami konkrečiu atveju atitinkamos srities profesionalų.
Vis dėlto, anot L.Liogės, pagal įprastą praktiką 80 proc. buto baigtumą sudaro paruoštos statybinės konstrukcijos, būste įrengtos inžinerinės sistemos: šildymas, vandentiekis, karšto vandens tiekimas, nuotekų šalinimas ir (ar) dujų tiekimas. Namo 80 proc. baigtumas galėtų būti laikomas pastatyta namo dėžutė su išorine apdaila, į kurį atvestas vandentiekis, šildymas (išvedžiota šildymo sistema), elektra bei įrengti nuotekų šalinimo įrenginiai, taip pat įmontuotos durys, langai, grindų pagrindas (juodgrindės).
Kiti 20 proc. galėtų būti būsto projekte numatyti likusieji darbai: grindų pilnas įrengimas (su apdailos medžiagomis), sienų pilna apdaila (glaistymas, dažymas ar pan.), sanitarinių mazgų įrengimas, rekuperacinės/vėdinimo sistemos įvedimas ir pajungimas (rekuperatoriaus įrenginio įrengimas), jei tokia projekte yra numatyta, kiti projekte numatyti apdailos (įrengimo) darbai.
Kaip minėta, tikslus turto baigtumo procentas nustatomas kiekvienu atveju individualiai, matininkams atlikus atitinkamus kadastrinius matavimus ir užfiksavus visus reikalingus duomenis.
L.Liogė atkreipia dėmesį, kad vystomo nekilnojamojo turto, pavyzdžiui, daugiabučio namo, 80 proc. baigtumas savaime nenurodo, jog ir konkretaus buto šiame pastate baigtumas yra būtent 80 proc. Pastato baigtumas gali skirtis nuo būsto baigtumo.
„Butų baigtumo lygis aktualus vystytojui (pardavėjui), kad jis galėtų taip pat priduoti pastatą, kuriame yra butas, 100 proc. baigtumu. Todėl dažnu atveju įsigijus būstą daugiabutyje yra nustatomi pirkėjui griežtesni turto 100 proc. baigtumo įrengimo reikalavimai ir terminai, kurių neatlikus sutrikdoma pastato statybų užbaigimo procedūra, atliekama vystytojo (statytojo)“, - sakė ji.
Svarbu žinoti, kad pagal teisės aktus pastatytą naują daugiabutį galima naudoti tik gavus statybos užbaigimo aktą ir įregistravus jį Nekilnojamojo turto registre.
„Jei daugiabučiui nėra išduotas statybos užbaigimo aktas ir jis neregistruotas Nekilnojamojo turto registre, tokiame pastate gyventi draudžiama. Neužbaigtame statyti daugiabutyje galima tik vykdyti statybos darbus, o gyventi ar vykdyti kitokią veiklą ‒ ne“, - tikino L.Liogė.
Teisininkės teigimu, lankymasis ir nuolatinis gyvenimas nebaigtos statybos būste gali būsto savininkams ir (ar) vystytojams (pardavėjams) sukelti taip pat neigiamų pasekmių: savivaldybių administracijos gali taikyti administracinę atsakomybę už neužbaigtų statyti ir neregistruotų statinių naudojimą.
„Be administracinės atsakomybės, taip pat gali iškilti būsto savininkams nepatogumų, norint sudaryti energijos pirkimo-pardavimo sutartis, kadangi minėtos sutartys su naujai pastatytų daugiabučių gyvenamųjų namų atskirų butų ar kitų patalpų savininkais gali būti sudaromos tik įvykdžius statinio statybų užbaigimo procedūras“, - teigė L.Liogė.
Ji atkreipė dėmesį, kad turto faktinio baigtumo įregistravimas Nekilnojamojo turto registre neturi įtakos suteikiamo kredito sumos dydžiui.
Lietuvos banko patvirtintuose atsakingo skolinimosi nuostatuose numatyta, kad skolinimas grindžiamas bendros kredito sumos ir įkeičiamo būsto rinkos vertės arba kainos santykiu.
Be to, minėti nuostatai numato, kad kredito sumos ir įkeičiamo būsto vertės santykis negali būti didesnis nei 85 proc. Kitaip tariant, būsto baigtumo procentas nesiejamas su būsto finansavimo procentine suma.
„Tačiau įsigyjant nepilno baigtumo būstą ir norint dalį suteikto kredito panaudoti būsto įrengimui (apdailos darbams), bankų finansuojama ir išmokama ne visa apdailos darbų sąmatoje nurodyta kaina, taip pat ne daugiau kaip minėti 85 proc. apdailos darbų bei medžiagų kainos. Taigi, imant kreditą ir jį naudojant ne tik nebaigtos statybos būsto įsigijimui, bet ir įrengimui, taip pat galioja minėti atsakingo skolinimo nuostatai, kuriais vadovaujantis, asmuo turi turėti bent 15 proc. savo nuosavų lėšų apdailos darbų sumai padengti“, - aiškino ji.
Pasak L.Liogės, kai būsto baigtumas yra mažesnis nei 80 proc. baigtumo, bankai dažnu atveju taiko kitokias skolinimo sąlygas, nei aukščiau aptarta, t.y. laiko, kad finansuoja turto statybą, o ne turto su daline apdaila įsigijimą, todėl atitinkamai ir finansavimo sąlygos būna griežtesnės.
Tačiau kiekvienas atvejis vertintinas individualiai ir būtent pagal konkrečią turto būklę sprendžiama, kokie reikalavimai bus keliami turto įsigijimo ar statybos finansavimui.
Būsto PASKOLA. Ką privalo žinoti kiekvienas?
Rizikos perkant būstą su nebaigta paskola
Pastaruoju metu lietuviai dažniau skolinasi dar tik statomam būstui įsigyti, rodo „Luminor“ banko duomenys. Šią tendenciją lėmė aktyvi gyvenamojo nekilnojamojo turto rinka - naujai pastatyti butai išgraibstomi žaibišku greičiu, todėl vis daugiau gyventojų juos perka tiesiog iš brėžinių.
Nebaigtos statybos būsto pirkimas yra susijęs su tam tikromis rizikomis, kurioms pasirengti reikėtų iš anksto - banko būsto kreditavimo ekspertas aptaria svarbiausias.
Pagrindinės rizikos, perkant butą nebaigtos statybos name ar dar tik iš brėžinio yra susijusios su nekilnojamojo turto vystytojo įsipareigojimais - kas nutiks, jei vystytojas nespės laiku užbaigti statybos arba pasikeis tam tikros aplinkybės, pavyzdžiui, išaugs statybos kaina?
„Perkant būstą, kurio statyba bus užbaigta dar tik po kelerių metų svarbu suprasti, kad kuo ilgesnis laikotarpis - tuo didesnė tikimybė, jog tam tikros aplinkybės gali kisti. Pavyzdžiui, išaugus statybinių medžiagų kainoms projekto vystytojui gali kilti pagunda padidinti parduodamo būsto kainą.
Kitas svarbus dalykas - terminai. Su banku sudaromoje būsto kreditavimo sutartyje sutariama, iki kada turėsite įregistruoti 100 proc. perkamo nekilnojamojo turto baigtumą.
Standartiškai šis terminas apima 12 mėnesių ir jį reikėtų suderinti su tuo terminu, kurį numatėte su būsto statytoju. Vėluojant įregistruoti turtą kreditorius pritaikytų sutartyje numatytas nuobaudas, tarkim, padidintas paskolos palūkanas“, - teigė A. Kvakšys.
Jeigu planuojate skolintis ne tik statomo būsto įsigijimui, bet ir jo įrengimui, iš anksto aptarkite tai su banko specialistais.
„Nepaisant to, ar būsto paskolos dalis skirta jam įsigyti, ar įrengti, kreditas paskolos gavėjui visuomet išmokamas atsižvelgiant į nekilnojamojo turto vertę.
Tad būsto įrengimą gyventojai pirmiausiai turi finansuoti nuosavomis lėšomis, o kai turto vertė padidėja, bankas išmoka dalį įrengimui skirto kredito.
Atkreipčiau dėmesį, kad turto vertės augimas nėra lygus į būstą investuotos sumos dydžiui, todėl iš anksto įvertinkite būsto įrengimo kaštus su statybos ir apdailos specialistais, pasikonsultuokite su nekilnojamojo turto vertintojais, kad būtumėte tikri, kiek nuosavų lėšų jums prireiks“, - papildė A. Kvakšys.
Tiesa, nebaigtos statybos būsto įsigijimas turi ir tam tikrų privalumų.
„Mūsų duomenimis, dažniausiai tokį būstą perka jauni specialistai didžiuosiuose šalies miestuose. Tai asmenys, šiuo metu gyvenantys nuomojamame ar nuosavame bute, galintys laukti, kol naujas būstas bus pastatytas. Tokio įsigijimo motyvas paprastas - sutinkama laukti, kad ateityje būtų pagerintos gyvenimo sąlygos“, - teigė A. Kvakšys.
Patarimai perkant būstą su nebaigta paskola
- Įvertinkite savo finansines galimybes: Atsakingo skolinimosi nuostatos numato, kad einamosios įmokos už finansinius įsipareigojimus, įskaitant ir būsimus, neturėtų viršyti 40 proc. asmens ar šeimos mėnesio pajamų.
- Pasinaudokite būsto paskolos skaičiuokle: Preliminariam savo galimybių vertinimui galima pasinaudoti banko siūloma būsto paskolos skaičiuokle.
- Apsvarstykite turimo būsto įkeitimą: Neturint pakankamai sukauptų lėšų pradiniam įnašui, turimo būsto įkeitimas suteikia galimybę greičiau įsigyti kitą butą ar namą.
- Atlikite turimo ir perkamo būsto vertinimą: Reikia būti pasiruošus atlikti turimo ir perkamo ar statomo būsto vertinimą, sudaryti pirminio ir antrinio įkeitimo sutartis bei pasirašyti sutartį dėl naujo būsto kreditavimo.
- Pasitarkite su banko specialistais: Visuomet patartina apie skolinimosi galimybes pasikalbėti su banku - finansų ekspertai gali padėti įsivertinti situaciją ir atsižvelgdami į kiekvieno žmogaus individualią situaciją pasiūlyti sprendimą, labiausiai atitinkantį jo poreikius.
Išlaidos komunikacijoms gali kainuoti daugiau nei sklypas. Turite įvertinti iš ko finansuosite komunikacijų atvedimą, nes bankas čia greičiausiai nepadės.
Jūsų už sklypą sumokėta kaina nebūtinai yra lygi turto vertintojo įvertinimui.
Nusipirkę sklypą ir pasidarę namo sąmatą galite planuoti, kad savo lėšų reikės apie 20-30%. Jeigu namo statybos sąmata yra 100 tūkst. eurų, kreipiantis į banką dėl paskolos rekomenduojama turėti apie 20-30 tūkst. eurų ir daugiau savų lėšų.
Nemažai žmonių vis dar galvoja, kad turint savų lėšų ir sklypą, bankas jau duos paskolą. Tačiau bankui reikia turto, kurį galite įkeisti. Jūsų turimos lėšos turi būti panaudotos pirmiesiems statybos etapams įgyvendinti. Vieniems užteks pamatų, iš kitų bankas paprašys ir sienų.
Paskola namo statyboms išmokama remiantis įkeičiamo turto verte, kurią nustato sertifikuoti turto vertintojai. Pabaigus kiekvieną numatytą namo statybos etapą ir norint gauti kitą paskolos dalį reikia atnaujinti kadastrinių matavimų bylą ir atnaujinti įkeisto turto įvertinimą. Kiekvienas vertinimas - papildomos išlaidos. Visų pinigų namo statybai iškart negausite.
SVARBU: investuoti pinigai turto vertę gali pakelti mažiau nei tikėjotės. Tada, kad gautumėte kitą paskolos dalį, turėsite papildomai įdėti nuosavų lėšų. Namo vertė skaičiuojama ne pagal tai kiek investavote į statybas, o pagal rinkos kainas. Jeigu į namą investavote papildomai 50 tūkst. eur, tai nereiškia, kad namas taps brangesnis tokia suma. Kritus nekilnojamo turto kainomis, gali būti, kad šio jūsų nebaigto statyti namo vertė padidės tik 25 tūkst. eur.
Paskolos namo statybai sąlygose turėsite terminą, per kurį privalėsite pastatyti namą iki 100% baigtumo. Dažniausiai terminas būna iki dviejų metų.
Dokumentai reikalingi norint gauti paskolą namo statybai:
- Užstatomo NT vertinimo ataskaita
- Statybos leidimas ir projektinė dokumentacija
- Pilna statybos darbų sąmata, nurodant atliktus ir neatliktus darbus
- Darbo sutartys
Statant dvibutį su kita šeima gauti paskolą yra sudėtingiau. Norint užregistruoti nebaigtą statybą reikia pastatyti abi namo dėžutes (pamatai, sienos, stogas), tik tada galima registruoti nebaigtą statybą.
Su tuo atsiranda didelė riziką pirkti sklypą padalintą per pusę. Jeigu pradėsite statybas, o kita namo dalis nejudės, tai banko paskolos negausite, kol abu namai nebus su stogu. Tik tada bus galima užregistruoti nebaigtą statybą.
Norint registruoti nebaigtą namo statybą reikia pasiruošti kadastrinę bylą, o tam reikia šių dokumentų:
- Projekto bendroji dalis adoc formatu;
- Projekto sklypo dalis adoc formatu;
- Projekto architektūrinė dalis adoc formatu.
- NTR išrašo
- Jungtinės veiklos sutartį dėl namo statybos
- Komunalinių tinklų išpildomosios - vandentiekio, buitinių nuotekų ir lietaus.
Atlikus kadastrinius matavimus parengiama byla ir pateikiama į “Infostatybą”. Tada keliaujama į Registrų centrą užregistruoti namą bei atskirus butus.
Turint registracijos dokumentas reikia atlikti turto vertinimą. Dėl turto vertinimo kreipiamės į Domus Optima pas Saulių (8-682-37278). Visi darbai buvo atlikti greitai ir už gerą kainą. Turto vertinimui reikalingi šie dokumentai:
- NTR išrašas
- Namo projektas
- Sublokuoto namo (buto) kadastrinių matavimų bylos;
- Žemės sklypo naudojimosi tvarkos plano;
- Žemės sklypo ribų geodezinio plano.
Turint vertinimą jau galime kreiptis į banką dėl paskolos.
Didesnė būsto paskola ar vartojimo paskola: ką pasirinkti?
Nusipirkus naujos statybos būstą rūpesčiai tik prasideda: reikia pasirūpinti apdaila, įsigyti baldus ir buitinę techniką.
Išlaidos būsto įrengimui bus nemažos, tad daugeliui naujakurių tenka spręsti - imti didesnę būsto paskolą arba vartojimo paskolą.
Pasak Šiaulių banko finansavimo paslaugų vystymo departamento produktų vadovės Dovilės Kalvaitienės, dažnai žmonės, įsigydami naujos statybos būstą, neįvertina, kiek realiai reikės pinigų naujų namų įrengimui.
„Dažniausiai būsto įsirengimui nusimatoma mažesnė suma, nes tikimasi, kad įsirengti namus galima palaipsniui, kai kuriuos nebūtiniausius baldus ar techniką įsigyjant vėliau. Tačiau pradėjus gyventi poreikiai staiga išauga, nes iškart norisi geresnės gyvenimo kokybės ir komforto.
Klientams, ypač įsigyjantiems nebaigtą būstą, siūloma pagalvoti ar tikrai pakaks lėšų jo įrengimui ir ar nereikia pagalvoti apie nenumatytus atvejus, kai gali prireikti pasiskolinti, kad ir nedidelę sumą būtiniausiems darbams pabaigti, juk kartais tai siekiamai gyvenimo kokybei atrodytų pakaktų tik nedidelės paskolos baldams ir buitinei technikai ir ją pavyktų padengti per pusmetį ar metus. O taupyti tokį patį laiką kartais būna jau ir sunkiau“, - pataria D. Kalvaitienė.
Būsto įrengimui gyventojai dažniausiai skolinasi imdami didesnę būsto kredito sumą arba vartojimo paskolą. Pagal Lietuvos banko informaciją, dabar vidutinės būsto paskolos palūkanos siekia 2,1 proc., kai vartojimo paskolos - 8,5 proc.
Jei būstą įsigijote nuosavomis lėšomis ir pritrūko lėšų įrengimui, reikia įvertinti remonto darbams planuojamą sumą - jei ji mažesnė nei 15 tūkst. eurų, tikėtina, imti vartojimo kreditą bus naudingiau.
Jei remontui skiriama suma yra didesnė nei 15 tūkst. eurų, tuomet reiktų lyginti konkrečius kredito su įkeitimu ir vartojimo kredito pasiūlymus. Gali būti atvejų, kai kredito su įkeitimu kaina, įvertinus visus papildomus mokesčius vis tiek bus mažesnė nei bendra mokama suma už vartojimo kredito paskolą.
Jei naujos statybos būstas įsigytas su būsto kreditu, klientui naudingiau didinti kredito su įkeitimu sumą. Tačiau Šiaulių banko ekspertė įspėja nepamiršti itin svarbaus aspekto - kredito su įkeitimu suma negali viršyti tam tikro banko nustatyti kredito/užstato santykio.
Jei turto vertė bus lygi turto įgijimo kainai ir nepadidės atlikus, kad ir dalį remonto darbų - papildoma suma remontui negalės būti išmokėta.