Pastaraisiais metais nekilnojamojo turto (NT) rinkoje Lietuvoje, ypač didžiuosiuose miestuose, stebimas spartus kainų augimas. Šis augimas kelia klausimus apie galimą kainų burbulo susidarymą ir jo potencialias pasekmes šalies ekonomikai. Vis dažniau kalbant apie nekilnojamojo turto (NT) burbulą, ekspertų nuomonės išsiskiria. Vieni pabrėžia, kad NT burbulo požymių jau yra ir tai kelia grėsmę, kiti tikina, jog jo nėra.
Šiame straipsnyje panagrinėsime, kas yra nekilnojamojo turto burbulas, kokie jo požymiai ir susidarymo priežastys, bei ar jis gresia Lietuvai.
Kas yra kainų burbulas?
Kainų burbulas apibrėžiamas kaip situacija, kai aktyvo kaina smarkiai viršija jo fundamentaliai pagrįstą vertę. Finansų rinkose ir ekonomikoje burbulas yra situacija, kuomet aktyvo kaina atitrūksta nuo tikrosios jo vertės. Trumpiau tariant finansinis burbulas - tai stiprus aktyvų pervertinimas.
Tačiau nustatyti tą fundamentalią vertę nėra lengva, todėl apie burbulą dažnai sužinome tik jam sprogus. Burbulu dažniausiai vadinama neracionaliais lūkesčiais pagrįsta, nuo realybės atitrūkusi ir izoliuota situacija, kuri, anksčiau ar vėliau turi baigtis.
Yra keletas rodiklių, kurie gali signalizuoti apie burbulo formavimąsi:
- Skola: Jei aktyvo pirkimai finansuojami skolintomis lėšomis, o ne uždirbtomis, tai yra vienas pagrindinių burbulo indikatorių.
- Neproporcingas pajamų skirstymas: Kai visuomenė skiria neproporcingai didelę pajamų dalį konkrečiam aktyvui.
Kai kainų burbulą išpučia skolinti pinigai, tai kelia didelį pavojų. Skolintus pinigus reikia grąžinti, todėl aktyvo pirkėjai gali būti priversti parduoti turtą, kad galėtų grąžinti skolas. Būtent taip nutiko 2008-2009 m. krizės metu.
Pastaraisiais metais nekilnojamojo turto kainų augimo tempai pranoko net drąsiausius lūkesčius. Lietuvoje staigus kainų augimas buvo aiškinamas pirmiausia mūsų menku apsirūpinimu būstu, t.y. žmonėms paprasčiausiai reikėjo kur nors gyventi, tačiau tokie patys procesai vyko ir Amerikoje, ir Europoje.
Nuo 1996 metų nekilnojamojo turto kainos eurozonoje pakilo 30 proc., JAV - 50 proc., o labiausiai - Didžiojoje Britanijoje (net 115 proc.), buvo rašoma, kad kas savaitę Londone padaugėdavo milijonierių, t.y. žmonių, kurių turto vertė viršija milijoną svarų sterlingų.
Rytų Europoje nekilnojamo turto kainų augimas prasidėjo kiek vėliau, ir Lietuva buvo iš tų šalių, kur kainos kilo bene labiausiai - sakykim, 2004-aisiais, paties bumo metais, - 25 proc. Latvijoje - net 30 proc. Estijoje - taip pat 25 proc. Kitose šalyse - kiek mažiau: Danijoje - 12,6 proc., Švedijoje - 11 proc., Lenkijoje - 10 proc., Suomijoje - tik 6 proc., o Čekijoje, taip pat priklausančioje tai pačiai erdvei, - tik 4 proc.
Kas yra nekilnojamojo turto burbulas?
Tačiau nekilnojamojo turto burbulas - tai ne paprastas nekilnojamojo turto kainų augimas, kad ir koks didelis jis būtų, o augimas, nepagrįstas jas paaiškinančių ekonomikos veiksnių. Tad, pasirodo, nustatyti burbulą nėra taip lengva, dėl to ginčijasi net ekonomistai, tad sunku pasakyti ir tai, kaip viskas klostysis.
Finansų rinkose ir ekonomikoje burbulas yra situacija, kuomet aktyvo kaina atitrūksta nuo tikrosios jo vertės. Geriausiai mums pažįstami nekilnojamojo turto burbulai - vieno didelio burbulo sprogimą Lietuvoje stebėjome mažiau nei prieš dešimtmetį.
Burbulo požymiai
Kaip jau sakėme, „burbuliškas“ kainų augimas turi turėti nepagrįstumo požymių. Sakykim, kaip butai senos statybos namuose, kurių kainos augo kaip ant mielių.
Tačiau, kita vertus, jų kainas labai pagrįstai diktavo paklausos-pasiūlos dėsniai, nes daugelis žmonių naujos statybos ar prestižinių butų neįpirko, nes jų kainos - pagristos jos būtų ar ne - jiems buvo neįkandamos, kitaip sakant, neužteko pajamų įrodyti bankams, kad galės išmokėti paskolą.
Kitas neabejotinas nekilnojamo turto burbulo požymis - didelė spekuliantų, žmonių, kurie perka ar rezervuoja nekilnojamąjį turtą su tikslu uždirbti, dalis rinkoje. Jie, sukurdami „netikrą“ paklausą, dar labiau stimuliuoja kainas.
Šis rodiklis taip pat yra sunkiai nustatomas, tad spekuliantų dalis rinkoje buvo skaičiuojama nuo 5 iki 20 proc. pačiu pakilimo momentu.
Ar burbulai visada sprogsta?
Tačiau krachu ar bent dideliu smūgiu ekonomikai baigiasi ne visi nekilnojamojo turto bumai ir burbulai, o tik vidutiniškai keturi iš dešimties. Iš tikrųjų sprogus burbului bendrasis vidaus produktas gali smukti iki 8 proc. Kaip dramatiško atvejo pavyzdys dažnai imama Japonija, kur į nematytas aukštybes iškilusios kainos per 13 metų sumažėjo 35 proc.
Taigi burbulas sprogsta ne visada. Viskas priklauso nuo jo dydžio ir įsiskolinimo, perkant nekilnojamąjį turtą, lygio. Nors pastaraisiais metais Lietuvoje nekilnojamo turto finansavimas augo dviženkliais skaičiais, tačiau jis prasidėjo praktiškai nuo nulio (anksčiau finansavimo sąlygos buvo visiškai drakoniškos, prieinamos vienetams), tad mūsų įsiskolinimai net ir po paskolų bumo nėra dideli - gerokai atsiliekame ne tik nuo ES senbuvių, bet ir nuo kaimyninių Baltijos šalių.
Pavyzdžiui, būsto paskolų ir bendrojo vidaus produkto santykis Lietuvoje siekia 7 proc., o Estijoje - 17 proc., Latvijoje - 21 proc., eurozonoje šis rodiklis - apie 35 proc.
Taigi panašu, kad nekilnojamojo turto burbulo sprogimas buvo eilinė siaubo pasaka, sukurta mums bauginti.
Viskas bankų rankose?
Vis dėlto nekilnojamojo turto rinkoje šiuo metu vyksta kai kas įdomaus - kainos po truputį krenta. Gal šie procesai kam nors naudingi?
Ekspertų teigimu, Lietuvoje nekilnojamojo turto rinkos padėtis nėra labai tragiška, tiesiog ji išgyvena iš anksto prognozuotus sunkumus. Juk nekilnojamojo turto burbulas negalėjo pūstis iki begalybės. Beveik dešimtmetį tęsėsi vien kilimo fazė, todėl sustojimas ir kelia baimę. Lietuvos padėtis kitokia Vakarų Europos šalyse ir net kitokia, nei Latvijoje ir Estijoje - mūsų šalyje nėra būsto perviršio, paklausa dar nepatenkinta.
Tad atsiradus bent jau pakenčiamoms sąlygoms pirkti būstą, žmonės vėl bandys jį įsigyti.
Tad šiuo metu viskas priklauso nuo bankų - juk ne tik gyventojai ima paskolas būstui pirkti, bet ir nekilnojamojo turto statytojai savo veiklą finansuoja iš paskolų.
Šiuo metu bankai laukia, kol nekilnojamo turto situacija išsilygins, ir gal, kaip tikisi su nekilnojamo turto verslu susiję žmonės, gal apie šių metų vidury leis įkvėpti nekilnojamo turto rinkai šiek tiek oro - juk bankai veikia ne tam, kad miegotų ant pinigų maišo. Kai tik padėtis taps aiškesnė, kai tikimasi, jie vėl jį atvers.
Tačiau labiausiai tikėtina šių metų politika nekilnojamo turto politika - gerokai kritusios būsto kainos ir lanksčios pardavimo kainos. Planuojama ir kainų duobė, kai vidutiniškai Lietuvoje kainos kris 25-30 proc. tačiau vis dėlto kainų lygis nepasieks tų, kurios buvo prieš prasidedant didžiajam augimui.
Žodžiu, šiuo metu vėl verta laikyti ranką ar nekilnojamojo turto rinkos pulso - ir turintiems paskolas, ir vis dar ketinantiems jas imti.
NT kainų augimas Lietuvoje
Nekilnojamojo turto kainos didžiuosiuose šalies miestuose per metus šoktelėjo daugiau nei 20 proc., o kurortuose - dar daugiau. Bene labiausiai iš didžiųjų miestų kainos augo Vilniuje - 22 proc., Panevėžyje - 20,3 proc., Kaune - 20,2 proc., Klaipėdoje - 18 proc., Šiauliuose - 19,3 proc.
Vis dėlto Lietuva tarp ES šalių yra tarp lyderių vertinant kainų augimą per antrąjį šių metų ketvirtį. Ekonomistai pabrėžia, kad spartus būsto kainų augimas Lietuvoje - ne išimtis.
Tačiau iki Lietuvos rekordo dar toli. Sparčiausias būsto kainų augimas šalyje fiksuotas 2006-ųjų vasarį, kada būsto kainos per metus šoktelėjo 64,2 proc., (2005 m. vasario mėn. duomenis lyginant su 2006 m. spalio mėn.
Ekspertų nuomonės
Nekilnojamojo turto analitiko, įmonės „Realdata“ vadovo Arnoldo Antanavičiaus teigimu, identifikuoti NT burbulą yra sudėtinga, o aiškios metodikos nėra. „Indikacijų, kad esame arba burbule, arba labai sparčiai artėjame prie burbulo, tikrai yra. Visa tai paspartėjo po pirmo karantino, kada atsirado laisva pinigų politika.
A. Antanavičius mano, kad noras įsigyti būstą darosi panašus į skubotumą, kada nežiūrima, kiek kainuoja. Atsiranda panašumų su 2008 metais, kada žmonėms atrodė, kad po mėnesio ar pusmečio būstas bus brangesnis, ir dėl to jie investavo. Dabar irgi nemaža dalis pirkėjų dėl tų pačių priežasčių investuoja į nekilnojamąjį turtą“, - mano A. Antanavičius.
Ekonomistas Ž. Mauricas teigia: „Dar nesame burbule, bet judame jo link. Nesame, nes mūsų būsto kainos dar neatrodo išskirtinai Europos Sąjungos kontekste“.
S. Krėpšta mano, kad burbulo tikrai nėra, ypač tokio, kuris galėtų subliūkšti. 20-30 proc. NT kainų augimas rinkos dar neišgąsdintų.
Prognozės
A. Antanavičius pažymėjo, kad 10 proc. „Jeigu NT kainų augimas, kuris dabar siekia 20 proc., tęstųsi ir kitąmet, tai būtų rimtas pavojaus ženklas, nes rinka dar labiau įkaistų. Neatmetu, kad taip gali įvykti. Kol bus aplinkybės aukštam kainų lygiui išsilaikyti, gali visko nutikti, o kainos gali šoktelėti dar sparčiau. Todėl čia reikėtų galvoti ir apie valstybės įsikišimą bandant slopinti investicinių būstų įsigijimą.
Ž. Mauricas prognozuoja, kad kitąmet NT kainos turėtų augti nuo 5 iki 10 proc. Jei NT kainos augtų 10 proc., tai būtų blogas ženklas, nes parodytų, kad kainų augimas yra ne laikinas, o sisteminis“, - akcentuoja Ž. Mauricas.
S. Krėpšta mano, kad jei kalbėtume apie tai, kokio NT kainų augimo reikėtų, kad būsto įperkamumas keltų rimtų rūpesčių, tai 20-30 proc. NT kainų augimas dar neišgąsdintų, jei pajamos ir toliau vidutiniškai kiltų 5-6 proc. Jei kainos artimiausiu metu šoktelėtų 50 proc., tuomet būtų labai blogai. Bet jei kainos 50 proc. padidėtų per ateinančius 2-3 metus, tai nebūtų grėsmė, jei atlyginimai ir toliau sparčiai augtų.
Investicinio turto ciklas
Mokslininkas J.P. Rodrigue visą investicinio turto ciklą suskirstė į 4 etapus: pigiąją fazę, suvokimo fazę, manijos fazę ir sprogimo fazę.
Kai sprogsta finansinis burbulas, ateina pigiosios fazės etapas. Šioje fazėje aktyviausi yra vertės investuotojai. Jie yra labai kantrūs, kadangi mėnesių mėnesius arba netgi metų metus gali laukti, kol ekonomika pradės lėtėti, nekilnojamo turto, akcijų ar žaliavų burbulai išsileis ir gerų kompanijų akcijos, nekilnojamas turtas ir žaliavos bus pardavinėjamos pusvelčiui.
Jie nekreipia dėmesio į žiniasklaidą, kuri paprastai pigiosios fazės metu piešia situaciją juodžiausiomis spalvomis, teigdama, kad investicijos dar labiau nuvertės, situacija blogės, ir rekomenduoja nuo investavimo likti nuošaliau.
Vertės investuotojai turi tvirtą savo nuomonę, kad akcijų ir nekilnojamo turto rinka yra pernelyg nuvertinta, todėl investuoja savo pinigus tuomet, kai gali gauti didžiausią investicinę grąžą.
Suvokimo fazėje ekonomika šiek tiek stabilizuojasi ir galima matyti ekonominės krizės pabaigos ženklus. Bloga ekonominė situacija ir investavimo galimybės visuomenei būna atsibodusi tema, todėl žiniasklaidoje pasirodo vos vienas kitas neutralus pranešimas apie investavimo galimybes.
Instituciniai investuotojai, šios fazės metu grįžta į rinką, kadangi jie pastebi ekonomikos atsigavimo ženklus, o rizika jiems tampa priimtina. Į rinką sugrįžus dideliems pinigams akcijų ar nekilnojamo turto kainos vėl pradeda nuosaikiai brangti.
Manijos fazė yra periodas, kurio momentu susiformuoja finansinis burbulas. Žiniasklaida vėl pradeda aktyviau kalbėti apie atsigaunančią ekonomiką ir palankų momentą investuoti, taip formuodama teigiamus žmonių lūkesčius.
Žmonės įsidrąsina pabandyti laimę ir pradeda investuoti. Išaugus vertybinių popierių paklausai, kyla ir jų kaina. Atsiranda daug kalbų ir gandų apie lengvą pelną.
Brangstantis turtas į rinką pritraukia vis daugiau ir daugiau nieko apie investavimą nenusimanančių ir lengvo uždarbio besivaikančių žmonių. Tai yra momentas, kai visi vienu metu puola investuoti ir investicijos pradeda brangti nenormaliais tempais. Pradeda formuotis akcijų/nekilnojamo turto burbulas.
Kylanti investicijų vertė suklaidina investuotojus: susidaro iliuzija, kad investicijų vertė ir toliau sėkmingai didės kaip iki šiol.
tags: #nekilnojamo #turto #burbulas