Kaip Lietuvoje Registruoti Bešeimininkį Turtą: Išsamus Gidas

Bešeimininkio turto registravimas Lietuvoje yra procesas, kurio metu turtas, neturintis savininko arba kurio savininkas nežinomas, teismo sprendimu perduodamas valstybei nuosavybėn. Šiame straipsnyje aptarsime, kaip šis procesas vyksta, kokie teisės aktai jį reglamentuoja ir kokie svarbūs aspektai turi būti įvertinti.

Turto bankas administruoja bešeimininkį, konfiskuotą, valstybės paveldėtą ir valstybei perduotą nekilnojamąjį turtą nuo 2015 metų. Kasmet Turto bankas perima apie 400 įvairios paskirties turto vienetų.

Kaip Turtas Atitenka Valstybei?

Jei turtas yra paveldėtas, valstybei jis pereina pagal notaro išduotą Palikimo perėjimo valstybei liudijimą. Jei dovanotas, pagal notarine forma patvirtintą dovanojimo sutartį (nekilnojamasis turtas ir akcijos). Jeigu turtas yra konfiskuotas valstybės naudai, jį perduoda antstoliai, vykdantys teismo sprendimus. Turtas, neturintis savininko, arba kurio savininkas nėra žinomas, teismo sprendimu perduodamas valstybei nuosavybėn.

Perėmęs turtą, Turto bankas įvertina, tvarko jo apskaitą ir dokumentus, administruoja tokio turto skolas, jei jų yra, ir ruošia turtą pardavimui bei organizuoja tokio turto viešus aukcionus. Paveldėtą turtą paruošti pardavimui užtrunka iki poros metų.

Iš lėšų, gautų pardavus valstybės paveldėtą turtą, neviršijant tikrosios tokio turto vertės, dengiami skoliniai įsipareigojimai, susidarę iki palikėjo mirties, t.y. atsiskaitoma su palikėjo kreditoriais ir antstoliais, taip pat, atlyginamos valstybės bei Turto banko patirtos išlaidos, susijusios su turto paveldėjimu. Likusios lėšos pervedamos į valstybės biudžetą.

Viso turto, kuris parduodamas viešo aukciono būdu, pradinę kainą nustato nepriklausomi turto vertintojai.

Paveldėtojų Teisės

Įpėdiniai turi teisę kreiptis į teismą dėl termino priimti palikimą atnaujinimo ar konstatavimo, jog palikimas buvo priimtas faktinio valdymo būdu, kartu ginčijant palikimo perėjimo valstybei liudijimą, ir tokiu būdu susigrąžinti valstybės perimtą turtą. „Paveldėtojai tokiais atvejais turi padengti Turto banko patirtas išlaidas bei palikėjo skolas, jei tokių būta.

Tokie atvejai, kai turtas teismo keliu gražinamas paveldėtojams nėra dažni ir tesudaro 4,65 proc. nuo viso perimto turto (viso 149 atvejai nuo 2015 m. kovo iki 2022 m. liepos)“, - skaičiuoja J. Žibūdienė.

Turto Banko Duomenys Apie Turtą Su Skolomis

Turto banko Teisės skyriaus vadovė Justė Žibūdienė informuoja, kad kasmet Turto bankas perima apie 400 įvairios paskirties turto vienetų.

Dažniausiai valstybė paveldi turtą trimis atvejais: kai turtas yra su skolomis, kai paveldėtojai atsisako priimti labai prastos būklės turtą, arba kai įpėdinių tiesiog nėra. Didžioji dalis (apie 60 proc.) paveldėto ir perimto nekilnojamojo turto yra su skolomis (areštuotas, įkeistas, kt. kreditoriniai reikalavimai). Vidutinis skolinio įsipareigojimo dydis - apie 2 500 eurų, mažiausia buvusi skola - 5 eurai, didžiausia - 700 tūkst. eurų.

Daugiausiai nepaveldėto turto yra Vilniuje ir Vilniaus rajone. Anot pašnekovės, teritorinis perimamo turto pasiskirstymas atitinka ir vietovių dydį, tačiau yra vietovių, kur valstybė nėra perėmusi nė vieno nekilnojamojo turto objekto, tai - Birštono ir Neringos savivaldybės.

Kaip Įsigyti Pigų Būstą Be Skolų?

NT specialistai vardija, jog perkant būstą galima paveldėti ne vieną problemą: pradedant įsiskolinimais komunalinių paslaugų tiekėjams, sugadintais skaitikliais ir baigiant netvarkingais būsto ploto matavimais, kai teks mokėti, pavyzdžiui, už bendro naudojimo patalpas, neteisėtai įrengtas naujas langų ar durų angas.

„Paprastai, įsiskolinimai pasitaiko su tuo nekilnojamuoju turtu, kurio vertė yra iki 0,5 mln. litų. Jeigu žmogus parduoda turtą skubiai ir už mažesnę nei rinkos vertę, galima galvoti, kad jis turi finansinių sunkumų ir jie gali išlįsti skolomis“, - įspėja bendrovės „Vilniaus turtas“ direktorius, NT ekspertas Antanas Kudarauskas.

Panašios nuomonės laikosi ir kiti specialistai. "Ober-Haus" Vilniaus Senamiesčio biuro vadovas Marius Čiulada sutinka, jog rečiau skolos seka paskui didesnės vertės turtą.

„Iš praktikos galiu pasakyti, kad kuo didesnė turto vertė, tuo sklandžiau vyksta procesas: galbūt pirkėjai ir pardavėjai būna labiau sąmoningi, patyrę. Kai turtas yra mažesnės vertės, esu pastebėjęs, kad problemų gali būti daugiau, tiek įsiskolinimų, tiek baimių prasme, tačiau tai nėra taisyklė.“

„Sukčiavimo ar probleminiai atvejai dažniau pasitaiko, kai siūloma įsigyti vidutinės klasės bustą ar namą už gerokai žemesnę negu rinkos kainą, bei nurodoma, kad savininkas yra išvykęs arba išvyksta į užsienį, tuo pagrindžiant, kodėl kaina yra maža. Tokius būstus reikėtų iš esmės patikrinti, paieškoti, kas yra rašoma apie būsto savininką internete - tai tikrai veikia“, - pataria finansinių konsultacijų įmonės "M Capital Consulting" komercijos direktorius Žilvinas Butkevičius.

Pirmiausia: Areštai, Įkeitimai, Teisminiai Procesai

Specialistai vardija, jog pirmiausiai verta pasitikrinti, kokia yra turto teisinė būklė ir kas yra jo šeimininkas - kitaip tariant, ar pardavėjas yra vienintelis turto savininkas.

„Juridinę dalį sužiūri notaras. Jis kreipiasi į reikalingus registrus ir patikrina, ar butas yra įkeistas, areštuotas, ar jame yra registruoti nepilnamečiai bei išsiaiškina, kokių papildomų dokumentų reikia parduodant turtą. Su notaru reikėtų pradėti bendrauti iš anksto ir tai leis geriau pasiruošti turto įsigijimui“, - pataria M. Čiulada.

Pavyzdžiui, jei bute gyvena nepilnamečiai, gali reikėti teismo sprendimo, leidžiančio parduoti būstą, todėl pasak M. Čiulados, išsirinkus būstą, notarui reikėtų nurodyti turto adresą ir paprašyti pasidomėti turtu. Jeigu notaras pamatys, kad dėl būsto vyksta teisminiai procesai ar turto pardavimas yra kitaip ribojamas - potencialų pirkėją apie tai įspės ir sandorio neregistruos.

Duomenys apie butui priklausančias papildomas patalpas, pavyzdžiui, rūsį, bendras patalpas turi būti nurodyti būsto kadastrinių matavimų byloje arba Registrų centro išraše, tačiau M. Čiulada primena, kad dokumentas turi būti „šviežias“ - ne senesnis nei mėnesio.

Nors registrų duomenys kainuoja, specialistai konstatuoja, jog tai nėra labai dideli pinigai palyginti su būsto įsigijimo kaina, tad verčiau skirti laiko ir kelis šimtus litų pasidomėti tuo, ką perki.

Antras Žingsnis: Skolos Paslaugų Teikėjams

„Tai, kas lieka bute - skaitikliai, baldai - jau turi būti patikrinti paties pirkėjo, niekas kitas to už jį nepadarys, - sako M. Čiulada. - Natūralu, kad perkant būstą reikia skirti daugiau laiko, juk ne batai perkami, vieną kartą apžiūrėti neužtenka. Reikėtų nurašyti skaitiklių parodymus, atsiskaitymo knygelės numerį. Turint šiuos duomenis galima paskambinti komunalinių paslaugų tiekėjams, ir pasitikrinti, ar nėra skolų.“

Nors būsto pardavėjas turi notarui pristatyti pažymą iš namo administruojančios įmonės arba bendrijos apie skolų nebuvimą, iš kitų komunalinių paslaugų teikėjų pažymos yra nebūtinos.

„Kitos pažymos yra neprivalomos, bet pirkėjas turi teisę reikalauti, kad pardavėjas tas pažymas pristatytų, tiek iš kitų komunalinių paslaugų tiekėjų, tiek iš, pavyzdžiui, kabelinės televizijos. Jeigu pardavėjas atsisako, tai jau turėtų kelti nerimą“, - mano M. Čiulada.

„RE/MAX Bravo“ biuro vadovas Mindaugas Kazlauskas primena, jog rekomenduojamas ir papildomas skaitiklių patikrinimas, kurį atlieka komunalinių paslaugų bendrovės atstovai, specialiai šiam tikslui kviečiami į būstą.

„Pasitaiko atvejų, kai skaitikliai būna pažeisti. Man asmeniškai teko matyti, kaip karšto vandens skaitiklis neveikė, nors rodmenys buvo matomi“, - prisimena jis.

Priešingu atveju, naujam savininkui gali tekti mokėti už skaitiklių pažeidimą ir neteisingus rodmenis, jei jis nesuskubtų išsikviesti meistro.

Susitarimai - Raštu

Ne visuomet įsiskolinimai reiškia, kad pardavėjas yra nedrausmingas ir nori apgauti, palikdamas skolas naujam turto savininkui.

„Pardavėjo prašymas sumokėti daugiau pinigų tam, kad jis galėtų padengti skolas, gali kelti nerimą, bet aš tai vertinu kaip galimybę turtą įsigyti pigiau, nes kiekviena savininko problema yra privalumas pirkėjui: jis turi didesnių derybinių svertų savo pusėje, - svarsto A. Kudarauskas. - Mano patarimas yra visuomet sudaryti avansinio mokėjimo ir preliminarias sutartis pas notarą tiksliai sužinojus, kokie yra įsiskolinimai.“

Jis primena, kad savininkai ne visuomet nori visos skolos sumos prašyti iš potencialaus pirkėjo, imasi savarankiškai skolintis iš kitų žmonių, o galiausiai skolų padengti nepavyksta.

Nors turto pardavėjas privalo sumokėti skolas, patariama sudaryti turto perdavimo - priėmimo aktą, kuriame būtų parašyta, iki kokių skaitiklių parodymų moka ankstesnysis savininkas ir papildomų sąlygų numatyti pirkimo-pardavimo sutartyje.

„Sudaromoje sutartyje yra patariama nurodyti, kad buvęs savininkas parduoda turtą, o ne skolas ir visos skolos yra paliekamos buvusiam savininkui sumokėti. Kitaip būtų nelogiška: jeigu jūs įsigyjate automobilį, su kuriuo buvo sukeltas eismo įvykis, jūsų į kalėjimą neturi sodinti. O paslaugų tiekėjai, mano manymu, elgiasi nesąžiningai, kai reikalauja naują savininką sumokėti ankstesnio savininko skolas, tačiau, esant tokiai sutarčiai, galima kreiptis į teismą ir reikalauti, kad skolos būtų panaikintos ir tokių sėkmingų teismo procesų yra buvę“, - dėsto A. Kudarauskas.

Suskaičiuoti Langus Ir Duris

Ruošiantis pirkti būstą ne mažiau svarbu yra pasižiūrėti kaip būstas atrodo realybėje ir kaip - dokumentuose. Nors specialistai sako, jog tai gali skambėti juokingai, tačiau reikia pasižiūrėti, ar visi langai ir durys yra būsto kadastrinių matavimų byloje. Priešingu atveju, tai gali reikšti, kad angos yra iškirstos neteisėtai.

„Jeigu jūs perkate butą, kuris yra dvidešimt kelių kvadratinių metrų ir buto byla atitinka realybę, manau, nieko nereikia daryti, bet jeigu perkate butą, kuris yra rekonstruotas, prie jo prijungtos papildomos patalpos, tuomet iš savininko turi būti reikalaujama, kad jis atliktų naujus kadastrinius matavimus“, - pastebi M. Kazlauskas.

Kitą vertus, jei laikas yra brangesnis nei pinigai, patariama susirasti konsultantą, kuris patars į ką verta atkreipti dėmesį.

„Natūralu, kad žmonės iš nežinojimo padaro klaidų, tad geriausia konsultuotis su tuo, kuris išmano, kaip viską atlikti tvarkingai. Statistiškai, žmogus būstą perka ir parduoda tris kartus gyvenime: jaunystėje, šeimai pagausėjus ir jai sumažėjus. Laikui bėgant rinka ir įstatymai keičiasi“, - apibendrina M. Čiulada.

Tačiau A. Kudarauskas sako, jog galima pasidžiaugti tuo, kad pastaruoju metu probleminio turto mažėja - tai lėmė pagerėjusi ekonominė situacija.

Komunalinių Paslaugų Bendrovių Patarimai

Komunalinių paslaugų teikėjai taip pat turi ką pasakyti būsimiems NT pirkėjams. Pirmiausia, jie vienbalsiu tvirtina, kad reikia iš pardavėjo reikalauti pažymų, jog šis susimokėjo už gautas paslaugas.

„Būsimam pirkėjui patartume ruošiantis pirkti ir apžiūrint perkamą būstą, atkreipti dėmesį kiek rodo dujų skaitiklis, o įforminant būsto pirkimo-pardavimo sutartį, pareikalauti iš parduodančio būstą savininko pažymos apie atsiskaitymą už suvartotas dujas“, - primena “Lietuvos dujų” Strateginio vystymo skyriaus vadybininkė Jolita Butkienė.

„Perkant NT rekomenduotina bendru šalių tarpusavio suderinimo aktu tarp ankstesnio ir naujo NT savininko, arba NT pirkimo pardavimo sutartyje užfiksuoti apskaitos prietaiso rodmenis, nuo kurių atsiskaitys naujasis NT savininkas - tai gali padėti išvengti galimų ginčų dėl atsiskaitymo už suvartotą elektros energiją ateityje“, - sako elektros tiekimo bendrovės „Lesto“ atstovas ryšiams su visuomene Ernestas Naprys.

Priešingu atveju, jei pirkėjas neužsitikrins, kad visos ankstesnio savininko suvartotos kilovatvalandės yra apmokėtos, arba neturės tarp abiejų šalių pasirašyto rodmenų suderinimo akto, vėliau gali kilti ginčų dėl skolos.

„Pagal suderinimo aktą, kiekvienai šaliai tenka apmokėti tik jai tenkančią „skaitiklio rodmenų dalį“. Naujajam savininkui neteks atsakyti už senojo skolas“, - sako jis.

Kartu paslaugų teikėjai siūlo suskubti sudaryti naujas paslaugų teikimo sutartis ir patikrinti skaitiklius: geriau prieš turto įsigijimą, bet galima ir iškarto jam įvykus.

„Įsigiję būstą iš karto informuokite vandens tiekėją apie pasikeitusį būsto savininką, pasirūpinkite, kad būtų sudaryta nauja sutartis. Rekomenduojame į namus išsikviesti vandens tiekėjo atstovą, kad būtų patikrinti vandens skaitikliai ir užfiksuoti naujausi jų rodmenys“, - sako „Vilniaus vandenų“ komunikacijos skyriaus vadovė Eglė Matonienė.

Kaip Parduoti Butą, Kuris Turi Skolų?

Pirmasis žingsnis - surinkti visą informaciją apie turto skolas. Registrų centro išraše aiškiai matysite, ar turtui taikomas areštas. Toliau būtina susisiekti su antstoliais, kad išsiaiškintumėte tikslų skolų dydį ir sąlygas. Nepamirškite kreiptis ir į komunalinių paslaugų tiekėjus bei namo administratorių - jų skolų padengimas taip pat bus reikalingas.

Tik surinkus visą informaciją galima pradėti pardavimo procesą. Kai ateis laikas notaro sandoriui, reikės oficialių leidimų iš visų kreditorių, kad buto pardavimas būtų teisėtas ir sklandus.

Kaip Perka Butus Su Skolomis?

Potencialūs pirkėjai dažnai bijo sudėtingų situacijų, tačiau buto pardavimas Lietuvoje su skolomis yra visiškai įmanomas. Dažniausiai tokie butai parsiduoda kiek pigiau, dėl kėblio situacijos. Notaras pasirūpins, kad visos skolos būtų išskaičiuotos teisingai. Pirkėjas perves dalį pinigų tiesiai antstoliui ar kitam skolos administratoriui. Likusi suma po skolų padengimo bus pervesta pardavėjui. Tai reiškia, kad pirkėjui toks sandoris nėra rizikingas, o pardavėjui suteikiama galimybė atsikratyti skolų naštos.

Turto banko duomenys apie turtą su skolomis

Ši lentelė apibendrina pagrindinius Turto banko duomenis apie turtą su skolomis, leidžiančius susidaryti aiškesnį vaizdą apie situaciją Lietuvoje.

tags: #kaip #regiajoje #pazymeti #beseimininki #turta