Šiame straipsnyje aptarsime, kaip vyksta žemės sklypo formavimo ir įregistravimo procesas Lietuvoje, remiantis galiojančiais teisės aktais, ir kaip patikrinti, ar sklypas suformuotas tinkamai. Taip pat panagrinėsime žemės sklypų sujungimo galimybes ir procedūras, įskaitant žemės sklypų perdalijimą (amalgamaciją) ir formavimo bei pertvarkymo projektus.
Žemės Sklypo Formavimo ir Pertvarkymo Projektas
Žemės įstatymas numato, kad siekiant pakeisti žemės sklypų naudojimo paskirtį ir (ar) būdą bei juos sujungti yra rengiamas žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektas (toliau - Projektas). Vadovaujantis Kolegialių institucijų 2004 m. spalio 4 d. įsakymu Nr. 3D-452/D1-513 „Dėl Žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektų rengimo ir įgyvendinimo taisyklių patvirtinimo“, Projekto rengimą inicijuoja žemės sklypų savininkas (toliau - Iniciatorius), kuris prašymą leisti rengti žemės sklypų, esančių miesto teritorijoje, Projektą pateikia savivaldybės administracijai.
Projekto Rengimo Etapai
Projekto rengimas susideda iš kelių pagrindinių etapų:
- Inicijavimas: Priimamas sprendimas pradėti rengti Projektą.
- Rengimo reikalavimai: Rengiami Projekto rengimo reikalavimai.
- Projekto rengimas: Žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projekto parengimas.
- Visuomenės informavimas: Parengtas projektas teikiamas visuomenei susipažinti. Susipažinimui skiriamas ne trumpesnis kaip 10 d. d. laikotarpis, per kurį suinteresuoti asmenys teikia savo pasiūlymus. Organizatorius išnagrinėjęs pasiūlymus atsako pasiūlymus teikusiems asmenims. Tokie atsakymai gali būti skundžiami Nacionalinei žemės tarnybai (toliau - NŽT).
- Derinimas: Projektas turi būti suderintas su įvairiomis institucijomis, priklausomai nuo situacijos.
- Projekto tikrinimas.
- Pritarimas.
- Tvirtinimas: Parengtą projektą tvirtina savivaldybės administracijos direktorius.
- Matavimai.
- Informavimas.
- Projekto registravimas.
- Sprendimas pertvarkyti žemės sklypus.
- Registracija Nekilnojamojo turto registre.
Projektas turi būti suderintas su:
- Aplinkos ministerijos Regiono aplinkos apsaugos departamentu (toliau - RAAD), kai pertvarkomas ar formuojamas žemės sklypas patenka į požeminio gėlo ir mineralinio vandens telkinių ar jų sanitarinės apsaugos zonų teritoriją ir/arba pertvarkomam žemės sklypui numatoma keisti pagrindinę žemės naudojimo paskirtį.
- Visuomenės sveikatos centru, kai pagal Projektą nustatomos SAZ (toliau - VSC).
- Kitomis institucijomis, jeigu tai nurodyta pateiktuose reikalavimuose.
Pagal Taisyklių 63 p. Projektas turi būti suderintas arba raštu pateiktas motyvuotas atsisakymas derinti Projektą, ne vėliau kaip per 5 d. d.
Žemės Sklypų Perdalijimas (Amalgamacija)
Jeigu abiejų besiribojančių žemės sklypų paskirtis sutampa ir pertvarkoma dalis neviršija 0,04 ha (400 m²), galima vykdyti žemės sklypų perdalijimą (amalgamaciją) nerengiant žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projekto. Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 2 straipsnio 26 dalyje nurodyta, kad žemės sklypų perdalijimas - tai bendros ribos pakeitimas, kai vieno žemės sklypo dalis atidalijama ir prijungiama prie kito žemės sklypo, neformuojant atskiro naujo sklypo.
To paties įstatymo 40 straipsnio 6 dalies 9 punktas numato, jog dviejų bendrą ribą turinčių žemės sklypų perdalijimas gali būti vykdomas nerengiant žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projekto, jeigu tenkinamos Žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektų rengimo ir įgyvendinimo taisyklėse (patvirtintose LR žemės ūkio ir aplinkos ministrų 2004 m. spalio 4 d. įsakymu Nr. 3D-452/D1-513) nustatytos sąlygos.
Pagal Taisyklių 6 punktą, tai leidžiama, kai perdalijamos sklypų dalys yra neracionalaus dydžio ir neviršija 0,04 ha (kitos paskirties žemei - šiuo atveju kitos paskirties gyvenamos paskirtie sklypams) bei po pertvarkymo nei vienas iš sklypų netampa mažesnis, nei minimalius reikalavimus atitinkantis žemės sklypas pagal savo paskirtį.
Praktikoje ši procedūra vyksta taip: matininkas parengia žemės sklypų perdalijimo planą. Jame tiksliai suprojektuojama, kokia sklypo dalis atidalijama ir prijungiama prie kaimyninio sklypo. Planas derinamas su abiejų sklypų savininkais bei savivaldybės administracijos direktoriumi.
Sprendimą dėl perdalijimo būdu patikslintų sklypų plotų ir ribų patvirtinimo priima Nacionalinės žemės tarnybos vadovas arba jo įgaliotas teritorinio padalinio vadovas. Po tokio sprendimo galima atnaujinti abiejų sklypų kadastro duomenis pagal kadastro nuostatų reikalavimus ir kreiptis į notarą dėl dalies sklypo perleidimo sandorio įteisinimo (jei keičiasi sklypų plotai).
Svarbu įvertinti, kad po perdalijimo abiejų sklypų plotai ir matmenys turi atitikti teisės aktuose nustatytus minimalius normatyvus pagal žemės naudojimo paskirtį, taip pat būtina išsaugoti privalomus privažiavimus bei nepažeisti kitų galiojančių specialiųjų žemės naudojimo sąlygų.
Apibendrinant, jei abu sklypai yra tos pačios paskirties ir keičiama dalis neviršija 0,04 ha, bendrą ribą galima perkelti taikant žemės sklypų perdalijimo (amalgamacijos) procedūrą, nerengiant formavimo ir pertvarkymo projekto; jei sąlygos netenkinamos, būtina rengti formavimo ir pertvarkymo projektą ar kitą teritorijų planavimo dokumentą.
Kaip Patikrinti Žemės Sklypo Dokumentus?
Perkant žemės sklypą, svarbu patikrinti, ar dokumentai nesuklastoti, ar sklypas neužstatytas ir pan. Štai keletas būdų, kaip tai padaryti:
- Registrų centro išrašas: Galima prašyti pardavėjo, kad prisijungus prie portalo ar nuvykus į Registrų centrą išimtų naują Registrų Centro išrašą. Jame matysite esamus turto apribojimus, tikslų sklypo adresą, plotą, unikalų numerį ar savininkas tikrai tas pats žmogus, kaip įgijo tą turtą, ar atlikti kadastriniai matavimai. Jeigu matavimai preliminarūs, o sklypas mieste, notaras gali atsisakyti daryti sandorį.
- www.regia.lt portalas: Ar sklypo unikalus numeris sutampa su Registrų Centro pažyma, galima pasitikrinti portale www.regia.lt.
- Notaras: Perkant visus galimus turto areštus patikrins notaras (tai yra privaloma), taip pat notaras patikrins ar parduodantis asmuo nėra bankrutuojantis, ar neturi kitų turto areštų. Jeigu turėtų kitų areštų, tada notaras Jus informuos.
Apie anksčiau paminėtą informaciją, nesunkiai galite pasitikrinti ir patys, o ar dokumentai nesuklastoti, ar nėra servitutų galinčių trukdyti vykdyti norimą veiklą, ar galima ten statyti statyti namą, sklypo paskirties keitimo ir kitus niuansus galinčius sukelti neigiamas pasekmes patarčiau kreiptis į kompetentingus specialistus kurie atlieka nekilnojamo turto patikrą prieš perkant.
Svarbūs Dokumentai
Turite patikrinti 2 dokumentus - Registro pažymėjimą ir Sklypo planą.
2 Svarbūs Dalykai Perkant Žemės Sklypą
Nepaisant asmeninių kriterijų, yra du svarbūs dalykai į kuriuos reikės sutelkti dėmesį sprendžiant įsigyti ar ne konkretų žemės sklypą ir nelikti apgautiems.
- Dokumentai: Jei nuosavybės dokumentai tvarkingi, kadastriniai matavimai atlikti, yra statybų leidimai ir sąlygų sąvadai - tuomet specialistams lengva suprasti ar viskas su sklypu būtent taip, ką sako pardavėjas.
- Vietovės ypatumai: Daug svarbiau detalusis planas, sklypo ir vietovės perspektyvos, dirvožemis, gruntas, esamas ir planuojamas susisiekimas bei apsaugos zonos. Kitaip, parametrai, kurie nulems ką ir kaip galėsite daryti įsigytame sklype.
Kadastriniai ir Geodeziniai Matavimai
Kiekvienas nekilnojamo turto objektas - namas, sklypas, butas - turi kadastrinę bylą, kurioje atsakoma į pagrindinius klausimus „kas?“, „kur?“ ir „kiek vertas?“.
Kadastriniai Matavimai
Pastatų kadastriniai matavimai, dažnai dar vadinami inventorizacija. Statinių kadastriniai matavimai nurodo aprašomo daikto (nekilnojamo turto) dydį, fizinę būklę, vertę, buvimo vietą (koordinates) ir kitus objekto rodiklius, taip pat fiksuojamus nekilnojamo turto pakitimus.
Geodeziniai Matavimai
Žemės sklypo geodeziniai matavimai yra tikslus žemės ploto nustatymas ir plano parengimas, remiantis tikslių žemės sklypo ribų posūkio taškų koordinavimu (LKS94 valstybinėje koordinačių sistemoje). Žemės sklypo ribos vietovėje paženklinamos dalyvaujant žemės sklypo savininkui arba būsimam pirkėjui arba jo įgaliotam asmeniui, taip pat suinteresuotiems asmenims - gretimų sklypų savininkams ar jų atstovams.
Perkant žemės sklypą pagrindiniame nuosavybės dokumente yra žemės planas, o jame nurodytas „Matavimo tipas“. Šioje vietoje greičiausiai bus viena iš dviejų frazių: „žemės sklypas suformuotas atliekant preliminarius matavimus" arba "žemės sklypas suformuotas atliekant kadastrinius matavimus". Specialistai rekomenduoja pirkti sklypą su atliktais kadastriniais matavimai. Preliminarūs - tai beveik „katė maiše“.
Žemiau pateikta lentelė apibendrina matavimų tipus:
| Matavimo Tipas | Aprašymas |
|---|---|
| Preliminarūs matavimai | Matavimai „iš akies“, sklypo ribos nepririštos prie tikslių koordinačių. |
| Kadastriniai matavimai | Visi sklypo kampai tiksliai nustatyti, suderinti su kaimynais, perkamo žemės sklypo plotas aiškus. |
Kaip Sužinoti, Kam Priklauso Žemės Sklypas?
Norint sužinoti, kam priklauso žemės sklypas reikia trijų įrankių: Regia.lt, Registrų centro portalo ir Google. Suradus patinkantį sklypą, pirmiausia reikia sužinoti jo tikslų adresą. Tam į pagalbą ateina regionų geoinformacinės aplinkos portalas Regia.lt. Jame ne tik surasite adresus, bet ir galite pamatyti komunikacijas šalia sklypo - ar šalia praeina dujos, elektra, vanduo, kokios artimiausios susisiekimo paslaugos.
Lietuvoje žemės ir miško sklypų nuosavybės teisės yra registruojamos ir viešai prieinamos, todėl norint sužinoti, kam priklauso konkretus sklypas, yra keli būdai. Norėdami sužinoti, kam priklauso konkretus sklypas, galite naudotis Registrų centro teikiama paslauga - Nekilnojamojo turto registro išrašais. Šie išrašai pateikia informaciją apie sklypo savininką, teises į turtą bei kitą teisinę informaciją. Užklausą galite pateikti tiesiogiai Registrų centro padalinyje arba internetu per Registrų centro savitarnos sistemą.
Šiame straipsnyje pateikta informacija yra bendro pobūdžio ir negali būti laikoma teisine konsultacija.