Nekilnojamojo turto (NT) įsigijimas yra svarbus žingsnis, reikalaujantis atidumo ir žinių. Šiame straipsnyje aptarsime NT įsigijimo procesą Lietuvoje, pradedant paieška ir baigiant nuosavybės teisių įregistravimu.
NT paieška ir vertinimas
NT paieška gali rūpintis pats pirkėjas, bet rekomenduojama tai pavesti šios srities specialistui - NT brokeriui, kuris, atsižvelgdamas į pirkėjo poreikius, suras ir pasiūlys geriausią variantą už priimtiniausią kainą. Suradus patinkantį NT ir apsisprendus dėl jo pirkimo, rekomenduojamas NT vertinimas, kuris turėtų būti atliekamas prieš pasirašant preliminariąją sutartį. Kiekvienas bankas turi jiems priimtinų vertintojų sąrašą, kurie NT vertinimo ataskaitą paprastai pateikia per 1-5 dienas. NT vertinimo ataskaitos preliminari kaina, priklausomai nuo vertinamo turto tipo, yra 300-600 Lt.
Preliminarioji sutartis
Preliminarioji sutartis turi būti rašytinės formos.
Pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis
Pagrindinė pirkimo - pardavimo sutartis pasirašoma pas notarą, kuomet nekilnojamojo turto pardavėjas turi visas reikalingas pažymas, leidimus ir kitus dokumentus sandoriui sudaryti, o pirkėjui yra išduotas banko garantinis raštas dėl paskolos suteikimo arba jau yra pasirašyta kredito sutartis. Pirkimo-pardavimo sutarties tvirtinimo pas notarą kaina yra 0,45-0,5 proc. nuo sandorio sumos (pirkimo-padavimo kainos sutartyje), papildomai už sutarties projektą, duomenų sandoriui užsakymą ir patikras registruose.
Pardavėjui gavus pinigus iš banko, jis turi nuvykti į notarų biurą ir patvirtinti apie tinkamą pirkėjo atsiskaitymą pagal sutartį. Pardavėjas turi kreiptis į notarą, kuris patvirtino pirkimo - pardavimo sutartį. Notaras patvirtins visišką Jūsų įsipareigojimų įvykdymą pardavėjui ir išduos liudijimą. Šį liudijimą turite pateikti VĮ Registrų centrui, o liudijimo kopiją banko vadybininkui.
Nuosavybės teisių registravimas
Registruojant nuosavybės teisę į įsigytą NT, pasirenkate terminą, per kurį pageidaujate, kad turtas būtų įregistruotas (galimi terminai - 1, 3, 5 arba 10 darbo dienų). Įregistravus nuosavybės teisę į įsigytą turtą, Jums bus išduotas nuosavybės teisę patvirtinantis registro išrašas. Mokesčio už nuosavybės teisių įregistravimą ir pažymėjimo išdavimą dydis priklausys nuo registruojamo turto rūšies, vidutinės NT rinkos vertės ir Jūsų pasirinkto termino.
Yra atvejų, kai reikia papildomų veiksmų:
- Gauti teismo leidimą įkeisti perkamą būstą, kuriame gyvena nepilnamečiai vaikai ir būstas yra laikomas šeimos turtu.
- Jeigu Jūsų šeima su nepilnamečiais vaikais gyvena ne bankui įkeičiamame būste, o kitame.
Remonto sąnaudų apskaita ir mokestinis reglamentavimas
Šiame skyriuje aptarsime remonto sąnaudų apskaitą ir mokestinį reglamentavimą, kuris gali būti svarbus įsigijus NT.
Turto (tiek nuosavo, tiek svetimo) remonto išlaidos gali būti kaupiamos turto sąskaitoje. Modernizavimo išlaidų registravimas apskaitoje priklauso nuo darbų rezultato. Pastato esminio pagerinimo darbai atlikti 2024 m. 12 mėn. ir 2025 m. Pastato esminis pagerinimas yra laikomas ilgalaikio turto pasigaminimu.
Sprendimą dėl atlikto remonto įforminimo priima pati įmonė. Ar didinti pastato vertę, ar nurašyti remonto išlaidas, priklausys nuo pastato būklės vertinimo. Pastatas ir jo remontas visuomet dėvisi kartu.
Iki naudojimo pradžios patirtos remonto išlaidos įtraukiamos į įsigyto turto vertę. Automobilio remonto išlaidos, patirtos iki jo naudojimo pradžios, įskaitomos į turto įsigijimo vertę.
Remonto darbų klasifikavimas
Remonto darbai gali būti klasifikuojami kaip sąnaudos arba ilgalaikis turtas.
- Remontas: Per stichinę nelaimę apgadinto turto atkūrimas apskaitoje paprastai registruojamas kaip remontas.
- Esminis pagerinimas: PVM skaičiuojamas tik dėl pastatų esminio pagerinimo.
PVM klausimai
NT sandoriai paprastai yra didelės vertės ir tai sąlygoja reikšmingas PVM sumas. Priimtas PVM įstatymo pakeitimas, patikslinantis kai kurių apmokestinimo nuostatų taikymą. PVM sąskaita faktūra, įforminanti pastato esminį pagerinimą, išrašoma tada, kai remonto darbai yra baigiami. Esminis pagerinimas deklaruojamas to mėnesio, kurį darbai buvo užbaigti, PVM deklaracijoje. PVM dėl pastato pasigaminimo turėtų būti skaičiuojamas, kai pastatas pradedamas naudoti.
Kol darbai ar jų dalis nėra baigti, PVM sąskaita faktūra neturėtų būti rašoma.
Draudimo išmokos
Gauta turto draudimo išmoka yra neapmokestinama pelno mokesčiu, net jeigu paskui turtas nėra remontuojamas. Iš draudimo bendrovės gautos ar gautinos sumos registruojamos mažinant pripažintas sąnaudas. Draudimo išmoka, net jeigu įmonė automobilio neremontuoja, laikoma neapmokestinamosiomis pajamomis.
Kiti svarbūs aspektai
- Nekilnojamojo turto mokesčio mokėti nereikia, kol pastatas nėra baigtas ir kol jame nevykdoma ekonominė veikla.
- Po rekonstrukcijos nustatyta naujoji vertė naudojama apskaičiuojant nekilnojamojo turto mokestį nuo kitų metų.
- Įmonė gali skaičiuoti nusidėvėjimą, jeigu dalį pastato naudoja veiklai vykdyti.
Svarbu atsiminti, kad mokesčių teisės aktai nurodo vienintelį kriterijų - turto būklę po remonto.
tags: #kas #iteisina #turto #isigijimo #iteisinimas