Komercinių objektų nuomos rinka patyrė didelių pokyčių, ypač po krizės ir COVID-19 pandemijos. Šiandien tiek nuomotojai, tiek nuomininkai supranta, kad jie yra reikalingi vieni kitiems ir kad jų bendradarbiavimas gali trukti ilgus metus. Todėl šalys stengiasi susitarti dėl tokių nuomos sąlygų, kurios tenkintų abi puses. Tikslas - turėti tinkamas patalpas ir patikimus partnerius, tvarius, ilgalaikius santykius su aiškiomis ir abiem parteriams priimtinomis bendradarbiavimo taisyklėmis bei dalykišku bendravimu.
Juk nuomos sutartys sudaromos 5-10 metų ir ilgesniam terminui. Šiandieninėje rinkoje toks požiūris į ilgalaikę nuomą yra svarbus pasiekimas.
Nuomininko poreikių formavimas ir profesionali komanda
Anksčiau nuomininką atstovavo vienas žmogus, kartais sukaupęs tik asmeninę patirtį iš derybų dėl savo buto nuomos, tai dabar ilgalaikiam nuomos sandoriui nuomininkas formuoja profesionalų komandą iš projektuotojo, nekilnojamojo turto konsultanto ir teisinio patarėjo. Ir tai tampa standartu.
Pirminis nuomininko komandos tikslas yra padėti nuomininkui suformuoti jo poreikius nuomai su perspektyva į ateitį ir atsakyti į klausimus:
- Kiek žmonių jam reikia sutalpinti patalpose?
- Kokia veikla bus vykdoma?
- Kokie reikalavimai erdvei?
- Ar planuojama plėtra ir jei taip - kada?
- Kada reikalingos patalpos?
- Kokie kriterijai vietos parinkimui?
- Koks biudžetas yra numatytas nuomai bei patalpų įrengimui, baldams, persikraustymui ir pan.?
Parengus poreikių žemėlapį, ieškoma objektų, kurie poreikius atitiktų geriausiai. Renkantis iš kelių alternatyvų kvadratinio metro nuomos kaina yra tik vienas iš kriterijų greta ne ką mažiau svarbių vietos, darbuotojams kuriamos aplinkos, pastato išmanumo, komforto ir kitų dalykų.
Dar viena aiški tendencija - partnerio patikimumo vertinimas, kurį atlieka abi pusės. Todėl reikia atsakingai vertini, su kuo ją ketini sudaryti.
Kaip veikia išperkamoji nuoma?
Patikimumo vertinimas ir depozitas
Šiandien nebestebina nuomininko prašymas įvertinti, ar nuomotojas bus pajėgus išvystyti objektą, ar turės pakankamų finansinių išteklių ir iš kokių šaltinių, kokia yra akcininkų struktūra, reputacinė rizika, jau veikiančių pastatų istorija ir nuomininkų atsiliepimai.
Nuomininko nenorą mokėti depozitą nuomotojas vertina kaip labai rimtą signalą apie tai, kad nuomininkas nebus pajėgus vykdyti sutarties, jeigu jau įmokėti depozitą yra problema. Jei potencialus partneris neatitinka patikimumo kriterijų, sutarties nebus. Toks požiūris formuoja drausmę rinkoje ir atsakomybę už savo veiksmus.
Derybų etapas ir sutarties sąlygos
Radus tinkamą pastatą ir partnerį, prasideda derybų etapas. Derybos dabar vyksta konstruktyviau. Mes vis rečiau deramės dėl rinkoje įprastų principų ir taisyklių taikymo, pvz. nuomininko pareigos prisidėti prie pastato priežiūros, eksploatavimo, draudimo ir mokesčių kaštų, nuomotojo pareigos pagrįsti kaštus atviros knygos principu ar ploto skaičiavimo taisyklių. Tai, dėl ko deramės ir yra tai, kaip suformuoti poreikiai bus atliepti ir už kokią kainą.
Kuo atsakingiau sudarinėsime sutartis, gerbsime vieni kitus ir prisiimtus įsipareigojimus, tuo tvaresnė ir patikimesnė bus rinka, ir iš to laimėsime visi.
COVID-19 pandemijos įtaka nuomos sutartims
Koronaviruso keliami iššūkiai užklupo itin greitai ir netikėtai mus visus. Viešame diskurse apie COVID-19 pandemijos reiškinių įtaką sutartiniams santykiams dažnai painiojamos sąvokos - koronavirusas, COVID-19 ir karantinas.
Šiuo metu pasaulyje siaučiantis koronavirusas, Kinijoje nustatytas 2019 m. gruodžio mėn., oficialiai vadinasi SARS-Cov2. Šis virusas sukelia pavojingą viršutinių kvėpavimo takų ligą COVID-19. Siekiant išvengti šios ligos daugelis pasaulio valstybių savo teritorijoje įvedė karantiną - specialųjį užkrečiamųjų ligų profilaktikos ir kontrolės priemonių taikymo režimą. Taigi COVID-19 yra ne virusas, o liga, kuri iššaukė karantiną.
Lietuvoje, kaip ir daugelyje valstybių, force majeure sąvoka apima tiek gamtos reiškinius (angl. act of God), tiek ir valstybės veiksmus (angl. act of State). Šiame kontekste biologiniai COVID-19 pandemijos reiškiniai - koronavirusas ir COVID-19 - gali būti laikomi gamtos reiškiniais, o karantinas - valstybės veiksmais.
Force majeure sąlygos
Pagal CK 6.212 straipsnio 1 dalį, šalis atleidžiama nuo atsakomybės už sutarties neįvykdymą, jeigu ji įrodo, kad sutartis neįvykdyta dėl aplinkybių, kurių ji negalėjo kontroliuoti bei protingai numatyti sutarties sudarymo metu, ir kad negalėjo užkirsti kelio šių aplinkybių ar jų pasekmių atsiradimui.
Teismų praktikoje išaiškinta, kad tam, jog pagal CK 6.212 straipsnį būtų pripažintos egzistuojant force majeure aplinkybės, būtina šių sąlygų visuma (kumuliatyvios sąlygos):
- Aplinkybių nebuvo sudarant sutartį ir jų atsiradimo nebuvo galima protingai numatyti;
- Dėl susidariusių aplinkybių sutarties objektyviai negalima įvykdyti;
- Šalis, neįvykdžiusi sutarties, tų aplinkybių negalėjo kontroliuoti ar negalėjo užkirsti joms kelio;
- Šalis nebuvo prisiėmusi tų aplinkybių ar jų padarinių atsiradimo rizikos.
Kaip matyti, Lietuvos teisė įtvirtina klasikinę civilinės teisės tradicijai žinomą force majeure sampratą, kuri gali būti apibūdinta remiantis trimis elementais - nenuspėjamumu (pranc. imprévisibilité), išoriškumu (pranc. extériorité) ir nenugalimumu (pranc. irrésistibilité).
Analizuojant COVID-19 pandemijos reiškinius force majeure taikymo tikslais, visų pirma, pastebėtina, kad šie reiškiniai buvo nenuspėjami bent jau iki 2019 m. gruodžio mėn. pabaigos pradėjus plisti naujienoms apie naująjį virusą, todėl, jei sutartys buvo sudarytos iki to momento, nenuspėjamumo sąlyga yra vienareikšmiškai taikoma.
COVID-19 įtaka sutartiniams santykiams
Kaip matyti, koronavirusas, COVID-19 ir karantinas yra skirtingi faktoriai, kurie su sutartiniais santykiais gali būti susiję skirtingais priežastiniais ryšiais. Pavyzdžiui, mirtina koronaviruso grėsmė gali užkirsti galimybes naudotis nuomojamomis patalpomis, net tada kai nuomininko veiklai nėra nustatytas karantininis draudimas tai daryti.
COVID-19 gali įtakoti sutarčių vykdymą tuomet, kai skolininkas privalo įvykdyti grynai asmeninę prievolę (intuitu personae), pavyzdžiui, nutapyti paveikslą ar gydyti pacientą, ir to negali padaryti, nes pats guli ligos patale. Čia trukdymo tiesiogine priežastimi yra ne virusas ir ne karantinas, o liga.
Na, o karantinas gali įtakoti sutarčių vykdymą tiesiog uždraudžiant vykdyti tam tikrą ūkine veiklą, kuri yra konkrečios sutarties dalykas, pavyzdžiui, teikti sporto klubo paslaugas.
Kitaip tariant, piniginių išteklių neturėjimas pats savaime nėra ir negali būti pateisinamas, tačiau jei asmuo negali įvykdyti piniginės prievolės dėl force majeure aplinkybės, kuri sukėlė jo piniginių lėšų trūkumą, prievolės neįvykdymas gali būti pateisinamas.
Nuompinigių mokėjimas COVID-19 kontekste
Vienas iš aktualiausių verslo teisinių klausimų ne tik Lietuvoje, bet ir visame pasaulyje COVID-19 pandemijos kontekste kilo dėl nuompinigių mokėjimo. Tai yra, ar force majeure aplinkybėmis gali remtis nuomininkas, kuris negali naudotis jo verslui skirtomis patalpomis dėl taikomų suvaržymų ir atsisakyti mokėti nuompinigius?
Pagrindinė nuomotojo pareiga yra perduoti daiktą nuomininkui valdyti ir naudotis. Pagrindinė nuomininko pareiga yra mokėti nuomos mokestį (nuompinigius). Jeigu įstatymai ar sutartis nenustato ko kita, jis turi teisę reikalauti atitinkamai sumažinti nuomos mokestį, kai dėl aplinkybių, už kurias jis neatsako, sutartyje numatytos naudojimosi daiktu sąlygos arba daikto būklė iš esmės pablogėja.
Nuomos santykių kontekste labiausiai aktualūs ir aptartini du COVID-19 pandemijos reiškiniai - koronavirusas ir karantinas.
Šis aiškinimas grindžiamas tiek privačiu interesu - apsaugoti save ir savo artimą aplinką, tiek ir viešuoju interesu - apsaugoti visuomenę nuo viruso plitimo ir pavojingos ligos židinių susidarymo.
Kitaip tariant, rūpestingumo pareiga galėjo riboti nuomininko galimybes naudotis nuomos objektu net ir tuomet, kai nuomininko veiklai nebuvo taikomas karantinas pagal viešąją teisę.
Tiesioginis karantino taikymas remiantis viešosios teisės normomis jau yra konkretus ir tiesioginis suvaržymas naudotis daiktu, kurį reikia vykdyti taip, kaip nurodyta taikytiname teisės akte, nebent jis pats nustato kokias nors suvaržymo išlygas.
Remdamasi šiomis nuostatomis 2020 m. lapkričio 4 d. Lietuvos Respublikos Vyriausybė nutarimu Nr. 1226 (Nutarimas) visoje Lietuvos Respublikos teritorijoje vėl paskelbė karantiną, kuris galioja iki šiol.
Taigi greta konkrečioms veikloms, pavyzdžiui, sveikatinimo paslaugų centrų, teikiančių poilsio paslaugas, veiklai, taikomų draudimų, nuo 2020 m. gruodžio 9 d. visam privačiam sektoriui įsigaliojo nuotolinio darbo pareiga ir atitinkamai daugiau kaip dviejų žmonių kolektyvinio darbo įmonės patalpose draudimas, išskyrus objektyvaus (ne subjektyvaus) būtinumo atvejus.
Todėl tai privalomas suvaržymas naudotis daiktu dėl kurio nuomotojas nebegali ne dėl nuo jo priklausančių priežasčių įgyvendinti CK 6.483 straipsnio 1 dalyje įtvirtintos pareigos garantuoti, kad daiktas bus tinkamas naudoti pagal paskirtį, kuriai jis išnuomojamas, visą nuomos terminą.
Jei nuomotojo pareiga negali būti įvykdyta ne dėl nuo jo priklausančių priežasčių, kas tuomet ištinka nuomininko pareigą mokėti nuomos mokestį? Ar jis vis vien privalo jį mokėti, nors daiktu negali naudotis pagal paskirtį?
Padavėjų darbo laiko apskaita
Suminė darbo laiko apskaita įvedama tam, kad galima būtų dirbti daugiau negu pagal įprastą grafiką. Paskui pasibaigus apskaitiniam laikotarpiui palyginama su 40 val. Žiūrint,kaip Jūs tą padavėją apiforminę.Jeigu jis atlyginimą gauna už išdirbtas valandas,tai dauginate valandinį įkainį iš valandų,už naktines valandas(jei dirba) atskirai priskaičiuojate. O jeigu formintas minimumui,tai tada jau jis negali viršyti to mėnesio nustattyto valandų kiekio.
Pavyzdžiui, padavėjai dirba nuo 11 iki 23 valandos (iš 1,5 val. pietauja). Gaunasi 10,5 val x 16 dienų bus 168 valandos. Jei padavėjas dirba pagal suminę darbo laiko apskaitą, tai per tris mėnesius jis gali išdirbti 576 valandas, o per keturis mėnesius - 653 valandas.
| Laikotarpis | Darbo valandų skaičius |
|---|---|
| 3 mėnesiai | 576 valandos |
| 4 mėnesiai | 653 valandos |