Šiame straipsnyje aptarsime svarbiausius aspektus, susijusius su turto pardavimu iš varžytynių Lietuvoje, įskaitant skolininko teises, turto įkainojimą ir pačią varžytynių tvarką. Taip pat aptarsime, kaip sėkmingai įsigyti nekilnojamąjį turtą varžytynėse, kokie yra privalumai ir trūkumai, bei kaip išvengti galimų rizikų.
Kas yra areštuoto turto realizavimas?
Areštuoto turto realizavimas - tai areštuoto skolininkui nuosavybės teise priklausančio turto priverstinis pardavimas iš varžytinių per antstolius.
Skolininko teisės iki varžytynių
Iki varžytynių paskelbimo specialiame interneto tinklalapyje skolininkas gali pats arba pavesti kitiems asmenims surasti areštuoto turto pirkėją (CPK 704 straipsnis). Iki varžytynių paskelbimo skolininkas turi teisę susirasti areštuoto turto pirkėją ir tokiu būdu turtą parduoti jam palankesnėmis sąlygomis.
Skolininko pasiūlytas pirkėjas visą kainą už perkamą turtą privalo sumokėti per šio Kodekso 716 straipsnio 2 dalyje nustatytą terminą, kuris pradedamas skaičiuoti nuo skolininko pasiūlyto pirkėjo sutikimo pirkti areštuotą turtą pateikimo antstoliui dienos.
Skolininko pasiūlytas pirkėjas, kuris areštuotą nekilnojamąjį turtą pageidauja pirkti skolintomis lėšomis, turtą parduodančiam antstoliui turi pateikti rašytinį prašymą išduoti Sprendimų vykdymo instrukcijoje nustatytos formos pažymą, patvirtinančią teisę pirkti šį areštuotą turtą.
Turto įkainojimas
Kasacinio teismo praktikoje tvirtinama, kad teisingas, įstatymo reikalavimus atitinkantis skolininko turto įkainojimas - visų pirma, antstolio pareiga, kurią vykdyti jis privalo nepaisant to, kaip vykdymo proceso šalys naudojasi savo procesinėmis teisėmis.
Jeigu skolininkas ar išieškotojas prieštarauja antstolio atliktam įkainojimui arba jei antstoliui kyla abejonių dėl turto vertės, antstolis turto vertei nustatyti skiria ekspertizę (CPK 681 straipsnis). Jei turto vertei nustatyti skiriama ekspertizė, tokiu atveju areštuoto turto verte laikoma eksperto nustatyta vertė.
Įstatymas antstoliui nustato pareigą ir suteikia galimybių taip įkainoti areštuotą turtą, kad įkainojimas atitiktų galimas realias rinkos kainas ir optimaliai tenkintų tiek išieškotojo, tiek skolininko interesus.
Kaina varžytynėse
Per pirmąsias varžytines antstolis turi teisę parduoti turtą už mažesnę kainą, tačiau pirmosiose varžytinėse parduodamo turto nustatoma pradinė kaina sudaro ne mažiau kaip aštuoniasdešimt procentų CPK 681 straipsnyje numatyta tvarka nustatytos turto kainos (CPK 718 straipsnis), o per antrąsias varžytines šešiasdešimt procentų CPK 681 straipsnyje numatyta tvarka nustatytos turto kainos.
Turto pardavimo iš varžytynių aktą galima pripažinti negaliojančiu, jeigu turtas buvo parduotas mažesne nei rinkos kaina arba turtas buvo įkainotas nepagrįstai didesne nei rinkos verte ir tokiu būdu buvo sudarytos sąlygos turtą parduoti iš antrų varžytynių.
Pavyzdžiui, jei buto vertė 35 000 Lt ir yra tikroji buto rinkos vertė, tai pirmosiose varžytinėse antstolis turi teisę parduoti 35 000 Lt vertės butą už kainą, ne mažesnę nei 28 000 Lt (aštuoniasdešimt procentų nuo vertės), o pirmosioms varžytinėms neįvykus ir paskelbus antrąsias varžytines, - ne mažesnę nei 21 000 Lt (šešiasdešimt procentų nuo vertės) sumą.
Pradinės kainos varžytynių etapuose
| Varžytynių etapas | Pradinė kaina (procentais nuo rinkos vertės) |
|---|---|
| Pirmosios varžytynės | 80% |
| Antrosios varžytynės | 60% |
Varžytynių tvarka
Antrąsias varžytines antstolis skelbia ne vėliau kaip po vieno mėnesio nuo pirmųjų varžytinių paskelbimo neįvykusiomis.
Tais atvejais, kai ir antrosios varžytinės paskelbiamos neįvykusiomis, antstolis panaikina turto areštą ir grąžina turtą skolininkui.
Pakartotinai į tą patį turtą pagal tuos pačius vykdomuosius dokumentus išieškojimas gali būti nukreipiamas praėjus ne mažiau kaip vieneriems metams nuo turto grąžinimo skolininkui.
Areštuotas turtas skolininko pasiūlytam pirkėjui parduodamas surašant Sprendimų vykdymo instrukcijoje nustatytos formos aktą, kuris yra nuosavybės teisę patvirtinantis dokumentas. Šį turto pardavimo skolininko pasiūlytam pirkėjui aktą antstolis surašo per tris darbo dienas nuo visos kainos už parduotą turtą sumokėjimo, bet ne anksčiau kaip po dvidešimt dienų nuo skolininko pasiūlyto pirkėjo sutikimo pirkti turtą pateikimo antstoliui dienos.
Užsiregistruoti į VĮ Turto banko aukcioną gali tik prie varžytynių ir aukcionų sistemos prisijungę asmenys. Registracija tęsiama sistemoje norimo įsigyti turto aukciono skelbime.
Jeigu elektroniniame aukcione ketinama dalyvauti per atstovą - atstovas privalo nurodyti atstovaujamo fizinio ar juridinio asmens kodą ir atstovavimo pagrindą. Jei atstovaujamas fizinis asmuo yra ne Lietuvos Respublikos pilietis, reikia nurodyti fizinio asmens vardą, pavardę, gimimo datą, asmens kodą ir valstybę.
Aukcione gali dalyvauti keli asmenys (asmenų grupė), jei ketina turtą įsigyti bendrosios nuosavybės teise.
Vadovaujantis LR valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymo 21 str. 9 d., jeigu viešo aukciono laimėtojas (pirkėjas) savo skoliniam įsipareigojimui įvykdyti skolinasi lėšų iš kredito įstaigos, aukciono organizatorius aukciono laimėtojo (pirkėjo) prašymu skoliniam įsipareigojimui kredito įstaigai užtikrinti gali įkeisti viešame aukcione parduotą turtą, numatant, kad hipoteka įsigalios po to, kai už perkamą turtą bus visiškai atsiskaityta su viešo aukciono organizatoriumi, tai yra sumokėta nekilnojamojo daikto, įskaitant žemės sklypą, kaina, netesybos ir kitos prievolės.
Neautomatiniu (rankiniu) būdu - dalyvis kiekvieną kartą kainą už parduodamą turtą pats įveda į lauką „Mano siūloma kaina“. Iki varžymosi pabaigos dalyvis kainą gali didinti neribotą skaičių kartų.
Svarbu! Mokėjimo paskirtyje nurodyti konkretaus el. aukciono numerį. Sumokėtos sumos turi tiksliai atitikti skelbime nurodytas dalyvio registracijos mokesčio ir garantinio įnašo sumas.
Jei asmuo sumokėjo dalyvio registravimo mokestį ir garantinį įnašą, tačiau neketino įsiregistruoti aukciono dalyviu, arba nespėjo užbaigti registracijos į aukcioną, registravimo mokestis ir garantinis įnašas grąžinami pagal mokėtojo prašymą, pateiktą VĮ Turto bankui.
Atsakingi VĮ Turto banko darbuotojai tikrina registracijų į aukcioną duomenis po registracijai skirto laiko pabaigos ir patvirtina arba atmeta registraciją į aukcioną. Registracijos patvirtinimo atveju, pranešimas išsiunčiamas nurodytu el. paštu.
Visada po mygtuko „Siūlyti“ paspaudimo, naudotojas papildomai paklausiamas, ar jis tikrai nori siūlyti tokią kainą. Pasirinkus „Nesiūlyti“, kainos pasiūlymas nėra siunčiamas į duomenų bazę. Tokiu atveju, naudotojas turi galimybę pakeisti kainos siūlymą.
Jei turto antstoliui nepavyksta realizuoti jis grąžinamas skolininkui, tačiau antstolio vykdymo išlaidas skolininkas privalo padengti. Tiksliau vykdymo išlaidas apmoka išieškotojas, o vėliau jos išieškomos iš skolininko (CPK 610 straipsnio 1 dalis).
Kaip dalyvauti Turto banko aukcionuose?
Užsiregistruoti į VĮ Turto banko aukcioną gali tik prie varžytynių ir aukcionų sistemos prisijungę asmenys. Registracija tęsiama sistemoje norimo įsigyti turto aukciono skelbime.
Svarbu! Atlikus registraciją, registracijos būsena tampa „Jūsų registracija yra priimta".
Atstovavimas aukcione
Jeigu elektroniniame aukcione ketinama dalyvauti per atstovą - atstovas privalo nurodyti atstovaujamo fizinio ar juridinio asmens kodą ir atstovavimo pagrindą. Jei atstovaujamas fizinis asmuo yra ne Lietuvos Respublikos pilietis, reikia nurodyti fizinio asmens vardą, pavardę, gimimo datą, asmens kodą ir valstybę.
Jeigu atstovaujami asmenys nenurodomi, tai reiškia, kad dalyvis atstovauja pats save ir laimėjimo atveju įgyjamo turto savininkas bus jis.
Aukcione gali dalyvauti keli asmenys (asmenų grupė), jei ketina turtą įsigyti bendrosios nuosavybės teise.
Mokėjimai ir registracijos mokesčiai
Svarbu! Iš anksto pasitikrinti, ar Jūsų mokama suma neviršija vienos operacijos limito. Įkeliant į sistemą iš anksto atliktų mokėjimo pavedimų kopijas, pasirinkus mokėti bankiniu pavedimu: atsiskaitomoji sąskaita aukciono dalyvio registravimo mokesčiui ir garantiniam įnašui sumokėti: nurodyta bendrosiose aukciono sąlygose, gavėjas: valstybės įmonė Turto bankas, juridinio asmens kodas: 112021042, mokėtojas: asmuo, ketinantis dalyvauti aukcione, mokėjimo paskirtis: konkretaus el. aukciono numerį.
Svarbu! Mokėjimo paskirtyje nurodyti konkretaus el. aukciono numerį. Sumokėtos sumos turi tiksliai atitikti skelbime nurodytas dalyvio registracijos mokesčio ir garantinio įnašo sumas.
Išimtys dėl registracijos mokesčio grąžinimo
Jei asmuo sumokėjo dalyvio registravimo mokestį ir garantinį įnašą, tačiau neketino įsiregistruoti aukciono dalyviu, arba nespėjo užbaigti registracijos į aukcioną, registravimo mokestis ir garantinis įnašas grąžinami pagal mokėtojo prašymą, pateiktą VĮ Turto bankui.
Registracijos patvirtinimas
Atsakingi VĮ Turto banko darbuotojai tikrina registracijų į aukcioną duomenis po registracijai skirto laiko pabaigos ir patvirtina arba atmeta registraciją į aukcioną. Registracijos patvirtinimo atveju, pranešimas išsiunčiamas nurodytu el. paštu.
Kainos siūlymas aukcione
Visada po mygtuko „Siūlyti“ paspaudimo, naudotojas papildomai paklausiamas, ar jis tikrai nori siūlyti tokią kainą. Pasirinkus „Nesiūlyti“, kainos pasiūlymas nėra siunčiamas į duomenų bazę. Tokiu atveju, naudotojas turi galimybę pakeisti kainos siūlymą.
Neautomatiniu (rankiniu) būdu - dalyvis kiekvieną kartą kainą už parduodamą turtą pats įveda į lauką „Mano siūloma kaina“. Iki varžymosi pabaigos dalyvis kainą gali didinti neribotą skaičių kartų.
Turto įkeitimas
Vadovaujantis LR valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymo 21 str. 9 d., jeigu viešo aukciono laimėtojas (pirkėjas) savo skoliniam įsipareigojimui įvykdyti skolinasi lėšų iš kredito įstaigos, aukciono organizatorius aukciono laimėtojo (pirkėjo) prašymu skoliniam įsipareigojimui kredito įstaigai užtikrinti gali įkeisti viešame aukcione parduotą turtą, numatant, kad hipoteka įsigalios po to, kai už perkamą turtą bus visiškai atsiskaityta su viešo aukciono organizatoriumi, tai yra sumokėta nekilnojamojo daikto, įskaitant žemės sklypą, kaina, netesybos ir kitos prievolės.
Elektroninių varžytynių privalumai
"Esminiai elektroninių varžytynių privalumai - jos vyksta visą parą, dalyvauti labai patogu ir dabar varžytynės skaidrios". Prie antstolių kontorų jau nebesirikiuoja perpirkėjai, įsigydavę turtą komerciniais tikslais. Antstoliai negalėdavo kontroliuoti šių dalyvių srauto.
E-varžytynėse turto parduodama daugiau, bet visada lieka daiktų, kuriais niekas nesusidomi. Tai patvirtina ir statistika.
1 pasiūlymų strategija #nekilnojamasis turtas #aukcionų_namai #investavimas #aukcionas #aukcionų_metodai #nuosavybė
Kaip išvengti nemalonių staigmenų
Pasak teisėjos Ritos Kisielienės, "Išvaržomus daiktus besirenkantys žmonės dažnai žiūri tik į nuotrauką ir nurodytą kainą. Į detalesnį aprašymą nesigilinama, tarsi tai būtų antraeilis dalykas. O tai yra pats svarbiausias dalykas."
Advokatas Kazimieras Karpickis pataria: "Visuose e-varžytynių skelbimuose nurodoma skolininko pavardė ir vardas. Galima jį susirasti ir su juo pačiu komunikuoti. Iš to, kaip bendrauja, ar sutinka bendrauti, ir galima spręsti apie jo ketinimus". Dalyvaujant varžytynėse derėtų suprasti, kad parduodamas turtas gali būti probleminis, nes jis parduodamas ne laisva valia.
Geriausias būdas išvengti galimų nepalankų pasekmių, pasak antstolės Audronės Adomaitienės, yra turto pardavimas skolininko pasiūlytam pirkėjui. Šiuo būdu turtas gali būti parduodamas iki to momento, kol varžytynės nepaskelbtos elektroninėje erdvėje. Pirkėjais gali būti ir skolininko šeimos nariai, giminaičiai, arba pašaliniai žmonės, kurie domisi parduodamu turtu. Tai naudinga ne tik todėl, kad išvengiama konfliktų, bet ir todėl, kad didesne dalimi padengiama skola. Varžytynėse turtas gali būti parduodamas 20 proc. ar 40 proc. pigiau.
Bendraturčių teisės
Dalies, esančios bendrąja nuosavybe, pardavėjas privalo raštu pranešti kitiems bendraturčiams apie ketinimą parduoti savo dalį ne bendraturčiui ir kartu nurodyti kainą bei kitas sąlygas, kuriomis ją parduoda. Kai parduodama dalis nekilnojamojo daikto, į kurį turima bendrosios nuosavybės teisė, apie tai pranešama per notarą.
Jeigu dalis parduota pažeidžiant pirmenybės teisę ją pirkti, kitas bendraturtis turi teisę per tris mėnesius teismo tvarka reikalauti, kad jam būtų perkeltos pirkėjo teisės ir pareigos.
Bendrosios nuosavybės dalies pardavėjas ir pirkėjas yra solidariai atsakingi už atsiradusių iki šio daikto dalies pardavimo prievolių, susijusių su parduodamo daikto dalimi, įvykdymą kitiems bendraturčiams.
Europos Sąjungos Teisingumo Teismo sprendimas dėl PVM
Europos Sąjungos Teisingumo Teismas (ESTT) rugsėjo viduryje priėmė svarbų sprendimą, turėsiantį įtakos pridėtinės vertės mokesčio (PVM) grąžinimo praktikai įsigijus varžytynėse parduodamą turtą. Kai skolininkui bankroto byla nėra iškelta, varžytynėse jo turtą nusipirkęs asmuo gali susigrąžinti turto pirkimo PVM. Tik kada perkama iš bankrutuojančio skolininko, pirkėjui tenka skaičiuoti ,,atvirkštinį PVM“ už skolininką, dėl ko grąžintinos PVM sumos paprastai nelieka.
Toks pardavėjas sąskaitoje nurodytą pardavimo PVM turi sumokėti sumokėti biudžetui iš savo lėšų, o turtą perėmęs naujasis savininkas įgyja teisę tą PVM susigrąžinti.