Nekilnojamojo turto (NT) rinka nuolat kinta, o nauji įstatymai ir reglamentai daro įtaką tiek vystytojams, tiek pirkėjams. Šiame straipsnyje aptarsime, kaip vertinti butą, atsižvelgiant į įvairius kriterijus ir naujausius įstatymų pakeitimus.
Kas Yra 100 Procentų Baigtumas?
Pagal galiojančius teisės aktus, pastato 100 proc. baigtumas laikomas atliktu tada, kai pastatytos visos pastato konstrukcijos ir įrengtos inžinerinės sistemos pagal pastato (jo dalies) statybos (rekonstravimo, kapitalinio remonto) projektą. Kitaip tariant, pastato ar jo dalies baigtumas yra kadastro duomuo, parodantis, kiek procentų pastato (jo dalies) yra pastatyta pagal projektą.
Advokato padėjėjas V. Poplovuchinas paaiškina, kad 100 proc. statinio baigtumas reiškia, kad statinys yra visiškai pastatytas, su visomis savo konstrukcijomis, įrengtomis visomis inžinerinėmis sistemomis pagal statinio projektą. Tai apima:
- Durys butuose (jei numatyta projekte)
- Grindų ir sienų apdaila (pagal projektą)
- Pertvaros
- Rozetės
- Kriauklė
- Klozetas san. mazge
- Visi įvadai, prievadai ir kanalizacijos vamzdžiai
- Apšvietimas (bent jau lemputė)
- Šviesos jungikliai
A.Šešplaukio teigimu, butas 100 proc. baigtu laikomas tuomet, kai jis yra visiškai įrengtas ir parengtas gyventi - trūksta tik baldų ir buitinės technikos, kuriuos su savimi atsiveža įsikraustantis naujakurys.
„Taigi, jau turi būti nudažytos ar išklijuotos sienos ir lubos, sudėtos grindys, sumontuoti langai bei įrengtas vonios kambarys - sudėtos plytelės, išvedžiota santechnika, pajungtas praustuvas, klozetas bei vonia arba dušo kabina bei įstatytos durys“, - teigia jis.
Statybos Įstatymo Pakeitimai
Nuo 2024 m. sausio 1 d. įsigalioję Statybos įstatymo pakeitimai numato, kad gyvenamąsias patalpas trijų ir daugiau butų daugiabučiuose pastatuose bei gyvenamosios paskirties patalpas, kurios yra įrengtos kitos paskirties pastatuose, bus galima parduoti tik visiškai baigtuose objektuose. Šie pakeitimai siekia apsaugoti nekilnojamojo turto pirkėjų investicijas ir užtikrinti, kad pirkėjai galėtų įsigyti būstą, kuris yra visiškai paruoštas gyventi.
Anksčiau pasitaikydavo atvejų, kai pirkėjai įsigydavo būstą, kurio baigtumas buvo 85 procentai ar daugiau, tačiau vėliau susidurdavo su problemomis dėl neužbaigtų statybos darbų ar nesutvarkytų inžinerinių sistemų. Tai reiškia, kad nebaigtos statybos buto pirkimas nėra galimas.
Turto Vertinimas
Turto vertinimas yra svarbus etapas perkant ar parduodant nekilnojamąjį turtą. Vertintojas, rengdamas ataskaitą, vadovaujasi tuo, kokius darbus mato atliktus bute, bei objektyviais vertinimo ir vertės apskaičiavimo metodais.
Praktinė užduotis: Nekilnojamojo turto mokestis
Vertinant būstą, vertintojai remiasi savo patirtimi bei aprašytais vertinimo metodais, kuriuose nurodyta, kokią baigtumo dalį skirtingo tipo objektuose sudaro įvairūs atlikti darbai (sienų, grindų baigtumas ir t.t.). Svarbu atkreipti dėmesį į:
- Darbų eiliškumą: Negalima imtis vienų darbų, neatlikus kitų.
- Apdailos medžiagas: Kuo medžiagos kokybiškesnės ir ilgaamžiškesnės, tuo daugiau vertės butui suteikia.
- Vietą: Turto vertė priklauso ne tik nuo įrengimo, bet ir nuo vietos, atstumų iki parduotuvių, viešojo transporto stotelių bei mokymų įstaigų.
Tačiau turto vertintojai gali vertinti tik tuos darbus, kurie jau yra atlikti - sudėtos grindys, nudažytos sienos, išvedžiota elektra ir t. t. Nesudėtos medžiagos nėra vertinamos, nes jos yra kilnojamas turtas.
Statybos darbų baigtumo lygių palyginimas
| Baigtumo lygis | Aprašymas |
|---|---|
| 80% | Paruoštos statybinės konstrukcijos, įrengtos inžinerinės sistemos (šildymas, vandentiekis, nuotekos, dujos). Namo dėžutė su išorine apdaila, atvestas vandentiekis, šildymas, elektra, įrengti nuotekų šalinimo įrenginiai, įmontuotos durys, langai, grindų pagrindas. |
| 100% | Visiškai pastatytas statinys, įrengtos visos konstrukcijos ir inžinerinės sistemos pagal projektą. Grindų pilnas įrengimas, sienų pilna apdaila, sanitarinių mazgų įrengimas, rekuperacinės/vėdinimo sistemos įvedimas ir pajungimas, kiti projekte numatyti apdailos darbai. |
Pirkimo Žingsniai
Perkant būstą, svarbu kruopščiai planuoti savo veiksmus ir žinoti dabartinę buto pirkimo eigą. Pagrindiniai buto pirkimo žingsniai:
- Išsiaiškinkite, kodėl nepatinka dabartinis būstas.
- Nustatykite svarbiausius reikalavimus naujam būstui: vieta, plotas, įrengimo lygis, statybos metai, kambarių skaičius, aplinka, susisiekimas ir komunikacijos, kaina ir išlaikymo išlaidos.
- Apsvarstykite papildomas savybes, kurios pageidautinos, bet nėra būtinos.
- Pasitarkite su NT brokeriu.
- Nustatykite, kiek galite skirti būsto įsigijimui.
- Nuspręskite, kiek laiko ieškosite.
- Ar norite statyti patys?
- Jei prieš perkant naują būstą, esamojo parduoti nebūtina, puiku - pirkimas bus daug paprastesnis.
- Įvertinkite kainas. Pagrindiniuose portaluose nemažos dalies objektų kaina neatitinka realybės. Profesionalus NT brokeris jums padės nustatyti realią kainą.
- Patikrinkite, ar būstas atitinka pagrindinius reikalavimus. Ar patinka objektas pagal aprašymą ir nuotraukas? Ar aprašymas atitinka realybę?
- Patikrinkite, ar tvarkingi dokumentai ir nėra apribojimų: areštai, įkeitimai, hipoteka, banko leidimas parduoti, nuosavybės teisė, nesumokėti mokesčiai bendrijai, nebaigtas pirkimo sandoris, neįteisinta statyba, neatlikti kadastriniai matavimai, nesutvarkytos komunikacijos, detalaus ir bendrojo plano įtaka, kitos kliūtys parduoti objektą.
- Išsiaiškinkite, kokio dydžio paskolą galite gauti. Kokia maksimali finansuojama suma pasirinktam turtui?
- Aptarkite galutinę kainą, atsiskaitymo būdą ir terminus, persikraustymo terminus, kokie baldai paliekami ir kt. Kaip objektyviai įvertinti kainą ir kitus kriterijus?
- Pasirašykite preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį.
- Suderinkite su banku visas sąlygas, gaukite teismo leidimą, jei yra nepilnamečių vaikų.
- Pas notarą pasirašoma pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis, kurioje numatomas tikslus atsiskaitymo būdas ir grafikas. Jei finansuoja bankas, pilnas atsiskaitymas su pardavėju gali užtrukti apie 30 dienų.
Kaip Nustatyti Preliminarią Buto Kainą?
Jei norite parduoti savo sklypą, butą ar namą, teks atlikti savo turto vertės analizę. Nekilnojamojo turto skelbimų portaluose pabandykite paieškoti parduodamų butų ar namų, esančių šalia jūsų arba analogiškoje vietoje.
Jei būsto kvadratūra nelabai panaši, skaičiuokite vieno kvadrato kainą. Tai vienas iš objektyviausių būdų vertinti nekilnojamąjį turtą. Pavyzdžiui, panašus namas tame pačiame kaime parduodamas už 50 000 eurų. Jo plotas - 150 kv. m. vadinasi vieno kvadratinio metro kaina - 50 000 : 150 = 333,33 euro už kv. m.
Jei jūsų namas yra 250 kvadratinių metrų, tai už jį galite prašyti 333,33 x 250 = 83 333 eurų. Taip pat turėkite omenyje, kad kuo kvadratūra didesnė, tuo įrengimo kaina už 1 kv. m dažniausiai būna mažesnė, dėl to reiktų objektyviai įvertinti savo pageidaujamą galutinę kainą.
Jei turite butą daugiabučių kvartale, galima patikrinti, už kiek buvo parduoti panašios kvadratūros butai jūsų kaimynystėje. Yra keli interneto portalai, siūlantys už pinigus nusipirkti duomenis apie šalia vykusius NT sandorius, ir taip galite nustatyti preliminarią vertę, matydami REALIUS kaimynų pardavimus.
Jei NT objektas pardavinėjamas ilgai, reiškia kaina užkelta.
NT brokeriai retai kada patys vertina turtą, tačiau paprastai turime nemažai partnerių, kurie tuo užsiima. Brokeris visada pasakys, kiek realiai galite gauti ir kur gali kilti problemų parduodant NT brangiau, nei rinkos vertė.
Rekomendacijos
Jei planuojate įsigyti būstą, rekomenduojama atkreipti dėmesį į šiuos aspektus:
- Pasitarkite su nekilnojamojo turto brokeriu.
- Atidžiai patikrinkite visus dokumentus.
- Įsitikinkite, kad būstas atitinka jūsų poreikius ir reikalavimus.
- Pasirašykite pirkimo-pardavimo sutartį tik tada, kai esate visiškai tikri, kad įsigyjate tinkamą turtą.
Nuo 2024 m. sausio 1 d. įsigalioję Statybos įstatymo pakeitimai užtikrina didesnę pirkėjų apsaugą, tačiau svarbu išlikti budriems ir atidžiai įvertinti visus aspektus prieš priimant sprendimą dėl būsto įsigijimo.