Retrospektyvinis turto (verslo) vertinimas yra konkretus turto (verslo) rinkos vertės nustatymas konkrečiai datai praeityje. Labai dažnu atveju toks retrospektyvinis vertinimas praverčia ir tuomet, kai norima sumažinti mokestinę naštą.
Pagal LR teisės aktus, gautos nekilnojamojo turto pardavimo pajamos apmokestinamos tuomet, jeigu šis parduotas turtas buvo perleistas kito asmens nuosavybėn neišlaikius 10 metų. Jei išlaikote turtą savo nuosavybėje 10 metų ir jį parduodate tik po šio laikotarpio, prievolė mokėti gyventojų pajamų mokestį neatsiranda, bet jei neišlaikote - Jums reikės mokėti mokesčius, t. y. apmokestinamas nuosavybėn gauto nekilnojamojo turto rinkos vertės ir to paties nekilnojamojo turto pardavimo kainos skirtumas.
Atlikus retrospektyvinį nekilnojamojo turto vertinimą užtikrinsime nešališką ir teisingą atspirties tašką gyventojų pajamų mokesčio apskaičiavimui.
Kada Užsakomas Retrospektyvinis Vertinimas?
Retrospektyviniai vertinimai dažniausiai užsakomi tuomet, kai kyla ginčas dėl turto (verslo) rinkos vertės, buvusios praeityje. Dažniausiai tokių vertinimų prireikia teismuose.
Mokesčių Sumažinimas
Jei taip nutiko, kad gavę nekilnojamąjį turtą (paveldėjote ar jis Jums buvo padovanotas) neatlikote turto vertinimo, notaras, tvarkydamas Jūsų nuosavybės dokumentus, paprastai užfiksuoja turto vertę remdamasis vidutinės rinkos vertės duomenimis, nustatytais masinio vertinimo būdu. Deja, vidutinė rinkos vertė paprastai neatitinka realios neklinojamojo turto rinkos kainos.
Tad pasiruoškite namų darbus: Jums reikės retrospektyvinio nekilnojamojo turto vertinimo, kurio pagrindinis tikslas yra nustatyti nekilnojamojo turto rinkos vertę tam tikru praeities momentu, t. y. dovanojimo, paveldėjimo datai.
Retrospektyvinio Vertinimo Ypatumai
Retrospektyvinio vertinimo procedūra praktiškai nesiskiria nuo įprastos nekilnojamojo turto rinkos vertės nustatymo procedūros: reikalinga ir turto apžiūra, ir turto dokumentai (priklausomai nuo turto rūšies). Vienintelis skirtumas yra tas, kad siekiama nustatyti turto rinkos vertę, buvusią praeityje, todėl vienas svarbiausių momentų vertinant retrospektyviai - apsibrėžti turto būklę, buvusią vertinimo datos metu.
Pateiksime paprastą pavyzdį. Kartu su kitais asmenimis paveldėjote butą, kurio būklė yra labai prasta (seniai nedarytas remontas), turto vertinimo neužsakinėjote, notaras paveldėjimo liudijime įrašė vidutinę nekilnojamojo turto rinkos vertę, nustatytą masinio vertinimo būdu, tad realios turto rinkos vertės nežinote. Butą suremontavote ir nutarėte tą butą „pasidalinti“ tarp paveldėtojų (kažkam lieka butas, kažkas gauna piniginę kompensaciją). Kviečiatės turto vertintojus, kurie atvyksta apžiūrėti ir nusifotografuoti buto.
Apžiūros metu butas yra suremontuotas, tad jo rinkos vertė dabar ir turto vertinimo dienai (retrospektyviai, kai butas buvo paveldėtas) yra labai skirtingos būtent dėl buto būklės. Tokiu atveju svarbu, kad turto vertintojui pateiktumėte išsamius turto būklės aprašymus (kokia buvo buto apdaila: sienos, lubos, grindys, langai, vidinės durys ir pan.) ir, jei turite, buto nuotraukas, atspindinčias buvusią buto būklę.
Tik tuomet nepriklausomas turto vertintojas galės nustatyti objektyvią retrospektyvinę nekilnojamojo turto rinkos vertę.
Retrospektyvinio Vertinimo Galiojimas Ir Kaina
Retrospektyvinis vertinimas galiojimo neturi, kadangi yra nustatoma rinkos vertė ne turto apžiūros datai, o turto rinkos vertė, buvusi praeityje.
Retrospektyvinio kilnojamojo, nekilnojamojo turto ar verslo vertinimo darbų kaina yra nustatoma individualiai. Tai priklauso nuo vertinamo turto rūšies ir nuo datos, kuriai reikia apskaičiuoti turto rinkos vertę, senumo. Kuo senesnei datai į praeitį reikia skaičiuoti, tuo labiau paslauga brangsta, tad rekomenduotume nedelsti ir turto vertinimo paslaiugas užsakyti kuo anksčiau.
Pagrindiniai Etapai
- Duomenų analizė.
- Vertinamo turto apžiūra.
- Ataskaitos rengimas.
- Ataskaitos pateikimas.
Mokesčių Prievolė
Jei nusprendėte parduoti paveldėtą, dovanotą ar įsigytą nekilnojamąjį turtą, vadovaujantis LR Gyventojų pajamų mokesčio įstatymu (GPMĮ), reikės mokėti 15% gyventojų pajamų mokestį, jeigu šis turtas buvo įsigytas ir perleistas kito asmens nuosavybėn neišlaikius 10 metų. Šis mokestis skaičiuojamas nuo paveldėjimo, dovanojimo dokumentuose nurodytos rinkos vertės, arba, jei turtas buvo įsigytas, įsigijimo ir parduoto turto kainų skirtumo.
Nekilnojamojo turto vidutinė rinkos vertė - tą pačią pagrindinę tikslinę naudojimo paskirtį turinčių nekilnojamojo turto objektų vertė, atspindinti nekilnojamojo turto vidutinę rinkos kainą nagrinėjamoje teritorijoje ir nustatyta masinio vertinimo būdu panaudojant Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatyme numatytus turto vertinimo metodus.