Perkant būstą svarbu būti atidiems ir patikrinti visus reikiamus dokumentus, kad vėliau netektų susidurti su nemaloniomis staigmenomis, pavyzdžiui, skolomis ar areštu. Šiame straipsnyje aptarsime, kaip patikrinti, ar butas yra areštuotas ir kokius veiksmus reikia atlikti, norint įsigyti būstą be skolų.
Nekilnojamasis turtas - butas, namas, žemės sklypas - daugeliui mūsų yra brangiausias turtas. Su juo susiję sandoriai, paveldėjimas ar tiesiog nuosavybės teisės yra itin svarbūs teisiniai veiksmai, reikalaujantys aiškumo, skaidrumo ir patikimumo. Būtent čia į pagalbą ateina Nekilnojamojo turto registras - kertinė Lietuvos teisinės sistemos dalis, užtikrinanti nekilnojamojo turto teisinių santykių stabilumą ir viešumą.
Prieš perkant būstą: ką svarbu žinoti
Prieš priimant sprendimą pirkti nekilnojamąjį turtą, labai svarbu atlikti tam tikrus namų darbus bei tinkamai pasirengti sutarties sudarymui, siekiant ateityje išvengti ginčų. Tad ir pirkti būstą reikia ypač atsakingai, negailint laiko ir nesibodint specialistų pagalbos. Todėl rekomenduojama kreiptis į specialistus, kurie padės ne tik teisingai parengti sutartis, tačiau ir išvengti nesklandumų ateityje.
Finansiniai aspektai
Šiuo metu dažnai nekilnojamasis turtas perkamas naudojantis bankų ar kitų kredito įstaigų suteikiama būsto paskola, tad tie asmenys, kurie planuoja pirkti būstą naudodamiesi kreditu, pirmiausia turi įvertinti savo galimybes jį gauti. Todėl vertėtų kreiptis į kelias kredito įstaigas, siekiant išsiaiškinti, kokiomis sąlygomis ir kokio dydžio kreditas galėtų būti suteikiamas.
Pažymėtina, jog bankai/kredito įstaigos, prieš suteikiant paskolą, pareikalaus pateikti įrodymus, kurie patvirtintų, jog pradinis įnašas yra sukauptas arba sumokėtas pardavėjui. Taip pat reikia nepamiršti, jog visais atvejais, gaunat kreditą, bus reikalinga turėti sukaupus pradinį įnašą. Šiuo atveju, atsiskaitymas grynaisiais pinigais ir/arba grynųjų pinigų santaupos vertinami kritiškai, reikalaujama pateikti papildomus dokumentus, todėl darant avansinį mokėjimą pardavėjui, rekomenduojama jį atlikti bankiniu pavedimu.
Dokumentų patikra
Pirkėjui patartina, prieš sudarant sandorį, susipažinti su pardavėjo turimais nuosavybės dokumentais, projektine dokumentacija, planais, kadastrinių matavimų bylomis - tam, jog po to neiškiltų staigmenų. Būtina identifikuoti parduodamus - perkamus daiktus, sudaryti parduodamo turto apyrašą, pridėti nuotraukas. Taip pat būtina išsiaiškinti nekilnojamojo turto sudėtį: jeigu nuotraukose matomas objektas apstatytas baldais, buitine technika, tai dar nereiškia, jog parduodamas butas būtinai bus su jais.
Iki sandorio sudarymo, jei yra galimybė, rekomenduojama perkamą turtą gerai apžiūrėti ir įvertinti jo būklę - atvykti su specialistais bei meistrais, kurie atliks įrengimo ar remonto darbus, nes būtent tuomet gali paaiškėti įvairių niuansų, kurie neprofesionaliam pirkėjui negalėjo būti suprantami. Taip pat vertėtų pasiteirauti, ar perkamo buto savininkas (pardavėjas) nėra davęs sutikimų kaimynams (bendrijai) dėl kokių nors darbų atlikimo, nes šių sutikimų pagrindu pradėti darbai bus įpareigojantys ir naująjį savininką (pirkėją).
Turbūt svarbiausia dalis perkant nekilnojamąjį turtą - tinkamas sutarties sudarymas. Todėl būtina žinoti, jog sudarius naujai statomo gyvenamojo namo ar buto preliminariąją sutartį, pirkėjai gali jos atsisakyti per 10 dienų (CK 6.401 str. 2 d. 1 p.). Kitas labai svarbus momentas - parduodamam daiktui taikomos garantijos, kurias privalo suteikti statytojai (pardavėjai).
Kaip patikrinti NT registrą?
Informaciją apie ketinimą įsigyti NT patikrinti labai paprasta - Registrų centro duomenų bazėje kaupiama visa informacija apie Lietuvoje registruotą NT. Žinodamas ketinamo įsigyti turto rekvizitus kiekvienas fizinis/juridinis asmuo turi teisę, už nustatytą mokestį, pasitikrinti tokio turto teisinį statusą.
Dokumentai, kuriuos reikia patikrinti
Pirkėjas prieš pasirašydamas bet kokią sutartį turėtų apžiūrėti perkamo nekilnojamojo turto (NT) aplinką - teritoriją, komunikacijas, vietovės apstatymo parametrus bei miesto planus. Galiausiai, prieš pasirašant sutartį būtina išsamiai apžiūrėti visą NT. Reikia patikrinti, ar pardavėjo nurodyti duomenys yra būtent tokie ir realybėje. Apžiūrėjus turtą, laukia dokumentų patikros etapas.
Pirmasis dokumentas, kurį būtina patikrinti - išrašas iš nekilnojamojo turto registro. Jame nurodomas esamas būsto savininkas (ar keli). Tai ypatingai svarbu perkant senos statybos NT, kuris gali būti paveldėtas ir priklausyti net keliems žmonėms, o jį pardavinėti gali vienas asmuo.
Kitas žingsnis - būsto kadastrinės bylos peržiūra ir palyginimas su esama faktine situacija. Tai svarbu atlikti, nes faktinė būsto situacija gali būti visiškai kitokia nei kadastrinėje byloje.
Kiti svarbūs dokumentai:
- Žemės sklypo planas (perkant kotedžą ar individualų namą)
- Namo projektas (perkant vis dar statomą namą)
- Energinio naudingumo sertifikatas
Kaip parduoti nekilnojamąjį turtą 5 - 7% brangiau?
Kaip nemokamai patikrinti, ar butas yra areštuotas
Yra keletas būdų, kaip nemokamai patikrinti, ar butas yra areštuotas:
- Registrų centras: Galite kreiptis į Registrų centrą ir užsisakyti nekilnojamojo turto registro išrašą. Šiame išraše bus nurodyta, ar turtui yra taikomi kokie nors apribojimai, pavyzdžiui, areštas. Gyventojai neatlygintinai vieną kartą per mokestinį laikotarpį gali užsisakyti Nekilnojamojo turto mokestinės vertės išrašą vienam NT objektui arba (savininkui paprašius) visiems NT objektams esantiems viename registre.
- Notaras: Notaras, tvirtindamas pirkimo-pardavimo sutartį, privalo patikrinti, ar turtas nėra areštuotas.
- Antstolių informacinė sistema: Galite patikrinti antstolių vykdomųjų bylų portale www.antstoliai.lt, ar nėra vykdomųjų bylų, susijusių su buto savininku.
Skolų patikrinimas
Jeigu planuojate įsigyti butą, derėtų patikrinti, ar jo savininkas neturi neapmokėtų skolų, priešingu atveju su nauju būstu gausite ir prievolę padengti senus įsiskolinimus. Sužinoti savo skolos pagal asmens kodą yra neįmanoma.
Skolų patikrinimo būdai
Norint nemokamai internetu patikrinti savo skolas, reikia naudotis elektroninėmis banko paslaugomis arba turėti kitą elektroninę atpažinties priemonę:
- Lietuvos banko Paskolų rizikos duomenų bazė: Kredito unijos, tarpusavio skolinimo platformų operatoriai ir visi kiti oficialūs vartojimo kreditų davėjai teikia Lietuvos bankui duomenis apie paskolos gavėjus ir jiems suteiktas paskolas. Fiziniams ir juridiniams asmenims teikiami duomenys apie esamus bei buvusius įsipareigojimus, pripažinimą nevykdančiu įsipareigojimų arba vėl vykdančiu įsipareigojimus, duomenų gavėjus ir kitą informaciją susijusią su asmens kreditingumu.
- Elektroninės vykdomosios bylos portalas: Norėdami išsiaiškinti apie savo skolas antstoliams, galite apsilankyti antstolių vykdomųjų bylų portale - www.antstoliai.lt. Su informacija apie Jūsų atžvilgiu vykdomas antstolių bylas galėsite susipažinti nemokamai.
- Mano VMI sistema: Norėdami daugiau sužinoti apie savo įsipareigojimus Valstybinei mokesčių inspekcijai, turite prisijungti prie „mano VMI“ sistemos. Tuomet pasirinkite skiltį „mokesčiai ir baudos“.
- Sodros paskyra: Norėdami daugiau sužinoti apie savo privalomojo draudimo ir valstybinio socialinio draudimo įmokų skolas, turite prisijungti prie asmeninės „Sodros“ paskyros gyventojui.
Kredito istorija ir reitingas
Kredito istorija - tai ataskaita apie Jūsų finansinę situaciją vienoje vietoje. Čia galima rasti visą informaciją apie turimus įsiskolinimus, kasdienių mokesčių mokėjimą ir panašiai. Dažniausiai ataskaitoje pateikiama informacija apima paskutiniuosius 10 metų. Norint sužinoti savo kredito istoriją, reikėtų apsilankyti “Creditinfo Lietuva” svetainėje. Ten rasite ne tik informaciją apie turimus finansinius įsipareigojimus, tačiau taip pat ir priskirtą kreditingumo reitingą. Tai yra vienas iš svarbiausių rodiklių, kuriais domisi skolintojai.
Kredito reitingas padeda išsiaiškinti Jūsų finansinę būklę ir patikimumą, vykdant įsipareigojimus. Kuo Jūsų reitingas žemesnis, tuo sunkiau gausite norimą paskolą.
Kaip patikrinti, ar perkamas būstas neturi skolų už komunalines paslaugas
Prieš perkant būstą, labai svarbu patikrinti, ar jis neturi įsiskolinimų už komunalines paslaugas. Tai padės išvengti netikėtų išlaidų ateityje.
Jeigu ruošiatės pirkti butą ir norite apsidrausti nuo netikėtų išlaidų (įsiskolinimo už komunalines paslaugas), jūs turėtumėte kreiptis į parduodamo buto savininką, prašydama parodyti atsiskaitymo už komunalines paslaugas dokumentus (kvitus ar paslaugų suteikimo knygelę). Be to, galima pareikalauti pažymos ir iš tų įmonių, kurios teikia paslaugas (pavyzdžiui, iš elektrą, šilumą, vandenį, dujas tiekiančių tinklų, "Lietuvos telekomo" ir t. t.) patvirtinimo, jog savininkas joms nėra skolingas. Taip pat patariame patikrinti, ar sutampa bute įrengtų skaitiklių rodmenys su tais skaičiais, kurie nurodyti atsiskaitymo knygelėje.
Nors būsto pardavėjas turi notarui pristatyti pažymą iš namo administruojančios įmonės arba bendrijos apie skolų nebuvimą, iš kitų komunalinių paslaugų teikėjų pažymos yra nebūtinos.
Nekilnojamojo turto mokestis
Nekilnojamojo turto (toliau ― NT) mokestis yra skaičiuojamas nuo visų Jums priklausančių NT objektų (gyvenamosios, sodų, garažų, fermų, šiltnamių, ūkio, pagalbinio ūkio, mokslo, religinės, poilsio paskirties statinių (patalpų), žuvininkystės statinių ir inžinerinių statinių) bendros mokestinės vertės, kuri viršija neapmokestinamąją ribą (150 tūkst. eurų arba 200 tūkst. eurų, jei taikoma lengvata dėl auginamų vaikų).
Objekto mokestinę vertę galima sužinoti Valstybės įmonės Registrų centro svetainėje įvedus NT unikalų numerį. Tai galite padaryti keliais būdais:
- Elektroniniu būdu per Registrų centro klientų savitarnos sistemą išskyrus turtui, kuris turi būti vertinamas išlaidų (kaštų) metodu.
- El. paštu išsiuntus užpildytą ir e. parašu pasirašytą laisvos formos prašymą el.
Jeigu išraše esančio NT objekto vertės nustatymo būdas yra „Atkuriamoji vertė“ ir nustatymo data yra anksčiau nei 5 metai, arba neradote ieškomo NT objekto mokestinės vertės Registrų centro internetinėje svetainėje, pvz.: Jums reikia kreiptis į Valstybės įmonę Registrų centrą ir užsakyti NT vidutinės rinkos ir / ar mokestinės vertės perskaičiavimą.
Vidutinės rinkos vertės apskaičiavimas išlaidų (kaštų) metodu atliekamas nekilnojamajam turtui, kurio vidutinė rinkos vertė nėra nustatoma masinio vertinimo būdu (pvz. sandėliavimo, pramoniniai ir inžineriniai statiniai, kūrybinės dirbtuvės ir pan.). Apskaičiuotos vidutinės rinkos vertės mokesčiams galioja ne ilgiau nei 5 metus.
Fizinio asmens prašymu Registrų centras neatlygintinai vieną kartą per mokestinį laikotarpį per 7 darbo dienas jam parengia ir įteikia Nekilnojamojo turto registro išrašą, kuriame nurodoma nekilnojamojo turto objekto mokestinė vertė.
Jei turite daugiau nei vieną NT objektą (gyvenamosios, sodų, garažų, fermų, šiltnamių, ūkio, pagalbinio ūkio, mokslo, religinės, poilsio paskirties statinių (patalpų), žuvininkystės statinių ir inžinerinių statinių), sudėkite visų turimų NT objektų mokestines vertes ir taip gausite NT bendrą mokestinę vertę, kurią ir turite nurodyti NT mokesčio deklaracijoje KIT715.
NT mokestis yra apskaičiuojamas ir deklaraciją KIT715 pateikti reikia tuo atveju, kai NT objektų bendra mokestinė vertė viršija nustatytą NT neapmokestinamąjį dydį:
- Bendras neapmokestinamasis nekilnojamojo turto dydis yra 150 000 eurų.
- Neapmokestinamasis nekilnojamojo turto dydis yra 200 000 eurų asmenims, auginantiems tris ir daugiau vaikų (įvaikių) iki 18 metų, ir asmenims, auginantiems vaiką su negalia (įvaikį) iki 18 metų, taip pat vyresnį vaiką su negalia (įvaikį), kuriam nustatytas individualios pagalbos teikimo išlaidų kompensacijos pirmo ar antro lygio poreikis.
Jei per metus keitėsi NT bendra mokestinė vertė (buvo parduotas ar įgytas NT) ir (arba) taikytinas neapmokestinamasis dydis, tuomet yra pildoma deklaracijos KIT715 B dalis ir pildomi 6 bei 7 laukeliai.
Dokumentų, reikalingų buto pirkimui - pardavimui sąrašas
- Įsigijimo dokumentai (pirkimo-pardavimo sutartis, dovanojimo sutartis, paveldėjimo dokumentai ir pan.).
- Kadastrinių matavimų byla (patalpų brėžiniai, techniniai duomenys).
- Kreditoriaus sutikimas, jei turtas įkeistas.
- Bendrasavininkių sutikimas parduoti bendrinės nuosavybės dalį.
- Energinio naudingumo sertifikatas.
- Bendrijos arba administratoriaus pažyma dėl skolų nebuvimo.
- Sutuoktinio sutikimas arba įgaliojimas.
Pradedant buto pirkimo ar pardavimo procesą, dokumentų tvarkymas yra vienas svarbiausių žingsnių. Pardavėjui būtina iš anksto pasirūpinti visais reikalingais dokumentais, tokiais kaip įsigijimo sutartys, kadastrinių matavimų byla, kreditoriaus ar bendraturčių sutikimai. Daugelio šių dokumentų rengimas ir registravimas gali užtrukti kelias savaites ar net mėnesius, todėl pradėti šį procesą reikėtų dar prieš ieškant pirkėjo. Kitaip sandoris gali nutrūkti, o Jums teks ne tik grąžinti sumokėtą avansą, o ir sumokėti piniginę baudą. Pirkėjui, savo ruožtu, svarbu patikrinti, ar visi pardavėjo pateikti dokumentai yra tvarkingi ir atitinka teisės aktų reikalavimus - netvarkingi dokumentai gali sukelti problemų ir sandorio atidėjimą.
Ką daryti, jei butas areštuotas?
Turite turtą, kuris yra areštuotas? Norite jį parduoti, tačiau nežinote nuo ko pradėti? Tuomet esate tinkamoje vietoje - skaitykite toliau. Areštuoto buto pardavimas įmanomas, tik reikia žinoti teisingą eigą. Procesas gali pasirodyti painus, tačiau pasitelkus patirtį ir specialistų pagalbą galima greitai pasiekti jus tenkinantį rezultatą.
Kaip parduoti butą, kuris areštuotas?
Pirmas žingsnis - kreiptis į antstolius, kurie yra areštavę jūsų turtą. Tai galite lengvai patikrinti Registrų centro išraše. Norint įvykdyti pardavimo sandorį, notaras visada pareikalaus oficialaus leidimo iš skolos administratorių, kad butas su skolomis galėtų būti parduotas.
Svarbu žinoti, kad pirkėjas dalį sumos mokės ne tiesiogiai jums, o antstoliui, kuris nuskaičiuos skolą. Tik likusi pinigų dalis po visų įsipareigojimų padengimo bus pervesta jums.
Kaip parduoti butą, kuris turi skolų?
Kai jau gavote visą informaciją iš antstolių ir turite leidimą pardavimui, labai rekomenduoju susisiekti su komunalinių paslaugų tiekėjais bei namo administratoriais. Tai padės išsiaiškinti, kokios yra visos likusios skolos, žinoma jei tokių yra. Turėdami aiškų skolų vaizdą, galėsite drąsiai pradėti pardavimo procesą ir pateikti pirkėjui skaidrią informaciją. Tokia praktika didina pasitikėjimą ir padeda užbaigti sandorį sklandžiau. Pirkėjai su skolomis turtą perka labai atidžiai, nes bijo, kad nebūtų dar kažkas paslėpta, ne tik skolos.
Neturite laiko ar noro pardavinėti butą su skolomis patys?
Reikia pripažinti - parduoti butą su skolomis nėra lengviausias uždavinys. Tai reikalauja laiko, dokumentų tvarkymo, komunikacijos su antstoliais ir pirkėjais. Dėl šios priežasties dauguma žmonių nusprendžia kreiptis į patyrusį NT brokerį. Specialistas ne tik sutvarko visą procesą, bet ir padeda parduoti turtą už geriausią įmanomą kainą. Jei negyvenate Lietuvoje, NT brokeris gali parduoti areštuotą butą už jusGyvenate užsienyje ir neturite galimybės tvarkyti dokumentų Lietuvoje? Jums tai ne kliūtis. Galite įgalioti NT brokerį, kuris visą procesą atliks už jus - nuo dokumentų iki realaus pardavimo.
Kodėl verta pasitarti su specialistu?
Žinoma, viską galima atlikti patiems, tačiau tam prireiks daugiau laiko, kantrybės ir specifinių žinių. Procesas gali užsitęsti, jei nežinote, kur gauti reikalingus leidimus ar kaip bendrauti su antstoliais. Kaip ir visur yra atitinkamos manieros, ne visuomet antsoliai suinteresuoti jūsų reikalus spręsti pirmumo principu, juk pas juos klientų šimtai. Tuo tarpu patyręs specialistas žino visus niuansus ir padeda užtikrinti, kad nekilnojamojo turto pardavimas vyktų greitai bei sklandžiai.