Planuojant kapitalinį remontą bute, svarbu žinoti, kokie teisės aktai ir procedūros reglamentuoja šį procesą. Lietuvoje tai apibrėžia statybos techniniai reglamentai ir kiti teisės aktai. Šiame straipsnyje aptarsime pagrindinius aspektus, susijusius su buto kapitalinio remonto reglamentavimu.
Reikalingi dokumentai ir leidimai
Kapitalinio remonto atveju, būtina surinkti tam tikrus dokumentus ir gauti leidimus. Štai pagrindiniai iš jų:
- Paprastojo remonto aprašas (projektas): Kultūros paveldo statinio atveju reikalingas paprastojo remonto projektas. Šis aprašas (projektas) turi atitikti statybos techninio reglamento STR 1.04.04:2017 „Statinio projektavimas. Projekto ekspertizė“ reikalavimus.
- Daugumos gyvenamojo namo butų savininkų sutikimas: Pagal Lietuvos Respublikos Civilinio kodekso 4.85 straipsnį, pastato bendraturčių sutikimai turi būti renkami vadovaujantis butų ir kitų patalpų savininkų balsavimo raštu, priimant sprendimus, tvarkos aprašu, patvirtintu 2018 m. rugsėjo 21 d. Lietuvos Respublikos aplinkos ministro įsakymu Nr. D1-844.
- Statybos leidimas: Išduodamas pateikus projektą ir balsavimo protokolą. Statybos leidimą išduoda savivaldybių administracijos. Pastato paprastojo remonto aprašui (projektui) patikrinti skiriama 10 darbo dienų.
Statybos techninio reglamento STR 1.04.04:2017 pakeitimai
Lietuvos Respublikos aplinkos ministro įsakymu Nr. D1-844 buvo atlikti statybos techninio reglamento STR 1.04.04:2017 „Statinio projektavimas, projekto ekspertizė“ pakeitimai, kurie įsigaliojo 2024 m. liepos 10 d. Šie pakeitimai apima:
- Statinio projekto rengimo tvarką.
- Reikalavimus projektų pavadinimams.
- Projektavimo darbų rangos sutarčių sudarymo tvarką.
- Techninio darbo projekto rengimo reikalavimus.
Projektavimo darbų rangos sutartis
Projektavimo darbų rangos sutartis sudaroma vadovaujantis Lietuvos Respublikos civilinio kodekso nuostatomis. Sutartis gali būti sudaroma viena abiem projekto etapams (projektiniams pasiūlymams ir techniniam darbo projektui) arba atskirai kiekvienam statinio projekto etapui. Taip pat sutartis gali būti sudaroma vienam etapui - projektiniams pasiūlymams, techniniam darbo projektui, supaprastintam projektui (naujos statybos, rekonstravimo), paprastojo remonto ar griovimo projektui, kapitalinio, paprastojo remonto ar griovimo aprašui, pastato (patalpos, patalpų) ar inžinerinio statinio paskirties keitimo projektui, nekilnojamojo turto kadastro objektų formavimo projektui.
Techninio darbo projekto rengimas
Techninį darbo projektą rengia projektuotojas, parengęs projektinius pasiūlymus. Jei techninį darbo projektą rengia kitas projektuotojas, jis privalo paskirti projekto vadovą, įvykdyti patvirtintų projektinių pasiūlymų sprendinių reikalavimus, techninio darbo projekte nurodyti projektinius pasiūlymus parengusį projektuotoją, ir jį informuoti apie projektinių pasiūlymų klaidas (kai jų yra), gauti architektūros kūrinio autoriaus pritarimą techniniam darbo projektui. Techninio darbo projekto projektuotojas atsako už parengto techninio darbo projekto sprendinių kokybę ir jų atitiktį projektinių pasiūlymų sprendiniams, kad techninis darbo projektas atitinka normatyvinių statybos techninių dokumentų, normatyvinių statinio saugos ir paskirties dokumentų, kitų teisės aktų reikalavimus.
Projektinių pasiūlymų ir techninio darbo projekto rengimas
Kai rengiamas Statybos įstatymo 24 straipsnio 1 dalies 1-5 punktuose nurodytas statinio projektas ir šio įstatymo nustatyta tvarka privaloma gauti statybą leidžiantį dokumentą, statinio projektas rengiamas dviem etapais: pirma rengiami projektiniai pasiūlymai, pagal kuriuos išduodamas statybą leidžiantis dokumentas, vėliau - techninis darbo projektas. Kai rengiamas Statybos įstatymo 24 straipsnio 1 dalies 6-13 punktuose nurodytas statinio projektas ir(ar) kai statybą leidžiantis dokumentas neprivalomas, statinio projektą galima rengti vienu etapu, kuris atitinka abu statinio projekto rengimo etapus ir šiems etapams taikomus reikalavimus. Jeigu statinio projektas rengiamas vienu etapu, su prašymu išduoti statybą leidžiantį dokumentą, pranešant apie statybos pradžią arba atliekant statybos užbaigimo procedūras, pateikiamas Statybos įstatymo 24 straipsnio 1 dalies 6-13 punktuose nurodytas statinio projektas arba aprašas.
Projekto vadovas
Projekto rengimui vadovauja projekto vadovas, turintis reikiamą kvalifikaciją. Bendruoju atveju rengiant projektinių pasiūlymų bendrąją, sklypo plano ir architektūrinę dalis, projektui vadovauja reikiamą kvalifikaciją turintis architektas arba statybos inžinierius (išskyrus architektūrinę dalį). Rengiant susisiekimo komunikacijų ir inžinerinių tinklų projektinius pasiūlymus, kai šių statinių statybai reikia statybą leidžiančio dokumento, jiems vadovauja reikiamą kvalifikaciją turintis architektas arba statybos inžinierius (išskyrus architektūrinę dalį).
Projektinių pasiūlymų apimtis ir detalumas
Projektinių pasiūlymų apimtis ir detalumas turi būti pakankamas statytojo sumanymui suprasti, statybą leidžiančiam dokumentui gauti ir techniniam darbo projektui parengti. Bendruoju atveju projektinių pasiūlymų sudedamosios dalys nurodytos šio reglamento 8 priede, tačiau kiekvienu konkrečiu atveju papildomos projektinių pasiūlymų sudedamosios dalys nustatomos atsižvelgus į projektuojamo statinio specifiką ir specialiuosius reikalavimus, kai jie išduoti. Projektinių pasiūlymų sudedamųjų dalių sprendiniuose nurodomi projektuojamo statinio architektūros, infrastruktūros, želdynų ir kiti pagrindiniai sprendiniai, pakankami statytojo sumanymui suprasti, statinių funkcijai ir paskirčiai pagrįsti, be vidinių pastato inžinerinių sistemų ir (ar) komunikacijų išdėstymo sprendinių, konkrečių techninių specifikacijų, detalių skaičiavimų ir juos pagrindžiančių schemų.
Visais atvejais techniniame darbo projekte privaloma pastatų (patalpų) aukštų planuose atitinkamu masteliu pavaizduoti atitinkamų projekto dalių projektinius sprendinius nurodant projektuojamų statinio architektūros ir konstrukcinių elementų, įrenginių, inžinerinių sistemų elementų dydį, padėties matmenis ir kitą informaciją. Projektinius pasiūlymus ir techninį darbo projektą privaloma rengti taikant statinio informacinio modeliavimo metodus vadovaujantis Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2021 m. gruodžio 8 d. nutarimu Nr. 1061 „Dėl statinio informacinio modeliavimo metodų taikymo atvejų nustatymo”.
ŠIOS 15 PASLAPČIŲ YRA PAČIOS SVARBIAUSIOS BUTO AR NAMO REMONTE | RUBRIKA KLAUSIMAI ATSAKYMAI
Planai ir schemos
Šio reglamento 9 priede nurodyti planai (situacijos planas (M 1:1000-1:20 000); sklypo planas (statinių išdėstymo planas ir jų sąrašas nurodant statybos rūšį) (M 1:500-1:1000); sklypo vertikalusis planas (sklypo aukščių planas); sklypo sutvarkymo (aplinkotvarkos) planas (M 1:200-1:500); suvestinis sklypo inžinerinių tinklų planas (M 1:200-1:500); už sklypo ribų esančių inžinerinių tinklų ir susisiekimo komunikacijų) rengiami vadovaujantis aktualiu, ne senesniu kaip 3 metų topografiniu ir inžineriniu planu (duomenys pasiekiami per Topografijos ir inžinerinės infrastruktūros informacinėje sistemoje) (nuo statinio projektavimo pradžios), kuris prireikus patikslinamas projekto rengimo metu.
Statybos rūšys
Statybos techninis reglamentas „Statinio statybos rūšys“ statybos sektorių pagal atliekamų darbų pobūdį ir apimtis suskirsto į statybos rūšis. Pagal tai nustatoma ar reikalingas projektas ir leidimas statybos darbų vykdymui.
Pagrindinės statybos rūšys:
- Naujo statinio statyba.
- Statinio rekonstravimas.
- Statinio kapitalinis remontas.
- Statinio paprastasis remontas.
- Statinio griovimas.
Projekto perdavimas ir keitimas
Projektuotojas statytojui projektą perduoda pagal perdavimo-priėmimo aktą. Kompiuterinėje laikmenoje įrašomos projekto kopijos minimaliosios raiškos reikalavimas, maksimalus rinkmenos dydis, galimi rinkmenos tekstinių ar grafinių dokumentų formatai, kiti reikalavimai, nustatyti STR 1.05.01:2017 „Statybą leidžiantys dokumentai, statybos užbaigimas. Nebaigto statinio registravimas ir perleidimas. Statybos sustabdymas. Savavališkos statybos padarinių šalinimas. Statybos pagal neteisėtai išduotą statybą leidžiantį dokumentą padarinių šalinimas“.
Projektas keičiamas sudarius papildomą sutartį su projektuotoju ir statytojui patvirtinus papildomą techninę užduotį. Projekto sprendinių pakeitimai privalo atitikti Reglamente (ES) Nr. Po statybą leidžiančio dokumento išdavimo projekto keitimai ir (ar) taisymai po ekspertizės metu pateiktų pastabų atliekami parengiant naujos laidos projektą ar projekto sprendinių dokumentą (-us), šiam projektui ar projekto sprendinių dokumentui (-ams) suteikiama nauja laida. Jei projektas ar projekto sprendinių dokumentas (-ai) keičiami ir (ar) taisomi kelis kartus, kiekvieną kartą projektui ar projekto sprendinių dokumentui (-ams) suteikiama nauja laida. Projekto, projekto sprendinių dokumentų keitimai ir (ar) taisymai įforminami LST 1516:2015 nustatyta tvarka.
Projekto tvirtinimas
Statinio projektas iki statybą leidžiančio dokumento (kai jis privalomas) gavimo ir (ar) pranešimo apie statybos pradžią pateikimo (kai pagal Statybos įstatymo 34 straipsnio nuostatas privalomas ekspertizės aktas, statytojas (užsakovas) projektą tvirtina gavęs šį aktą) turi būti patvirtintas statytojo (užsakovo). Statytojo (užsakovo) pritarimas parengtam statinio projektui įforminamas tvarkomuoju dokumentu, jį ir statinio projektą tvirtinant elektroniniu parašu, kai statytojas (užsakovas) yra Lietuvos Respublikoje įsteigtas ar užsienio valstybės juridinis asmuo, kita užsienio organizacija arba projektas statytojo (užsakovo) tvirtinamas žyma „tvirtinu“ ir elektroniniu parašu, kai statytojas (užsakovas) yra Lietuvos Respublikos ar užsienio valstybės fizinis asmuo.
Informacijos teikimas
Su prašymu teikiami į kompiuterinę laikmeną įrašyti projektiniai pasiūlymai, projektinių pasiūlymų vaizdinė informacija, 61 punkte nurodyti duomenys apie statinius ar jų dalis, statytojo įgaliojimas raštu pateikti prašymą (jei prašymą teikia įgaliotas asmuo). Prašymas, projektiniai pasiūlymai ir kiti dokumentai teikiami per IS „Infostatyba“ www.planuojustatau.lt, užpildomi atitinkami laukai, nurodytose vietose įkeliami privalomi dokumentai, suformuojami pagal nurodytus reikalavimus.
Patarimai planuojant statybos darbus
- Planuojant statybos darbus reikia įvertinti kokiai statybos rūšiai bus priskiriami numatomi darbai.
- Tinkama statybos vadyba gali sutaupyti laiko ir pinigų.
- Svarbu žinoti norus, turimus finansinius, laiko ir kitus resursus.
Remonto sąnaudų apskaita ir mokestinis reglamentavimas
Modernizavimo išlaidų registravimas apskaitoje priklauso nuo darbų rezultato. Pastato esminis pagerinimas yra laikomas ilgalaikio turto pasigaminimu. PVM skaičiuojamas tik dėl pastatų esminio pagerinimo. Remonto išlaidos iš karto registruojamos ilgalaikio turto sąskaitoje.
Keletas situacijų, susijusių su remonto sąnaudų apskaita:
- Iki naudojimo pradžios patirtos remonto išlaidos įtraukiamos į įsigyto turto vertę.
- Po rekonstrukcijos nustatyta naujoji vertė naudojama apskaičiuojant nekilnojamojo turto mokestį nuo kitų metų.
Sprendimą dėl atlikto remonto įforminimo priima pati įmonė. Ar didinti pastato vertę, ar nurašyti remonto išlaidas, priklausys nuo pastato būklės vertinimo.