Konsultuojant klientus, dažnai susiduriama su nerimu, baime ar pykčiu dėl neplanuotų mokesčių, kurie gali paveikti ateities planus. Šiame straipsnyje aptarsime pagrindinius mokesčius, susijusius su nekilnojamu turtu (NT) Lietuvoje, įskaitant gyventojų pajamų mokestį (GPM), nekilnojamojo turto mokestį ir tarpininkavimo mokesčius.
Pajamų Apmokestinimas Iš Nekilnojamojo Turto Nuomos
Fizinio asmens iš nekilnojamojo turto nuomos gautos pajamos gali būti apmokestinamos dviem būdais - įregistravus individualią veiklą (verslo liudijimo pagrindu) arba neįregistravus individualios veiklos, pildant pajamų mokesčio deklaraciją už praėjusius metus.
Gyvenamąsias patalpas gyventojui ne verslo tikslais ar individualios veiklos vykdymui nuomoti galima abiem būdais - tiek registruojant individualią veiklą (verslo liudijimo pagrindu), tiek jos neregistruojant.
Jei gyvenamosios paskirties patalpos nuomojamos juridiniam asmeniui arba gyventojui individualios veiklos vykdymui, mokestį moka nuomininkas, t. y. jis yra mokestį išskaičiuojantis asmuo.
Būtina paminėti, kad nesvarbu, kokios paskirties turtas nuomojamas - visada tikslinga sudaryti nekilnojamojo turto nuomos sutartį raštu.
Kai nekilnojamasis turtas nuomojamas nekilnojamojo turto nuomos sutarties pagrindu, gaunamos pajamos apmokestinamos 15 proc. gyventojų pajamų mokesčio tarifu, jei iš nekilnojamojo turto nuomos gautų pajamų suma kartu su kitomis su darbu nesusijusiomis pajamomis neviršija 120 vidutinių darbo užmokesčių (VDU), t. y. 136 334 EUR.
Kai iš nekilnojamojo turto nuomos gautų pajamų kartu su kitomis su darbu nesusijusiomis pajamomis suma viršija 120 VDU, t. y. 136 334 EUR, sumai, viršijančiai minėtą ribą, taikomas 20 proc.
Kai nekilnojamasis turtas nuomojamas įregistravus individualią veiklą (verslo liudijimo pagrindu), mokamas fiksuoto dydžio gyventojų pajamų mokestis.
Svarbu pažymėti, kad fiksuoto dydžio pajamų mokesčiu gali būti apmokestinamos 45 000 EUR per mokestinį laikotarpį neviršijančios nekilnojamojo turto objekto nuomos pajamos.
45 000 EUR sumą per mokestinį laikotarpį viršijančios nekilnojamojo turto nuomos pajamos apmokestinamos taikant 15 proc. / 20 proc.
Norint deklaruoti gyventojo pajamas, gautas iš nekilnojamojo turto nuomos, pildoma gyventojų pajamų mokesčio deklaracijos forma GPM311 (ankstesniems metams taikoma forma GPM308).
Aptariamais atvejais Valstybinio socialinio draudimo (VSD) ir privalomojo socialinio draudimo (PSD) įmokos „Sodrai“ turi būti mokamos tik tada, kai nekilnojamasis turtas nuomojamas individualios veiklos (verslo liudijimo) pagrindu.
PSD kas mėnesį mokama įmoka sudaro 38,74 EUR. VSD įmokų tarifas - 8,72 proc. nuo minimaliosios mėnesinės algos (MMA), arba 48,40 EUR.
Gyventojų Pajamų Mokestis (GPM) Už Parduotą Nekilnojamąjį Turtą
Yra trys pagrindinės išimtys, kuomet nereikia mokėti GPM pardavus nekilnojamąjį turtą:
- 10 metų terminas: Jei nuo NT įsigijimo praėjo 10 ir daugiau metų, GPM mokėti nereikia. Terminas skaičiuojamas dienos tikslumu.
- 2 metai deklaruota gyvenamoji vieta: Jei paskutinius dvejus metus (ar ilgiau) nenutraukiamai deklaravote savo gyvenamąją vietą parduodamame būste, GPM taip pat nemokamas.
- Gyvenamoji vieta deklaruota mažiau nei 2 metai: Jei gyvenamoji vieta deklaruota mažiau nei dvejus metus, GPM galima nemokėti, jei per artimiausius metus nuo pardavimo nupirksite kitą būstą ir ten deklaruosite savo gyvenamąją vietą.
Jei nė viena iš šių išimčių negalioja, reikėtų apsvarstyti GPM mažinimo galimybes. GPM sudaro 15 % nuo įsigijimo ir pardavimo kainų skirtumo. Iš esmės nesvarbu, kaip įsigijote turtą - pirkote, paveldėjote ar gavote dovanų, svarbiausia yra įsigijimo kaina.
Notaras, rengdamas dovanojimo/paveldėjimo sutartį, privalo nurodyti turto kainą, kuri turėtų atitikti rinkos kainą. Dažnai notaras nurodo kainą, įrašytą NTR (nekilnojamojo turto registre) išraše - Registrų Centro nustatytą vidutinę rinkos vertę, kuri dažnai būna mažesnė už realią rinkos vertę.
Pavyzdys: Jūs paveldėjote butą, kurio reali rinkos vertė yra 80.000 Eur, tačiau Registro centro nustatyta vidutinė rinkos vertė yra 50.000 Eur. Pardavus butą už 80.000 Eur, GPM bus skaičiuojamas nuo 30.000 Eur skirtumo.
Visuomet galima užsakyti nepriklausomą nekilnojamojo turto vertinimą, kurį gali atlikti bet kuri sertifikuota NT vertinimo įmonė. Jei nepriklausomas vertinimas nebuvo atliktas iš karto, galima užsakyti retrospektyvinį vertinimą, kad būtų nustatyta turto vertė įsigijimo dieną.
Įprastu atveju, gavus nekilnojamą turtą, kurio vertė viršija 2.500 Eur, nuo nustatytos kainos skirtumo reikia sumokėti GPM. Paveldėjus turtą, kurio apmokestinamoji vertė neviršija 150.000 Eur, reikės sumokėti 5 % nuo apmokestinamosios vertės. Svarbu, kad apmokestinamoji vertė mažinama yra turto vertė, sumažinta 30 %.
Pavyzdys: Jūs paveldėjote butą, kurio vertė yra 100.000 Eur, tai reiškia apmokestinamoji vertė bus 70.000 Eur (-30%).
Verslo Liudijimas
Vienas iš būdų išvengti GPM - įsigyti verslo liudijimą. Verslo liudijimas - tai pažyma, patvirtinanti, kad asmuo yra sumokėjęs tam tikro dydžio mokestį ir gali verstis NT nuomos veikla. Verslo liudijimo kainos skiriasi priklausomai nuo savivaldybės, kurioje vykdoma veikla, ir yra perskaičiuojamos kiekvienais metais.
Nuo 2020 m. liepos 1 d. gyventojai privalo įsigyti atskirą verslo liudijimą kiekvienam nuomojamam objektui.
Pavyzdys: Butas nuomojamas Vilniuje už 500 Eur per mėnesį arba 6.000 Eur per metus, atitinkamai GPM per metus sudarytų 15 % nuo 6.000 Eur arba 900 Eur.
Gyventojų pajamų mokestis deklaruojamas ir mokamas kartą per metus iki gegužės 1 d.
Apmokestinimas priklauso nuo nuomos specifikos ir gali tekti ne tik nuomotojui, bet ir nuomininkui. Panagrinėkime keletą situacijų:
- Nuoma fiziniam asmeniui: Jūs (nuomotojas) nuomojate butą kitam fiziniam asmeniui (nuomininkui), kad jis ten gyventų. Pajamos apmokestinamos įsigyjant verslo liudijimą arba deklaruojant pajamas.
- Nuoma veiklai: Jūs (nuomotojas) nuomojate patalpas kitam fiziniam asmeniui (nuomininkui), kuris jose vykdo savo veiklą (individualią veiklą, MB ar UAB). GPM prievolė tenka nuomininkui.
- Subnuoma: Jūs (nuomotojas A) nuomojate patalpas kitam fiziniam asmeniui (nuomininkui B), kuris pernuomoja tas pačias patalpas kitiems asmenims (C, D, E...). A (nuomotojas) neturi jokių mokestinių prievolių.
- Nuoma verslui su subnuoma (juridinis asmuo - juridinis asmuo - fiziniai asmenys): Abu juridiniai asmenys.
Jei bendra nuomos sutarties suma viršija 5000 eurų, visi mokėjimai už nuomą privalo būti atliekami bankiniu pavedimu. Atsiskaitymas grynais pinigais tokiu atveju yra draudžiamas. Ši taisyklė taikoma kiekvienam mokėjimui, neatsižvelgiant į jo dydį.
Jei atsiskaitymai už patalpų nuomą vyksta kartą per mėnesį, deklaracija GPM313 teikiama už praėjusį mėnesį iki einamojo mėnesio 15 dienos. Visa bendra kalendorinių metų nuomos suma deklaruojama metinėje deklaracijoje GPM312, kuri teikiama iki kitų metų vasario 15 dienos.
Nekilnojamojo Turto Mokestis (NTM)
Nekilnojamojo turto mokestis (NTM) yra mokamas gyventojų už jiems nuosavybės teise priklausantį nekilnojamą turtą. Svarbu žinoti, kokie objektai apmokestinami ir kokie tarifai taikomi.
Jeigu Lietuvoje turite nuosavybės teise priklausančio NT, nustatant, ar už jį turite mokėti nekilnojamojo turto mokestį, reikia atsižvelgti į tokio turto paskirtį. Komercinio naudojimo NT (administracinės, maitinimo, paslaugų, prekybos, viešbučių, poilsio, gydymo, kultūros, mokslo ir sporto paskirties statiniai ar patalpos) apmokestinamas nekilnojamojo turto mokesčiu nepriklausomai nuo mokestinės vertės.
Gyvenamosios, sodų, garažų, fermų, šiltnamių, ūkio, pagalbinio ūkio, mokslo, religinės, poilsio paskirties statinių (patalpų), žuvininkystės statinių ir inžinerinių statinių bendra vertė, neviršijanti 150 000 eurų, nekilnojamojo turto mokesčiu neapmokestinama. Jeigu bendra mokestinė vertė viršija nurodytą sumą, nuo viršijančios dalies atsiranda prievolė mokėti nekilnojamojo turto mokestį.
Nekilnojamojo turto mokesčiu neapmokestinama asmenims, auginantiems tris ir daugiau vaikų (įvaikių) iki 18 metų, ir asmenims auginantiems neįgalų vaiką (įvaikį) iki 18 metų, taip pat vyresnį neįgalų vaiką (įvaikį), kuriam nustatytas specialusis nuolatinės slaugos poreikis, nuosavybės teise priklausančio ar jų įsigyjamo gyvenamosios, sodų, garažų, fermų, šiltnamių, ūkio, pagalbinio ūkio, mokslo, religinės, poilsio paskirties statinių (patalpų), žuvininkystės statinių ir inžinerinių statinių bendra mokestinė vertė, neviršijanti 200 000 eurų.
Jeigu Jūs nuosavybės teise priklausantį komercinio naudojimo nekilnojamąjį turtą ar gyvenamosios, sodų, garažų, fermų, šiltnamių, ūkio, pagalbinio ūkio, mokslo, religinės, poilsio paskirties statinius (patalpas), žuvininkystės ir inžinerinius statinius ar jų dalį neterminuotai ar ilgesniam kaip vieno mėnesio laikotarpiui išnuomojote įmonei, nekilnojamojo turto mokestį už tą turtą nuomos laikotarpiu turi mokėti įmonė.
Tačiau jeigu komercinio naudojimo, gyvenamosios paskirties, sodų, garažų ar kitą nekilnojamąjį turtą išnuomojote kitam gyventojui, prievolė mokėti nekilnojamojo turto mokestį išlieka nekilnojamojo turto savininkui, t. y. Jums.
Nekilnojamojo turto mokestis skiriasi ir kinta priklausomai nuo turto paskirties, jo vietos, mokestinės vertės. Nuo tam tikros mokestinės vertės atsiranda progresinis mokestis. Jo tarifas svyruoja nuo 0,3 iki 3 proc.
Pavyzdys: Namo mokestinė vertė 500 000 EUR. Apmokestinama suma bus 200 000 EUR (turto vertės dalis, viršijanti 300 000 eurų), kuriai pritaikomas 0,5 proc. tarifas, tad mokėtina suma bus 1000 eurų.
Mokestinę savo nekilnojamo turto vertę galite sužinoti Registrų centro puslapyje, įvedus objekto unikalų numerį. Mokestinė vertė keičiasi kas 5 metus.
NT mokestį galima sumokėti pavedimu į VMI surenkamąją sąskaitą arba įmokų surinkimo paslaugas teikiančiuose padaliniuose.
Nekilnojamojo Turto Mokesčio Tarifai
Vadovaujantis Lietuvos Respublikos finansų ministerijos pateiktais duomenimis, nekilnojamojo turto mokesčio tarifai fiziniams asmenims yra tokie:
| Turto vertės dalis | Mokesčio tarifas |
|---|---|
| Neviršijanti 150 000 EUR | 0 % |
| Viršijanti 150 000 EUR, bet neviršijanti 300 000 EUR | 0,5 % |
| Viršijanti 300 000 EUR, bet neviršijanti 500 000 EUR | 1 % |
| Viršijanti 500 000 EUR | 2 % |
Tarpininkavimo Mokestis
Ketinanat nuomotis būstą, dalyje skelbimų nurodoma, jog reikės ne tik sumokėti depozitą, sumą už einamąjį mėnesį, bet ir tarpininkavimo mokestį. Skirtingos agentūros taiko skirtingus principus netgi tame pačiame mieste.
Dažniausiai nuomos tarpininkavimo mokestis yra suprantamas kaip mokestis, kurį nuomininkas turi sumokėti nekilnojamojo turto agentui ar brokeriui už dalyvavimą nuomos procese.
Šalimi, įpareigota sumokėti tarpininkavimo mokestį, tampa ta nuomos sutarties šalis, kuri su nekilnojamojo turto brokeriu sudarė tarpininkavimo sutartį ir užsakė jo paslaugas (surasti nuomininką patalpoms arba surasti patalpas nuomai). Todėl iš nuomininkų, susidūrusių su tokia praktika, gan dažnai išgirstu komentarų, kad jie pasijaučia, lyg būtų sumokėję (200-300 eurų) už durų atidarymą.
Taip pat svarbu atkreipti dėmesį, kad jeigu nuomininkas yra laikytinas vartotoju (fizinis asmuo), jam taikomos vartotojų teisių apsaugos normos, kurios reikalauja iš anksto aiškios, skaidrios informacijos apie paslaugas ir jų kainą ir aiškaus vartotojo sutikimo.
Svarbu NT mokestis yra nuolat kintantis įstatymų klausimas, ir reikėtų reguliariai tikrinti galiojančius teisės aktus. Nepakankama informacija arba neteisingas mokesčių įsipareigojimų vykdymas gali lemti baudas ar kitas teisines pasekmes.
Atminkite: Visada pasikonsultuokite su nekilnojamojo turto ir mokesčių specialistais, kad priimtumėte geriausius sprendimus savo situacijoje.