Šiame straipsnyje rasite išsamų gidą, kaip teisingai formuoti namų valdos žemės sklypą, kokie yra pagrindiniai žingsniai ir į ką svarbu atkreipti dėmesį.
Daugiabučių namų valdymas ir administravimas
Lietuvos miestų daugiabučiai namai sensta ne tik fiziškai, bet ir morališkai. Gyventojai dažnai neturi pakankamai lėšų jų tinkamai priežiūrai bei remontui, todėl daugelyje senesnių namų liftų techninė būklė yra nepatenkinama arba avarinė, balkonai ir jų stogeliai kelia grėsmę, stogai nebeatitinka privalomųjų reikalavimų. Lietvamzdžiai ir fasadai nusidėvėję, o inžineriniai įrenginiai pasenę tiek konstrukciškai, tiek technologiškai. Privatizavus butus, daugelio namų savininkai per pastaruosius dešimtmečius beveik neinvestavo į pastatų atnaujinimą. Todėl būstas didesniuose miestuose ir miesteliuose pastebimai susidėvėjo, o kai kuriais atvejais pastatai jau kelia realų pavojų juose gyvenantiems žmonėms.
Daugiabučio namo bendroji dalinė nuosavybė valdoma bendraturčių susitarimu. Būtent patys savininkai turi nuspręsti, koks valdymo būdas jiems tinkamiausias. Jeigu gyventojai neįsteigia bendrijos ir nesudaro jungtinės veiklos sutarties, savivaldybė privalo paskirti administratorių, kuris rūpinasi bendrojo naudojimo objektais. 2001 m. liepos 1 d. įsigaliojęs Civilinis kodeksas įtvirtino šią sistemą, ir ji tebėra aktuali iki šiol.
Valdymo modeliai
- Savininkų bendrija: populiariausia daugiabučių valdymo forma, suteikianti gyventojams galimybę patiems spręsti dėl namo priežiūros ir tvarkymo.
- Delegavimas administratoriui: įsteigta bendrija gali sudaryti sutartį su administruojančia įmone, kuriai deleguojamos kasdienės priežiūros funkcijos.
- Jungtinės veiklos (partnerystės) sutartis: dažniausiai taikoma mažiems daugiabučiams - nuo 3 iki 10 butų.
- Administravimas: daugiabučių namų butų ir kitų patalpų savininkų bendrojo naudojimo objektų priežiūra, kai administratorius atlieka visus veiksmus, būtinus šiems objektams išsaugoti ir tinkamai naudoti pagal jų paskirtį.
Administratoriaus veikla ir atsakomybė
Pagrindinis administratoriaus uždavinys - užtikrinti daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų priežiūrą bei tvarkymą, taip pat tinkamą namui priskirto žemės sklypo naudojimą pagal galiojančius teisės aktus. Administratoriaus veiklą reglamentuoja Civilinis kodeksas, Vietos savivaldos įstatymas, Statybos techniniai reglamentai bei kiti norminiai dokumentai.
Administratoriaus paslaugos finansuojamos iš butų ir kitų patalpų savininkų įmokų, kurios apskaičiuojamos proporcingai nuosavybės daliai bendroje dalinėje nuosavybėje, t. y. tarifai šiandien nustatomi eurais, atsižvelgiant į realias sąnaudas. Jie susideda iš darbo užmokesčio, socialinio draudimo įmokų, įmonės pridėtinių išlaidų, ilgalaikio turto nusidėvėjimo, draudimo ir kitų būtinų išlaidų.
Jeigu daugiau kaip pusė gyventojų nepatenkinti administratoriaus darbu, jie gali inicijuoti jo pakeitimą - balsuojant susirinkime arba raštu. Administratorius privalo atskirai kaupti informaciją apie kiekvienam namui skirtas kaupiamąsias lėšas. Pasibaigus metams, jis privalo pateikti gyventojams finansinę ataskaitą, pagrįsti darbų sąmatas ir faktiškai atliktus darbus.
Administratoriaus nustatomas tarifas už namo priežiūrą yra sudarytas iš kelių pagrindinių dalių:
- Darbuotojų darbo užmokestis ir socialinės įmokos.
- Pridėtinės išlaidos.
- Ilgalaikio turto nusidėvėjimas ir remontas.
- Darbo sauga ir darbuotojų priežiūra.
- Darbų organizavimo išlaidos.
- Draudimas ir mokesčiai.
- Finansinės išlaidos.
Administravimo tarifas gali apimti ir administratoriaus pelną, tačiau jis turi būti pagrįstas rinkos sąlygomis bei skaidriai pagrįstas sąnaudomis.
Svarbūs pokyčiai nuo 2025 m.
- Padidintos kaupiamosios įmokos: Nuo liepos mėnesio minimalūs įnašai namo atnaujinimui padidinti.
- Pastatų duomenų banko sukūrimas: Nuo lapkričio visi daugiabučių techninės būklės duomenys bus kaupiami centralizuotoje informacinėje sistemoje.
- Skaitmenizacija: Daugelis administratorių pereina prie elektroninių sistemų, kur gyventojai gali matyti sąskaitas, balsuoti dėl sprendimų ar sekti planuojamus darbus.
Gyventojų teisės ir pareigos
Gyventojai, pažeidę naudojimosi taisykles, atsako pagal Administracinių nusižengimų kodeksą (ANK). Pavyzdžiui, už viešosios rimties trikdymą (triukšmą nakties metu), už savavališką statybą ar už bendrojo naudojimo objektų sugadinimą gali būti taikomos baudos.
Jei daugiau kaip pusė patalpų savininkų yra nepatenkinti administratoriaus veikla ir pateikia pagrįstus argumentus, jie gali inicijuoti administratoriaus pakeitimą. Alternatyvos yra bendrijos steigimas arba jungtinės veiklos sutartis.
Žemės sklypų formavimas ir paskirties keitimas
Žemės paskirties keitimas - tai procesas, kurio metu keičiamas žemės sklypo naudojimo tikslas. Pavyzdžiui, žemės ūkio paskirties sklypas gali būti pertvarkytas į namų valdą (kita paskirtis, būdas - vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų teritorijos), o miško paskirties žemė - į visuomeninės paskirties, bendro naudojimo ar atskirųjų želdynų teritorijas.
Paskirties keitimo ribojimai
Paskirties keitimą dažniausiai riboja savivaldybių bendrieji ir kiti teritorijų planavimo dokumentai bei teisės aktai. Pavyzdžiui, jei tam tikra teritorija pagal bendrąjį savivaldybės planą nėra numatyta urbanizacijai, o skirta žemdirbystei, miškų ar želdynų plėtrai, paskirties pakeisti nebus galima.
Proceso etapai
- Sprendimo priėmimas: Po vertinimo savivaldybė priima sprendimą dėl paskirties keitimo.
- Reglamentavimas: Jei sprendimas yra teigiamas gali reikėti papildomai pateikti prašymą registrų centrui dėl sklypo paskirties keitimo įregistravimo.
- Dokumentų registracija: Galiausiai, kai visi procesai užbaigti, reikia registruoti naujų žemės sklypų paskirtį registrų centre.
Jei sprendimas teigiamas papildomai rengiant formavimo ir pertvarkymo projektą, tada rengiamas projektas ir po jo kadastriniai matavimai.
Jei yra dalijami sklypai tarp bendrasavininkų tada prieš registraciją Registrų centre reikia notarinio patvirtinimo, sklypų pasidalijimo pagal atliktus kadastrinių matavimų planus pas notarą.
Žemės sklypo padalinimas ir atidalijimas
Žemės sklypų padalinimas - tai žemės sklypų pertvarkymo būdas, kuomet vienas žemės sklypas padalijamas į du ar daugiau žemės sklypų. Jei dalijamas žemės sklypas priklauso keliems savininkams, tai padalijus žemės sklypą, naujai suformuoti žemės sklypai ir toliau bus valdomi bendros nuosavybės teise.
Reikia atkreipti dėmesį, kad žemės sklypai gali būti atidalijami. Atidalijus žemės sklypą, naujai suformuoti sklypai bus valdomi kiekvieno savininko atskirai ir nebeliks bendros nuosavybės teise valdomų sklypų. Dažniausiai šis poreikis kyla paveldėjimo atveju arba kai planuojama statyba.
Kaip pradėti žemės sklypo padalijimo ar atidalijimo eigą?
Vienas iš žemės sklypo savininkų, arba jo įgaliotas asmuo ar rengėjas, kreipiasi su prašymu į savivaldybės administracijos direktorių dėl galimybės pradėti rengti žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projektą arba detalųjį planą.
Pažymėtina, kad jeigu žemės sklypas priklauso keliems bendrasavininkams, prašymą rengti detalųjį planą arba žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektą gali pateikti vienas iš savininkų, bet vėliau parengtą projektą turi suderinti visi žemės sklypo bendrasavininkai.
Prašymas yra rašomas pagal žemės sklypo lokaciją priklausančioje savivaldybėje, arba pateikiamas užpildant atitinkamą formą elektroninėje žemėtvarkos planavimo dokumentų rengimo informacinėje sistemoje (ŽPDRIS) arba Lietuvos Respublikos teritorijų planavimo dokumentų rengimo ir teritorijų planavimo proceso valstybinės priežiūros informacinės sistemos (TPDRIS).
Daugiabučių kiemų tvarkymas Kaune: "Svajonių kiemas"
Šiandien daugiabučių kiemų tvarkymas tampa vis aktualesnis, ypač miestų centruose, kur automobilių skaičius nuolat auga, o vietos jiems - ribotos. Kaunas jau trečius metus vykdo daugiabučių gyvenamųjų namų teritorijų tvarkymo programą „Svajonių kiemas“, siekdamas pagerinti gyvenimo kokybę ir aplinką.
„Visi norime gyventi gražioje ir tvarkingoje aplinkoje. Šiam tikslui prieš trejus metus sukūrėme „Svajonių kiemo“ programą. Jos principas paprastas: kauniečiai, norintys susitvarkyti daugiabučių kiemus, gauna solidžią miesto paramą.
Daugiabučių gyventojai ne tik formuoja sklypus, rengia techninius sutvarkymo projektus, bet ir iš pagrindų atnaujina pačius kiemus: įrengia šaligatvius, automobilių stovėjimo aikšteles, įgyvendina kitus darbus. Daugybės daugiabučių kiemai, esantys įvairiose miesto vietose, tapo kur kas tvarkingesni.
Informacijos šaltiniai Šiaulių mieste
Šiaulių miesto savivaldybės administracija (toliau - Administracija) kviečia daugiabučių namų administratorius bendradarbiauti kuriant patogų daugiabučių namų kvartalų tvarkymą. Teikiame aktualią informaciją, susijusią su Šiaulių miesto daugiabučių namų kvartalų planavimu ir planavimo galimybėmis daugiabučių namų administratorių iniciatyva. Administracijos iniciatyva Šiaulių miesto teritorijoje yra parengti teritorijų planavimo dokumentai (DP) ir žemėtvarkos planavimo dokumentai (ŽSFP), kuriuose yra suprojektuotos žemės sklypų ribos.
Informacijos suradimo seka: žemėlapiai - viešosios paslaugos - duomenys matininkams ir žemėtvarkininkams - žemėtvarkos planavimo dokumentų sprendiniai (ŽPDRIS).
Informacijos suradimo seka: žemėlapiai - viešosios paslaugos - duomenys matininkams ir žemėtvarkininkams - registruotų teritorijų planavimo dokumentų sprendiniai (TPDR).
Daugiabučiam namui eksploatuoti suprojektuotos žemės sklypo ribos yra projektinės - jos nėra įregistruotos Nekilnojamojo turto registre, tačiau suprojektuotos ribos suteikia galimybę, nerengiant jokio žemės planavimo dokumento, daugiabučio namo administratoriui inicijuoti žemės sklypo kadastrinius matavimus. Atlikus žemės sklypo kadastrinius matavimus, žemės sklypas yra registruojamas VĮ Registrų centre (tai atlieka Šiaulių miesto savivaldybė kaip valstybinės žemės patikėtinis).
Kai žemės sklype yra keli savarankiškai funkcionuojantys statiniai ar įrenginiai, Nekilnojamojo turto registre įregistruoti atskirais objektais (pagrindiniais daiktais), žemės sklypo plane turi būti išskirtos kiekvienam tokiam statiniui ar įrenginiui eksploatuoti reikalingos dalys ir nustatytas šių dalių plotas.
Įregistruotą žemės sklypą DNSB ar kitas administratorius, kuriam yra pavesta sudaryti valstybinės žemės nuomos sutartį bendrijos narių vardu, gali išsinuomoti žemės sklypą ir tokiu būdu įgyti visas nuomininkui priskirtas teises.
Svarbu paminėti, kad organizuojant daugiabučio namo bendrijos narių susirinkimą dėl valstybinės žemės sklypo ar jo dalies, reikalingos daugiabučiams gyvenamiesiems namams eksploatuoti nuomos, būtinas DNSB balsavimas dėl sprendimo pavesti bendrojo naudojimo objektų valdytojui sudaryti valstybinės žemės nuomos sutartį butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų vardu.
Prašymas išnuomoti valstybinės žemės sklypą, susirinkimo protokolas, žemės sklypo plano kopija (žemės sklypo dalių planas*) ir kiti dokumentai teikiami Administracijai vadovaujantis 1999 m. kovo 9 d. Lietuvos Respublikos Vyriausybės nutarimo Nr. Vadovaujantis 2023 m. gruodžio 7 d. Šiaulių miesto savivaldybės tarybos sprendimu Nr. T-439 „Dėl Šiaulių miesto savivaldybės tarybos 2016 m. rugpjūčio 25 d. sprendimo Nr. Nr. (8 41) 500 518 (Bendrųjų reikalų skyriaus specialistai nukreips pas Žemės valdymo skyriaus specialistą), kuris Jus informuos, ar teritorijoje nėra pradėtas rengti žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektas arba detalusis planas.
DNSB tiksliai žino (nes žemės sklypas yra paženklintas riboženkliais), kokia teritorija yra priskirta jų administruojamam daugiabučiam namui, o tai suteikia teisę patiems nuspręsti dėl teritorijos tvarkymo, priežiūros, apželdinimo sprendimų bei naujų objektų statymo.
Vadovaujantis Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 10 straipsnio 1 dalimi, Valstybinės žemės nuomininkas įgyja statytojo teisę: „nuomos sutartyje galimybė statyti naujus ir (ar) rekonstruoti esamus statinius ar įrenginius įrašoma nuomininko prašymu sudarant valstybinės žemės nuomos sutartį arba susitarimą dėl valstybinės žemės nuomos sutarties pakeitimo“.
Papildomai informuojame, kad vadovaujantis Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 10 straipsnio 7 dalies 4 punkto nuostata, atlyginimas už galimybę statyti valstybinėje žemėje nemokamas: „statant, rekonstruojant inžinerinius statinius, skirtus šiame žemės sklype iki 2023 m. birželio 30 d. Automobilių parkavimo aikštelių projektavimas ir statymas vykdomas pagal STR 2.06.04:2014 „Gatvės ir vietinės reikšmės keliai.
*Žemės sklypo dalių nustatymo planas yra būtinas tik tuo atveju, kai viename žemės sklype yra daugiau nei vienas savarankiškai funkcionuojantis statinys.
Bendrųjų reikalų sk. IT poskyrio vyr. specialistė Violeta Valančienė Jakšto g. 8 706 63 335, el. p. E.
tags: #kas #reglamentuoja #daugiabuciu #namu #kiemus