Kas yra įperkamas būstas ir kodėl jis svarbus Lietuvoje?

Lietuvoje būsto įsigijimas tampa vis sudėtingesnis - kainos kyla sparčiau nei atlyginimai, o naujų projektų rinkoje pasirodo mažiau, nei yra poreikis. Jauni žmonės ir šeimos dažnai susiduria su situacija, kai norimas būstas per kelerius metus tampa nebepasiekiamas.

Įperkamas būstas yra būstas, kuris laikomas prieinamu tiems, kurių vidutinės namų ūkio pajamos yra mažesnės, kaip įvertino nacionalinės vyriausybei arba vietos vyriausybei pagal pripažintą būsto įperkamumą indeksas. Įperkamas būstas dažnai vertinamas kaip būdas padėti mažas pajamas gaunančioms šeimoms ir asmenims gauti saugų būstą.

Pasak ekspertės, jei Lietuva nori realiai pagerinti būsto prieinamumą, būtina imtis sisteminių pokyčių. Supaprastintos leidimų procedūros, trumpesni terminai, racionalesnis bendruomenių įtraukimas ir lankstesnis požiūris į žemės paskirties keitimą - tai raktai į sėkmę.

Būsto prieinamumas - tai miesto ateities klausimas. Jeigu nesugebėsime pasiūlyti jaunoms šeimoms, studentams, vidutines pajamas gaunantiems žmonėms įperkamų namų, susidursime su rimtomis pasekmėmis: emigracija, bendruomenių silpnėjimu, socialinėmis įtampomis. Todėl šiuo klausimu reikia veikti greitai ir ryžtingai, nes tai yra tiesiogiai susiję su mūsų šalies gyvenimo kokybe ir ateitimi.

Įperkama reiškia, kad kažkas yra prieinama kaina ir neviršija daugelio žmonių biudžeto. Tai svarbus veiksnys priimant sprendimą pirkti.

Būsto kainų augimas ir jo įtaka

Būsto kainų augimas turėjo įtakos ir butų nuomos pajamingumui - jis taip pat mažėjo. Naujausi duomenys rodo, kad leidimų išdavimo tempai Lietuvoje ne tik lėtėja, bet ir dažnai neatitinka terminų.

2024 m. visoje šalyje buvo išduota 11 201 statybos leidimas, tačiau net 5,6 % jų buvo vėluojantys. Situacija 2025 m. pradžioje dar labiau paaštrėjo: vien per pirmuosius mėnesius išduota 1 503 leidimai, iš kurių net 8,3 % vėlavo, o beveik trečdalis jų buvo uždelsti ilgiau nei 10 dienų.

Kai statybos leidimų išduodama mažiau ir dalis jų vėluoja, būsto pasiūla rinkoje mažėja. Tai tiesioginis priežastinis ryšys - mažėjanti pasiūla lemia didesnį kainų spaudimą. Ne mažiau svarbios ir kitos kliūtys, kurios tiesiogiai daro įtaką kainoms.

Viena iš jų - reikalavimas gauti šimtaprocentinį gyventojų sutikimą, planuojant didesnius konversijos ar rekonstrukcijos projektus. Toks principas praktiškai reiškia, kad net vieno gyventojo nepritarimas gali sustabdyti šimtams naujų butų skirtą projektą, nors jam pritartų absoliuti dauguma.

Teoriškai šimtaprocentinis gyventojų sutikimas atrodo labai gražiai, nes visi turi būti įtraukti. Bet praktikoje tai reiškia, kad vieno žmogaus veto gali užblokuoti visą projektą, skirtą šimtams šeimų. Tai daro sistemą neefektyvią ir stabdo miestų plėtrą. Reikia pripažinti, kad tokia tvarka neatitinka realybės - ji tiesiog paverčia projektus rizikingais ir brangiais. O galiausiai už tai vėl sumoka būsto pirkėjai, kurie susiduria su vis mažiau prieinamais būstais.

Konversijų projektai kaip sprendimo būdas

Viena iš realių galimybių padidinti būsto pasiūlą ir sušvelninti kainų augimą - konversijų projektai. Tai procesai, kai nebefunkcionuojantys fabrikai, sandėliai, biurai ar net sakraliniai pastatai yra pritaikomi naujai paskirčiai - gyvenamiesiems būstams, biurams, kultūros ar bendruomenės centrams.

Tačiau Lietuvoje šis potencialas dažnai lieka neišnaudotas, nes konversijos susiduria su ypač sudėtingu reguliavimu. Žemės paskirties keitimas, detaliojo plano rengimas ir statybos leidimų gavimas gali užtrukti dvejus ar net daugiau metų, o tuo metu investuotojai priversti laikyti savo investicijas įšaldytas.

Konversijos yra vienas efektyviausių būdų spręsti būsto prieinamumo problemą, tačiau šiandien jos dažnai stringa dėl perteklinių barjerų. Investuotojai nori ir gali įgyvendinti tokius projektus, bet susiduria su realybe, kai vien leidimų derinimas užtrunka dvejus ar daugiau metų. Tuo metu lėšos stovi įšaldytos, bankai skaičiuoja palūkanas, o statybos realiai nevyksta. Tai reiškia, kad galutiniam pirkėjui toks būstas tampa brangesnis.

Kitaip tariant, kainą už visus šiuos biurokratinius stabdžius visada sumoka būsto pirkėjas. Tai nėra sąžininga, ir jei norime kalbėti apie prieinamesnį būstą Lietuvoje - tai turi būti keistina.

Finansinės galimybės ir paskolos

„Swedbank“ ekonomistai prognozuoja, kad būsto įsigijimas dėl žemų būsto paskolų palūkanų išliks patrauklus, tačiau ryškėja ir augimą galintys slopinti veiksniai, rašoma banko pranešime spaudai. Dėl istoriškai žemų būsto paskolų palūkanų butai išlieka lengviau įperkami nei prieš kelerius metus, o atlyginimų augimas apima daugiau sektorių.

Pasak „Swedbank“ ekonomistės, butų kainų augimui toliau viršijant atlyginimų kilimą, būsto įperkamumas visuose didžiuosiuose miestuose mažėja jau antrąjį ketvirtį iš eilės. Iš Baltijos šalių išsiskiria Latvijos sostinė Ryga, kur įperkamumo augimas ir toliau spartėja. Metų pabaigoje jis pasiekė istorines aukštumas - namų ūkių atlyginimai buvo net 85,5 proc. didesni nei pakankami įpirkti butą.

Taigi esant subalansuotai būsto paklausai ir pasiūlai, būsto kainų dinamika neturėtų nukrypti nuo atlyginimų ir statybos sąnaudų pokyčių. Nepaisant kiek paryškėjusių rinkos aktyvumą galinčių stabdančių veiksnių, atotrūkis tarp nuomos pajamingumo ir būsto paskolų palūkanų, kurios daugiau nei dvejus metus laikosi ties 2 proc. riba, išlieka. Todėl būsto įsigijimas vis dar išlieka patrauklesnis palyginus su nuoma.

Įperkamo būsto iniciatyvos ir projektai

Įperkamas būstas šiandien nėra aukštos maržos verslas, bet jis akivaizdžiai bus paklausus ir likvidus, nes sparčiai augant kainoms didelė dalis pirkėjų tiesiog lieka už borto. Todėl pasiūlius kokybišką, racionalios apimties produktą jis ras savo pirkėją. Labai svarbu, kad ir sprendimų priėmėjai parodytų, ar jiems rūpi būsto prieinamumas - ilgos statybos leidimų procedūros ir pertekliniai reikalavimai tik didina kainą pirkėjui.

Anot jo, įperkamo būsto projektai turėtų nukonkuruoti tuos, kurie apeinant taisykles statomi kaip poilsio ar kitos paskirties objektai. Mes visada turėsime pirkėjų, kurie nori naujos statybos kokybiškų būstų, bet ne visi geba įpirkti tai, kas dabar siūloma, arba turi eiti į kompromisus dėl paskirties, kas ne kiekvienam tinka.

Į šį poreikį reaguoja „Omberg Group“, žengiantys į affordable housing segmentą su nauju projektu „Elzė“, vystomu Duburio gatvėje, Naujajame Antakalnyje. Tai pirmasis tokio pobūdžio įmonės projektas, kurio tikslas - pasiūlyti vilniečiams kokybišką, šiuolaikišką ir kartu prieinamą būstą. Butų kaina šiame projekte prasideda nuo 2343 eurų už kv. m - tai bene geriausia šio segmento kaina Vilniuje šiuo metu.

Apie statybos leidimų trukmę iki dvejų metų Vilniuje jau sklando legendos, o kiekvienas papildomas mėnuo - tai papildomi kaštai vystytojui, nugulantys į būsto kainą. Sprendimų priėmėjai turi priemonių padidinti būsto prieinamumą. Kitų šalių praktika rodo, kad jeigu reguliavimas tampa per griežtas, anksčiau ar vėliau tenka galvoti apie kokias nors subsidijavimo priemones. Nemanau, kad mums verta kartoti tas pačias klaidas Vilniuje, dabar geras laikas šiek tiek pamažinti energetinę klasę ir supaprastinti leidimų procedūras, nes šie veiksniai tikrai atpigintų statybą.

„Citus“ būsto įperkamumo indeksas

„Citus“ analitikų komanda, nagrinėdama du esamus įperkamumo indeksus ir turimus duomenis pastebėjo, kad kai kurios prielaidos, naudojamos juose, neatitinka dabartinės situacijos: pavyzdžiui, šeimos ūkio (dviejų žmonių) pajamos turėtų būti vertinamos kaip 1,9 VDU (ne 1,5), nes, remiantis Valstybinės duomenų agentūros statistika, vyrų ir moterų darbo užmokestis Lietuvoje nesiskiria perpus.

Taigi, „Citus“ įperkamumo indeksas parodo, kiek kvadratinių metrų būsto gali nusipirkti namų ūkis pirminėje rinkoje, jei imama 30 metų trukmės būsto paskola, siekianti 85 proc. būsto vertės, ir mėnesio įmoka siekia 40 proc. pirkėjų mėnesinių pajamų („į rankas“). Bankų palūkanų marža vertinama kaip konstanta - 2 proc., nes ji yra gan stabili; taip pat pridedamas 6 mėn. Euribor palūkanų normos dydis, kuris dažniausiai fiksuojamas finansuojant būsto įsigijimą.

Remiantis „Swedbank“ įperkamumo indeksu ir skelbta apžvalga, Vilniuje būstas jau nebeįperkamas. Ar tai - tiesa? Situacija nėra gera ar džiuginanti, tačiau šiuo metu Vilniuje būstas tikrai dar yra įperkamas. Net ir susiklosčiusiomis aplinkybėmis, bent vidutines pajamas per mėnesį gaunantys žmonės būstą įpirkti gali. Ir kalba eina apie naujos statybos būstą. Mūsų skaičiavimais, dviejų asmenų kartu įperkamas būsto plotas paskutinį praėjusių metų ketvirtį sudarė 55,18 kv. m. Tai yra kiek erdvesnis dviejų arba kompaktiškas trijų kambarių būstas.

Pavyzdžiui, 2021 m. paskutinį ketvirtį, kai būsto paklausa buvo ypač aukšta, o kainos taip pat pasiekusios piką, būsto įperkamumas buvo aukščiausias nuo 2017 m. pradžios ir sudarė 102,1 kv. m (2017.01 IV ketv. - 85,84 kv. m). Taip buvo dėl labai sparčiai augusio darbo užmokesčio, kurio augimo būsto kainos nepralenkė.

Bankų konkurencija ėmė augti sumažėjus būsto paskolų klientų skaičiui. Todėl dabar bankai pradeda jausti sumažėjusį klientų srautą, kurį plėtotojai pajuto dar 2022-aisiais, ir šiemet jau matome iki 1,5-1,6 proc. lygio sumažėjusias bankų būsto paskolų maržas.

Gyventojų nuomonės tyrimas

„Swedbank“ Finansų instituto užsakymu atliktas Vilniaus, Kauno ir Klaipėdos gyventojų nuomonės tyrimas atskleidė, kad artimiausiu metu būstą įsigyti ketina arba nori trečdalis respondentų (34 proc.). Kas antras iš jų norėtų buto naujos statybos daugiabutyje (49 proc.), ketvirtadalis (26 proc.) gyventojų ketina įsigyti būstą senos statybos daugiabutyje, dar 12 proc. norėtų persikraustyti į kotedžą, 11 proc. Naują būstą ketinantys įsigyti didžiųjų miestų gyventojai labiausiai nuogąstauja dėl prastos namo ar buto statybos kokybės, galimų užslėptų trūkumų ar būsto pirkimo sąlygose nuslėptų aspektų.

Gyventojų nuomonės apklausa rodo, kad priimant sprendimą dėl būsto pirkimo svarbiausias veiksnys yra priimtina būsto kaina, jį nurodė 77 proc. apklaustųjų.

Šeima butą įperka ir indekso reikšmė lygi 100 tuomet, kai naujai įsigyjamo būsto 30 metų trukmės paskolos, siekiančios 85 proc. buto vertės, mėnesio įmoka yra lygi 30 proc. jos mėnesinių pajamų. Nors dalis ekspertų pastebi, kad būsto įperkamumo situacija šalyje gerėja, kai kurios poros, svarstančios apie šeimos kūrimą, dėl vis dar aukštų būsto kainų ir paskolų įsipareigojimų savo finansines galimybes vertina atsargiai. Dėl šios priežasties žmonės dažnai renkasi nuomą.

Bandome taupytis pradiniam įnašui, nors labai sunku, nes viskam reikia pinigų, esame jauni, mažas vaikas. Pasak pašnekovės, atlyginimai Lietuvoje per pastaruosius 3-4 metus neaugo taip sparčiai, kaip būsto kainos. Tiesa, mažėjančios palūkanos ir infliacijos mažėjimas.

Jaunos šeimos būstą vidutiniškai nuomojasi iki 5 metų, vėliau aktyviai ieško ir planuoja įsigyti nuosavus namus“, - komentuoja J. Marius Čiulada, įmonės „Ober-Haus“ Senamiesčio biuro vadovas, taip pat sako, kad daugelis jaunų šeimų, užuot pirkusios pirmąjį būstą, renkasi nuomą.

Pastaruoju metu nuomos kaina dažnai buvo palankesnė nei paskolos įmokos, tačiau, keičiantis palūkanų normoms, šios kainos susilygino, o kai kuriais atvejais nuoma tapo brangesnė už paskolą. Svarbu įvertinti savo finansines galimybes ne tik sumokėti pradinį įnašą ir mėnesio įmoką, bet ir padengti nenumatytas su būstu susijusias išlaidas, pavyzdžiui, sugedusios buitinės technikos taisymo išlaidas, nuomojantis būstą tokias išlaidas tikriausiai padengtų nuomojamo buto šeimininkas.

Nors būstas didmiesčiuose brangesnis, M. Čiulada pastebi, kad jaunos šeimos dažniau renkasi kurti gyvenimą miestuose ar priemiesčiuose nei regionuose.

2024 m. pabaigoje Europos Centrinis Bankas (ECB) sumažino bazines palūkanų normas, o EURIBOR nukrito iki maždaug 2,55-2,59 proc. Augant atlyginimams ir beveik nesikeičiant būsto kainoms, analitikės teigimu, įperkamumas per metus pagerėjo apie 28 proc., lyginant su 2023 m.

Banko „Citadele“ ekonomistas Aleksandras Izgorodinas prognozuoja, kad būsto paskolų palūkanos ir toliau mažės. Šiemet rinka tikisi, kad ECB bazines palūkanas iki 2025 m. Kalbėdamas apie gyventojų nekilnojamąjį turtą, P. Abelis tvirtina, kad daugiau nei 80 proc.

Savostė taip pat sako, kad šeimai su dviem vaikais, kuri ieško bent trijų kambarių būsto, nuomos kaina Vilniuje svyruoja tarp 900 ir 1 000 eurų per mėnesį. Panašus būstas pirminėje rinkoje kainuotų apie 260 tūkst. eurų, todėl, pasak E. Svarbu nepamiršti, kad nuomojant būstą patiriamos tik išlaidos, o nuosavas būstas yra ilgalaikė investicija.

Remiantis Tarptautinio valiutos fondo (TVF) duomenimis, leidinyje rašoma, kad šiandien būstas yra įperkamas sunkiau nei prieš 2008 m. Lietuvoje naujai išrinkta valdžia skelbiasi planuojanti sukurti veiksmingą būsto politiką, kurios, jos teigimu, šiuo metu nėra.

tags: #kas #yra #iperkamas #bustas