Nuoma - tai sukurto objekto, gretutinių teisių objekto originalo arba dublikato leidimas naudotis tam tikrą laiką, siekiant tiesioginio ar netiesioginio tikslo. Nuomos sutartis yra atlygintino pobūdžio.
Pagal nuomos sutartį viena šalis (nuomotojas), kuriai priklauso daiktas, įsipareigoja perduoti kitai šaliai (nuomininkui), kuri ketina jį naudoti savo asmeniniams, namų ūkio, verslo ar kitiems poreikiams tenkinti, tinkamą naudoti pagal paskirtį daiktą, o nuomininkas įsipareigoja mokėti nuomos mokestį pinigais (nuompinigiai) ar natūra (natūrinė nuoma) ir pasibaigus sutarties terminui ar ją nutraukus grąžinti daiktą nuomotojui.
Nuomotojas lieka teisėtas daikto savininkas, nuomininkas gali naudoti daiktą tik sutartyje nustatytomis sąlygomis ir negali juo laisvai disponuoti (pavyzdžiui, jį parduoti, įkeisti, padovanoti).
Nuomojamas objektas gali būti bet kuris nesunaudojamas dalykas, jei įstatyme nenumatyta kitaip. Taip pat įstatyme gali būti nustatyta daiktų rūšis, kurių nuoma negalima, ar ribojama. Nuomos objektas gali būti tik nesunaudojamieji daiktai, tai yra ilgą laiką neprarandantys savo vartojamųjų savybių naudojant juos pagal paskirtį (įstatymai gali nustatyti daiktų rūšis, kurių nuoma draudžiama arba ribojama).
Nuomos sutartis
Nuomos sutartis turi būti rašytinė tuo atveju, kai ji yra sudaroma ilgiau nei vieneriems metams. Kai yra sudaroma nekilnojamojo turto nuomos sutartis, ilgesniam nei vienerių metų terminui, rekomenduojama ją įregistruoti atitinkamoje registro įstaigoje, kad galėtų būti panaudota prieš trečiuosius asmenis.
Nuomos sutartis gali būti terminuota ir neterminuota, bet nuomos sutartis negali būti ilgesnė nei vienas šimtas metų. Jei sutarties terminas sutartyje nenustatytas, vadinasi nuomos sutartis yra neterminuota.
Jeigu pasibaigus sutarties terminui nuomininkas daugiau kaip dešimt dienų toliau naudojasi turtu ir nuomotojas tam neprieštarauja, tai laikoma, kad sutartis tapo neterminuota.
Kalbant apie nuomos sutarties dalyką, būtina pažymėti, kad nuomos sutartyje turi būti nurodyta koks yra daiktas ar jo požymiai, kurį nuomotojas perleidžia nuomininkui.
Išsinuomoto daikto duodamos pajamos, vaisiai, gyvulių prieauglis priklauso nuomininkui, jeigu ko kita nenustato sutartis.
Nuomininkas privalo naudotis išsinuomotu daiktu pagal sutartį ir daikto paskirtį, daiktu naudotis taip, kad netrukdytų juo naudotis kitiems teisėtiems to daikto naudotojams.
Sudarius nuomos sutartį, kyla klausimas, ar nuomininkas gali išnuomotą daiktą perduoti valdyti ir naudotis kitam asmeniui (t.y., subnomuoti). Nuomininkas turi teisę subnuomoti išnuomotą daiktą tiktai gavęs rašytinį nuomotojo sutikimą, jeigu ko kita nenustato sutartis.
Subnuomos sutarties terminas negali būti ilgesnis už nuomos terminą. Nuomotojo atsisakymas duoti sutikimą nuomininkui subnuomoti turtą turi būti protingai pagrįstas.
LR civilinio kodekso 6.614 straipsnis numato, kad nuomotojas neterminuotą gyvenamosios patalpos nuomos sutartį gali nutraukti įspėjęs nuomininką prieš 6 mėnesius. Tuo tarpu, jeigu nuomos sutartis yra terminuota, nuomotojas ją gali nutraukti tik dėl nuomininko kaltės. Bet tai galėtų būti padaryta tik teismo tvarka, kadangi tiek gyvenamosios patalpos nuomos sutarties nutraukimui, tiek nuomininko iškeldinimui būtinas teismo sprendimas.
Svarbiausia žinoti, kad nuomininkas turi teisę nutraukti tiek neterminuotą, tiek terminuotą buto nuomos sutartį įspėjęs nuomotoją prieš vieną mėnesį. Tokią teisę nuomininkui suteikia LR civilinio kodekso 6.609 straipsnio nuostatos.
Buto nuomos sutartį galima nutraukti ir anksčiau negu įspėjus nuomotoją prieš vieną mėnesį, tačiau tokiu atveju reikia žinoti, jog nuomotojas gali teisėtai pareikalauti dėl to susidariusių nuostolių atlyginimo. Tokią teisę nuomotojui taip pat suteikia LR civilinio kodekso 6.609 straipsnis. Įprastai nuomotojas turėtų teisę į nuostolius, lygius nuomos mokesčio dydžiui, kurį jis būtų gavęs, jeigu nuomininkas apie būsto nuomos sutarties nutraukimą nuomotoją būtų įspėjęs laiku, t. y. bent prieš vieną mėnesį iki nuomos sutarties nutraukimo.
Kada nuomotojas gali nutraukti sutartį dėl nuomininko kaltės?
Pirmiausia tokius atvejus reikia pasitikrinti šalių sudarytoje sutartyje, kurioje įprastai detaliai aptariami šie atvejai. Pagal įstatymą, nuomotojas tokią teisę turėtų, jeigu:
- Nuomininkas nuolat (ne mažiau kaip 3 mėnesius, jeigu sutartis nenumato ilgesnio termino) nemoka buto nuompinigių ar mokesčio už komunalines paslaugas.
- Nuomininkas ar kiti kartu su juo gyvenantys asmenys ardo ar gadina gyvenamąją patalpą arba ją naudoja ne pagal paskirtį.
- Nuomininkas ar kiti kartu su jais gyvenantys asmenys netinkamu elgesiu sudaro neįmanomas sąlygas kitiems kartu arba greta gyventi.
Kitaip tariant, nuomotojas turėtų įrodyti, kad nuomininkas iš esmės pažeidė būsto nuomos sutartį.
Teisę nutraukti būsto nuomos sutartį dėl nuomininko kaltės nuomotojas turi tiek terminuotos, tiek neterminuotos nuomos sutarties atveju. Tačiau Nuomotojas privalo laikytis nuomos sutarties nutraukimo tvarkos. Tokią teisę nuomotojas turi tik po to, kai jis nusiuntė nuomininkui rašytinį įspėjimą apie sutarties pažeidimus, o nuomininkas per protingą terminą šių pažeidimų nepašalino.
Nuomininko teisė nutraukti terminuotą sutartį
Praktikoje yra ne kartą tekę susidurti su situacijomis, kai nuomotojas parengia ir pateikia nuomininkui pasirašyti terminuotą buto nuomos sutartį su itin ribotomis galimybėmis ją nutraukti prieš terminą. Neretai tokia nuomininko teisė yra lydima didžiulių baudų, kurios taikomos, jei nuomininkas pageidauja būsto nuomos sutartį nutraukti prieš terminą. Yra tekę matyti baudų, lygių netgi visam nuomos mokesčio dydžiui likusiam nuomos sutarties galiojimo laikotarpiui.
Taip pat praktikoje dažna situacija, kai buto nuomos sutartyje tiesiog nutylima apie nuomininko teisę nutraukti terminuotą nuomos sutartį prieš terminą, aptariant tik sutarties nutraukimo atvejus, kada būsto nuomos sutartį galima nutraukti dėl nuomotojo kaltės.
Net jeigu pasirašėte tokią buto nuomos sutartį, nepasiduokite. LR civilinio kodekso 6.609 straipsnyje nuomininkui suteikta teisė nutraukti buto nuomos sutartį prieš terminą turėtų būti vertinama kaip imperatyvioji teisės norma. Tai reiškia, kad buto nuomos sutartyje ši nuomininko teisė neturėtų būti apribota ar pakeista tokiu būdu, kad nuomininko padėtis, lyginant su įstatymu, pablogėtų.
Nuomotojo teisės ir pareigos
Nuomotojai turi įvairių juridinių teisių ir pareigų, priklausomai nuo jurisdikcijos, kurioje jie veikia. Paprastai nuomotojai yra atsakingi už tai, kad nuosavybė būtų saugi ir tinkama gyventi bei atitiktų visus taikomus statybos kodeksus ir saugos taisykles.
Nuomotojai taip pat turi užtikrinti, kad nuomininkai nebūtų diskriminuojami dėl rasės, religijos, lyties ar kitų saugomų savybių. Nuomotojai taip pat turi pateikti nuomininkams rašytinę nuomos sutartį, kurioje būtų nurodytos nuomos sutarties sąlygos, įskaitant nuomos sumą ir trukmę.
Nuomotojas privalo perduoti nuomininkui sutarties sąlygas bei daikto paskirtį atitinkančios būklės daiktą. Jis privalo garantuoti, kad daiktas bus tinkamas naudoti pagal paskirtį, kuriai jis išnuomojamas, visą nuomos terminą. Nei nuomotojas, nei nuomininkas visą nuomos sutarties galiojimo laiką neturi teisės keisti išnuomoto daikto formos ir paskirties.
Pagrindinės nuomotojo pareigos:
- Perduoti nuomininkui tinkamą turtą.
- Garantuoti turto tinkamumą naudoti visą nuomos laikotarpį.
- Atsakyti už turto trūkumus, kurie trukdo jį naudoti pagal paskirtį.
- Atlikti kapitalinį remontą, jei kitaip nenumatyta sutartyje.
Nuomotojas turi teisę:
- Tikrinti, ar nuomininkas tinkamai naudojasi turtu.
- Reikalauti nutraukti nuomos sutartį prieš terminą, jei nuomininkas pažeidžia sutartį.
Nuomininko teisės ir pareigos
Nuomininkas privalo tinkamai laikyti, eksploatuoti išsinuomotą turtą bei padengti išlaikymo išlaidas. Taip pat nuomininkas turi savo sąskaita laiku atlikti einamąjį remontą, jei ko kita nenustato įstatymas ar sutartis.
Nuomininkas privalo laiku mokėti nuompinigius už naudojimąsi išnuomotu turtu.
Nuomos sutarčiai pasibaigus, nuomininkas privalo grąžinti nuomotojui daiktą tokios būklės, kokios gavo, atsižvelgiant į normalų nusidėvėjimą, arba sutartyje sulygtos būklės.
Jeigu nuomininkas pablogina išsinuomotą daiktą, jis privalo nuomotojui atlyginti dėl pabloginimo atsiradusius nuostolius, išskyrus tuos atvejus, kai įrodo, kad daiktas pablogėjo ne dėl jo kaltės.
Kai nuomininkas nuomotojo leidimu išsinuomotą daiktą pagerina, jis turi teisę į turėtų šiam tikslui būtinų išlaidų atlyginimą, išskyrus tuos atvejus, kai įstatymai arba sutartis numato ką kita.
Svarbu žinoti
Štai keletas svarbių dalykų, kuriuos verta žinoti, jei esate nuomininkas ar nuomotojas:
- Nekilnojamųjų daiktų nuomos sutartis, sudaryta ilgesniam kaip vienerių metų terminui, prieš trečiuosius asmenis gali būti panaudota tik tuo atveju, jeigu ji įstatymų nustatyta tvarka įregistruota viešame registre.
- Nuomininkas, tvarkingai vykdęs pagal nuomos sutartį prisiimtas pareigas, pasibaigus sutarties terminui turi pirmenybės teisę palyginti su kitais asmenimis atnaujinti sutartį.
- Nuomotojas privalo perduoti nuomininkui sutarties sąlygas bei daikto paskirtį atitinkančios būklės daiktą.
- Nuomotojas privalo garantuoti, kad daiktas bus tinkamas naudoti pagal paskirtį, kuriai jis išnuomojamas, visą nuomos terminą.
- Nuomotojas neatsako už tuos daikto trūkumus, kuriuos jis aptarė sudarydamas sutartį.
- Jei patalpa yra gyvenamoji, gyvenamosios patalpos nuomotojas privalo perduoti nuomininkui laisvą, tinkamą gyventi gyvenamąją patalpą, nurodytą sutartyje.
- Patalpa laikoma netinkama gyventi, jeigu yra tokios būklės, kad gyvenimas joje keltų grėsmę nuomininko ar jo šeimos narių sveikatai ar saugumui, ar visuomenės saugumui ir sveikatai.
- Nuomotojas neturi teisės atsisakyti sudaryti gyvenamosios patalpos nuomos sutartį arba ją pratęsti ar nustatyti sunkesnes nuomos sąlygas vien tuo pagrindu, kad nuomininkė ar jos šeimos narė yra nėščia arba nuomininkas ar jo šeimos narys turi vaikų, išskyrus atvejus, kai nuomotojas negali išnuomoti gyvenamosios patalpos dėl jos arešto ar dydžio.
- Pasibaigus gyvenamosios patalpos nuomos sutarties terminui, nuomininkas turi pirmenybės teisę sudaryti gyvenamosios patalpos nuomos sutartį naujam terminui, jeigu jis tinkamai vykdė sutarties sąlygas.
- Sutartis pratęsiama tokiam pat terminui, o jeigu ankstesnis sutarties terminas buvo ilgesnis nei dvylika mėnesių, tai sutartis pratęsiama dvylikai mėnesių, jeigu šalys nesusitaria kitaip.
- Ne vėliau kaip prieš tris mėnesius iki nuomos sutarties pabaigos nuomotojas privalo raštu pranešti nuomininkui apie pasiūlymą sudaryti naują nuomos sutartį tokiomis pat arba kitomis sąlygomis arba apie atsisakymą pratęsti sutartį, jeigu tų patalpų ne trumpiau kaip vienerius metus jis nenumato nuomoti.
- Jeigu šios pareigos nuomotojas neįvykdo, o nuomininkas neatsisako pratęsti sutartį, nuomos sutartis pripažįstama pratęsta tokiam pat terminui tomis pačiomis sąlygomis.
- Jeigu atsisakęs pratęsti sutartį nuomotojas nepraėjus vieneriems metams po nuomos sutarties pasibaigimo tą pačią gyvenamąją patalpą išnuomoja kitam asmeniui tokiomis pat sąlygomis, tai nuomininkas turi teisę reikalauti pripažinti tą sutartį negaliojančia ir atlyginti jam atsisakymu pratęsti sutartį padarytus nuostolius.
- Ši taisyklė netaikoma, jeigu nuomininkas atsisakė pratęsti nuomos sutartį nuomotojo pasiūlytomis sąlygomis ir nesikreipė į teismą dėl sutarties sąlygų patvirtinimo.
- Pratęsdamas sutartį, nuomotojas turi teisę pakeisti nuomos sutarties sąlygas, taip pat nuomos sutarties terminą ir nuomos mokesčio dydį, jeigu apie tokį sąlygų pakeitimą jis raštu pranešė nuomininkui ne vėliau kaip prieš tris mėnesius iki nuomos sutarties termino pabaigos ir ne anksčiau kaip prieš šešis mėnesius iki nuomos sutarties termino pabaigos.
- Jeigu nuomos terminas buvo trumpesnis nei dvylika mėnesių, pranešimas turi būti įteiktas nuomininkui ne vėliau kaip prieš vieną mėnesį iki nuomos sutarties termino pabaigos. Pranešime turi būti aiškiai nurodytos naujos nuomos sutarties sąlygos.
- Jeigu nuomininkas nesutinka su nuomotojo siūlomu nuomos sutarties sąlygų pakeitimu, jis privalo per vieną mėnesį nuo pranešimo gavimo raštu pranešti nuomotojui apie nesutikimą arba apie nuomos sutarties nutraukimą.
- Jeigu nuomininkas to nepadaro, laikoma, jog jis sutiko su nuomos sutarties pratęsimu naujomis nuomotojo pasiūlytomis sąlygomis.
Trumpalaikė nuoma: ką svarbu žinoti?
Nuo 2026 metų pradžios Lietuvoje nebeliko dviprasmybių, kas yra paprasta būsto nuoma, o kas - apgyvendinimo paslauga. Ilgalaikė nuoma, kai butas išnuomojamas gyvenimui, ir trumpalaikė nuoma, vykdoma per platformas kaip „Airbnb“ ar „Booking“, yra traktuojamos skirtingai tiek teisiškai, tiek mokestine prasme.
Buvo priimtas pakeitimas ir naujas trumpalaikės nuomos reguliavimas Europos Sąjungoje. Šiuo metu taikomas pereinamasis etapas - pagrindiniai reikalavimai, įskaitant privalomą objektų registraciją ir unikalių identifikacinių numerių naudojimą platformose, pilnai įsigalios iki 2026 metų vasaros.
Dabar Lietuvoje taikomas įgyvendinimo etapas, tačiau pats principas nebekvestionuojamas: kiekvienas trumpalaikės nuomos objektas turi būti registruotas, identifikuojamas ir atsekamas. Tai reiškia, kad prieš pradedant nuomoti butą pirmas klausimas nėra „per kur nuomosiu“, o „kokio tipo nuoma man tinkama“.
Ilgalaikė nuoma suteikia stabilumo, mažiau administravimo ir aiškesnę teisinę aplinką. Svarbu suprasti ir tai, kad nors gyvenamosios paskirties butą leidžiama nuomoti trumpalaikei nuomai, faktinis naudojimas vertinamas griežčiau. Dažna klaida - sprendimą nuomoti priimti vien remiantis kainomis skelbimuose. 2026 metais to nepakanka.
Ilgalaikės nuomos atveju svarbiausi aspektai yra sutartis, jos registravimas ir aiškus atsiskaitymas už mokesčius. Trumpalaikės nuomos atveju papildomai atsiranda registracijos prievolės, turisto rinkliava- pagalvės mokestis, galimos PVM prievolės ir didesnis institucijų dėmesys.
Prieš pradedant verta sau atsakyti į kelis esminius klausimus:
- Ar esu pasiruošęs reguliariai tvarkyti apskaitą ir deklaracijas?
- Ar mano būstas ir namo aplinka tinkami nuolatinei svečių kaitai?
- Ar suprantu, kad net vieno kaimyno skundas gali inicijuoti patikrinimą?
- Ar turiu laiko ir resursų spręsti kasdienius organizacinius klausimus?
Trumpalaikė nuoma nėra pasyvios pajamos. Ji labiau primena mažą verslą, kuriam reikia nuolatinės priežiūros, aiškių taisyklių ir atsakomybės.
Pagalvės mokestis yra ne mokesčių inspekcijos (VMI), o savivaldybės klausimas
Trumpalaikės nuomos atveju Lietuvoje taikomas vadinamasis pagalvės, arba turisto, mokestis. Jį nustato savivaldybės, o ne valstybė, todėl dydis gali skirtis priklausomai nuo miesto ar kurorto.
Šis mokestis taikomas visiems trumpalaikio apgyvendinimo paslaugų teikėjams, nepriklausomai nuo to, ar būstas nuomojamas per platformas, tokias kaip „Airbnb“ ar „Booking“, ar tiesiogiai. Didžiuosiuose miestuose, pavyzdžiui, Vilniuje, Kaune ar Klaipėdoje, turisto mokestis jau yra įvestas ir renkamas.
Svarbu tai, kad turisto mokestis yra savivaldybių kompetencija, todėl jo nesumokėjimas gali lemti ne VMI, o vietos valdžios taikomas sankcijas ar patikrinimus.
Praktiniai pirmieji žingsniai padeda išvengti brangiai kainuojančių klaidų
Nepriklausomai nuo to, kurią nuomos formą pasirenkate, viskas prasideda nuo pasiruošimo. Pirmasis žingsnis - aiški ir teisiškai tvarkinga sutartis. Ilgalaikės nuomos atveju ji registruojama Registrų centre, trumpalaikės - sutartiniai santykiai atsiranda jau per pačią platformą, todėl skelbime pateikta informacija ir taisyklės tampa teisiškai reikšmingos.
Kitas svarbus aspektas - veiklos ir mokesčių pasirinkimas. Lietuvoje galimi keli variantai: verslo liudijimas, individuali veikla arba pajamų deklaravimas be veiklos. Kiekvienas iš jų turi savo ribas ir niuansus, todėl sprendimas turėtų būti priimamas ne „kaip pigiau dabar“, o „kas bus saugiausia ilguoju laikotarpiu“.
Taip pat verta pasirūpinti civilinės atsakomybės draudimu, aiškiomis būsto naudojimo taisyklėmis ir kontaktu kaimynams nenumatytiems atvejams. Praktika rodo, kad daug konfliktų ir patikrinimų prasideda ne dėl mokesčių, o dėl triukšmo, netvarkos ar nesusikalbėjimo.