Vis dažniau Lietuvos gyventojai gyvenamosiomis patalpomis naudojasi nuomos, o ne nuosavybės teisės pagrindais. Nuomininkai neretai susiduria su įvairiais sunkumais, kurie jiems trukdo tinkamai vykdyti nuomos sutartimi prisiimtus įsipareigojimus.
Būsto nuomos sutartis - svarbus dokumentas, užtikrinantis abiejų šalių teises.
Nuomos sutarties nutraukimas ir iškeldinimas
Iškeldinimas iš nuomojamos patalpos yra kraštutinė priemonė situacijose, kai nuomininkas nepaiso sutartinių įsipareigojimų, bet praktikoje ji yra pakankamai dažna. Iškeldinimo procesas nuomos sandorio šalims yra sudėtinga, varginanti ir kartais emociškai sunki procedūra. Tačiau dažnu atveju yra neišvengiama, siekiant atkurti teisingumą ir garantuoti nuomotojo teisę nevaržomai valdyti bei naudotis nuosavu turtu.
Antra, įstatyme yra numatytas imperatyvus reikalavimas, kad gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis gali būti nutraukta ir nuomininkai iškeldinti tik teismo tvarka. Specifiniu nuomos sutarties dalyku esanti gyvenamoji patalpa ir nuomininko gyvybiškai svarbūs interesai naudotis gyvenamąja patalpa lemia griežtesnes gyvenamosios patalpos nuomos sutarties nutraukimo sąlygas.
Trečia, nuomotojas, siekiantis vienašališkai nutraukti neterminuotą būsto nuomos sutartį (be priežasties), privalo raštu įspėti nuomininką prieš šešis mėnesius. Manytina, kad išties ilgalaikė, pavyzdžiui, 70 metų trukmės nuomos sutartis gali atrodyti panaši į neterminuotą sutartį ir jai turėtų būti taikoma tokia pati įspėjimo procedūra apie vienašališką sutarties nutraukimą.
Nuomotojas apie ketinimą nutraukti terminuotą gyvenamosios patalpos nuomos sutartį su nuomininku turi jį raštu informuoti per protingą terminą. Jis turėtų būti ne trumpesnis kaip 3 mėnesiai. Šio termino nuomotojas gali nepaisyti, kai nuomininkas nuolat (ne trumpiau kaip 3 mėnesius) nemoka buto nuompinigių ar mokesčio už komunalines paslaugas, gadina nuomojamos patalpos kokybę, savo elgesiu sudaro neįmanomas sąlygas gyventi kartu ar greta kitiems asmenims arba yra kiti nuomos sutartyje numatyti pagrindai. Įstatyme nurodytas baigtinis aplinkybių sąrašas. Egzistuojant nors vienai aplinkybei iš sąrašo, nuomotojas turi teisę reikalauti nutraukti nuomos sutartį.
Laiko terminu apibrėžti nuomos teisiniai santykiai paprastai atitinka abiejų šalių interesus, nes juo užtikrinamas tų santykių stabilumas ir teisinės padėties apibrėžtumas. Būsto nuomos sutartį nutraukus prieš terminą, nuomininkui gali kilti nuostoliai, pavyzdžiui, brangesnė kito panašaus būsto nuomos kaina, gyvenimo sąlygos ir panašiai. Nuostoliai būtų įrodinėjami teisme.
Teismų praktikoje yra pasitaikę atvejų, kai pasibaigusią terminuotą būsto nuomos sutartį po 10 dienų nuo sutarties galiojimo pabaigos teismas pripažindavo neterminuota. Tokie teismų sprendimai vertintini kritiškai, nes bendroji nuomos sutarčių kodekso norma konkuruoja su specialiąja, kuri reguliuoja gyvenamosios patalpos nuomą, t. y. nuomotojas turi raštu pranešti nuomininkui apie pasiūlymą sudaryti naują nuomos sutartį arba apie atsisakymą pratęsti sutartį.
Gyvenamosios patalpos nuomos sutartis gali būti pripažinta negaliojančia, jei yra sandorių negaliojimo pagrindai.
Ketvirta, iškeldinimas - tai teisinis procesas, kurio metu nuomininkas ar kiti asmenys yra priversti palikti nuomojamą būstą. Yra nustatyta teisinė tvarka, pagal kurią nuomininkas gali būti iškeldinamas. Ši tvarka apima pranešimo apie iškeldinimą siuntimą, kreipimąsi į teismą, teismo sprendimą ir jo vykdymą. Be to, iškeldinimą vykdo tik antstoliai teisės aktų nustatyta tvarka.
Iškeldinimą vykdo tik antstoliai.
Nuomotojas, gavęs vykdomąjį raštą, kreipiasi į antstolį, o pastarasis turi numatytas taisykles, kaip privalo būti iškeldinami asmenys. Antstolis siunčia registruotu paštu laišką-pranešimą ne vėliau kaip prieš 5 dienas prieš iškeldinimo dieną. Tuo atveju, kai iškeldinamasis geruoju neišsikeldina ir piktybiškai trukdo iškeldinimo procesą pagal vykdomąjį raštą, yra kviečiami du kviestiniai, policija ir gali būti kviečiamas turto saugotojas, jeigu tuo atveju jis reikalingas. Antstolis surašo turto aprašą ir iškeldinimo protokolą.
Turto apraše antstolis aprašo ir įkainoja iškeldinamo asmens patalpoje esantį turtą. Iškeldinamo asmens turtą saugo turto saugotojas. Juo gali būti ir pats antstolis.
Iškeldinimo proceso trukmė priklauso nuo nuomininko aktyvumo byloje. Paprastai ieškinio nagrinėjimas pirmojoje instancijoje nesudėtingose bylose trunka apie 6 mėnesius, o tai reiškia, kad visas iškeldinimo procesas gali užsitęsti.
Primintina, kad nuomos sutartis ilgesniam kaip vienerių metų terminui turi būti rašytinė. Nepaisant trumpo sutarties galiojimo termino, rekomenduojama nuomojant gyvenamąjį būstą sudaryti rašytinę nuomos sutartį ir į ją įtraukti sąlygas dėl būsto terminuotos sutarties nutraukimo. Taip pat nuostatą dėl vėlavimo išsikeldinti po sutarties pabaigos, pavyzdžiui, sutartyje nustatyti baudą dėl vėlavimo išsikeldinti.
Sutinkamai su CK 1.39 str. 1 dalimi „Šiame ir kituose šio Kodekso straipsniuose minima vartojimo sutartimi yra laikoma sutartis dėl prekių ar paslaugų įsigijimo, kurią fizinis asmuo (vartotojas) su prekių ar paslaugų pardavėju (tiekėju) sudaro su vartotojo verslu ar profesija nesusijusiu tikslu, t. y. vartotojo asmeniniams, šeimos, namų ūkio poreikiams tenkinti.“ Apibrėžimas skelbia Vartojimo sutartį turint tris požymius: vartotojas yra fizinis asmuo, perkantis prekes ar paslaugas, jų įsigijimo tikslas yra ne komercinė, ne profesinė veikla ir vartotojas pats sudaro sutartį.
Ši pastaroji nuostata prieštarauja Europos Sąjungos (Romos 1980 m.) konvencijai dėl Sutartinėms prievolėms taikytinos teisės (EC Convention on the Law Applicable to Contractual Obligations (Rome 1980)). Konvencijos 5 str. 1 dalyje skelbiama: ,, Article 5 - Certain consumer contracts. (1)This Article applies to a contract the object of which is the supply of goods or services to a person (,,the consumer”) for a purpose which can by regarded as being outside his trade or profession , or a contract for the provision of credit for that object.”
Kaip matome iš Konvencijoje pateikto vartojimo sutarties apibrėžimo, Vartojimo sutartis turi tik du požymius: prekes ar paslaugas įsigyja fizinis asmuo (vartotojas) ir jas įsigyja ne dėl savo komercinės ar profesinės veiklos o dėl savo asmeninių, šeimos ar namų ūkio poreikių tenkinimo. Čia nerandame trečio požymio. Asmuo, kuris sudaro sutartį (ar pats vartotojas, ar kažkas vietoj jo) yra praleistas. Iš tikro čia yra praleistos abi sutarties šalys. Čia nematome ir reikalavimų, keliamų verslininkui. Ar tai yra prekių, paslaugų pardavėjas, ar tai yra atsitiktinis asmuo, pardavęs prekes, paslaugas vartotojui.
Šis skirtumas kartais taipogi yra reikšmingas. Tačiau grįžkime prie pirkėjo statuso. Pats ar ne pats vartotojas perka prekes, paslaugas gali būti reikšminga Lietuvos elektros, šilumos, vandens vartojimo ir sutarčių sudarymo atveju. Tuo atveju, kai sutartį sudaro ne pats vartotojas, o daugiabučio namo savininkų bendrija, veikianti vartotojų vardu, Lietuvos teisės sistema ilgą laiką nepripažindavo tokių sutarčių vartojimo sutartimis.
Dabar situacija Lietuvos teisėje pasikeitė po to, kai Lietuvos Aukščiausiasis Teismas vienoje konkrečioje byloje išaiškino, kad nurodytą CK 1.39 str. 1 d. normą reikia aiškinti kitaip, negu ji yra parašyta, t.y. aiškinant praleisti trečiąjį Vartojimo sutarties požymį. Mes inicijavome keletą bylų teismuose tuo klausimu (dėl vartojimo sutarties apibrėžimo) ir Lietuvos Aukščiausiasis Teismas savo 2003 m. gegužės 12 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. 3K-3-579/2003 priėmė mūsų argumentus tuo klausimu ir išaiškino, kad CK 1.39 str. 1 dalis turi būti perskaityta, kaip ji parašyta Romos konvencijoje. Nors šis Civilinio kodekso straipsnis dar nėra pakeistas, paprastai teismai laikosi šios nutarties.
Remdamiesi šios nutarties išaiškinimu, mes įtikinome Įstatymo leidėją ir naujame Vartotojų teisių apsaugos įstatyme (Žin., 2007, Nr. 12-488) vartojimo sutarties apibrėžimas buvo pakeistas. Jis dabar skamba sekančiai: „ Vartojimo sutartis - prekių ar paslaugų įsigijimo sutartis, su pardavėju ar paslaugų teikėju sudaroma su vartotojo verslu ar profesija nesusijusiu tikslu, t. y. vartotojo asmeniniams, šeimos, namų ūkio poreikiams tenkinti.“
Kaip matome, šis apibrėžimas artimesnis Romos konvencijos apibrėžimui, negu tas, kuris pateiktas LR CK 1.39 str. 1 dalyje. Ši pataisa yra labai svarbi mums, nes daugiabučių namų savininkų bendrijų sutartys su energijos tiekėjais ir paslaugų teikėjais dabar pripažįstamos vartojimo sutartimis. Nors ir dabar šioje sferoje su teismais turime tam tikrų problemų, nes šilumos tiekimo sutartį Lietuvos Aukščiausiasis Teismas kitoje byloje pripažino tik iš dalies vartojimo sutartimi.
Teisėjų kolegija 2004 m. rugsėjo 29 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. 3K-3-514/2004, iškėlė idėją apie naują sutarčių rūšį (tokia sutarties rūšis LR CK nėra minima), kurioje „Be šilumos ir karšto vandens vartojimo santykių yra ir atlyginimo už išlaidas, skirtas bendram turtui išlaikyti, aspektas“.
Taip bandoma kvestionuoti ankstesnę Teismų praktiką, pagal kurią bendrijų sutartys, sudarytos dėl butų savininkų, buvo laikomos vartojimo sutartimis. Kažkodėl šioje nutartyje Kolegija neatsižvelgė į aplinkybę, kad ar šiluma naudojama buto patalpų, ar bendrų patalpų šildymui, ji visgi yra perkama poreikiams, nesusijusiems su vartotojo verslu ar profesija, tai yra grynai buitinių poreikių tenkinimui.
Reikšmingi Vartotojų ginčams yra LR CK 1.78÷1.96 straipsniai.
Svarbu žinoti. Siekiant išvengti nesusipratimų ir užtikrinti abiejų šalių teises, rekomenduojama sudaryti rašytinę nuomos sutartį, kurioje būtų aiškiai apibrėžtos nuomos sąlygos, nutraukimo tvarka ir kitos svarbios nuostatos.
Nuomininkų iškeldinimas | Nuomininkų su nepilnamečiais vaikais iškeldinimas | Teisinėkonsultacija.lt
tags: #kas #yra #nuomininkas #vartojimo #sutartyje