Nuomos sutartis yra svarbus dokumentas, užtikrinantis saugumą tiek nuomininkui, tiek nuomotojui. Šiame straipsnyje pateikiama pagrindinių taisyklių ir susitarimų apžvalga, padedanti sukurti skaidrius ir malonius nuomos santykius.
Pagrindiniai Nuomos Sutarties Elementai
Gyvenamosios patalpos nuomos sutartis išsiskiria savo objektu - gyvenamąja patalpa - ir paskirtimi - žmonių gyvenimui. Aptarkime pagrindinius sutarties elementus:
- Dalykas: Tinkamas gyventi ir teisės aktų reikalavimus atitinkantis namas, butas ar kita izoliuota gyvenamoji patalpa. Savarankišku nuomos objektu negali būti kambario dalis, pereinamasis kambarys ar pagalbinės patalpos.
- Šalys: Nuomotojas (suteikiantis patalpą) ir nuomininkas (priimantis valdyti ir naudotis patalpa). Nuomotoju gali būti tik savininkas arba kitu teisiniu pagrindu patalpą valdantis asmuo, o nuomininku - fizinis asmuo, sudarantis sutartį savo ir šeimos interesais. Juridinis asmuo gali būti nuomininku tik apgyvendinant fizinį asmenį (pvz., darbuotoją).
- Forma: Gyvenamosios patalpos nuomos sutartis turi būti rašytinė, jei ji yra terminuota arba nuomotojas yra juridinis asmuo. Prieš trečiuosius asmenis sutartis gali būti panaudota tik, jei įregistruota Nekilnojamojo turto registre. Rekomenduojama sutartį sudaryti raštu, siekiant apsisaugoti nuo ginčų.
- Terminas: Buto (namo) nuomos sutartis gali būti terminuota arba neterminuota. Terminas nustatomas šalių susitarimu.
Sutarties Turinys
Gyvenamosios patalpos nuomos sutartyje turi būti nurodyta:
- Sutarties dalyko apibūdinimas (išnuomojamų patalpų adresas, kambarių skaičius, plotas, įranga, priklausiniai, naudojimosi bendro naudojimo patalpomis sąlygos).
- Nuomos mokesčio dydis ir mokėjimo terminai.
- Atsiskaitymų už komunalinius patarnavimus tvarka.
Rekomenduojama atidžiai skaityti sutarties tekstą ir siūlyti abiems šalims priimtinus pakeitimus, nes dažnai sutarties tekstą pasiūlo viena iš šalių.
Pagrindinės Šalių Pareigos
Nuomotojo Pareigos:
- Perduoti nuomininkui nuomos sutarties objektą (pasirašant patalpų perdavimo-priėmimo aktą).
- Užtikrinti tinkamą gyventi ir visus teisės aktų nustatytus reikalavimus atitinkančią objekto būklę perdavimo momentu ir visą nuomos sutarties laikotarpį.
Nuomininko Pareigos:
- Mokėti nuomos mokestį.
- Tinkamai, pagal sutartį valdyti ir naudoti nuomos sutarties objektą.
- Grąžinti nuomos objektą tokios būklės, kokia buvo perdavimo momentu atsižvelgiant į normalų nusidėvėjimą.
Nuomos Mokestis
Nuomos mokestis nustatomas šalių sutarimu ir gali būti perskaičiuojamas, bet ne daugiau kaip vieną kartą per metus. Nuomos sutarties sąlygos, suteikiančios teisę nuomotojui vienašališkai perskaičiuoti nuomos mokestį ar jį keisti daugiau kaip vieną kartą per metus, negalioja. Nuomos mokestis negali būti mokamas iš anksto, išskyrus už pirmąjį mėnesį.
Nuomininko šeimos nariai turi tokias pat teises pagal nuomos sutartį, kaip ir nuomininkas. Išnuomotoje gyvenamojoje patalpoje turi teisę apsigyventi tie nuomininko šeimos nariai ir buvę šeimos nariai, kurie yra įvardyti sutartyje. Jei šie asmenys per šešis mėnesius nuo sutarties sudarymo gyvenamojoje patalpoje neapsigyvena, teisę apsigyventi joje praranda.
Sutarties Nutraukimas
Nuomininkas tiek terminuotą, tiek neterminuotą sutartį turi teisę nutraukti prieš mėnesį raštu įspėjęs nuomotoją. Nuomotojas terminuotą sutartį turi teisę nutraukti, jei nuomininkas ar jo šeimos nariai nuolat (ne mažiau kaip tris mėnesius, jeigu sutartis nenumato ilgesnio termino) nemoka buto nuompinigių ar mokesčio už komunalines paslaugas, ardo ar gadina gyvenamąją patalpą arba ją naudoja ne pagal paskirtį.
Neterminuota sutartis nuomotojo iniciatyva gali būti nutraukiama ir nesant nuomininko kaltės, įspėjus jį prieš šešis mėnesius.
Kada nuomotojas gali nutraukti sutartį dėl nuomininko kaltės?
Pirmiausia tokius atvejus reikia pasitikrinti šalių sudarytoje sutartyje, kurioje įprastai detaliai aptariami šie atvejai. Pagal įstatymą, nuomotojas tokią teisę turėtų, jeigu:
- Nuomininkas nuolat (ne mažiau kaip 3 mėnesius, jeigu sutartis nenumato ilgesnio termino) nemoka buto nuompinigių ar mokesčio už komunalines paslaugas.
- Nuomininkas ar kiti kartu su juo gyvenantys asmenys ardo ar gadina gyvenamąją patalpą arba ją naudoja ne pagal paskirtį.
- Nuomininkas ar kiti kartu su jais gyvenantys asmenys netinkamu elgesiu sudaro neįmanomas sąlygas kitiems kartu arba greta gyventi.
Kitaip tariant, nuomotojas turėtų įrodyti, kad nuomininkas iš esmės pažeidė būsto nuomos sutartį.
Teisę nutraukti būsto nuomos sutartį dėl nuomininko kaltės nuomotojas turi tiek terminuotos, tiek neterminuotos nuomos sutarties atveju. Tačiau Nuomotojas privalo laikytis nuomos sutarties nutraukimo tvarkos. Tokią teisę nuomotojas turi tik po to, kai jis nusiuntė nuomininkui rašytinį įspėjimą apie sutarties pažeidimus, o nuomininkas per protingą terminą šių pažeidimų nepašalino.
Nuomininko teisė nutraukti terminuotą sutartį
LR civilinio kodekso 6.609 straipsnyje nuomininkui suteikta teisė nutraukti buto nuomos sutartį prieš terminą turėtų būti vertinama kaip imperatyvioji teisės norma. Tai reiškia, kad buto nuomos sutartyje ši nuomininko teisė neturėtų būti apribota ar pakeista tokiu būdu, kad nuomininko padėtis, lyginant su įstatymu, pablogėtų.
Nuomotojo Teisės ir Pareigos
Nuomotojai turi įvairių juridinių teisių ir pareigų, priklausomai nuo jurisdikcijos, kurioje jie veikia. Paprastai nuomotojai yra atsakingi už tai, kad nuosavybė būtų saugi ir tinkama gyventi bei atitiktų visus taikomus statybos kodeksus ir saugos taisykles. Nuomotojai taip pat turi užtikrinti, kad nuomininkai nebūtų diskriminuojami dėl rasės, religijos, lyties ar kitų saugomų savybių. Nuomotojai taip pat turi pateikti nuomininkams rašytinę nuomos sutartį, kurioje būtų nurodytos nuomos sutarties sąlygos, įskaitant nuomos sumą ir trukmę.
Nuomotojas privalo perduoti nuomininkui sutarties sąlygas bei daikto paskirtį atitinkančios būklės daiktą. Jis privalo garantuoti, kad daiktas bus tinkamas naudoti pagal paskirtį, kuriai jis išnuomojamas, visą nuomos terminą. Nei nuomotojas, nei nuomininkas visą nuomos sutarties galiojimo laiką neturi teisės keisti išnuomoto daikto formos ir paskirties.
Pagrindinės nuomotojo pareigos:
- Perduoti nuomininkui tinkamą turtą.
- Garantuoti turto tinkamumą naudoti visą nuomos laikotarpį.
- Atsakyti už turto trūkumus, kurie trukdo jį naudoti pagal paskirtį.
- Atlikti kapitalinį remontą, jei kitaip nenumatyta sutartyje.
Nuomotojas turi teisę:
- Tikrinti, ar nuomininkas tinkamai naudojasi turtu.
- Reikalauti nutraukti nuomos sutartį prieš terminą, jei nuomininkas pažeidžia sutartį.
Svarbu Žinoti
Ką tikrai verta žinoti, jei esate nuomininkas ar nuomotojas:
- Nekilnojamųjų daiktų nuomos sutartis, sudaryta ilgesniam kaip vienerių metų terminui, prieš trečiuosius asmenis gali būti panaudota tik tuo atveju, jeigu ji įstatymų nustatyta tvarka įregistruota viešame registre.
- Nuomininkas, tvarkingai vykdęs pagal nuomos sutartį prisiimtas pareigas, pasibaigus sutarties terminui turi pirmenybės teisę palyginti su kitais asmenimis atnaujinti sutartį.
- Nuomotojas privalo perduoti nuomininkui sutarties sąlygas bei daikto paskirtį atitinkančios būklės daiktą.
- Nuomotojas privalo garantuoti, kad daiktas bus tinkamas naudoti pagal paskirtį, kuriai jis išnuomojamas, visą nuomos terminą.
- Nuomotojas neatsako už tuos daikto trūkumus, kuriuos jis aptarė sudarydamas sutartį.
- Jei patalpa yra gyvenamoji, gyvenamosios patalpos nuomotojas privalo perduoti nuomininkui laisvą, tinkamą gyventi gyvenamąją patalpą, nurodytą sutartyje. Patalpa laikoma netinkama gyventi, jeigu yra tokios būklės, kad gyvenimas joje keltų grėsmę nuomininko ar jo šeimos narių sveikatai ar saugumui, ar visuomenės saugumui ir sveikatai.
- Nuomotojas neturi teisės atsisakyti sudaryti gyvenamosios patalpos nuomos sutartį arba ją pratęsti ar nustatyti sunkesnes nuomos sąlygas vien tuo pagrindu, kad nuomininkė ar jos šeimos narė yra nėščia arba nuomininkas ar jo šeimos narys turi vaikų, išskyrus atvejus, kai nuomotojas negali išnuomoti gyvenamosios patalpos dėl jos arešto ar dydžio.
Ši informacija padės jums geriau suprasti nuomos sutarties sąlygas ir apsaugoti savo teises.