Norite įkurti jaukią sodybą gamtos prieglobstyje? Ūkininko sodybos statyba žemės ūkio paskirties žemėje - tai puiki galimybė įgyvendinti šį troškimą. Tačiau svarbu žinoti, kad šis procesas reikalauja kruopštaus planavimo, dokumentacijos ir teisinių reikalavimų laikymosi. Šiame straipsnyje aptarsime pagrindinius aspektus, kuriuos būtina žinoti norint teisėtai pastatyti sodybą.
Pagrindiniai reikalavimai ir apribojimai
Pagal galiojančius teisės aktus, statyti žemės ūkio paskirties žemėje negalima, išskyrus atvejus, kai tai daro registruoti ūkininkai, planuojantys statyti ūkininko sodybą. Nuo 2023 m. liepos 1 d. įsigaliojo Ūkininko ūkio įstatymo pakeitimai, susiję su ūkininko sodybos statyba.
Pagal naująją įstatymo redakciją, gyvenamąjį namą su pagalbinio ūkio pastatais neurbanizuojamoje ir neurbanizuotoje teritorijoje galės statyti ūkininkas, kuris bent trejus metus deklaravo pajamas iš žemės ūkio veiklos. Taip pat numatyta, kad gyvenamasis namas su pagalbiniais pastatais galės būti statomas tik 2 ha ir didesniame nuosavybės teise priklausančiame žemės ūkio paskirties žemės sklype, išskyrus tuos atvejus, kai kituose įstatymuose, teritorijų planavimo dokumentuose nustatyta kitaip.
Svarbu atkreipti dėmesį į šiuos aspektus:
- Žemės paskirtis: Ar Jums nuosavybės teise priklausantis sklypas yra žemės ūkio paskirties?
- Ūkininko statusas: Ar esate įregistruotas ūkininkas ir valda įtraukta į Ūkininkų ūkių registrą?
- Sodybos atitiktis: Ar planuojama sodyba atitinka teisės aktų keliamus reikalavimus?
- Apribojimai: Ar sklypas nėra apribotas specialiosiomis žemės naudojimo sąlygomis?
- Tinkamumas: Ar parinkta vieta realiai tinkama statybai - techniniu ir planavimo požiūriu?
Kaimo plėtros žemėtvarkos projektas
Norint teisėtai statyti ūkininko sodybą, būtina parengti kaimo plėtros žemėtvarkos projektą, kuris nustato sodybos vietą ir leidžia pradėti projektavimą. Kiekvienas, norintis įkurti ūkininko sodybą, turi žinoti, kad šiuo metu pagrindinis reikalavimas kaimo plėtros projektui ūkininko sodybos vietai parinkti yra ne mažesnis nei 2 ha sklypas. Mažesnis sklypo dydis galimas šiems projektams vykdyti tik jei tai numatyta savivaldybių bendruosiuose planuose.
Kitas reikalavimas, kad pastaruosius 3 metus savininkas turi būti deklaravęs pajamas iš žemės ūkio veiklos, gali statyti vieną ūkininko sodybą. Kaimo plėtros žemėtvarkos projektai kitos paskirties pastatams, reikalingiems ūkininko veiklai vykdyti, gali būti vykdomi ne mažesniuose kaip 0,5 hektaro žemės ūkio paskirties sklypuose.
Parinkta užstatymo zona turi nepabloginti kaimyninių žemės sklypų padėties, turi būti parinkta tinkamai įvertinus visas sklype esančias specialiąsias žemės naudojimo sąlygas, požemines komunikacijas (dažniausiai melioracijos įrenginiai), atitikti visus reikiamus teisės aktus ir kt.
Žingsniai rengiant kaimo plėtros projektą:
- Pateikti prašymą NŽT skyriui dėl kaimo plėtros žemėtvarkos projekto rengimo.
- Atlikti sklypo kadastrinius matavimus.
- Parengti topografinį planą.
Statybos leidimas ir projektavimas
Įgyvendinus projektą ir pagrindus pajamas iš ūkio veiklos (jei tas reikalinga jūsų projekto atveju), galima kreiptis į savivaldybę dėl statybų leidimo išdavimo ir pradėti bendrauti su architektu dėl techninio projekto įgyvendinimo, t. y. dėl tikslių pastatų, komunikacijų, privažiavimo projektavimo.
Statant neypatinguosius ir ypatinguosius pagalbinio ūkio paskirties pastatus visada privaloma gauti statybą leidžiantį dokumentą, prieš tai parengiamas statybos projektas. Tuo atveju, kai atitinkamos kategorijos nesudėtingasis pagalbinio ūkio paskirties pastatas patenka į išvardintas teritorijas, statybą leidžiantis dokumentas privalomas. Jo nereikės, kai nesudėtingasis pagalbinio ūkio paskirties pastatas nepatenka į nurodytas teritorijas.
Kelių apsaugos zonos
Žemės savininkas gali patikrinti, ar jam priklausančiame žemės sklype buvo įregistruota kelių apsaugos zona Susisiekimo ministerijos svetainėje, kur galima atsidaryti valstybinės reikšmės kelių apsaugos zonų brėžinį bei žemės sklypų sąrašą.
Pagal kelio kategoriją, kelio apsaugos zona prie magistralinių kelių yra 70 m, prie krašto kelių - 50 m, prie rajoninių kelių - 20 m. Pagal galiojantį įstatymą, AB „Via Lietuva“ turi pareigą registruoti jau esamų kelių apsaugos zonas Nekilnojamojo turto registre.
Atkreipiame dėmesį, kad šis siunčiamas pranešimas yra informacinio pobūdžio, jokie nauji apribojimai nėra taikomi.
Kompensacijos už apribojimus
Teisę į kompensaciją turi tie sklypų savininkai, kurie dėl konkrečių specialiųjų žemės naudojimo sąlygų taikymo patyrė ir (ar) patiria realius ir pagrįstus nuostolius, kuriuos gali būti prašoma kompensuoti. Kompensacijų nagrinėjimas prasidės tik tada, kai bus oficialiai įregistruotos apsaugos zonos. Norint gauti kompensaciją, reikia pateikti dokumentus, įrodančius patirtus nuostolius.
Kompensacija apskaičiuojama įvertinus kiekvieno bendraturčio turimą dalį ir kiekvieno jų patirtus ir (ar) patiriamus konkrečius prašyme nurodytus nuostolius, pagrįstus juos įrodančiais dokumentais. Kai žemės sklypas ir (ar) nekilnojamasis daiktas bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso keliems bendraturčiams, pateikiamas visų bendraturčių prašymas ar vieno (kelių) iš bendraturčių prašymas. Kreiptis reikia į AB „Via Lietuva“.
Kiti svarbūs aspektai
Statant ar planuojant statyti statinį, įrenginį valstybinėje žemėje visais atvejais reikia jos patikėtinio sutikimo. Sutikimus išduoda Nacionalinės žemės tarnybos apygardų žemės tvarkymo ir administravimo skyriai. Sutikimai išduodami per Žemės informacinę sistemą (toliau - ŽIS). Prisijungimo sąlygose bus numatyti atitinkami reikalavimai įvažiavimui.
Atstumai iki sklypo ribų
Statybos inspekcija primena, kad statinių išdėstymo namo sklype gretimų sklypų atžvilgiu reikalavimai vienbučių ir dvibučių namų statyboms nustatyti statybos techninio reglamento STR 2.02.09:2005 „Vienbučiai ir dvibučiai gyvenamieji pastatai“ 8 priede.
Remiantis statybos techniniu reglamentu STR 1.07.01:2010, 3 m atstumu nuo sklypo ribos statinio (pastato ar stogą turinčio inžinerinio statinio) bet kurių konstrukcijų aukštis, skaičiuojant jį nuo žemės sklypo ribos žemės paviršiaus altitudės, negali būti didesnis kaip 8,5 m; didesniais atstumais statinių konstrukcijų aukštis gali būti didinamas išlaikant reikalavimą - kiekvienam papildomam virš 8,5 m aukščio metrui atstumas didinamas po 0,5 m.
Jeigu konkretaus žemės sklypo naudojimo būdas - vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų teritorija, šiuose žemės sklypuose gali būti statomi tik vieno ar dviejų butų gyvenamosios paskirties ir pagalbinio ūkio paskirties pastatai.
Želdinių sodinimas
Želdinių sodinimas nesilaikant nustatytos tvarkos, ir tuo pažeidžiant kaimynų interesus ir jų sklypų ribas sukelia konfliktus. Gyvatvorę ar medžius reikia sodinti savo sklypo ribose ir išlaikant atstumus, nurodytus Lietuvos Respublikos Aplinkos ministerijos įsakymu.
Medžius ir krūmus, kurie gali užaugti arba formuojami aukštesni kaip 3 m, iš šiaurinės pusės leidžiama sodinti ne arčiau kaip už 5 m nuo kaimyninio sklypo ribos, o iš kitų pusių - ne arčiau kaip už 3 m. Galinčius užaugti nuo 2 iki 3 m aukščio arba formuojamus iki 3 m aukščio iš visų pusių leidžiama sodinti ne arčiau kaip už 2 m, o galinčius užaugti arba formuojamus iki 2 m aukščio iš visų pusių leidžiama sodinti ne arčiau kaip už 1 m nuo kaimyninio sklypo ribos.
Sklypo reljefo keitimas
Pažymėtina, kad teisės aktai nereglamentuoja maksimalaus gretimų žemės sklypų aukščio skirtumo ties tokių sklypų riba. Statybos techninio reglamento STR2.02.09.2005 yra reglamentuojamas didžiausias sklypo reljefo nuolydis - jis turi būti ne didesnis kaip 12 proc.
Kai statinio statyba užbaigta, žemės sklypo savininkas, pertvarkydamas savo sklypo reljefą, privalo užtikrinti, kad paviršinės nuotekos nepatektų į gretimus žemės sklypus.
Atraminės sienelės
Kai atstumas nuo sklypo ribos iki atraminės sienelės didesnis kaip 1 m, turi būti vertinamas sienelės aukštis, t.y. kurių aukštis > 2 m, priskiriamos neypatingiesiems statiniams.
Taip pat atkreipiame dėmesį, kad STR 1.05.01:2017 7 priede nurodyta, jog besiribojančių žemės sklypų (teritorijų) savininkų ar valdytojų rašytiniai sutikimai privalomi, kai atraminė sienutė statoma ant sklypo ribos arba kai įrengiama savo sklype, jei tokios sienutės bet kurios konstrukcijos bet kurio taško aukštis (matuojamas nuo žemės paviršiaus ties sklypų riba) didesnis už horizontalų atstumą nuo šio taško iki sklypų ribos.
Tvoros
Kada reikalingas statybą leidžiantis dokumentas nesudėtingųjų statinių (tarp jų ir tvorų) statybai nurodyta statybos techninio reglamento STR 1.05.01:2017 „Statybą leidžiantys dokumentai. Statybos užbaigimas. Statybos sustabdymas. Savavališkos statybos padarinių šalinimas.
Užtvaros (tvoros) su cokoliais neturi kliudyti paviršiniam vandeniui nuo gretimo žemės sklypo ar laisvos valstybinės žemės (teritorijos) nutekėti.
Statyba saugomose teritorijose
Saugomose teritorijose ūkininko sodybos pastatų statyba turi būti numatyta saugomų teritorijų specialiojo teritorijų planavimo dokumentais nustatytose vietose.
Valstybiniuose parkuose draudžiama arba ribojama veikla, galinti pakenkti jų kraštovaizdžiui, gamtos ir nekilnojamosioms kultūros vertybėms, taip pat gamtiniams rekreaciniams ištekliams, juose negali būti statomi vizualinę taršą sukeliantys statiniai, sodinami želdiniai, užstojantys istorinę, kultūrinę ir estetinę vertę turinčias panoramas.
Valstybiniuose parkuose skatinama veikla, kuria siekiama išsaugoti ir išryškinti kraštovaizdį, gamtos ir nekilnojamąsias kultūros vertybes, atkurti tradicinius gamtinės ar kultūrinės aplinkos elementus, taip pat tradiciniai amatai ir verslai, pažintinis turizmas, pagal valstybinių parkų planavimo schemų (ribų ir tvarkymo planų) sprendinius teritorijos pritaikomos rekreacijai ir lankyti atsižvelgiant į kraštovaizdžio, gamtos ir nekilnojamųjų kultūros vertybių išsaugojimo reikalavimus, taip pat skatinama mažinti invazinių rūšių paplitimą, įgyvendinti saugomų rūšių apsaugos priemones.
Leidžiama statyba, kuri neprieštarauja teritorijų planavimo dokumentų sprendiniams, įstatymams, saugomų teritorijų nuostatoms. Leidžiama sodybos pastatų ir inžinerinių statinių statyba sodybose. Sodyboje gali būti tik vienas gyvenamosios paskirties vieno ar dviejų butų pastatas (namas).
Sodybos pastatai ir jos inžineriniai statiniai išdėstomi viename iki 2 hektarų ploto žemės sklype arba didesnio žemės sklypo dalyje, nesuformuotoje kaip atskiras žemės sklypas ir apimančioje iki 2 hektarų plotą, išskyrus atstatomas istorines dvaro sodybas, kurių statiniai (registruoti Kultūros vertybių registre kaip nekilnojamosios kultūros vertybės) buvo išdėstyti didesniame kaip 2 hektarų plote.
Ne sodyboje - pievose ir ganyklose - leidžiama statyti inžinerinius statinius - stogines laisvai laikomų žolėdžių ūkinių gyvūnų, įregistruotų Ūkinių gyvūnų registre, prieglobsčiui nuo kritulių ir vėjo. Stoginės įrengiamos be patalpų su ne daugiau kaip 3 išorinėmis sienomis ar be jų.
Kaip sodiname lazdyno riešutus | Ūkis #028
Patarimai planuojantiems statyti sodybą
- Pradėkite nuo plano. Prieš pradedant bet kokius darbus, būtina turėti aiškų planą, kuriame būtų numatyta sodybos vieta, pastatų išdėstymas, komunikacijos ir kiti svarbūs aspektai.
- Pasikonsultuokite su specialistais. Kreipkitės į patyrusius žemėtvarkos, projektavimo ir statybos specialistus, kurie padės Jums įvertinti galimybes, parengti reikiamus dokumentus ir įgyvendinti projektą be klaidų.
- Laikykitės teisės aktų. Būkite atidūs ir laikykitės visų galiojančių teisės aktų reikalavimų, kad išvengtumėte problemų ateityje.
Tikimės, kad šis straipsnis padės Jums sėkmingai įgyvendinti svajonę apie nuosavą sodybą!