Įsivaizduokite, kad turite žemės sklypą vaizdingoje vietoje, tačiau negalite statyti namo ar sodo namelio, nes tai draudžia žemės paskirtis. Arba atvirkščiai, namų valda sklypo teritorijoje leistina, bet joje negalite įrengti komercinės paskirties objektų. Šiuo atveju išeitis yra - žemės sklypo paskirties keitimas.
Lietuvoje žemės sklypų paskirtis reglamentuoja įstatymai, todėl norint pakeisti žemės sklypo paskirtį, reikia žinoti tam tikrus nuostatus. Šiame straipsnyje aptarsime, kaip pakeisti žemės sklypo paskirtį į namų valdą, kokie yra pagrindiniai etapai, reikalavimai ir kainos.
Kaip sužinoti žemės sklypo paskirtį?
Patikimiausias ir išsamiausias būdas sužinoti žemės paskirtį yra kreipiantis į Registrų centrą.
Tai galite padaryti keliais būdais:
- Prisijungus prie elektroninės Registrų centro klientų savitarnos sistemos, skiltyje „Nekilnojamojo turto kadastras ir registras“, kairiajame meniu spustelėjus nuorodą „Registro išrašai ir pažymos“ bei pasirinkus dokumento tipą - „Nekilnojamojo turto registro išrašas pagal nurodytą turto adresą“.
- Sužinoti galima ir savivaldybės administracijoje, architektūros skyriuje.
Įprastai namų valdos ten yra pažymėtos numeriais, gatvių pavadinimais ir geltona spalva, tad bent jau suprasti ar tai namų valdos paskirtis - sudėtinga nebus.
Ar galima pakeisti žemės sklypo paskirtį?
Vadovaujantis Lietuvos Respublikos Vyriausybės nutarimais, jeigu sklypas patenka į urbanizuotą ar urbanizuojamą teritoriją, vadinasi, sklypo paskirtį galėsite pakeisti, kitu atveju - ne. Kaip sužinoti ar sklypas patenka į urbanizuotą ar numatomą urbanizuoti teritoriją?
Yra keli būdai tai padaryti:
- Greičiausias būdas tai padaryti - išnagrinėti savivaldybės, kurioje turite ar ruošiatės turėti sklypą bendrąjį planą. Tiesiog paieškos sistemoje įveskite sakinį, pavyzdžiui: “Vilniaus rajono savivaldybės bendrasis planas”.
- Taip pat galite pasinaudoti aukščiau nurodytu puslapiu, urbanizuotos teritorijos jame pažymėtos geltona spalva, taip pat nurodomos gatvės.
Dažniausiai pasitaikantis atvejis yra tuomet, kai yra paveldimas arba nuo senai turimas žemės ūkio paskirties sklypas, o jame norima pastatyti namą ar sodo namelį. Kai žemės sklypai patenka į urbanizuotą ar urbanizuojamą teritoriją, problemų dėl sklypo paskirties keitimo nekils, jei - ne, tai jos pakeisti - negalėsite.
Pavyzdys: Vilniaus miesto bendrasis planas
Žemės ūkio paskirties sklypo keitimas į namų valdą
Jeigu sklypas yra žemės ūkio paskirties - ką tai reiškia? Ar galite iš karto samdyti architektą ir planuoti naujojo namo pamatus? Deja, ne. Sklypas, pažymėtas kaip žemės ūkio paskirties, gali būti ne tik dirbamosios žemės plotas ar sodininkų kampelis, bet ir potenciali vieta nuolatiniam gyvenimui.
Pagal galiojančius teisės aktus, žemės ūkio paskirties žemėje statyti gyvenamąjį namą leidžiama tik labai ribotais atvejais - dažniausiai tik laikinuosius statinius arba statinius, susijusius su žemės ūkio veikla. Jeigu siekiama statyti nuolatinį namą, reikalinga pakeisti sklypo naudojimo paskirtį iš žemės ūkio į gyvenamąją.
Pažymėtina, jog norint statyti (atkurti) ūkininko sodybą, tai galima daryti tik žemės sklype, kurio pagrindinė žemės naudojimo paskirtis - žemės ūkio (žemės naudojimo būdas - kiti žemės ūkio paskirties žemės sklypai), ir kuris yra ne mažesnis kaip 0,5 hektaro. Žemės ūkio paskirties sklype galima statyti ūkininko sodybą ir kelis pagalbinio ūkio pastatus.
Kada reikalingas žemės paskirties keitimas?
Žemės paskirties keitimas yra procesas, kuris dažniausiai reikalingas norint vykdyti tam tikrą ūkinę veiklą ar statyti tam tikros paskirties pastatus ir esama paskirtis neleidžia to padaryti.
Žemės paskirties keitimo paslauga būna reikalinga ir tuomet, kada bandoma vykdyti:
- Žemėtvarkos projektus
- Sklypus dalinti arba sujungti
- Formuoti ir t.t.
Pavyzdžiui, jeigu Jūs neplanuojate vykdyti žemės ūkio veiklos, bet norite sodybą pasistatyti, tuomet paskirties sklype galėtumėte pastatyti gyvenamą namą, Jums bus būtinas žemės paskirties keitimas, t.y. į namų valdą, nes tik namų valdoje yra leidžiama gyvenamo namo statyba.
Pagal LR galiojančius įstatymus, žemės sklypas gali turėti skirtingą paskirtį:
- Žemės ūkio paskirtis (sodai ir sodo bendrijos, žuvininkystės, augalininkystės, gyvulininkystės ūkiai, rekreacinė žemės ūkio paskirtis ir t.t.);
- Miško paskirtis (ekosistemų, apsauginių, rekreacinių miškų sklypai ir ūkinių miškų sklypai)
- Konservacinė paskirtis (rezervatai, paveldas)
- Vandens ūkis
- Kitos paskirties žemė (gyvenamosios teritorijos - namų valda, visuomeninė paskirtis, komercinė ir kt.).
Tą paskirtį keisti galima, jeigu tai leidžia bendrasis savivaldybės planas.
Žemės paskirties keitimo eiga
Žemės paskirties keitimo procesas susideda iš kelių dalių. Pirmiausia, kad pradėti rengti formavimo ir pertvarkymo projektą reiktų užpildyti prašymą zpdris.lt sistemoje gauti leidimą - įsakymą ir su suteiktu paslaugos numeriu kreiptis į projektuotoją. Didžiąją dalį laiko užima laukimas, kol savivaldybė ir kitos atsakingos institucijos patvirtina prašymus bei juos nagrinėja.
Kai žemės sklypas atitinka reikalavimus ir galite keisti jo paskirtį, svarbu laikytis šios eigos:
- Kreipimasis į savivaldybę: Pirmiausia Jūs turite kreiptis į atitinkamą savivaldybę. Nuvykę į savivaldybę, dokumentų priėmimo skyriuje užpildote prašymo formą „Dėl žemės sklypo žemės naudojimo paskirties ir būdo keitimo ar nustatymo“. Prašymas yra rašomas savivaldybės administracijos direktoriui.
- Dokumentų nagrinėjimas: Pateiktus dokumentus savivaldybės administracija Jūsų prašymą nagrinėja maždaug 20 darbo dienų ir pateikia sprendimą, ar galimas žemės sklypo paskirties ir/ar būdo keitimas.
- Įsakymo gavimas: Jei sprendimas yra teigiamas, tai savivaldybės administracijos direktorius parengs įsakymą Dėl žemės sklypo žemės naudojimo paskirties ir būdo keitimo.
- Kadastro duomenų atnaujinimas: Su šiuo įsakymu Jums dar reikia kreiptis į matininką dėl žemės sklypo kadastro duomenų atnaujinimo atitinkamai pagal numatomą naują žemės sklypo paskirtį ir būdą.
- Dokumentų pateikimas Registrų centrui: Tam, kad priduoti dokumentus registravimui į V. Į. Registrų Centras turėkite: savivaldybės direktoriaus įsakymas dėl sklypo paskirties keitimo, atnaujintus žemės sklypo kadastro duomenis, seną registro centro išrašą ir asmens dokumentą.
Jeigu būsima paskirtis atitinka bendrąjį planą, nereikia rengti jokio papildomo teritorijų planavimo dokumento.
Gera žinia ta, kad atskirais atvejais, tam kad pakeisti žemės sklypo paskirtį ir/ar būdą nereikia rengti jokio teritorijų planavimo dokumento. Pavyzdžiui, jei turite sklypą ir norite pakeisti jo paskirtį ir būdą, o būsima žemės sklypo paskirtis ir būdas atitinka savivaldybės bendrojo plano sprendinius ir šiam keitimui pritars savivaldybės administracijos direktorius pasirašydamas įsakymą, Jums nereikės rengti jokio papildomo teritorijų planavimo dokumento.
Atsisakyta kai kurių žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo saugiklių
Reikalingi dokumentai
Jeigu norite, kad sklypo paskirtis taptų rekreacinė ar pvz., gyvenamoji, žemės ūkio ar atvirkščiai, bus reikalingi šie dokumentai:
- Nuosavybės dokumentai žemės sklypui - iš NT registro išduota pažyma, kuri byloja apie tai, jog jūsų vardu įregistruotas būtent šis nekilnojamas daiktas.
- Nuosavybės dokumentai pastatams - jeigu sklype yra pastatų, tuomet reikia ir nekilnojamo daikto registravimo NT registre pažymėjimo ir sklypo kadastro bylos.
- Po kadastrinių matavimų sudarytas žemės sklypo planas (ribų).
- Jeigu reikalinga - įgaliojimas atstovauti savininkus.
Žemės paskirties keitimo kaina
Žemės paskirties keitimo kaina labai įvairi ir priklauso nuo daugelio aspektų, todėl rekomenduojama kreiptis į specialistus, kurie pasiūlys optimaliausius sprendimus ir suteiks visą reikiamą informaciją.
Žemės paskirties keitimo procesas susideda iš kelių dalių. Didžiąją dalį laiko užima laukimas, kol savivaldybė ir kitos atsakingos institucijos patvirtina prašymus bei juos nagrinėja. Savivaldybės administracijoje, jūsų pateiktų dokumentų nagrinėjimas gali trukti ir kone visą mėnesį (~ 20 darbo dienų), dėl to kartais reikia apsišarvoti kantrybe.
Žemės sklypo paskirties kaina priklauso nuo daugelio veiksnių:
- Sklypo dydis
- Būsimų sklypų kiekis
- Būsima paskirtis
- Geografiniai ypatumai
- Institucijų reikalavimai ir pan.
Apytikslės kainos:
| Paslauga | Kaina (EUR) | Pastabos |
|---|---|---|
| Žemės sklypo paskirties keitimas | Nuo 650 | Topografija ir kadastriniai matavimai rengiami atskirai |
| Žemės paskirties keitimas (su formavimo ir pertvarkymo projektu) | 1500-2500 | Priklauso nuo ploto ir savivaldybės |
Būtina žinoti, kad, pakeitus sklypo paskirtį, keisis ir žemės sklypo rinkos vertė bei žemės mokesčio dydis.
Svarbu atsiminti
Žemės sklypo paskirties keitimas Lietuvoje yra sudėtingas procesas, kurį reglamentuoja teisės aktai, o tai reikalauja atidumo bei teisinio aiškumo.
Turiu pabrėžti, kad informacija ar tam tikri nuostatai kinta, yra tikslinami ar net keičiami. Todėl visais atvejais būtina laikytis visų teisės aktų nuostatų, teikti tinkamai parengtus dokumentus ir bendradarbiauti su savivaldybėmis bei kitomis institucijomis.
Tad specialistų (matininko, geodezininko ar architekto) patirtis gali būti vertinga, siekiant išvengti klaidų ir užtikrinti, kad visi dokumentai atitiktų teisės aktų reikalavimus.