Kiek sveria daugiabutis namas ir ką svarbu žinoti apie jo priežiūrą?

Būsto pirkimas - viena didžiausių gyvenimo investicijų. Todėl prieš priimant galutinį sprendimą įsigyti patalpą (butą) naujai pastatytame ar dar nebaigtame statyti pastate, būtina atidžiai ir rūpestingai įvertinti visas su pirkiniu susijusias sąlygas.

Ieškant naujo būsto pirkėjai dažniausiai vertina rajoną, susisiekimo galimybes, estetinį namo ir jo apylinkių patrauklumą. Nors šie kriterijai yra neabejotinai svarbūs, dažnas nesusimąsto, kad taip pat turėtų būti įvertintas ir daugiabučio namo, kuriame parduodamas butas, amžius bei techninė būklė.

Kad netektų pirkti katės maiše, Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija prie Aplinkos ministerijos (Statybos inspekcija) rekomenduoja pirmiausia išsiaiškinti pastato, kuriame yra patalpa (butas), paskirtį (vienbutis ar dvibutis gyvenamasis namas, daugiabutis gyvenamasis namas ar viešbučių paskirties pastatas) bei koks statybą leidžiantis dokumentas (SLD) yra išduotas tam statiniui.

Šiame straipsnyje aptarsime, į ką atkreipti dėmesį perkant butą daugiabučiame name, kokie remonto darbai laikomi kapitaliniais ar paprastaisiais, ir kokie dokumentai reikalingi teisėtam remontui įforminti.

Daugiabučio namo būklė ir amžius

Senesniuose daugiabučiuose ilgainiui prasideda įvairiausios avarijos: ima tekėti stogai, skilti fasadai, užsikemša nuotėkų vamzdynai. Ilgainiui specialistai fiksuoja nusidėvėjimus, kai vienintelė išeitis - kapitalinis remontas. Į avarines situacijas reaguojama nedelsiant, o esant namo nusidėvėjimui daugiabučio savininkams tenka spręsti namo atnaujinimo klausimą.

Nors statyba reglamentuojančiuose teisės aktuose nėra nustatyta, kiek laiko turi tarnauti konkreti statinio konstrukcija ar inžinerinė sistema, praktika rodo, kad daugiabučiai, skaičiuojantys 30 ir daugiau statybos metų, reikalauja daugiau techninės priežiūros ir remonto.

Ne visuomet namo amžius - vienintelis kriterijus, nusakantis daugiabučio techninę būklę. Kiek daugiabutis nekels problemų jo gyventojams, labai priklauso nuo statybos metu naudotų medžiagų kokybės bei tinkamos daugiabučio priežiūros. Jeigu sudėtos pigios, nekokybiškos medžiagos ar daugiabutis namas nėra tinkamai prižiūrimas, jau po 5 -10 metų gali prireikti pirmojo remonto.

Pasak "Civinity Namai" atstovo Gintaro Stanišausko, vertinant daugiabučio techninę būklę ir jame siūlomo būsto kainą, verta prisiminti, kad už daugiabučio geros techninės būklės palaikymą atsako visi butų savininkai, nepaisant to, kiek metų jie name gyvena.

Daugiabučio stogas

Į ką atkreipti dėmesį?

• Daugiabučio namo stogas: jis būna šlaitinis arba plokštinis. Šlaitiniai stogai dengiami šiferiu, čerpėmis arba skarda. Plokštiniai stogai dengiami bitumine danga. Jeigu namo stogas yra šlaitinis ir padengtas šiferio danga, siūloma suklusti, nes senuose šiferio lapuose yra asbesto, kuris yra pavojingas žmogaus sveikatai.
• Daugiabučio namo fasadas: medinių fasadų priežiūra yra didžiausia, nes neprižiūrimas medinis fasadas greitai gali pradėti kelti didelių rūpesčių. Mūrinių plytų fasadai dažnai dėl atmosferinio poveikio pradeda trupėti, byrėti plytos. Pagrindinė blokinių namų problema - tarpblokinės sandūros, dėl kurių nesandarumų butuose atsiranda pelėsis, vandens pratekėjimo požymiai bei šalčio tiltai per išorinių sienų kampus.

Remonto rūšys: kapitalinis ar paprastasis?

Pirmiausia, reikia žinoti, kad bute negalima griauti laikančiųjų konstrukcijų arba kitaip - laikančiųjų sienų. Kaip informavo Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija (VTPSI), daugiabučio gyvenamojo namo sienos gali būti laikančiosios arba nelaikančiosios. Kokiai rūšiai priskirtina siena, pagal pastato techninę dokumentaciją gali nustatyti kompetentingas specialistas, t. y. pastato techninis prižiūrėtojas arba projektuotojas, arba ekspertas.

Butuose atliekami remontai skirstomi į dvi rūšis: kapitalinis ir paprastas.

• Kapitalinis remontas: Statinio kapitalinio remonto tikslas - pertvarkyti statinio laikančiąsias konstrukcijas, nekeičiant statinio išorės matmenų - ilgio, pločio, aukščio, skersmens ir pan. Laikoma, kad statinio laikančiosios konstrukcijos pertvarkomos, kai jos stiprinamos (išskyrus esamų angų užtaisymą), silpninamos, pakeičiamos (dalinai ar visos) to paties ar kito tipo laikančiosiomis konstrukcijomis.
• Paprastasis remontas: Statinio paprastojo remonto tikslas - atnaujinti esamą statinį, jo nerekonstruojant ir kapitališkai neremontuojant (pavyzdžiui, statinio nelaikančiųjų konstrukcijų įrengimas, perstatymas, pertvarkymas ar griovimas; fasadų ar stogo dangos ar apdailos keitimas; pastatų ar jų dalių apšiltinimas; statinio bendrųjų, atskirųjų inžinerinių sistemų įrengimas, keitimas, šalinimas ar kiti statybos darbai nurodyti statybos techniniame reglamente STR 1.01.08:2002 „Statinio statybos rūšys“).

Ar daugiabučio gyvenamojo namo siena, kita konstrukcija yra statinio laikančioji ar nelaikančioji konstrukcija, gali spręsti tik kvalifikuoti specialistai, t. y. projektuotojai arba statinio ekspertai.

Kada reikalingas statybos leidimas?

Statybos leidimą paprastojo remonto darbams privaloma gauti tuo atveju, kai statybos darbai yra susiję su ypatingojo ar neypatingojo daugiabučio namo išvaizdos keitimu mieste, konservacinio prioriteto ar kompleksinėje saugomoje teritorijoje, kultūros paveldo objekto teritorijoje arba kultūros paveldo vietovėje, taip pat kai įrengiamos, pertvarkomos, išmontuojamos pastato dujų, šildymo ar elektros bendrosios inžinerinės sistemos.

Daugiabučio gyvenamojo pastato kapitaliniam remontui privaloma gauti SLD šiais atvejais:

• kai daugiabutis yra kultūros paveldo statinys;
• kai keičiama statinio ar patalpų paskirtis;
• kai kartu su kapitalinio remonto darbais įrengiamos, pertvarkomos, išmontuojamos pastato dujų, šildymo ar elektros bendrosios inžinerinės sistemos;
• kai daugiabutis yra nors vienoje iš šių teritorijų ir keičiama pastato išvaizda: mieste, konservacinio prioriteto ar kompleksinėje saugomoje teritorijoje, kultūros paveldo objekto teritorijoje, kultūros paveldo vietovėje.

Jei kapitalinio remonto darbai nepatenka į šiuos atvejus, tai statybą leidžiančio dokumento tokio pastato kapitalinio remonto darbams nereikia. Taip pat reikia žinoti, jei daugiabutis gyvenamasis namas yra ypatingasis statinys, tai kapitalinio remonto projekto ekspertizė yra visada privaloma.

Atitinkamus statinio projektus kapitalinio remonto ar paprastojo remonto atlikimui rengia statinio projektuotojai, turintys teisę užsiimti šia veikla. Konkrečiu atveju dėl projekto parengimo reikia kreiptis į projektuotoją.

Statybą leidžiančius dokumentus daugiabučio gyvenamojo namo kapitalinio remonto ar paprastojo remonto atlikimui išduoda savivaldybių administracijos. Konkrečiu atveju, parengus atitinkamą statinio projektą, dėl statybą leidžiančio dokumento reikėtų kreiptis į savivaldybės, kurios teritorijoje yra pastatas, administraciją.

Kada reikalingas gyventojų sutikimas?

Daugumos gyvenamojo namo butų savininkų sutikimus dėl paprastojo remonto darbų privaloma gauti, jei remontuojami bendrojo naudojimo objektai (laiptinės, stogas, fasadai ir pan.)

Taigi, kai statybos darbai susiję su daugiabučio gyvenamojo pastato bendrojo naudojimo objektais, nepriklausomai nuo to, ar statybos darbams privalomas SLD, tokiems statybos darbams privaloma gauti butų ir kitų patalpų savininkų daugumos sutikimą, įformintą protokolu Civilinio kodekso 4.85 straipsnyje nustatyta tvarka.

Svarbu žinoti, kad visos pagrindinės pastato konstrukcijos (pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo skirtingiems savininkams priklausančių butų ir kitų patalpų, perdangos, stogas, fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos, aptvarai, stogeliai, išorės durys, išoriniai laiptai), tarpaukštinių laiptų konstrukcijos, nuožulnos); bendrosios pastato inžinerinės sistemos (pastato bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, dujų, šilumos, sanitarinės technikos ir kita įranga (įskaitant pastato elektros skydinę, šilumos punktą, šildymo ir karšto vandens sistemos vamzdynus ir radiatorius, vandentiekio ir kanalizacijos vamzdynus, rankšluosčių džiovintuvus); pastato bendrojo naudojimo patalpos ir kitos pastato dalys (pastato laiptinės, holai, koridoriai, galerijos, palėpės, sandėliai, rūsiai, pusrūsiai ir kitos patalpos, bendrojo naudojimo balkonai, lodžijos, terasos, jeigu jie nuosavybės teise nepriklauso atskiriems savininkams) yra bendrojo naudojimo objektai.

Kapitalinio remonto įforminimas

Teisėtai vykdomam kapitaliniam remontui įforminti reikia:

• daugumos daugiabučio gyvenamojo namo butų savininkų sutikimo atlikti kapitalinį remontą, įforminto protokolu;
• kapitalinio remonto projekto (privalomas visais atvejais).

Kapitalinio remonto projekto ekspertizės akto šiais atvejais:

• jei daugiabutis namas yra ypatingasis statinys;
• jei daugiabutis namas yra neypatingasis statinys ir kapitaliniam remontui neprivalomas statybą leidžiantis dokumentas.

Statybą leidžiančio dokumento šiais atvejais:

• kai pastatas yra kultūros paveldo objektas;
• kai atliekant kapitalinį remontą kartu keičiama daugiabučio gyvenamojo pastato išvaizda (pvz., didinami langai), jei daugiabutis gyvenamasis namas yra mieste, konservacinio prioriteto teritorijoje, kompleksinėje saugomoje teritorijoje, kultūros paveldo objekto teritorijoje arba kultūros paveldo vietovėje;
• kai atliekant šių pastatų kapitalinį remontą įrengiamos, pertvarkomos, išmontuojamos pastato dujų, šildymo ar elektros bendrosios inžinerinės sistemos.

Buto perplanavimas ir kadastriniai matavimai

Perplanuojant butą svarbu žinoti, kad leidžiama keisti visas vidaus atitvaras nelaikančias konstrukcijas, jeigu naujai suplanuotos patalpos atitiks nustatytus normatyvinius minimalius patalpų dydžių reikalavimus arba naujai suplanuotos patalpos nesumažins insoliacijos, nepablogins vėdinimo, šildymo ir dirbtinės apšvietos rodiklių, garso izoliacijos.

Teisėtai atlikti pertvarkymai įforminami buto kadastrinių matavimų byloje, kuri pateikiama VĮ Registrų centrui kartu su statytojo (buto savininko) surašyta deklaracija apie statybos užbaigimą. Jei kapitaliniam remontui buvo privalomas ir išduotas statybą leidžiantis dokumentas, deklaraciją turi patvirtinti Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija. Jei leidimas kapitaliniam remontui nebuvo privalomas arba darbai priskirtini paprastajam remontui, deklaracijos tvirtinti Statybos inspekcijoje nereikia.

Visgi praktikoje daugybė gyventojų apie tokio tipo remontą ne tik neinformuoja savivaldybės, bet ir neatnaujina kadastro duomenų, neregistruoja jų Registrų centre.

Kodėl po remonto verta atnaujinti kadastrinius duomenis?

• Dažniausiai dėl neįforminto remonto gyventojai susizgrimba parduodami turtą.
• Kita svarbi priežastis turėti tikslius kadastro duomenis yra kaina - tiek iš pirkėjo, tiek iš pardavėjo perspektyvos.
• Dar viena problemų grupė yra susijusi su daugiabučio stogo remontu arba renovacija.

Beje, dalis žmonių gali sąmoningai vengti atnaujinti kadastro duomenis dėl šildymo, kuris daugiabutyje paskirstomas ir apskaitomas pagal plotą. Dėl to teoriškai galima šiek tiek sutaupyti, tačiau praktikoje tai lemia konfliktus su bendrija ir kaimynais.

Dar daugiau rūpesčių kils savavališkai atlikus kapitalinių konstrukcijų remontą.

Kiek kainuoja ir ką daryti?

Priklausomai nuo to, ar procedūrą atliksite patys, ar kreipsitės pagalbos į NT dokumentų specialistus, remonto įforminimas kainuos apie 500 EUR ir PVM. Šiame procese reikės matininko, kuris parengs naujus kadastrinius matavimus. Taip pat reikės parengti statybos užbaigimo deklaraciją, kuri registruojama www.planuojustatau.lt sistemoje.

Visa tai įmanoma atlikti savarankiškai, tačiau nesusidūrusiems su „Infostatyba“ gali prireikti laiko šiai sistemai perprasti - paraiškos atmetamos dėl menkiausios klaidos ir jas tenka teikti iš naujo.

Visgi jei ryšitės investuoti laiko ar pinigų į šią procedūrą, ji anksčiau ar vėliau atsipirks daug sklandesne pardavimo procedūra ar geresne kaina.

Apibendrinimas

Prieš pradedant remonto darbus daugiabutyje, būtina išsiaiškinti, kokie darbai priskiriami kapitaliniam, o kokie - paprastajam remontui, ar reikalingas statybos leidimas ir kada būtinas daugiabučio gyventojų sutikimas. Tik tinkamai įforminus visus dokumentus, galima išvengti nemalonumų ir užtikrinti, kad remontas bus atliktas teisėtai.

Daugiabučio renovacija

Remonto rūšys, statybos leidimai ir gyventojų sutikimai

tags: #kiek #sveria #daugiabutis