Daugiabučių namų bendrijos Lietuvoje yra įprastas reiškinys, skirtas valdyti ir prižiūrėti bendrą turtą. Tačiau dažnai kyla klausimų dėl mokesčių, paslaugų ir gyventojų teisių. Šiame straipsnyje pateikiama išsami informacija, padėsianti jums orientuotis bendrijų veikloje.
Bendrijos Mokesčiai ir Kaupiamosios Lėšos
Daugiabučio butų ir kitų patalpų savininkai sprendimus priima daugumos principu. T. y., jeigu sprendimą palaiko daugiau kaip 50 proc. savininkų, jis tampa privalomas visiems. Kiekvienas daugiabučio namo gyventojas privalo prisidėti prie daugiabučio namo ir jo gerbūvio tvarkymo.
Mokesčių Priskaičiavimas
Taip, mokestiniai įnašai visiems savininkams priskaitomi proporcingai jų daliai pastate - pagal naudingąjį plotą.
Kaupiamosios Lėšos
Taip, būtina kaupti lėšas privalomiesiems bendrojo naudojimo objektų atnaujinimo darbams. Kol nėra patvirtinto ilgalaikio plano ir kartu - pagal jį nustatytų įnašų dydžių, būtina...
Kas Moka Kaupiamuosius Įnašus?
Prievolė mokėti kaupiamuosius įnašus yra priskirta savininkui. Butų ir kitų patalpų savininkai taip pat privalo reguliariai kaupti lėšas, kurios bus skiriamos namui.
Ar galima atleisti dalį bendraturčių nuo kaup. įmokų mokėjimo?
Kaupiamuosius mokesčius mokėti turi visi savininkai - ir butų, ir kitų patalpų, kitaip bus pažeistas lygiateisiškumo ir proporcingumo principas, įtvirtintas Civiliniame kodekse.
Ar gali daugiabučio namo administratorius padidinti kaupiamų lėšų tarifą už nenumatytus privalomus darbus (avarijų likvidavimą), kai neužtenka sukauptų lėšų šiems darbams atlikti?
Avarines būkles likviduoti reikia skubiai. Kalba eina apie veiksmus, kurie sustabdo, pašalina grėsmę, t.y. kai kyla grėsmė statiniui, aplinkai ar žmonėms, veiksmų reikia imtis nedelsiant, o tuos skubius darbus galima apmokėti iš sukauptų lėšų (sukauptų ne pagal ilgalaikį planą, bet sukauptų atsargai, nenumatytiems darbams).
Jeigu atsargai sukauptų lėšų nepakanka, galima priskaityti ir surinkti lėšų iš savininkų papildomai, nurodant papildomo priskaitymo pagrindą.
Bendrijos veikla ir sprendimai
Bendrijos Pirmininko Veiksmai
Bendrijos pirmininkas nuolatos organizuoja darbų pirkimus, už kuriuos iš butų savininkų reikalauja didžiulių sumų, pvz. kiemo išklojimas marmuro plytelėmis ar fontanėlio įrengimas. Apie tai informuoja SMS žinute ir pareikalauja, pvz., 4000 Eur. Bute gyvena buto savininkė, kur yra pensininkė ir paprasčiausiai neturi tokių pinigų. Susirinkimuose informacija pateikiama žodžiu, "už" nubalsuoja daugiau kaip 50 proc. butų savininkų, kurie yra suinteresuoti darbų pirkimu.
Pirkimai bendrijoje organizuojami vadovaujantis patvirtintu bendrijos biudžetu, ilgalaikiu planu ir kaupiamųjų lėšų patvirtintu mėnesiniu tarifu, kitais bendrijos narių ar visų savininkų susirinkimo (balsavimo raštu) priimtais sprendimais.
Informacijos Gavimas ir Atsakomybė
Savininkai turi žinoti, už ką ir kiek moka. Nėra normalu mokėti vieną bendrą sumą, reikėtų mokestiniame pranešime nurodyti... Bendrijos narių teisėtai priimtus sprendimus vykdo visi savininkai, t.y. Savininkai turi gauti informaciją apie priskaitytus mokesčius ir kitą. Be to, savininkas pats turi domėtis bendrais reikalais.
Sniego Valymas ir Kiemo Priežiūra
Bendrijos pirmininkas atodrėkio pradžioje (tirpstant sniegui) suorganizavo sniego valymą daugiabučių kieme. Neatsako, iš kokių lėšų bus atlikta paslauga, kokia kaina ir ar privalomas mokestis gyventojams, nedavusiems sutikimo. Už bendrojo naudojimo žemės privalomąją priežiūrą (pavyzdžiui, žolės pjovimas, pėsčiųjų takų valymas) moka proporcingai visi savininkai.
Įprastai žemės priežiūrai lėšos numatomos biudžete. Biudžetą tvirtina bendrijos narių susirinkimas.
Remonto Darbai
Ar pirmininkė gali užsakyti remonto darbus Bendrijos bendro naudojimo objektuose nesurengus visuotinio susirinkimo, be namo techninio prižiūrėtojo rekomendacijų ir neinformavus Bendrijos narių, butų savininkų? Nėra taip, kad visada reikia informuoti savininkus apie vykdomus darbus prieš pat juos...
Bendrijos Narystė
Ar po prašymo pateikimo mes turėjome gauti kažkokį patvirtinimą, kad esame įtraukti į bendrijos narius? Bendrija turi įsipareigoti supažindinti mus su būsimais mokesčiais ir siųsti sąskaitas periodiškai, bet ne po metų kai gresia sankcijos? Kodėl vieni turi būti bendrijos nariai ir mokėti už viską daug daugiau (vaikų aikštelės įrengimas, nario mokesčiai....), kai kiti nėra bendrijos nariai, ir gauna sąskaitas tik už pvz apšvietimą ir kitus bendrus dalykus?
Savininkus, pareiškusius savo valią tapti bendrijos nariais, bendrijos pirmininkas įrašo į bendrijos narių sąrašą, jis yra atsakingas ir už to sąrašo atnaujinimą. Įprastai mokestiniai pranešimai siunčiami kas mėnesį, bet būna ir kitaip: kai bendrijos įstatuose yra numatyta galimybė mokesčius mokėti rečiau, tuomet bendrijos nariai gali priimti sprendimą, kad mokesčiai bus...
Individualūs Namai Kvartalo Bendrijoje
Jeigu individualaus gyvenamojo namo savininkas nepareiškia savo valios prisijungti prie bendrijos, prieš jo valią jo namo įrašyti į bendrijos įstatus (įtraukti į bendriją) negalima (bet gali būti, kad ankstesnis to pastato savininkas buvo pareiškę tokią valią ir pastatas į bendriją jau yra įtrauktas). Ar privalau mokėti nuosavų namų kvartalo bendrijai mokesčio dalį skirtą bendrijai (t.y. kalba eina apie bendrijos mokestį), jei jai nepriklausau, tačiau gyvenu nuosavų namų kvartale?
Situacija tokia, kad bendrija praktiškai negina gyventojų interesų, o mokesčiai imami. Taip pat būna, kad asmuo, kurio pastatas nėra įtrauktas į bendrijos įstatus, bendrai naudojasi objektu, kurį prižiūri bendrija, tuomet bendrija irgi reikalauja atitinkamai...
Garažų Bendrijos
Garažų bendrijoms, kaip ir daugiabučių namų bendrijoms, taikomos to paties Bendrijų įstatymo nuostatos. Ar normalu, kad bendrijos imonę garažo savininka paduoda i teisma po penkeriu metų už metinio mokesčio nemokejima? Kai pats savininkas nebuvo nė karto informuotas laišku, el.paštu ar telefonu. Juk savininkas turi žinoti, ką ir kiek moka.
Normalu, kad mokesčius turi mokėti visi savininkai, ir fiziniai, ir juridiniai asmenys. Normalu, kad skolos išieškomos. Taip, savininkai turi gauti informaciją apie priskaitytus mokesčius ir kitą.
Apmokėjimo klausimai
Delspinigiai
Ar gali bendrijos pirmininkas reikalauti delspinigių už vėliau, po 3 mėnesių sumokėtą bendrijos mokestį, butas buvo remontuojamas ir aš minėjau, kad sumokėsiu bendrijos mokesčius pilnai, kai pabaigsiu remontus. Bendrija gali nusistatyti tam tikras tvarkas, taip pat gali priimti sprendimą taikyti tam tikro dydžio delspinigius, netesybas.
Elektra
Žinome, kad pagal LR civilinio kodekso 4.82 str. 1 punktą būtų ir patalpų savininkai privalo apmokėti bendro naudojimo paslaugas. Šiuo atveju konkrečiai kalba eina apie suvartotą elektros energiją. Ar patalpų (administracinių) savininkas turintis atskirą įėjimą į savo patalpas, nenaudojantis bendrų laiptinių, požeminiu parkingu, bei namo išorėje nėra apšvietimo, taip pat turi apmokėti, už bendrai suvartotą elektrą? Ar tokiais atvejais nėra taikomas tam tikras įstatymas atleidžiantis nuo mokėjimo?
Vanduo
Bendrijos gyventojas kelis mėnesius iš eilės deklaruoja, kad nenaudoja vandens, nors gyvena, ar neprivalo mokėti? Jeigu vandens tiekėjo yra nustatytas mėnesinis aptarnavimo mokestis, vis tiek jį turbūt turės sumokėti, o jeigu vandens nenaudojo, tai už konkretų vandens kiekį neturi mokėti. Jeigu yra, pavyzdžiui, patvirtintas kaupimas vandens nuotekų tinklų atnaujinimui, turės mokėti tas kaupiamąsias lėšas.
Šeimos Su Negalia
Šeimoje 4 asmenys, namas turi bendriją, renkamos lėšos. Du žmonės šeimoje yra su negalia (mama ir vaikas). Mama nedirbanti, vaikas nepilnametis. Prašau, pakeisti, kad būtų skaičiuojama 1 žmogui. Konsultantas neturi informacijos, dėl kokio konkretaus asmens mokesčių kreipiatės, šį klausimą siūlome pateikti jūsų bendrijos pirmininkui, jis paaiškins, už ką ir kaip priskaitomi jums mokesčiai.
Atkreipiame dėmesį į tai, kad priskaitant mokesčius bendrijoje, nėra remiamasi bute įregistruotų ar gyvenančių asmenų skaičiumi (tai neturi reikšmės).
Bendro Naudojimo Turtas
Žaidimų Aikštelė
Turime bendrą žaidimų aikštelę, įmonė saugos ją uždarė dėl to, kad yra nesaugi. Reikia atstatyti ir užtikrinti vaikams saugumą. Ar mes, kaip savininkai turime prisidėti tik aištelės atstatymo išlaidas? ( Gavome iš bendrijos pasiūlymą su keturženkle suma, pievele, minkštu asvaltu ir t.t.), ko prieš tai net neturėjome. Mes, kaip savininkai ar turime sutikti TIK atstatymui ar tai ką nubalsuos dauguma?
Bendrija rūpinasi visų bendrijos pastato savininkų bendrojo naudojimo objektais. Atsakingas už apžiūrą asmuo apie apžiūrų metu nustatytas deformacijas, defektus, dėl kurių pažeidžiami esminiai statinių reikalavimai ir kyla pavojus aplinkai, žmonių gyvybei, sveikatai arba galimi dideli materialiniai nuostoliai, privalo nedelsdamas apie tai informuoti namo savininkus (naudotojus), valdytoją ir (ar) techninį prižiūrėtoją, jei jis nedalyvauja apžiūroje.
Bendrojo Naudojimo Objektai: kas tai?
Pastato bendrojo naudojimo objektai yra apibrėžti Bendrijų įstatymo 2 straipsnyje. Bendrija steigiama valdyti, naudoti ir prižiūrėti bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektus.
Kas priskiriama bendrosioms pastato konstrukcijoms?
Bendrijų įstatyme bendrojo naudojimo objektams, be ko kita, priskiriamos bendrosios pastato konstrukcijos:
- Pagrindinės pastato konstrukcijos (pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos)
- Išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo skirtingiems savininkams priklausančių butų ir kitų patalpų
- Perdangos, stogas, fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos)
- Bendrieji OPTAS naudojimo principai
Mokesčių paskirstymas bendrijoje
Civilinio kodekso 4.76 str. numato, kad "Kiekvienas iš bendraturčių proporcingai savo daliai turi teisę į bendro daikto (turto) duodamas pajamas, atsako tretiesiems asmenims pagal prievoles, susijusias su bendru daiktu (turtu), taip pat privalo apmokėti išlaidas jam išlaikyti ir išsaugoti, mokesčiams, rinkliavoms ir kitoms įmokoms.
Taip, mokestiniai įnašai visiems savininkams priskaitomi proporcingai jų daliai pastate - pagal naudingąjį plotą. Jūsų nurodytas skaičius 0,05 skatina spėti, kad kalbate apie kaupiamąsias lėšas.
Administravimo išlaidas apmoka butų ir kitų patalpų savininkai proporcingai jų daliai bendrojoje dalinėje nuosavybėje (CK 4.84 str.).
Mokesčiai priskaitomi butų ir (arba) kitų patalpų savininkams proporcingai jų daliai pastate - pagal įregistruotus naudinguosius plotus (negyvenamųjų patalpų bendras plotas laikomas naudinguoju).
Namo visi mokesčiai (už suteiktas paslaugas bei priežiūrą, atlyginimui apmokėti) paskirstomi proporcingai kiekvieno savininko daliai (pagal naudingąjį plotą), pagal Civilinį kodeksą 4.82 str.
Visi mokestiniai įnašai bendrijai priskaitomi proporcingai pagal užimamą plotą, nesvarbu, ar jie yra jau surinkti (juk irgi buvo priskaityti proporcingai), ar dar tik priskaitomi ir bus susirinkti.
Vadovaujantis LR Civilinio kodekso 4.82 str.3 dalimi „Butų ir kitų patalpų savininkai privalo proporcingai savo daliai apmokėti išlaidas namui (statiniui) išlaikyti ir išsaugoti, įstatymuose nustatyta tvarka mokėti mokesčius, rinkliavas ir kitas įmokas.
Kaupiamuosius mokesčius mokėti turi visi savininkai - ir butų, ir kitų patalpų, kitaip bus pažeistas lygiateisiškumo ir proporcingumo principas, įtvirtintas Civiliniame kodekse.
Kas yra naudingas plotas?
Pagal Statybos techninio reglamento STR 2.02.01:2004 „Gyvenamieji pastatai“, būsto naudingasis plotas - gyvenamųjų kambarių ir kitų būsto patalpų (virtuvių, sanitarinių mazgų, koridorių, įstatytų spintų, šildomų lodžijų ir kitų šildomų pagalbinių patalpų) suminis grindų plotas. Į naudingąjį plotą neįeina balkonų, lodžiju, terasų, nešildomų rūsių grindų plotas.
Mokesčiai priskaitomi butų ir (arba) kitų patalpų savininkams proporcingai jų daliai pastate - pagal įregistruotus naudinguosius plotus (negyvenamųjų patalpų bendras plotas laikomas naudinguoju).
Praktiniai pavyzdžiai ir situacijos
Situacija: Bendrijos pirmininkas atodrėkio pradžioje (tirpstant sniegui) suorganizavo sniego valymą daugiabučių kieme. Neatsako, iš kokių lėšų bus atlikta paslauga, kokia kaina ir ar privalomas mokestis gyventojams, nedavusiems sutikimo.
Sprendimas: Kreipkitės į pirmininką paaiškinimo raštu, vadovaujantis Bendrijų įstatymo 14 str. 7 dalimis, jis turi atsakyti jums ir detaliai paaiškinti per 10 darbo dienų. Už bendrojo naudojimo žemės privalomąją priežiūrą (pavyzdžiui, žolės pjovimas, pėsčiųjų takų valymas) moka proporcingai visi savininkai.
Situacija: Bendrijos pirmininkas nuolatos organizuoja darbų pirkimus, už kuriuos iš butų savininkų reikalauja didžiulių sumų, pvz. kiemo išklojimas marmuro plytelėmis ar fontanėlio įrengimas. Apie tai informuoja SMS žinute ir pareikalauja, pvz., 4000 Eur. Bute gyvena buto savininkė, kur yra pensininkė ir paprasčiausiai neturi tokių pinigų. Susirinkimuose informacija pateikiama žodžiu, "už" nubalsuoja daugiau kaip 50 proc. butų savininkų, kurie yra suinteresuoti darbų pirkimu.
Sprendimas: Pirkimai bendrijoje organizuojami vadovaujantis patvirtintu bendrijos biudžetu, ilgalaikiu planu ir kaupiamųjų lėšų patvirtintu mėnesiniu tarifu, kitais bendrijos narių ar visų savininkų susirinkimo (balsavimo raštu) priimtais sprendimais. Kiekvieną pirkimą reikėtų analizuoti atskirai (gali būti įvairių situacijų).
Dažniausiai užduodami klausimai
Ar garažų bendrijos turi detalizuoti tikslinio mokesčio dedamąsias?
Garažų bendrijoms, kaip ir daugiabučių namų bendrijoms, taikomos to paties Bendrijų įstatymo nuostatos. Savininkai turi žinoti, už ką ir kiek moka. Nėra normalu mokėti vieną bendrą sumą, reikėtų mokestiniame pranešime nurodyti.
Ar kaupimo įnašus turi mokėti buto savininkas ar nuomininkas?
Prievolė mokėti kaupiamuosius įnašus yra priskirta savininkui.
Ar galiu atsisakyti mokėti už mašinų stovėjimo aikštelės įrengimą?
Reikėtų gilintis, bet jeigu daugiau nei pusė visų savininkų balsavo už naują bendrojo naudojimo objekto (aikštelė) įsirengimą ir ta aikštele galės naudotis visi savininkai, tai, manytume, visi ir turėtų prisidėti prie aikštelės įrengimo. Bendra aikštelė didina visų butų vertę.
Ar pirmininkė gali užsakyti remonto darbus Bendrijos bendro naudojimo objektuose nesurengus visuotinio susirinkimo?
Taip, galite taikyti CK 4,83 st. Nėra taip, kad visada reikia informuoti savininkus apie vykdomus darbus prieš pat juos.
Ar privalau mokėti nuosavų namų kvartalo bendrijai mokesčio dalį skirtą bendrijai, jei jai nepriklausau?
Taip pat būna, kad asmuo, kurio pastatas nėra įtrauktas į bendrijos įstatus, bendrai naudojasi objektu, kurį prižiūri bendrija, tuomet bendrija irgi reikalauja atitinkamai.
Kaip priversti buto ir patalpų savininką mokėti už visą jo valdomą turtą?
Kai asmuo nuosavybės teise valdo ne butą, bet negyvenamąsias patalpas, kurių naudingasis plotas nėra nurodomas registrų duomenų išrašuose, o nurodomas tik jų bendrasis plotas, mokestiniai įnašai priskaitomi pagal tų patalpų bendrąjį plotą.
Ar turiu prisidėti kaupiamosios, jei dauguma nuspręs, kad taip?
Pirmasis klausimas būtų - ar jūsų pastato unikalus numeris yra įrašytas į bendrijos įstatus. Jeigu įrašytas, jūsų pastatą administruoja bendrija, net jeigu jūs jį nusipirkęs (galimai jau įtrauktą į bendriją).
Ar po prašymo pateikimo mes turėjome gauti kažkokį patvirtinimą, kad esame įtraukti į bendrijos narius?
Savininkus, pareiškusius savo valią tapti bendrijos nariais, bendrijos pirmininkas įrašo į bendrijos narių sąrašą, jis yra atsakingas ir už to sąrašo atnaujinimą. Įprastai mokestiniai pranešimai siunčiami kas mėnesį, bet būna ir kitaip: kai bendrijos įstatuose yra numatyta galimybė mokesčius mokėti rečiau, tuomet bendrijos nariai gali priimti sprendimą, kad mokesčiai bus.
Ar gali daugiabučio namo administratorius padidinti kaupiamų lėšų tarifą už nenumatytus privalomus darbus (avarijų likvidavimą), kai neužtenka sukauptų lėšų šiems darbams atlikti?
Avarines būkles likviduoti reikia skubiai. Kalba eina apie veiksmus, kurie sustabdo, pašalina grėsmę, t.y. kai kyla grėsmė statiniui, aplinkai ar žmonėms, veiksmų reikia imtis nedelsiant, o tuos skubius darbus galima apmokėti iš sukauptų lėšų (sukauptų ne pagal ilgalaikį planą, bet sukauptų atsargai, nenumatytiems darbams). Jeigu atsargai sukauptų lėšų nepakanka, galima priskaityti ir surinkti lėšų iš savininkų papildomai, nurodant papildomo priskaitymo pagrindą.
Ar už laiptinės dažymą, vidinių durų laiptinėje keitimą ir pašto dėžučių keitimą atsakingi tik tos laiptinės gyventojai?
Bendrija pirmiausia rūpinasi ir bendrijos renkamos kaupiamosios lėšos yra naudojamos privalomajam bendrojo naudojimo objektų atnaujinimui, t.y. darbams, kuriais siekiama užtikrinti, kad tie objektai atitiktų jiems keliamus techninius reikalavimus, tinkamai funkcionuotų, nekeltų grėsmės ir pan.
Ar gali bendrijos pirmininkas reikalauti delspinigių už vėliau, po 3 mėnesių sumokėtą bendrijos mokestį?
Bendrija gali nusistatyti tam tikras tvarkas, taip pat gali priimti sprendimą taikyti tam tikro dydžio delspinigius, netesybas.
Kada galite nemokėti ar mokėti dalimis?
Visgi, kad ir kokia kaina bebūtų, įstatymas nenumato išimčių, kurios leistų nevykdyti teisėtai priimto bendraturčių sprendimo. Taigi, nemokėti galima būtų tik tuo atveju, jei dauguma butų ir kitų patalpų savininkų administratoriui ar prižiūrėtojui pateiktų raštišką sutikimą sumokėti tam tikro asmens mokesčio dalį.
Tuo metu galimybė mokėti dalimis yra administratoriaus geros valios sprendimas. Ž. Viselgaitė-Pavilionė antrino, kad nubalsavus už darbus, kurie kainuoja nemažas sumas, mokesčiai yra pradedami rinkti iš anksto, paskirstant juos per kelis mėnesius. Taip siekiama neužkrauti sunkios mokestinės naštos socialiai pažeidžiamiems žmonėms.
Nesutikus mokėti - ir turto areštas
Jei gyventojas (ar gyventojai) piktybiškai nevykdo įsipareigojimų ir nesutinka su mokėjimo išdėstymu dalimis, pradedama ikiteisminė skolos išieškojimo procedūra. Teismui priteisus skolą, pradedamas priverstinis išieškojimas per antstolius. Ž. Viselgaitė-Pavilionė papildė, kad antstolis tokiu atveju gali areštuoti gyventojo sąskaitą.
Civilinio kodekso 4.82 straipsnis
Butų ir kitų patalpų savininkai taip pat privalo reguliariai kaupti lėšas, kurios bus skiriamos namui (statiniui) atnaujinti pagal privalomuosius statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimus. Šios lėšos yra butų ir kitų patalpų savininkų bendroji dalinė nuosavybė.
Naudingos nuorodos
- Elektros tiekėjai: Palyginkite kainas ir raskite geriausią variantą
- Vandens tiekėjai: Jūsų savivaldybės tiekėjų sąrašas
- „Specialus tyrimas“: suklastotais parašais įsteigta daugiabučio bendrija veikia legaliai?
PASTABA: Mums nėra suteikta teisė oficialiai aiškinti įstatymų ir kitų teisės aktų nuostatų taikymą.
tags: #kitu #patalpu #daugiabutyje #mokesciai #uz #paslaugas