Nekilnojamojo turto vertinimas - neatsiejama kiekvieno nekilnojamojo turto pirkimo/pardavimo proceso dalis, tačiau vis dar dažnai kelianti daug klausimų ir neaiškumų. Daugybė nekilnojamojo turto pirkimo ir pardavimų sandorių yra sudaromi kiekvienais metais. Tikriausiai vienas iš pirmųjų klausimų iškylančių yra turto vertės įvertinimas.
Šiame straipsnyje aptarsime svarbiausius aspektus, susijusius su nekilnojamojo turto vertinimu Lietuvoje.
Kada reikalingas nekilnojamojo turto vertinimas?
Turto vertinimas yra būtinas tiems, kurie planuoja įsigyti būstą, skolinantis pinigų iš banko. Turto vertinimas bankui padeda nustatyti, kokią pinigų sumą ir kokiomis sąlygomis skolinti bei įvertinti pinigų skolinimo riziką, paskolos gavėjui tapus nemokiam. Taigi, prieš bankui teikiant paskolą, jis turi įvertinti ar paskolos gavėjui tapus nemokiam, bankas pardavęs įkeistą turtą, galės padengti patirtas sandorio išlaidas.
Jei norite
Žemėtvarka ir nekilnojamojo turto vertinimas VDU ŽŪA
Svarbiausi Turto Vertės Veiksniai
Nekilnojamojo turto vertė nuolatos keičiasi. Turto būklė turi daug įtakos tam, kokia bus bendra nekilnojamojo turto vertė. Pagrindinė priežastis - tolesnės investicijos. Nuo to, kurioje vietoje yra nekilnojamas turtas, priklauso ne tik susisiekimas su likusia miesto dalimi, bet ir apribojimai. Nepamirškite, kad nemažai įtakos turi ir rinka, kuri nuolat kinta.
Turto vertei įtakos gali turėti ne tik tuometinė ekonominė situacija, bet ir kiti niuansai, tokie kaip atlyginimų kaita, nedarbo lygis, kreditavimo sąlygos. Įtakos turi ir tuometiniai valstybės įstatymai, pavyzdžiui, mokesčių dydis ar išmokos.
Jei norite parduoti savo sklypą, butą ar namą, teks atlikti savo turto vertės analizę. Nekilnojamojo turto skelbimų portaluose pabandykite paieškoti parduodamų butų ar namų, esančių šalia jūsų arba analogiškoje vietoje. Turėkite omenyje, kad namas Vilniaus rajone bus kur kas brangesnis, nei namas Kupiškio rajone. Jei būsto kvadratūra nelabai panaši, skaičiuokite vieno kvadrato kainą. Tai vienas iš objektyviausių būdų vertinti nekilnojamąjį turtą.
Jei turite butą daugiabučių kvartale, galima patikrinti, už kiek buvo parduoti panašios kvadratūros butai jūsų kaimynystėje. Yra keli interneto portalai, siūlantys už pinigus nusipirkti duomenis apie šalia vykusius NT sandorius, ir taip galite nustatyti preliminarią vertę, matydami REALIUS kaimynų pardavimus.
Pavyzdys
Butas Vilniuje S. Stanevičiaus g., 67m2, reikalingas remontas, kaina 55 000eur. Jei Jūsų butas toje pačioje gatvėje ir visiškai sutvarkytas, remontas kainavo apie 30 000eur., tai prašyti galima apie 85 000-95 000eur.
Kai analizuosite skelbimus ir sandorius atkreipkite dėmesį į laiką. Jei NT objektas pardavinėjamas ilgai, reiškia kaina užkelta.
Turto Vertinimo Etapai
Turto vertinimo procesas prasideda nuo pokalbio, kurio metu specialistas siekia išsiaiškinti, koks yra nekilnojamojo turto vertinimo tikslas. Taip pat susitikimo metu siekiama gauti visus reikalingus dokumentus, kurių gali prireikti šiam procesui. Tiek pokalbis, tiek dokumentų perdavimas gali vykti ir nuotoliniu būdu, jei klientas pageidauja.
Gavęs reikiamą informaciją, specialistas gali pradėti vykdyti nekilnojamojo turto vertinimą. Nekilnojamojo turto vertinimo metu turtas apžiūrimas tiek iš išorės, tiek iš vidaus. Sekantis žingsnis - turto identifikavimas, kurio metu tikrinami nuosavybės dokumentai ir nekilnojamo turto vertinimo ataskaitos ruošimas.
Pagrindiniai etapai:
- Konsultacija su vertintoju.
- Dokumentų pateikimas ir analizė.
- Objekto apžiūra ir įvertinimas.
- Ataskaitos parengimas.
Kuo anksčiau pateiksite vertintojui reikiamus dokumentus, tuo greičiau jis galės pradėti juos analizuoti. Bet kurio proceso metu klientas gali susisiekti su vertintoju ir užduoti jam rūpimus klausimus. Vertintojo darbas yra ne tik atlikti vertinimo procesą ir pateikti ataskaitą klientui, bet ir užtikrinti, kad klientui neliks jokių klausimų, susijusių su šiuo etapu. Klausimai kilti gali ne tik proceso metu, bet ir apžvelgus ataskaitą.
Dokumentai reikalingi turto vertinimui
Pirmiausiai, atsižvelgiant į vertinamo turto tipą yra nustatoma, kokių dokumentų reikės turto vertinimui. Sekantis žingsnis - turto apžiūra. Šiame etape yra apžiūrimas ir nufotografuojamas vertinamas turtas. Nekilnojamojo turto vertinimo proceso sklandumui užtikrinti, labai svarbu pasirūpinti reikiamais dokumentais. Svarbiausi dokumentai - identifikaciniai, iš kurių būtų galima nustatyti turto savininkus, turto dydį, išsidėstymą bei adresą. Jeigu yra vertinamas butas, svarbu turėti ir kadastrinių matavimų bylą.
Turto Vertinimo Trukmė
Ataskaitos paruošimas užtrunka nuo 2-4 d.d priklausomai nuo vertinamo turto apimties, vertinimo tikslo ir sudėtingumo. Taip pat, būna atvejų, kai turto vertinimui reikalingi dokumentai yra netvarkingi, neregistruoti ar pamesti. Tokiu atveju jų suradimas ar sudarymas gali trukti iki 20d.
Profesionalaus Turto Vertinimo Svarba
Turto vertinimą gali atlikti ir profesionalūs turto vertintojai. NT brokeriai retai kada patys vertina turtą, tačiau paprastai turime nemažai partnerių, kurie tuo užsiima. Brokeris visada pasakys, kiek realiai galite gauti ir kur gali kilti problemų parduodant NT brangiau, nei rinkos vertė.
Iškyla klausimas: ar turto vertinimą galiu atlikti pats? Taip, tačiau turto vertinimas, atliktas profesionalų, užtikrins kuo maksimalesnį ir objektyvų tikslumą vertinant svarbiausius kriterijus. Kaip ir minėjau, turėkite omenyje, kad savarankiškas turto vertinimas gali būti klaidingas ir nustačius per didelę turto kainą, tai gali atbaidyti pirkėjus. Kitu atveju, nustačius per žemą turto kainą, sandoris Jums gali būti nenaudingas.
Profesionalus turto vertės nustatymas yra viena iš esminių sklandaus priverstinio skolos išieškojimo proceso sąlygų. Laiku investavus į turto vertinimo ekspertizę reikšmingai sumažinama vėlesnių teisminių ginčų ir bylinėjimosi išlaidų rizika.
Klausimai, Užduodami Ekspertams
Nuo ekspertams užduodamų klausimų priklauso atlikto ekspertinio tyrimo (ekspertizės) naudingumas, ekspertinio tyrimo (ekspertizės) paslaugos kaina, išsamumas bei įrodomoji vertė bylai. Klausimuose nurodyti konkretų tiriamąjį laikotarpį (metai, mėnuo, diena), kurio dokumentus reikia ištirti, arba konkrečios aplinkybės. Klausimuose nurodoma konkreti data, jei pagal klausimo formuluotę ji reikalinga. Pvz. Kas buvo įmonės X debitoriai ? Kam įmonė buvo skolinga ? Klausimuose nurodyti subjektą, kurio veikla bus tiriama, t. y. Klausimai turi būti kiek tik įmanoma konkretesni atsižvelgiant į ginčo pagrindą ir dalyką t. y. ekspertui pavesti tirti tik tas aplinkybes, kurios reikalingos tiesai nustatyti konkrečiame ginče.
Klausimai turi būti išskirtinai įžvalgūs. Klausimų įžvalgumas ir teismo eksperto atlikto tyrimo išsamumas yra tiesiogiai susijęs su atlikto ekspertinio tyrimo įrodomąja verte byloje.
Nekilnojamojo turto vertinimas imant paskolą
Dažnai naujakuriams, įsirenginėjantiems neseniai įsigytą būstą, yra aktualu kuo greičiau padidinti būsto vertę tam, kad būtų išmokėti pinigai iš banko. Svarbiausia suprasti, kad vertintojas rengdamas ataskaitą vadovaujasi tuo, kokius darbus mato atliktus bute bei objektyviais vertinimo ir vertės apskaičiavimo metodais.
Tačiau turto vertintojai gali vertinti tik tuos darbus, kurie jau yra atlikti - sudėtos grindys, nudažytos sienos, išvedžiota elektra ir t.t. Pasitaiko, kad savininkai įsigiję butą iš karto susiperka visas reikalingas medžiagas ir darbams nebelieka lėšų. Tuomet kviečia turto vertintoją, rodo įsigytas medžiagas ir prašo pagal tai padidinti būsto vertę. Tačiau dar nesudėtos medžiagos - kilnojamas turtas, kurį galima bet kada atnešti ar išnešti, ir jos nėra vertinamos. Taigi, daug praktiškiau - pirkti tokias medžiagas ir tiek, kiek reikia tuo metu vykdomiems darbams.
Butas su daline apdaila
Visų pirma, su pardavėju pasirašomoje sutartyje turi būti nurodyta, ar perkamas butas yra pilnai įrengtas, ar su daline apdaila. Jeigu perkamas butas yra su daline apdaila, turi būti pridėtas atliktų darbų aprašymas. Pavyzdžiui, vienas pardavėjas gali parduoti butą su tik pastatytomis sienomis, kitas - su pastatytomis ir nutinkuotomis sienomis, kurias pirkėjui tereikės nusidažyti norima spalva ir t.t. Visa tai turi būti aprašyta su pardavėju pasirašomoje pirkimo - pardavimo sutartyje.
Vertei įtakos turi ir naudojamos apdailos medžiagos - kuo medžiagos kokybiškesnės ir ilgaamžiškesnės, tuo daugiau vertės butui suteikia. Vertintojas galbūt nematys skirtumo tarp to, kurios firmos laminatą nuspręsite dėti namuose, bet atkreips dėmesį, ar grindys - linoleumas, ar natūralaus medžio parketas.
Turto Vertinimo Principai
Vertintojai, atlikdami turto vertinimą yra įpareigoti laikytis minėtų principų, taip pat nepažeisti Turto arba verslo vertintojų profesinės etikos kodekso, patvirtinto Lietuvos Respublikos finansų ministro 2012-04-27 įsakymu.
Patarimai
Nekilnojamojo turto vertinimas apima ne tik analitinį mąstymą, bet ir rinkos padėties supratimą. Todėl svarbu rinktis patyrusius specialistus, kurie gebėtų nešališkai ir tiksliai įvertinti turtą. Turto būklė, vieta ir rinkos sąlygos turi didelę įtaką vertei.
Nekilnojamojo turto vertinimas - nepaprastai įdomi ir dinamiška sritis, kurios subtilybėms perprasti reikia laiko. Vienas iš kertinių NT brokerio darbo principų - išsiaiškinti individualius kliento poreikius, nes tik tuomet galima pasiūlyti jam tinkamiausią objekto pardavimo, įsigijimo arba nuomos planą.