Būsto (buto ar namo su sklypu) nuomos sutartis - tai dviejų šalių sandoris, kuomet viena šalis perduoda kitai šaliai valdyti ir naudoti nekilnojamojo turto objektą už sąlyginai nedidelį (paprastai apie pusę procento objekto vertės) mokestį per mėnesį. Be abejo, abiem sandorio šalims būtina tokį susitarimą užfiksuoti ir aprašyti.
Vis dar pasitaiko atvejų, kai šalys vengdamos mokesčių valstybei ar dėl klaidingų įsitikinimų nesudaro nuomos sutarties, tačiau nuoma vyksta. Sutartys turi būti sudaromos raštiškai. Rašytinės būsto nuomos sutarties sudarymas leidžia išvengti galimų ginčų tarp nuomotojo ir nuomininko, arba, jiems kilus - juos išspręsti žymiai paprasčiau. Vis dar pasitaiko atvejų, kuomet nuomos sutartis sudaroma žodiškai. Taip gali būti, tačiau rašytinė nuomos sutartis padės išvengti ginčų. Be to, teisės aktų tvarka ilgesnė nei 1 metų nuomos sutartis privalo būti rašytinė.
Sutartis privalo būti sudaryta valstybine kalba. Tačiau esant poreikiui, pavyzdžiui, nuomojant butą užsieniečiui, sutartis gali būti sudaroma ir kitomis kalbomis. Nuomos sutartis gali būti sudaryta ir patvirtinta notaro arba sudaroma be notaro (didžioji dalis nuomos sutarčių netvirtinamos notaro). Taip pat šios sutartys gali būti užregistruotos Registrų centre. Paprastai to reikia norint deklaruoti gyvenamąją vietą ar apsaugoti savo interesus prieš trečiąsias šalis. Nuomininkas gali deklaruoti savo gyvenamąją vietą nuomojamame bute ar name tik gavęs savininko sutikimą.
Svarbiausi nuomos sutarties punktai
Į ką svarbu atkreipti dėmesį pasirašant nuomos sutartį? Kuo išsamesnė ir pilnesnė sutartis, tuo mažiau erdvės interpretacijoms ar nesusipratimams.
Advokatė D. Stakvilevičiūtė paaiškino, į kokias nuomos sutarties vietas dėmesį atkreipti yra būtina. Pasak specialistės, visais atvejais, kai šalys sudaro nuomos sutartį, joms yra patariama padaryti namų darbus. Kitaip tariant, sako advokatė, šalims svarbu įsivardinti, ko jos tikisi iš šios sutarties ir kokios turėtų būti esminės nuomos sutarties sąlygos. „Kai šalis gali aiškiai įvardinti sąlygas, tada galima jas apsirašyti sutartyje tam, kad tai, kas asmeniui yra svarbu, ir būtų aprašyta, o ne įsivaizduoti, kad taip yra“, - pataria advokatė. Specialistė tęsia, jog sudarant nuomos sutartį, abi šalys turėtų ją nuosekliai perskaityti ir patikrinti visas sutartyje nurodytas aplinkybes. Pavyzdžiui, sako advokatė, nuomininkas turėtų įsitikinti, ar būstą nuomojanti šalis tikrai jį turi.
Pagrindiniai punktai, kuriuos reikėtų įtraukti į nuomos sutartį:
- Šalių identifikavimas: Nuomos sutartyje būtina nurodyti nuomotojo ir nuomininko vardus, pavardes, asmens kodus ir kontaktinius duomenis.
- Nuomos objektas: D. Stakvilevičiūtė paaiškina, kodėl nuomos sutartyje būtina atkreipti dėmesį į nuomos objektą. Pasak specialistės, to nepadarius, tarp sutarties šalių gali kilti nemažų ginčų.
- Nuomos kaina ir mokėjimo tvarka: Nurodyti nuomos kainą. Aptarti ir kitus mokėjimus (mokesčius valstybei, komunalinius mokesčius), mokėjimo formą (grynais ar pavedimu) ir periodiškumą (paprastai tai mėnesinis mokestis). Pasibaigus nuomos terminui, nuomos kaina gali būti peržiūrima ir keičiama.
- Komunalinių mokesčių mokėjimo tvarka: Nuomos sutartyje būtina nurodyti kas bus atsakingas už komunalinių mokesčių sumokėjimą, t.y. pats nuomininkas, ar nuomotojas.
- Užstatas (depozitas): Nurodyti nuomos užstatą (depozitą).
- Nuomos terminas: Nurodyti terminą, kuriam laikui turtas nuomojamas. Būna ir neterminuotų sutarčių, tačiau mes visada rekomenduojame apibrėžti nuomos laikotarpį. Aiškus baigtinis terminas leidžia tiek savininkui, tiek nuomininkui turėti aiškius rėmus laike, prognozuoti būsimus veiksmus.
- Turto perdavimo aktas: Taip pat prie sutarties įprastai pridedamas ir priėmimo-perdavimo aktas, kuriame raštiškai užfiksuojama perduodamo turto būklė (tvarkingas, išvalytas ir pan.), inventorius, užfiksuojami skaitliukų parodymai, aprašomi defektai ir kt.
Dar geriau, jei padaromos turto nuotraukos (fotofiksacija) ir pridedamos prie priėmimo-perdavimo akto. Tai padeda išvengti interpretacijų bei nesusipratimų nuomos termino pabaigoje. Tokiu atveju labai gelbsti būsto perdavimo metu daroma buto ar namo būklės fotofiksacija. Tada visoms šalims nekyla klausimų, kas ir kaip atrodė perdavimo metu ir kaip yra dabar - turtą grąžinant.
Svarbu! Pasak specialistės, nuomos sutartyje yra labai svarbus pats nuomos objektas. Labai dažnai susiklosto situacijų, kai asmenys įsivaizduoja, kad tam tikrose patalpose bus galima vykdyti tam tikrą veiklą, galvoja, kad galės pakeisti patalpų paskirtį, o tada tarp šalių prasideda ginčai.
Remontas ir gedimai
Kieno pareiga atlikti kapitalinį ir einamąjį remontą? Esant poreikiui, kapitalinį remontą turi atlikti savininkas. Paprastai tai apima esmines buto ar viso pastato konstrukcijas (stogą, sienas, pamatus, langus ar inžinerinius įrengimus). Smulkų remontą gali atlikti ir nuomininkas, ir nuomotojas, priklausomai nuo susitarimo ir nuo to, kodėl atsirado tokio remonto poreikis.
Kaip sprendžiami nesutarimai tarp nuomininko ir nuomotojo, pvz., sugedus buitinei technikai? Dažnas klausimas būna, kas turi dengti sugedusios buitinės technikos remonto ar keitimo nauja įranga išlaidas. Bendra taisyklė yra tokia - jei buitinė technika sugedo dėl senumo, tuomet išlaidas kompensuoja nuomotojas, tačiau jei sugedo dėl netinkamo naudojimo - be abejo, kompensuoja nuomininkas.
Turto draudimas
Nuomininkui svarbu pasidomėti, ar nuomojamas būstas ir jame esantis turtas (baldai, buitinė technika, kt.) yra apdrausti.
Nuomos sutarties išviešinimas
Kaip laidoje „Delfi diena“ pasakojo advokatė D. Stakvilevičiūtė, tiek nuomotojams, tiek nuomininkams reikėtų prisiminti, jog sudarius nuomos sutartį, labai svarbu ją užregistruoti. Pasak specialistės, tai galima padaryti Registrų centre, o iniciatyvos užregistruoti sutartį gali imtis abi sandorio pusės. Advokatė taip pat paaiškino, dėl kokių priežasčių yra svarbu užregistruoti sudarytą nuomos sutartį.
„Sutartį užregistruoti svarbu tam, kad kiti asmenys žinotų, jog turtą valdo kitas asmuo. Toks išviešinimas yra naudingas ir pačiam nuomotojui, nes jis, esant kažkokiai nelaimei, pavyzdžiui, nuomininkui sukėlus gaisrą, atsakytų prieš trečiuosius asmenis, o jei sutartis išviešinta, jau atsakytų pats nuomininkas“, - paaiškina D. Stakvilevičiūtė. Ji tęsia, jog užregistravus nuomos sutartį, trečiosios šalys žino, kad turtas yra išnuomotas, todėl nuomotojas negali elgtis nesąžiningai.
Pavyzdžiui, sako advokatė, nuomotojas negali to paties būsto išnuomoti kitiems asmenims ar pažeisti nuomininko interesus bandydamas nutraukti sutartį anksčiau laiko.
Nepageidaujami nuomininkai
Kaip anksčiau Delfi sakė „Ober-haus“ Senamiesčio biuro vadovas Marius Čiualda, veiksnys, kuris dažniausiai užkerta kelią išsinuomoti būstą, yra augintiniai. Pasak specialisto, nuomotojams nepatinka ir gyventojai su mažais vaikais. „Yra ir tokių, kurie nenori rūkančių, pasiteirauja, ar nuomininkas turi žalingų įpročių, tačiau šiais laikais jau yra įvairių rūkymo priemonių, tai sugaudyti labai sudėtinga. Idealiu atveju tokių nuomininkų nepageidauja, bet nuomotojas deda saugiklius į sutartį, kad jeigu sužinotų tokius faktus, sutartis gali būti nutraukiama arba reikalaujama nuostolių kompensavimo“, - teigia M. Čiulada.
Pašnekovas papildo, kad nuomotojai savo būstą gali neįleisti gyventojų, turinčių žalingų įpročių, nepriimtinas politines pažiūras, pavyzdžiui, dėl karo Ukrainoje, ar tų gyventojų, kurie yra nemokūs.
Nuomininko patikimumas: Savininkams rekomenduojama patikrinti būsimo nuomininko mokumą.
Mokesčiai
Kadangi nuomojate savo turtą ir už tai gaunate nuolatines pajamas, esate traktuojamas kaip savarankiškai dirbantis žmogus. Ne, jūs verslo nevykdote, tačiau dirbate savarankiškai. Dėl to valstybei reikia susimokėti mokesčius.
Yra du būdai tai padaryti:
- Pagal verslo liudijimą. Tai yra fiksuotas metinis mokestis.
- 15 proc. GPM. Gyventojų pajamų mokestis yra 15 proc. nuo gautų pajamų.
Verslo liudijimo kainos didžiuosiuose miestuose:
- Vilniuje - 684 eurai
- Kaune - 520 eurai
- Klaipėdoje - 209 eurai
Jei neapibrėžiama savivaldybė, kaina yra fiksuota 684 eurai. Visos savivaldybės mokestį nustato pačios, tad mokesčiai rajone ir didmiestyje yra skirtingi.
Svarbu! Jei Vilniaus mieste nuomojate vienam fiziniam asmeniui visus metus ir gaunate stabilias pajamas, didesnes, nei 4650 eurų (po 380 eur. per mėnesį), labiau apsimoka verslo liudijimas. Jei per metus iš nuomos gaunate mažiau, nei 4650 eurų pajamų, tada labiau apsimoka mokėti GPM.