Anksčiau ar vėliau, beveik kiekvienas asmuo susiduria su tam tikromis paskolomis. Kai kurie skolina kitiems, o daliai prireikia pinigų iš artimųjų arba kreditorių. Be jokios abejonės, neretai skiriasi ir norimos sumos. Pavyzdžiui, didesnės paskolos beveik visuomet susijusios su didesnių garantijų reikalavimu. Kitu atveju, vyrauja rizika, jog pinigų grąžinti asmuo neišgalės. Tad, kartais paskola įkeičiant turtą tampa geriausia išeitimi. Kita vertus, jeigu kalbama apie mažesnes sumas, hipotekos dažniausiai neprireikia. Visgi, jei pirmą kartą susidūrėte su šia sąvoka, greičiausiai kyla klausimas - kas apskritai tai yra?
Hipoteka yra nekilnojamojo turto užstatas, kuris naudojamas kaip garantija paskolai gauti. Tai reiškia, kad jei paskolos gavėjas nesugeba grąžinti skolos, bankas ar kitas finansinis įstaiga turi teisę parduoti užstatą, kad padengtų nuostolius. Hipotekos reikšmė yra labai svarbi tiek paskolos davėjams, tiek gavėjams, nes ji užtikrina abiejų pusių saugumą. Pagal Lietuvos teisės aktus, hipoteka gali būti įregistruota ne tik ant būsto, bet ir ant kitų nekilnojamojo turto objektų, pavyzdžiui, žemės sklypų ar komercinių patalpų.
Iš esmės, šia sąvoka apibūdinamas turto įkeitimas, kuris užtikrintų finansinių įsipareigojimų vykdymą. Paprasčiau tariant, imant didesnę paskolą, kreditoriams reikia garantijų, jog iš tiesų galėsite ją atiduoti. Tačiau, čia vyrauja vienas itin svarbus niuansas. Įkeistas turtas neatitenka kreditoriui, todėl vis dar išlaikote teisę juo naudotis. Bet kokiu atveju, imant kiek didesnę paskolą, kartais vienintele išeitimi tampa būtent hipoteka.
Hipoteka - tai esamo ar būsimo skolinio įsipareigojimo įvykdymą užtikrinantis nekilnojamojo daikto įkeitimas, kai įkeistas daiktas neperduodamas kreditoriui. Hipotekos objektas kreditoriui nėra perduodamas, todėl skolininkas arba įkeisto daikto savininkas gali juo naudotis. Netgi nekilnojamąjį daiktą perleidus, kreditoriaus padėtis dėl to neblogėja, nes hipoteka seka paskui daiktą.
Hipoteka: Privalumai ir Trūkumai
Hipoteka pasižymi nemenka privalumų gausa. Kita vertus, pastaroji taip pat turi keletą trūkumų:
- Galite naudotis įkeistu turtu.
- Sutarus su kreditoriumi, įkeistą daiktą galima perleisti kitiems.
- Įmanoma pasinaudoti svetimo daikto hipoteka. Tai idealus variantas tiems, kurie neturi sukaupę turto, atitinkančio įkeičiamą sumą. Tokiu atveju, vienas asmuo moka skolą ir prisiima su tuo susijusias atsakomybes.
Kita vertus, hipoteka taip pat turi keletą trūkumų:
- Pirmiausiai, reikėtų nepamiršti, jog kartu su paskola yra mokamos ir palūkanos. Taigi, neretai grąžinama suma tampa gerokai didesnė, nei įkeisto turto vertė.
- Be to, hipoteka apriboja kai kurias nuosavybės savininko teises. Tad, nors ir galite naudotis savo turtu, nebeturite pilnos laisvės bei kontrolės.
Papildomi hipotekos privalumai:
- Galimybė įsigyti nekilnojamąjį turtą.
- Ilgas grąžinimo terminas.
- Teisinė apsauga.
- Galimybė refinansuoti paskolą.
Hipotekos Rūšys
Yra keletas pagrindinių hipotekos rūšių, kurios skiriasi pagal paskirtį ir sąlygas.
DISKUSIJA. SKAITMENINIS PASAULIS BE ILIUZIJŲ: KAIP ATPAŽINTI RIZIKAS IR APSISAUGOTI?
- Nekilnojamojo turto hipoteka: Tai labiausiai paplitusi hipotekos forma. Tai specifinė hipotekos ršis, kai įkeičiamas tik nekilnojamasis turtas. Tai gali būti butas, namas, komercinės patalpos ar žemės sklypas. Ji dažnai naudojama būsto paskoloms, kai pats būstas tampa užstatu. Ši rūšis ypač populiari tarp asmenų, kurie planuoja įsigyti būstą arba refinansuoti esamą paskolą.
- Maksimali hipoteka: Leidžia kreditoriui reikalauti visos skolos padengimo, jei skolininkas nesilaiko sutarties sąlygų. Ji naudinga kreditoriui, nes suteikia daugiau garantijų. Pavyzdžiui, jeigu skolininkas susiduria su finansiniais sunkumais ir negali vykdyti savo įsipareigojimų, maksimalioji hipoteka suteikia galimybę kreditoriui lengviau susigrąžinti suteiktus pinigus.
- Sutartinė hipoteka: Tai populiariausia hipotekos forma. Sutartinė hipoteka yra sudaroma tarp dviejų šalių (dažniausiai privataus asmens ir įmonės), kuomet skolininkas ir kreditorius sudaro susitarimą dėl turto įkeitimo be banko dalyvavimo. Ši hipotekos forma yra mažiau reguliuojama, todėl reikalauja didesnio pasitikėjimo tarp šalių. Sutartinė hipoteka paprastai naudojama perkant nekilnojamąjį turtą ar skolinantis didesnes sumas.
Pagal atsiradimo prigimtį hipoteka gali būti priverstinė ir sutartinė.
- Priverstinė hipoteka atsiranda įstatymo arba teismo sprendimo pagrindu garantuoti reikalavimams, kylantiems iš mokestinių bei valstybinio socialinio draudimo teisinių santykių, t. p. susijusiems su statinių statyba ar rekonstrukcija arba teismo pripažintiems tenkintinais turtiniams reikalavimams įvykdyti ir kitais Civiliniame kodekse nustatytais atvejais.
- Sutartinė hipoteka atsiranda hipotekos sandorio ar įkeičiamojo daikto savininko vienašalio pareiškimo pagrindu (pareikštinė hipoteka). Ji gali būti įmonės, paprastoji, jungtinė, svetimo daikto, maksimalioji, bendroji ir sąlyginė.
Taip pat egzistuoja:
- Įmonės hipoteka - įmonės kaip nekilnojamojo turto įkeitimas.
- Paprastoji hipoteka - vieno konkretaus nuosavybės teise priklausomo nekilnojamojo daikto įkeitimas norint apsaugoti vieno konkretaus įsipareigojimo įvykdymą.
- Jungtinė hipoteka - kelių nuosavybės teise priklausomų nekilnojamųjų daiktų įkeitimas vienu metu norint apsaugoti vieno konkretaus įsipareigojimo įvykdymą.
- Svetimo daikto hipoteka - nuosavybės teise priklausomo nekilnojamojo daikto įkeitimas norint apsaugoti kito asmens skolinio įsipareigojimo įvykdymą.
- Maksimalioji hipoteka - nekilnojamojo daikto įkeitimas, kai susitariama tik dėl maksimalios įkeičiamu daiktu apsaugomų įsipareigojimų sumos.
- Bendroji hipoteka - kelių atskiriems savininkams priklausomų nekilnojamųjų daiktų įkeitimas norint apsaugoti vieną skolinį įsipareigojimą.
- Sąlyginė hipoteka - kai susitariama, kad hipoteka įsigalios nuo sutartyje numatytos sąlygos įvykdymo momento arba kad ji galios tik iki to momento, kol bus vykdoma sutartyje numatyta sąlyga.
Hipotekos Kaina: Kas Įeina?
Labai dažnai yra užduodamas klausimas: “Kiek kainuoja hipoteka?”. Vidutiniškai, hipotekos sudarymo kaina gali siekti nuo 300 iki 1000 eurų, priklausomai nuo konkrečios situacijos.
Į hipotekos kainą įeina:
- Palūkanos. Tai yra pagrindinė hipotekos kainos dalis.
- Valstybiniai mokesčiai.
- Sutarties keitimo mokestis.
- Palūkanų išlaidos.
- Baudos už vėlavimą.
- Refinansavimo mokesčiai.
Svarbu paminėti, jog su hipoteka susijusius reikalus neretai tvarko notaras. Dažniausiai, jeigu įkeičiamo turto vertė yra iki 220 000 eurų, pastarasis gauna iki 0,25% nuo objekto vertės, tačiau ne daugiau nei 120 eurų. Be to, reikėtų nepamiršti pridėti 21% PVM.
Hipotekos Registravimas ir Išregistravimas
Kaip jau minėjome kiek anksčiau, imant didesnę paskolą, kreditoriams reikia kokio nors patvirtinimo, jog pinigus iš tiesų grąžinsite. Būtent čia pasitarnauja nekilnojamojo turto hipoteka. Nors dažniausiai ši naudojama kuriant teisinį santykį su banku, kartais pastaroji gali praversti ir fizinių asmenų susitarimuose. Be jokios abejonės, šis variantas pasitaiko kiek rečiau. Dauguma žmonių tarpusavyje stengiasi susitarti be jokių papildomų sąlygų. Kita vertus, neretai tai sukelia tik daugiau problemų, ypatingai tuomet, jeigu pasiskolinęs asmuo pinigų negrąžina. Žinoma, tokiu atveju taip pat egzistuoja įvairių išeičių. Viena iš jų - tai skolos pardavimas.
Registruojant hipoteką, pirmiausiai yra patvirtinamos nuosavybės teisės ir patikrinamos draudimo sąlygos. Visą šią procedūrą atlieka notaras. Įkeistas daiktas turi būti tokios kokybės, kad pastarąjį būtų galima parduoti varžytinėse. Be jokios abejonės, tai nutinka tik tuo atveju, jeigu pinigų negrąžinate sutartu laiku.
Dažnai žmonėms kyla klausimas: „Per kiek laiko yra nuimama hipoteka?“. Šis klausimas yra svarbus būtent tiems, kurie planuoja parduoti savo nekilnojamąjį turtą arba refinansuoti savo turimą paskolą. Hipotekos pabaiga priklauso nuo paskolos sutarties. Kai paskola visiškai išmokama, galima kreiptis į notarą dėl hipotekos išregistravimo.
Kita vertus, viskam pasibaigus, hipoteka turi būti išregistruota. Jei to nepadarysite, o pinigus jau atidavėte, vis tiek bus laikoma, kad turtas dar yra įkeistas. Hipoteka dažniausiai išregistruojama tuomet, kai yra įvykdomas numatytas susitarimas. Kita vertus, kartais ši pasibaigia skolininko arba kreditoriaus reikalavimu. Pastarasis gali užbaigti susitarimą hipotekos atsisakydamas arba parduodamas įkeistą turtą varžytinėse.
Alternatyvūs Finansavimo Būdai
Jei dėl vienokių ar kitokių priežasčių nenorite ar negalite naudotis hipoteka, verta apsvarstyti keletą alternatyvių finansavimo būdų.
- Lizingas: Yra populiari alternatyva hipotekai, leidžianti naudotis nekilnojamuoju turtu, tačiau jį visiškai įsigyti tik po tam tikro laikotarpio.
- Asmeninės santaupos arba paskola iš artimųjų: Jeigu turite pakankamai santaupų arba galimybę pasiskolinti iš šeimos narių ar artimų draugų, galite finansuoti nekilnojamojo turto pirkimą be paskolų institucijų tarpininkavimo.
- Kreditas arba vartojimo paskola: Kai kuriais atvejais galima pasinaudoti kreditu arba vartojimo paskola, kurios gali suteikti finansavimą be būtinybės įkeisti nekilnojamąjį turtą.
- Investavimas į nekilnojamojo turto fondus (REITs): Vietoj individualaus nekilnojamojo turto pirkimo, galite svarstyti investavimą į nekilnojamojo turto fondus.
Hipoteka yra svarbus finansinis instrumentas, kuris padeda įgyvendinti svajones apie nuosavą būstą ar kitą nekilnojamąjį turtą. Žinodami, kas yra hipoteka, kokios yra jos rūšys ir kaip apskaičiuojama hipotekos kaina, galėsite priimti pagrįstus sprendimus. Jei turite papildomų klausimų arba norite gauti asmeninę konsultaciją, kreipkitės į Altero.lt specialistus.