Nekilnojamojo turto aktualumas Lietuvoje: apžvalga, tendencijos ir perspektyvos

Nekilnojamojo turto (NT) rinka Lietuvoje nuolat kinta, todėl svarbu nuolat sekti aktualijas ir tendencijas. Šiame straipsnyje aptariamas NT rinkos aktualumas Lietuvoje, įskaitant valstybės registrų ir notaro vaidmenį, būsto rinkos tendencijas, finansavimo aspektus ir industrinio NT sektoriaus augimą.

Valstybės registrų ir notaro vaidmuo NT rinkoje

Civilinės apyvartos objektais dažniausiai būna nekilnojamieji daiktai, todėl svarbu aptarti pagrindinius registrus, kuriuose registruojami nekilnojamieji daiktai, daiktinės teisės į juos, šių teisių suvaržymai ir juridiniai faktai. Informacinės technologijos skatina el. visuomenės plėtrą ir prieigos prie informacijos apie nekilnojamąjį turtą elektroniniu būdu poreikį. Vienas iš pagrindinių informacinės visuomenės plėtros prioritetų - užtikrinti elektroninės demokratijos kūrimąsi.

Lietuvos Respublikos Valstybės registrų įstatymas nustato valstybės registrų steigimo, tvarkymo, naudojimo ir panaikinimo tvarką, taip pat už jų atnaujinimą atsakingų institucijų teises ir pareigas jų vartotojams. LR CK vartojamas terminas viešasis registras, kurio tikslas viešumas, kuris yra teisinio tikrumo prielaida. Valstybės registrų įstatymo 2 straipsnio 19 dalyje nurodyta, kad valstybės registras (kadastras) - teisinis, organizacinis, technologinis priemonių visuma, skirta registruoti įstatymų nustatytus registro objektus, rinkti, kaupti, apdoroti, sisteminti, saugoti bei teikti fiziniams ir juridiniams asmenims registruojamų objektų kiekybinius, kokybinius, geografinius ir kitus duomenis bei dokumentus.

Įstatymas įtvirtino principinę nuostatą, pagal kurią susijusius registrų duomenis draudžiama pakartotinai rinkti iš pirminis šaltinis. Tai reiškia, kad turi būti integruota registrų sistema, kuri leidžia registrams keistis duomenimis tarpusavyje ir nereikalauti iš duomenų teikėjo pakartotinai pateikti duomenis skirtingiems registrams. Valstybės registrų duomenys ir dokumentai yra vieši (išskyrus tam tikrus įstatymo nustatytus atvejus).

Įstatymai nustato skirtingus atitinkamų sandorių registravimo, viešumo reikalavimus. Vienais atvejais, juridiniai faktai registruojami informavimo, viešumo tikslu (vedybų sutartys), tuo tarpu kitais atvejais, registravimas lemia dokumento galiojimą (hipotekos sandoris). Duomenys duomenų gavėjams teikiami duomenų teikimo sutartyje nustatyta tvarka ir sąlygomis. Šiuo visus duomenų bazėje saugomus duomenis arba jų dalį.

Registrų integravimas gerina šalies informacinę infrastruktūrą, užtikrina geresnį valdymą ir keitimąsi duomenimis. Lietuvoje dalį pagrindinių Valstybės registrų tvarko VĮ Registrų centras. Įmonės tvarkomi kadastrai ir registrai yra visiškai integralūs. VĮ Registrų centras yra pasirengęs integruoti dar vieną pagrindinį valstybės registrą, kuris iki šiol yra atskirtas nuo kitų pagrindinių valstybės registrų - Gyventojų registrą.

Šiame darbe bus aptariamos notaro funkcijos, užtikrinant teisėtumą civiliniuose teisiniuose santykiuose, lyginant skirtingas teisines sistemas. Šiame skyriuje bus nagrinėjama Lietuvos teisinėje sistemoje veikianti lotynų notariato sistema, kuri savo veiklą pradėjo 1992 m. Lietuvos notariatas buvo vienas iš pirmųjų, kuris 1994 m. vasario 11 d. buvo priimtas į Tarptautinę lotynų notariato sąjungą (UINL). 2004 m. gegužės 1-ąją Lietuvos notariatas tapo tikruoju CNUE nariu.

Europos Sąjungos notariatai, išskyrus Portugalijos notariatą, pagal savo etinę ir ūkinę koncepciją veikia kaip laisvosios profesijos atstovai. Šios užtikrinti atitikti aukštiems etikos standartams. Už įstatymus ir kitus teisės aktus pažeidimus, padarytus atliekant notarinius veiksmus, notaras atsako kaip valstybės pareigūnas ir jam taikoma ne tik drausminė atsakomybė, bet ir baudžiamoji, civilinė atsakomybės.

Pagal Notariato įstatymo 16 straipsnį notaras atsako ne tik už paties notaro kaltais veiksmais padarytą žalą, bet ir notaro atsakomybė už žalą, kilusią dėl jo darbuotojų kaltės. Išaiškinamas fizinių ir juridinių asmens subjektines teises ir juridinius faktus, užtikrinti šių asmens ir valstybės teisėtus interesų apsaugą. Taigi lotynų notariato valstybėse notaro įgaliojimai, dalyvauti sudarant sandorius, leidžia kalbėti apie teisminę notaro funkciją, jo skirtį apsaugoti teisėtumą.

Anglosaksų notariato tipo valstybėse notaro patvirtinti dokumentai neturi prima facie galios. Anglosaksų notaras yra eliminuojamas iš dalyvavimo sudarant sandorius ar juos tvirtinant. Pripažįstama, kad lotynų tipo notariato valstybėse notaro veiklos sfera yra kur kas platesnė nei anglosaksų. Notariato įstatymo 26 straipsnis įgalioja notarą ne tik liudyti dokumentų nuorašus ir išrašus bei vertimų tikrumą, priimti jūrinius protestus ir protestuoti vekselius, bet ir išduoti paveldėjimo teisės liudijimus, nuosavybės teisės liudijimus, tvirtinti, kad fizinis asmuo yra gyvas ir yra tam tikroje vietovėje, priimti saugoti testamentus, priimti pinigus į depozitinę sąskaitą, tvirtinti juridinio asmens steigimo dokumentus ir įstatymų reikalavimams atitikimą bei galimybę registruoti juridinį asmenį ir pan.

Tuo tarpu anglosaksų tipo notariato valstybėse notaras įgaliotas tvirtinti tik juridinius faktus kaip: gimimo ir mirties data, tėvų, vaikų, brolių ar seserų, taip pat sutuoktinio vardus, vedybų ar skyrybų datas. Pagal Notariato įstatymo 1 straipsnį notaras užtikrina fizinių ir juridinių asmens teisių ir teisėtų interesų gynimą. Notaras remiasi ne tik šalių valia, įstatymų normomis, bet ir įvertina visas atliekamo notarinio veiksmo aplinkybes bei galimus padarinius.

Įstatymai numato, kad svarbiausi ir sudėtingiausi sandoriai turi būti notarinės formos, tai įpareigoja notarą, kad vykdydamas savo pareigas, privalo ne formaliai atlikti notarinius veiksmus, bet veikti taip, kad asmens teisėti interesai apsauga būtų užtikrinta realiai. Notarai atlieka viešo pobūdžio funkcijas, kurios turi teisines pasekmes ne tik notarinio veiksmo šalims, bet ir kitoms teisinėms institucijoms, tretiesiems asmenims ir apskritai visuomenei, bei gina valstybės interesus. LR CK notaro funkcijos civiliniuose teisiniuose santykiuose dar labiau išsiplėtė. Tai įgyvendinamas vieno langelio principas, suteikiant galimybę gauti visą reikalingą informaciją ir paslaugas vienoje vietoje. Nuosavybės teisės apsaugos užtikrinimas yra neatsiejamas nuo notariato institucijos.

Išskiriamas notaro, kaip vartotojų teisių apsaugos užtikrintojo, vaidmuo. Notaras vykdo valstybės deleguotas funkcijas, veikdamas valstybės vardu. Apie notarą galima kalbėti, tiek kaip apie duomenų teikėją, tiek kaip apie vartotoją, kuris siekdamas užtikrinti valstybės jam paskirtų funkcijų vykdymą, ekonominių santykių vystymąsi bei stabilumą rinkoje, naudoja valstybės registrų duomenis. Pagal Valstybės registrų įstatymą, registro duomenys teikėjas - asmuo, teikiantis registrui teisės aktų nustatytus duomenis ir dokumentus.

Notaro perduoti duomenys valstybės registrams vienais atvejais atlieka tik informavimo funkciją, o kitais tai yra pagrindas registruoti duomenis ir dokumentus valstybės registruose. Šiamas pranešimas (prašymas) ir elektroninis dokumentas bus pagrindas registruoti nuosavybės teises, juridinius asmenis, hipotekos (įkeitimo) sandorius. Notaro pareiga tikrinti valstybės registrų duomenis, perduoti duomenis valstybės registrams įtvirtinta daugelyje teisės aktų. Notariato įstatymas numato, jog notaras, patvirtinęs perleidimo sandorį per 24 valandas privalo pateikti duomenis apie patvirtintą sutartį viešo registro tvarkytojui. LR CK 5.32 straipsnis numato, kad notaras per tris darbo dienas privalo pranešti Centrinei hipotekos įstaigai apie patvirtintus, priimtus saugoti ar panaikintus testamentus.

Taip pat Centriniam hipotekos registrui notaras turi perduoti duomenis apie palikimo priėmimo faktą. Šiuos juridinius faktus įregistravus viešajame registre jie tampa prieinami vartotojams ir taip apsaugomos vartotojų teisės. Todėl galima pritarti S. Čaltauskienės (2002) teiginiui, jog „viešasis registras tikslas - viešumas, kuris yra teisinio tikrumo prielaida“. Tuo tarpu notaras - pagrindinė institucija, užtikrinanti teisėtumą civiliniuose teisiniuose santykiuose.

Kiekvienoje teisinėje valstybėje turi būti saugomos ir užtikrinamos asmens teisės ir teisėti interesai. Valstybės, siekdamos įgyvendinti šį tikslą, imasi įvairių teisinių priemonių. Notaro institucija yra viena svarbiausių teisinių institucijų, kurios pagrindinis uždavinys - teisėtumo civiliniuose teisiniuose santykiuose užtikrinimas. Notaras, atlikdamas valstybės jam pavestas funkcijas, naudoja kitas valstybės sukurtas teisines priemones. Viena iš jų - valstybės registrai, kurių teikiami duomenys padeda notarui tinkamai ir efektyviai įgyvendinti jam pavestus uždavinius, užtikrinant tiek sąžiningų šalių interesus, tiek apskritai sąžiningumo, viešumo principų įgyvendinimą civiliniuose teisiniuose santykiuose.

Pagrindiniai valstybės registrai ir jų tikslai

Valstybės registrai atlieka svarbų vaidmenį užtikrinant civilinės apyvartos skaidrumą ir apsaugant vartotojų teises. Štai pagrindiniai registrai ir jų tikslai:

Juridinių asmenų registras - vienas iš pagrindinių valstybės registrų, kuris kaupia, saugo, naudoja ir teikia duomenis ir dokumentus apie juridinius asmenis, jų filialus ir atstovybes, užsienio juridinių asmens ir kitų organizacijų filialus ir atstovybes. Juridinių asmenų registro, pradėjusio veikti nuo 2004 m. sausio 1 d., veiklą reglamentuoja Europos Sąjungos (toliau ES) direktyvos, LR CK, Juridinių asmens registro įstatymas, Juridinių asmens registro nuostatai ir kiti teisės aktai.

Būsto rinkos tendencijos Lietuvoje

Po kelerius metus trukusio Lietuvos NT rinkos sąstingio, stebimas vis spartesnis jos atsigavimas. Lietuvos banko duomenimis, skaičiuojant pirmus devynis metų mėnesius, naujai išduotų būsto paskolų suma augo šiek tiek daugiau nei penktadaliu - nuo 1,48 mlrd. eurų 2023 m. iki 1,77 mlrd. eurų šiemet. Tuo tarpu lyginant trečiąjį šių ir praėjusių metų ketvirčius, augimas jau siekia beveik 50 proc.: nuo 413,2 mln. eurų 2023-aisiais iki 615,3 mln. eurų trečiąjį šių metų ketvirtį.

Registrų centras taip pat skelbia, jog trečiąjį šių metų ketvirtį, palyginti su tuo pačiu 2023 m. laikotarpiu, Vilniuje butų pardavimai išaugo 8 proc. Panevėžyje butų parduota 6 proc. daugiau, o kituose didmiesčiuose fiksuotas dar didesnis augimas: Kaune - 9 proc., Klaipėdoje - 18 proc., o Šiauliuose - net 24 proc. Visoje Lietuvoje spalį buvo sudaryti 3185 butų pardavimo sandoriai - tai aukščiausias rodiklis nuo pat 2021 m. pabaigos, kai gruodžio mėnesį buvo parduota 3,7 tūkst. butų.

Tačiau nemaža dalis žmonių naujo būsto įsigyti neskuba, o pagrindine to priežastimi įvardija vis dar pernelyg aukštą NT kainą. Kompanijos „Spinter tyrimai“ atliktos apklausos duomenimis, šiek tiek mažiau nei du trečdaliai, arba 63 proc. respondentų pareiškė, jog būsto įsigijimą yra nukėlę į ateitį būtent dėl aukštos pageidaujamo būsto kainos. Net 85 proc. respondentų taip pat nurodė, jog kaina išlieka pagrindiniu veiksniu ir pasiryžus pirkti bei renkantis būstą.

Paprašyti įvardinti pagrindinius būsto pasirinkimo kriterijus iš kelių galimų, planuojantys jį įsigyti respondentai dažniausiai minėjo kainą (85 proc.), būsto vietą mieste (73 proc.) ir jo dydį (57 proc.). Mažiau nei pusei apklaustųjų taip pat svarbu jų naujojo būsto infrastruktūra (47 proc. apklausos dalyvių), patogus susisiekimas (42 proc.) ir gera kaimynystė (39 proc.). Mažiausiai žmonių dėmesį kreipia į būsto įrengimą ir jo statybos metus - šiuos kriterijus rinkosi atitinkamai 38 ir 37 proc. respondentų.

Iš apsisprendusiųjų įsigyti būstą artimiausiu metu, beveik pusė pirks butą (46 proc.). Šiek tiek daugiau nei trečdalis - 39 proc. - planuoja įsigyti namą, o vienas iš dešimties naujuosius savo namus kurs kotedže.

Butų rinka nuo 2011 m. Vilniaus miesto butų sektoriuje akivaizdžiai išsiskiria dvi esminės būsto grupės - tai senos bei naujos statybos butai. Naujos statybos būstas nuo 2012 metų pabrango apie 19% ir šiuo metu vidutinė kvadratinio metro kaina siekia apie 1593 Eur. Antrinėje rinkoje fiksuojamas ganėtinai stabilus kainų augimas, apie 4 proc. per metus, kas atsižvelgiant į infliaciją sudaro apie 1-2% metinį kainų prieaugį. Šiuo metu vidutinė kvadratinio metro kaina siekia apie 1390 Eur.

Antrinės rinkos pokyčius formuoja tiek naujesni, tiek senesni būstai; naujesnės statybos būsto kainos kyla sąlyginai greičiau nei, kad jau ne viena dešimtmetį skaičiuojančiuose senesnės statybos būstuose, kurių realus kainos pokytis per paskutinius keletą metų iš esmės buvo neigiamas, kam įtakos turi menkas jų energinis naudingumas, prastesnis estetinis vaizdas, senstanti jų gyventojų bendruomenė.

Naujos statybos privalumai ir trūkumai

Naujos statybos būstai dažnai yra patrauklus pasirinkimas dėl kelių priežasčių. Pirmiausia, jie užtikrina mažesnes priežiūros išlaidas ir aukštesnį komfortą dėl modernių statybos sprendimų. Tokie būstai dažniausiai išlaiko savo vertę ir rodo spartų vertės augimą, ypač esant gerai išvystytai infrastruktūrai ir paklausos potencialui.

Tuo tarpu senos statybos būstai, nors ir pigesni, dažnai reikalauja daugiau investicijų į renovaciją ir atnaujinimą. Tačiau, jei investicija atliekama strategiškai, įsigijus būstą gerai išvystytame rajone su augančiu potencialu, senas būstas gali tapti pelninga investicija.

Renkantis būstą sau svarbūs ne tik skaičiai, bet ir kasdienis jausmas. Ar norisi gaminti vakarienę žiūrint į vakarinę saulę? Ar vaikų darželis pasiekiamas pėsčiomis? Ar yra žalia erdvė pasivaikščiojimui? Kai būstas perkamas sau, sprendimas tampa labai asmeniškas. Čia negalioja vien grąžos skaičiavimai ar rinkos ciklų prognozės - svarbiausia, kaip jausiesi toje vietoje kasdien.

Žmonės būstą vidutiniškai keičia kas 7 metus. Analizuojant ilgesnį laikotarpį, būsto kaip turto vertė linkusi augti: pavyzdžiui, 2 kambarių butas, kurio kaina šiandien siekia apie 160 tūkst. Eur, per 7 metus gali pabrangti iki 210 tūkst. Eur. Tokiu atveju būsto keitimas tampa logiška progresija, leidžiančia palaipsniui kaupti kapitalą.

Finansavimo aspektai

Apie 60 proc. būsto pirkėjų Lietuvoje įsigyja turtą su paskola. Todėl pirmasis svarbus aspektas - finansavimas. Palūkanų normos daro reikšmingą įtaką įperkamumui. Pavyzdžiui, esant 3,8 proc. metinei palūkanų normai, 900 Eur mėnesinė įmoka leidžia įsigyti būstą už maždaug 230 tūkst. Eur. Tačiau, jei palūkanos siekia 5,8 proc., įperkamumas sumažėja iki maždaug 180 tūkst.

Skaičiuodami vertiname, kad banko palūkanos sudaro apie 1,5 proc., likusi dalis - 6 mėn. Lietuvos banko atsakingo skolinimo nuostatai nurodo, kad finansiniai įsipareigojimai per mėnesį negali viršyti 40 proc. pajamų. Norint sužinoti, kiek maksimaliai galima skirti paskolos įmokoms, reikia savo mėnesio pajamas padauginti iš 0,4.

Jei pardavus būstą bus uždirbamas pelnas, nuo jo gali tekti mokėti 15 proc. gyventojų pajamų mokestį (GPM), jei turtas parduodamas per mažiau nei 10 metų nuo įsigijimo.

Industrinio NT rinka Lietuvoje

Industrinio nekilnojamojo turto (NT) segmentas Lietuvoje įgauna vis didesnę brandą, o jo svarba bendroje NT rinkoje pastaraisiais metais auga, teigia tarptautinės nekilnojamojo turto konsultacijų bendrovės „Newsec“ ekspertai. Anot jų, šio tipo turtas iš siauros komercinio NT nišos per gan trumpą laiką išaugo į sektorių, kuris domina tiek vystytojus, tiek investuotojus. Numatoma, kad iki 2023 metų pabaigos šiame segmente bus pasiūlyta beveik 340 tūkst. kv. m ploto patalpų.

NT konsultacijų bendrovės „Newsec“ industrinio NT segmento vadovas Vytis Kapočius pasakoja, kad vystytojai pastaraisiais metais vis dažniau domisi industriniu NT ir ieško paklausių nišų šioje srityje, taip siekdamos išplėsti ir diversifikuoti savo turto portfelį.

Visgi pasiūla vis dar nespėja paskui sparčiai didėjančią paklausą. Iš visų trijų Baltijos šalių sostinių sandėliavimo patalpų vakansija (laisvų patalpų dalis) Vilniuje yra žemiausia - 2021 m. gruodžio pabaigoje ji siekė vos 1,5 proc.

Šiuo metu industrinio NT plėtotojams iššūkius kelia ir infliacija - fiksuojama, kad išaugo ne tik statybinių medžiagų kaštai, tačiau patraukliose lokacijose esančių komercinių sklypų kainos kai kur pabrango net iki 40 proc. per metus.

„Newsec“ duomenimis, iki 2023 m. planuojama, kad Lietuvoje industrinio NT rinka pasipildys mažiausiai bent 338 tūkst. kv. m ploto. Duris atvers tokie projektai kaip „Darnu Group“ Vilniaus verslo parkas, „Sirin Development“ J55 projektas Gariūnuose, „Transekspedicija Invest“ logistikos parko Galinės k. plėtros etapai.

tags: #nekilnojamas #turtas #jo #aktualumas