Nekilnojamojo turto pardavimas reikalauja nemažai žinių, laiko ir pastangų. Turint omenyje didelę nekilnojamojo turto vertę, skubėjimas ir klaidos pardavimo procese gali brangiai kainuoti. Aptarkime, kokie dokumentai parduodant butą yra reikalingi ir kokie kiti svarbūs buto pardavimo aspektai.
Pirmieji žingsniai: pasiruošimas pardavimui
Prieš pradedant pardavimo procesą, svarbu atsakyti į keletą klausimų:
- Per kiek laiko norėtumėte parduoti?
- Ar pasiruošę jau rytoj pasirašyti pirkimo-pardavimo sutartį, jei bus pirkėjas?
- Ar galite laukti pirkėjo daugiau nei 3 mėnesius? Metus?
- Jei yra bendrasavininkų, ar jie sutiks parduoti už jums tinkamą kainą?
- Ar būstas nėra įkeistas, areštuotas? Ar nėra teisminių ginčų? Ar nėra kitų apribojimų?
- Ar tvarkingi būsto dokumentai? Ar atlikti kadastriniai matavimai (sklypams)?
Dokumentai, kurių reikia parduodant butą
Dokumentai, kurių reikia parduodant butą - išties svarbi viso sandorio dalis. Norint parduoti butą, visų pirma reikėtų įsitikinti, ar tikrai galite jį parduoti, ar turite visus sandoriui reikalingus dokumentus, ar gausite notaro leidimą butą parduoti (jei turite nepilnamečių vaikų). Kai žinosite, kad visi reikiami dokumentai yra tvarkingi - jausitės žymiai labiau pasitikintys savimi šiame procese.
Pateikiame sąrašą:
- Galiojantis asmens tapatybės dokumentas;
- Turto įgijimo dokumentas, kurio pagrindu Jūs įgijote turtą (pirkimo-pardavimo sutartis / paveldėjimo teisės liudijimas / dovanojimo sutartis / teismo sprendimas ir pan.);
- Buto kadastrinių matavimų byla, kurioje yra buto planas ir kiti namo techniniai duomenys;
- VĮ Registrų centro išrašas;
- Svarbus įstatymų atnaujinimas nuo 2023 m. sausio - jei turite nepilnamečių vaikų ir parduodamas butas yra vienintelis šeimos nekilnojamasis turtas - notaro leidimas butą parduoti;
- Jei butas yra įkeistas kredito įstaigai - kreditoriaus leidimas parduoti.
- Sklypo planas (jei butui ar pastatui priklauso ir sklypas);
- Jei butas priklauso keliems bendraturčiams - sandoryje turės dalyvauti ir kiti bendraturčiai, sutinkantys su parduodama kaina. Jiems taip pat būtini galiojantys asmens tapatybės dokumentai;
- Jei parduodate Jums priklausančią buto dalį - notarui turėsite pateikti kitų bendraturčių atsisakymus pirkti Jūsų turtą;
- Jei esate susituokęs - sutuoktinio sutikimas parduoti;
- Jei esate išsituokęs - ištuokos liudijimas ir teismo sprendimas dėl turto padalijimo. Jei tokio sprendimo nebuvo - buvusio sutuoktinio sutikimas parduoti;
- Energetinio naudingumo sertifikatas, kurį įprastai užsako notaras;
- Namo administratoriaus arba namo bendrijos (jei namas turi bendriją) pažyma apie tai, kad neturite skolų;
- Jei namas yra renovuotas ir mokate renovacijos kreditą dalimis - bus reikalinga pažyma apie renovacijos kredito likutį, kurį perims Jūsų buto pirkėjas. Galimas susitarimas ir kitoks - kad Jūs pilnai padengiate renovacijos kredito likutį.
Tai yra bendrinių dokumentų sąrašas, kurie reikalingi standartinėse situacijose. Jei situacija keblesnė, pvz., butas yra areštuotas antstolių, turi uzufruktą ar priklauso nepilnamečiam asmeniui - bus reikalingi papildomi dokumentai buto pardavimui. Tik didelę patirtį turintis NT brokeris atsakys tiksliai, kokių dokumentų reikia parduodant Jūsų butą.
Pasiruoškite dokumentus iš anksto, kad atsiradus Jūsų buto pirkėjui, galėtume sklandžiai pereiti prie preliminarios pirkimo - pardavimo sutarties pasirašymo.
Kaina: kaip nustatyti teisingą vertę?
Kaip nustatysite kainą? Kokia kaina turėtų būti jūsų nuomone? Kaip palyginsite kainas internete? Kokios yra realios sandorių kainos už panašius objektus, panašioje vietoje? Ar atsiras pirkėjas, norintis sumokėti jūsų prašomą kainą? Daugelio objektų kainos interneto portaluose neatitinka realybės. Nurodyta kaina gali būti iki 50 proc. didesnė už rinkos kainą.
NT brokeris nustato kainas, remdamasis realiais sandoriais, registrų centro duomenų baze.
Buto kainos nustatymas - vienas svarbiausių žingsnių buto pardavimo procese. Tam, kad būtų lengviau, išsitirkite panašius rinkoje esančius pasiūlymus. Palyginkite butus panašius į Jūsų butą. Taip susidarysite nuomonę apie galimą Jūsų buto kainą. Tikslesnę kainą Jums galėtų įvardinti nekilnojamojo turto vertintojas arba NT brokeris. Šie specialistai remiasi savo patirtimi bei jau įvykusiais sandoriais.
Jei nusistatysite per mažą kainą - prarasite dalį savo pajamų. Jei per didelę - padėsite greičiau parduoti konkuruojančius butus. Kaip parduoti butą, kai jau startavote su per didele kaina ir turite mažai susidomėjusių interesantų? Tokiu atveju, reikėtų buto kurį laiką nebereklamuoti kaip parduodamo, po to padaryti naujas buto nuotraukas bei pateikti kaip naują objektą, tik jau su realia kaina.
Pirkėjų paieška ir būsto pristatymas
Kokias priemones naudosite pirkėjų paieškai? Skelbsite internete? Ar tai pakankama? NT brokeriai turi daugiau priemonių: pasikeitimas informacija su kitais brokeriais, turinčiais pirkėjų jūsų būstui. Kaip patraukliai pristatyti būstą internete?
Aruodas.lt yra apie 50 000 skelbimų. Kodėl pirkėjas turėtų atkreipti dėmesį į jūsų skelbimą? Kaip paruošti objektą, kad jis būtų patrauklus pirkėjui?
Kaip paruošti butą pardavimui?
Butą prieš pardavimą reikia paruošti fotografavimui. Sutvarkykite ir papuoškite savo namus bei atlikite profesionalią fotosesiją. Kad sudomintumėte potencialius pirkėjus - Jūsų butas turi būti pateiktas estetiškai gražiai. Bendras estetinis vaizdas Jūsų norimą kainą gali padidinti arba sumažinti. Kai turėsite atrinktas geriausias buto bei namo aplinkos nuotraukas, tuomet galite pradėti butą reklamuoti, kaip parduodamą.
Ar žinote, į ką pirkėjai atkreipia dėmesį? Kaip ir ką fotografuoti? Kaip apdoroti nuotraukas? Kokia tvarka sudėti nuotraukas? Ko reikėtų nefotografuoti? Ar turite tinkamą techniką? Kuo jūsų būstas ypatingas? Kokią informaciją pateikti? Jei informacijos yra per daug - sulauksite mažiau skambučių.
Bendravimas su pirkėjais ir derybos
Kaip atsiliepti? Kaip atsakyti į keblius pirkėjų klausimus? Kaip patikrinti, ar pirkėjo ketinimai yra rimti, ar jis tik smalsus „turistas“? Kaip suplanuoti apžiūras? Kaip paruošti objektą apžiūrai? Kaip padidinti konkurenciją tarp pirkėjų? Didėjant konkurencijai, pirkėjas greičiau priima sprendimą.
Kaip įvertinti, ar pirkėjui patiko būstas - patyrę pirkėjai slepia savo emocijas ir reakcijas. Pirkėjui jūsų būstas gali būti jau 20-tas apžiūrėtas per 2 savaites. Kaip gauti pirkėjo kainos pasiūlymą? Kaip įvertinti, ar pirkėjas gali pirkti? Kaip apginsite savo kainą? Kaip įvertinsite pirkėjo pasiūlymą? Dažniausiai ne vien kaina yra svarbu, kokios yra kitos sąlygos? Atsiskaitymo terminai ir forma, išsikraustymo terminai, kokie baldai paliekami, notarų mokesčiai.
NT brokeris turi didesnę derybų patirtį, turi daugiau informacijos apie rinkos kainas, žino, kokios papildomos sąlygos, padės surasti abiems pusėms tinkamą sprendimą. NT brokeris vertina pasiūlymus objektyviai, o ne emocionaliai. Ar žinote, kada reikia nutraukti derybas su pirkėju?
Pirkimo-pardavimo sutartis ir atsiskaitymas
Sveikiname! Jau nemažai pasiekta! Pirkėjo veiksmai: suderinti su banku visas sąlygas, gauti teismo leidimą, jei yra nepilnamečių vaikų.
Pas Notarą pasirašoma pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis, kurioje numatomas tikslus atsiskaitymo būdas ir grafikas. Jei finansuoja bankas, iki atsiskaitymo gali praeiti apie 30 dienų. Dažniausiai sutariama, kad buvę šeimininkai išsikels per 2-4 savaites.
NT brokerio paslaugos: ar verta?
Kiek kainuoja NT brokerio paslaugos parduodant butą?
Buto pardavimas su NT brokeriu Jums kainuos apie 2 - 4 proc. nuo faktinės pardavimo kainos.
Jei norimo parduoti turto vertė mažesnė nei 100 000 Eur, tuomet brokerio paslaugų kaina bus fiksuota suma, nepriklausanti nuo turto kainos.
Jei norimo parduoti turto vertė didesnė nei 200 000 Eur, tuomet brokerio paslaugų kaina bus 2 - 2,5 proc. nuo faktinės pardavimo kainos.
Paslaugų kaina aptariama kiekvienu atveju individualiai, įvertinus situacijos ir būsimo sandorio sudėtingumą.
Šį mokestį sumokėti turėsite tuomet, kai bus sėkmingai sudarytas sandoris ir gausite pilną atsiskaitymą už parduotą Jūsų turtą.
Ką gausite pasirinkę NT brokerį?
- Viso ilgo buto pardavimo proceso metu Jus lydės didžiulę patirtį turintis profesionalas.
- Konkrečiai Jūsų buto pardavimui bus sukurtas ir taikomas marketingo veiksmų planas.
- NT brokeris investuoja savo laiką ir pinigines lėšas į Jūsų objekto pardavimo procesą.
- Šis žmogus viso buto pardavimo proceso metu nuolatos su Jumis bendraus ir palaikys ryšį.
- Brokeris parengs visus pardavimo sandoriui reikiamus dokumentus ir kartu su Jumis dalyvaus sandoryje bei buto perdavime pirkėjui.
Įkeisto būsto pardavimas
Nekilnojamojo turto pirkimas dažnai finansuojamas banko paskola, todėl nemaža dalis būstų yra įkeisti bankui kaip paskolos grąžinimo garantija. Dėl šios priežasties parduodant tokį turtą kyla klausimas: ar galima jį parduoti, jei jis vis dar įkeistas bankui?
Trumpas atsakymas - taip, bet procesas turi tam tikras specifines sąlygas, kurių reikia laikytis.
Veiksmai parduodant įkeistą būstą:
- Kreipkitės į savo banką. Pirmas žingsnis - kreiptis į banką, kuriame būstas įkeistas, ir informuoti apie planus parduoti turtą.
- Banko leidimo gavimas. Bankas išduoda oficialų leidimą parduoti turtą. Leidime nurodomos svarbios sąlygos, tokios kaip: Paskolos likutis, kurį reikia padengti iš pardavimo pajamų, Mokėjimo tvarka, Galimas naujas įkeitimas.
- Pirkėjo apmokėjimas ir paskolos grąžinimas. Įprastai pirkėjas dalį arba visą būsto kainą perveda tiesiai bankui, kad būtų padengtas paskolos likutis.
Svarbūs aspektai ir dažniausios problemosa:
- Pardavimo suma mažesnė už paskolos likutį: Tokiu atveju pardavėjas turi grąžinti likusią paskolos dalį iš savo lėšų arba derėtis su banku dėl galimos skolų restruktūrizacijos.
- Pirkėjo sprendimas finansuoti pirkimą paskola: Tokiu atveju gali prireikti papildomų veiksmų koordinuojant abiejų bankų reikalavimus.
- Tinkamo pirkėjo paieška: Įkeisto turto pardavimas gali užtrukti ilgiau, nes reikia rasti pirkėją, kuris sutinka su banko sąlygomis ir procedūromis.
tags: #kokie #veiksmai #parduodant #buta