Kokių dokumentų reikia parduodant butą Lietuvoje?

Parduodant butą Lietuvoje, svarbu turėti visus reikalingus dokumentus, kad sandoris būtų teisėtas, sklandus ir be netikėtumų. Dažnai žmonės žino, kaip atrodo pats pardavimo procesas, tačiau susiduria su klausimu: „O kokių dokumentų iš tikrųjų reikia?“. Šiame straipsnyje aptarsime, kokie dokumentai yra reikalingi buto pardavimui, kad visas procesas būtų sklandus ir be netikėtumų.

Reikalingi dokumentai parduodant butą

Dokumentai, kurių reikia parduodant butą - išties svarbi viso sandorio dalis. Norint parduoti butą, visų pirma reikėtų įsitikinti, ar tikrai galite jį parduoti, ar turite visus sandoriui reikalingus dokumentus, ar gausite notaro leidimą butą parduoti (jei turite nepilnamečių vaikų). Kai žinosite, kad visi reikiami dokumentai yra tvarkingi - jausitės žymiai labiau pasitikintys savimi šiame procese.

Nekilnojamojo turto dokumentai itin svarbūs siekiant užtikrinti saugų ir sklandų sandorį bei įsitikinti, kad nekilnojamasis turtas atitinka visus teisės aktuose nustatytus reikalavimus.

Štai pagrindiniai dokumentai, kurie dažniausiai reikalingi parduodant butą Lietuvoje:

• Pirkimo-pardavimo sutartis: Tai oficialus dokumentas, kuriuo pirkėjas ir pardavėjas oficialiai sutinka dėl buto pardavimo sąlygų, kainos ir kitų svarbių aspektų. Sutartis turi būti sudaryta parašu ir patvirtinta notaro.
• Nekilnojamojo turto liudijimas: Tai dokumentas, patvirtinantis, kad turite teisę į nuosavybę arba teisę naudotis nekilnojamuoju turtu, kurį parduodate. Tai gali būti nekilnojamojo turto liudijimas, dokumentas iš Registrų centro ar kitas atitinkamas dokumentas, įrodantis jūsų teisę į turtą.
• Techninės būklės aktas: Šis dokumentas yra būtinas, norint oficialiai patvirtinti buto techninę būklę. Jis yra parengiamas nekilnojamojo turto vertintojo arba atitinkamo specialisto, kuris įvertina buto būklę, techninį atitikimą ir galimus trūkumus.
• Energetinio efektyvumo sertifikatas: Šis dokumentas patvirtina buto energetinį efektyvumą ir gali būti privalomas tam tikrais atvejais. Jis gali būti išduotas atlikus energetinio efektyvumo audito arba sertifikavimo procedūras.
• Grąžinimo įsipareigojimų akto kopija: Jei butas yra įsigytas iš statybos bendrovės ar kitos organizacijos, kuri yra prisiėmusi įsipareigojimus dėl statybos ar remonto, svarbu turėti grąžinimo įsipareigojimų akto kopiją.
• Kita dokumentacija: Papildomai gali būti reikalaujama kitų dokumentų, priklausomai nuo situacijos. Pavyzdžiui, jei butas yra įskaitomas į bendrovės turtą, gali būti reikalingi įstatinio fondo įrašai, bendrovės sutartys ir kt.

Svarbu prisiminti, kad šis sąrašas gali skirtis priklausomai nuo konkretaus sandorio ir teisinės situacijos.

Išsamus dokumentų sąrašas

Pateikiame išsamų dokumentų sąrašą, kuris gali būti reikalingas standartinėse situacijose:

• Turto įgijimo dokumentas, kurio pagrindu Jūs įgijote turtą (pirkimo-pardavimo sutartis / paveldėjimo teisės liudijimas / dovanojimo sutartis / teismo sprendimas ir pan.).
• Buto kadastrinių matavimų byla, kurioje yra buto planas ir kiti namo techniniai duomenys.
• Galiojantis asmens tapatybės dokumentas.
• VĮ Registrų centro išrašas.
• Jei turite nepilnamečių vaikų ir parduodamas butas yra vienintelis šeimos nekilnojamasis turtas - notaro leidimas butą parduoti. Tai svarbus reikalavimas galiojantis nuo 2023 m.
• Jei butas yra įkeistas kredito įstaigai - kreditoriaus leidimas parduoti.
• Sklypo planas (jei butui ar pastatui priklauso ir sklypas).
• Jei butas priklauso keliems bendraturčiams - sandoryje turės dalyvauti ir kiti bendraturčiai, sutinkantys su parduodama kaina. Jiems taip pat būtini galiojantys asmens tapatybės dokumentai.
• Jei parduodate Jums priklausančią buto dalį - notarui turėsite pateikti kitų bendraturčių atsisakymus pirkti Jūsų turtą.
• Jei esate susituokęs - sutuoktinio sutikimas parduoti.
• Jei esate išsituokęs - ištuokos liudijimas ir teismo sprendimas dėl turto padalijimo. Jei tokio sprendimo nebuvo - buvusio sutuoktinio sutikimas parduoti.
• Energetinio naudingumo sertifikatas, kurį įprastai užsako notaras. Nuo 2013m. Lietuvoje parduodant tiek butą tiek namą, būtina turėti ir energetinio naudingumo sertifikatą. Naujos statybos butams, šis sertifikatas dažniausiai jau yra paruoštas, tačiau jeigu jo neturite, jis gali būti užsakomas pas notarą.
• Namo administratoriaus arba namo bendrijos (jei namas turi bendriją) pažyma apie tai, kad neturite skolų.
• Jei namas yra renovuotas ir mokate renovacijos kreditą dalimis - bus reikalinga pažyma apie renovacijos kredito likutį, kurį perims Jūsų buto pirkėjas. Galimas susitarimas ir kitoks - kad Jūs pilnai padengiate renovacijos kredito likutį.

Tai yra bendrinių dokumentų sąrašas, kurie reikalingi standartinėse situacijose. Jei situacija keblesnė, pvz., butas yra areštuotas antstolių, turi uzufruktą ar priklauso nepilnamečiam asmeniui - bus reikalingi papildomi dokumentai buto pardavimui. Tik didelę patirtį turintis NT brokeris atsakys tiksliai, kokių dokumentų reikia parduodant Jūsų butą.

Pasiruoškite dokumentus iš anksto, kad atsiradus Jūsų buto pirkėjui, galėtume sklandžiai pereiti prie preliminarios pirkimo - pardavimo sutarties pasirašymo.

Kiti svarbūs dokumentai

Be pagrindinių dokumentų, gali prireikti ir kitų, priklausomai nuo situacijos:

• Sklypo planas (jei butui ar pastatui priklauso ir sklypas).
• Jei butas priklauso keliems bendraturčiams - sandoryje turės dalyvauti ir kiti bendraturčiai, sutinkantys su parduodama kaina. Jiems taip pat būtini galiojantys asmens tapatybės dokumentai.
• Jei parduodate Jums priklausančią buto dalį - notarui turėsite pateikti kitų bendraturčių atsisakymus pirkti Jūsų turtą.
• Jei esate susituokęs - sutuoktinio sutikimas parduoti. Net jeigu turtas buvo įsigytas prieš santuoką, šis sutikimas yra būtinas.
• Jei esate išsituokęs - ištuokos liudijimas ir teismo sprendimas dėl turto padalijimo. Jei tokio sprendimo nebuvo - buvusio sutuoktinio sutikimas parduoti.
• Energetinio naudingumo sertifikatas, kurį įprastai užsako notaras.
• Namo administratoriaus arba namo bendrijos (jei namas turi bendriją) pažyma apie tai, kad neturite skolų.
• Jei namas yra renovuotas ir mokate renovacijos kreditą dalimis - bus reikalinga pažyma apie renovacijos kredito likutį, kurį perims Jūsų buto pirkėjas. Galimas susitarimas ir kitoks - kad Jūs pilnai padengiate renovacijos kredito likutį.

Preliminari pirkimo-pardavimo sutartis

Radę patikusį nekilnojamojo turto objektą ir nusprendę jį pirkti, pasirašykite preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį su savininku. Preliminarioji pirkimo - pardavimo sutartis - bene vienas svarbiausių dokumentų raštu apibrėžiančių nekilnojamojo turto pardavėjo ir pirkėjo susitarimą. Šioje sutartyje svarbu numatyti visas susitarimo detales ir nepalikti vietos interpretacijoms.

Preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą - pagrindinę (notarinę) - sutartį. Preliminariąja sutartimi pirkėjas ir pardavėjas gali operatyviai fiksuoti savo įsipareigojimus ir susitarimo sąlygas, tai svarbu tam, kad viena iš šalių nepersigalvotų iki tol, kol yra ruošiama notarinė sutartis, gaunami įvairūs leidimai, sutikimai ir kt. dokumentai būtini notarinei sutarčiai sudaryti.

Taip pat preliminarioji sutartis yra ypatingai svarbi norint įsigyti nekilnojamąjį turtą, kuris dar nėra baigtas statyti arba išsirinkus pirkti turtą, kurio finansavimui bus imama paskola. Įsigyjant būstą, ypač be specialisto pagalbos, labai svarbu teisingai ir atidžiai sudaryti preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį bei nepamiršti esminių aspektų.

Esminiai punktai preliminarioje sutartyje

• Konkrečiai apibūdintas nekilnojamasis turtas.
• Nurodytos šalys (pirkėjas ir pardavėjas).
• Įsipareigojimas ateityje sudaryti pagrindinę nekilnojamojo turto pirkimo pardavimo sutartį.
• Terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti.
• Terminas, per kurį turi būti sudaryti pagrindinė sutartis (notaro tvirtinama).
• Nustatyti vienos iš šalių pareigą organizuoti pagrindinės sutarties pasirašymą.
• Nekilnojamojo turto kaina.
• Įsipareigojimas apmokėti kitas išlaidas (notaro, Registrų cento ir pan.).
• Įsipareigojimų, kuriuos pardavėjas privalo įvykdyti iki pagrindinės sutarties, nurodymas.
• Apmokėjimo sąlygos ir terminai.
• Visiško atsiskaitymo terminas.
• Nekilnojamojo turto perdavimo terminas ir pan.

Sutartyje galima susitarti ir dėl papildomų sąlygų, pvz., netesybų už sutarties neįvykdymą.

Atkreiptinas dėmesys, kad preliminari nekilnojamojo turto pirkimo pardavimo sutartis privalo būti rašytinė. Rašytinės sutarties formos nebuvimas daro sutartį negaliojančią.

Pasirašę preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį, galite kreiptis į notarą ir pasirašyti notaro patvirtintą pirkimo-pardavimo sutartį.

Pirmieji žingsniai prieš pardavimą

Prieš pradedant pardavimo procesą, svarbu atlikti kelis parengiamuosius veiksmus, kurie padės užtikrinti sklandų ir sėkmingą sandorį.

Dokumentų tvarkymas ir nuosavybės įrodymas

Parduodant butą, svarbu turėti visus tvarkingus nuosavybės dokumentus. Tai apima:

• Nuosavybės dokumentą (pirkimo-pardavimo sutartį, paveldėjimo teisės liudijimą ar kt.).
• Registrų centro išrašą apie nekilnojamąjį turtą.
• Butui svarbius planus, projektus bei kitą techninę dokumentaciją.

Jeigu trūksta dokumentų, kreipkitės į VĮ Registrų centrą (www.registrucentras.lt).

Buto būklės įvertinimas ir vertinimas

Rekomenduojama atlikti nepriklausomą turto vertinimą, kurį atlieka sertifikuoti vertintojai. Jų kontaktus rasite Lietuvos turto vertintojų asociacijos interneto svetainėje. Vertinimas padeda nustatyti realią rinkos kainą ir išvengti kainos lūkesčių neatitikimų.

Rinkos analizė ir kainos nustatymas

Prieš nustatant pardavimo kainą, atlikite savarankišką rinkos analizę:

• Peržiūrėkite skelbimus internete (pvz., www.aruodas.lt, www.domo.plius.lt) ir palyginkite panašių butų kainas toje pačioje vietovėje.
• Atkreipkite dėmesį į buto plotą, būklę, aukštą, namo statybos metus bei netoliese esančią infrastruktūrą (mokyklas, darželius, viešąjį transportą, parduotuves).
• Pasitarkite su nekilnojamojo turto brokeriais, kurie gerai išmano rinkos tendencijas ir gali padėti nustatyti konkurencingą, tačiau teisingą kainą.

Buto pardavimo procedūra ir formalumai

Pardavimo procesas apima kelis etapus, pradedant nuo preliminarios sutarties ir baigiant notarinio sandorio sudarymu.

Radus potencialų pirkėją, dažnai sudaroma preliminari pirkimo-pardavimo sutartis, kurioje aptariamos pagrindinės sąlygos:

• Pardavimo kaina.
• Terminai, per kuriuos bus sudaryta galutinė sutartis.
• Avansas (jei mokamas) ir jo grąžinimo (ar negrąžinimo) sąlygos.

Preliminari sutartis nėra privaloma, tačiau ji suteikia aiškumo ir garantiją abiem šalims.

Kodėl apžiūrėjus turtą nebūtinai iškart pasirašoma notarinė sutartis, o dar patartina sudaryti ir preliminariąją? Preliminariąja sutartimi pirkėjas ir pardavėjas gali operatyviai fiksuoti savo įsipareigojimus ir susitarimo sąlygas, tai svarbu tam, kad viena iš šalių nepersigalvotų iki tol, kol yra ruošiama notarinė sutartis, gaunami įvairūs leidimai, sutikimai ir kt. dokumentai būtini notarinei sutarčiai sudaryti.

Taip pat preliminarioji sutartis yra ypatingai svarbi norint įsigyti nekilnojamąjį turtą, kuris dar nėra baigtas statyti arba išsirinkus pirkti turtą, kurio finansavimui bus imama paskola. Įsigyjant būstą, ypač be specialisto pagalbos, labai svarbu teisingai ir atidžiai sudaryti preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį bei nepamiršti esminių aspektų.

Svarbūs aspektai sudarant preliminarią sutartį:

• Tikslumas: Sudarant sutartį būtinai nurodykite jos sudarymo datą, vietą ir tiksliai identifikuokite parduodamą turtą ir sandorio šalis: nurodykite vardus, pavardes, asmens kodus arba gimimo datas, turto adresą, unikalų (unikalius) numerį, tikslų plotą, kambarių skaičių, pastato statybos metus ir kt.
• Esminės sąlygos: Kaina ir mokėjimo terminai: Sutartyje tiksliai įvardinkite bendrą turto pardavimo kainą ir jei jos mokėjimas terminas bus išskaidytas atskirais mokėjimais - tikslius terminus ir šių mokėjimų dydžius.
• Trečiosios šalys: Sutartyje būtina nurodyti ir visus apsunkinimus, suvaržymus, apribojimus ar trečiųjų asmenų teises, interesus į turtą (pvz., sudaryta nuomos sutartis, turtas yra įkeistas kreditoriui, o galbūt turtas yra ginčo objektas teisme).

Svarbu yra tai, kad per numatytą laiką nesudarius notarinės pirkimo-pardavimo sutarties, kaltoji Šalis kitai Šaliai turi atlyginti nuostolius ir sumokėti baudą, kurios dydis paprastai sutampa su rankpinigiais. Nusimatykite tikslų terminą, iki kurio pardavėjas privalo perduoti turtą pirkėjui. Jis nebūtinai privalo sutapti su notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo diena.

Šis pirmasis mokėjimas įskaitomas į bendrą turto pardavimo kainą ir jo tikslas yra užfiksuoti, jog pirkėjas neatsitrauks ir nepersigalvos turtą pirkti, o pardavėjas neieškos kito pirkėjo ir parduos turtą pirkėjui už sutartą kainą.

Pvz., kaip elgtis, jei sutartyje buvo numatytas terminas perduoti turtą pirkėjui, bet jis vis dar nėra pilnai atsiskaitęs - ar jam reikia perduoti ar ne? O jei bet kuri iš Šalių vėluoja gauti reikalingus leidimus, tačiau savo ketinimų pirkti arba parduoti nekeičia, priešingai - atvirai juos deklaruoja? Ar sutartį kita Šalis gali nutraukti? O jei pirkėjas vėluoja sumokėti rankpinigius, tačiau preliminariąją sutartį yra pasirašęs - ar jis privalo mokėti baudą?

Notarinis patvirtinimas ir galutinė pirkimo-pardavimo sutartis

Lietuvoje nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis privalo būti patvirtinta notaro. Notaras:

• Patikrina pardavėjo ir pirkėjo tapatybes bei nuosavybės teisę į butą.
• Užtikrina, kad abi šalys suprastų sutarties turinį ir pasekmes.
• Patvirtina sandorį, kad jis įgytų teisinę galią.

Po notarinio patvirtinimo sutartis registruojama Registrų centre, o nuosavybės teisė pereina pirkėjui.

Atsiskaitymas dažniausiai vyksta bankiniu pavedimu į pardavėjo sąskaitą. Jei pirkėjas butą perka su būsto paskola, bankas paprastai perveda lėšas tiesiogiai notaro nurodytoje tvarkoje.

Mokesčiai parduodant butą

Parduodant butą, gali tekti mokėti tam tikrus mokesčius.

Pajamų mokestis nuo kapitalo prieaugio

Pardavus butą brangiau, nei jį įsigijote, gali tekti mokėti gyventojų pajamų mokestį (GPM). Tačiau yra išimčių:

• Jei butą turėjote ilgiau nei 10 metų, GPM mokėti nereikia.
• Jei butas buvo jūsų deklaruota gyvenamoji vieta tam tikrą laiką (pvz., bent 2 metus iki pardavimo), gali būti taikomos mokesčių lengvatos.

Nekilnojamojo turto mokestis (NTM)

Priklausomai nuo turimo nekilnojamojo turto vertės, gali tekti mokėti nekilnojamojo turto mokestį (NTM). Šis mokestis paprastai taikomas brangesniam nekilnojamajam turtui.

NT brokerio pagalba

NT paieška gali pasirūpinti pats pirkėjas, bet rekomenduotina tai pavesti šios srities specialistui - NT brokeriui, kuris atsižvelgdamas į pirkėjo poreikius suras ir pasiūlys geriausią variantą už priimtiniausią kainą. Suradus patinkantį NT ir apsisprendus dėl jo pirkimo rekomenduojamas NT vertinimas, kuris turėtų būti atliekamas prieš pasirašant preliminariąją sutartį.

Kiekvienas bankas turi jiems priimtinų vertintojų sąrašą, kurie NT vertinimo ataskaitą paprastai pateikia per 1-5 dienas. NT vertinimo ataskaitos preliminari kaina priklausomai nuo vertinamo turto tipo 300-600 Lt.

Nekilnojamojo turto pardavėjui gavus pinigus iš banko, jis turi nuvykti į notarų biurą ir patvirtinti apie tinkamą pirkėjo atsiskaitymą pagal sutartį. Pardavėjas turi kreiptis į notarą, kuris patvirtino pirkimo - pardavimo sutartį.

Notaras patvirtins visišką Jūsų įsipareigojimų įvykdymą pardavėjui ir išduos liudijimą. Šį liudijimą turite pateikti VĮ Registrų centrui, o liudijimo kopiją banko vadybininkui.

Kaip pasiruošti buto pardavimui?

Pasiruošimas parduoti butą apima ne tik fizinį turto paruošimą, bet ir visų reikalingų dokumentų surinkimą. Planuojate parduoti butą? Tuomet turite žinoti, kad buto pardavimas - procesas, kuriam reikalingas tam tikras pasiruošimas.

Nusprendus parduoti nekilnojamąjį turtą, labai svarbu pasiruošti pardavimo procesui. Pirmas žingsnis - dokumentai, reikalingi turto pardavimui. Pirmas dokumentas, be kurio pardavimo procesas negali prasidėti - pirkėjų ir pardavėjų galiojantys asmens dokumentai. Būtina pasirūpinti turto įsigijimo dokumentais. Jeigu turtas buvo įsigytas, būtina turėti pirkimo - pardavimo sutartį, nurodančią, kaip įsigijote turtą. Jeigu turtas buvo paveldėtas ar dovanotas, pasirūpinkite paveldėjimo dokumentais ar dovanojimo aktu, kurie yra patvirtinti notaro.

Štai keletas patarimų, kaip pasiruošti buto pardavimui:

• Nustatykite kainą: Pasinaudokite NT skaičiuokle arba pasitarkite su specialistais, kad nustatytumėte realią rinkos kainą.
• Parenkite dokumentus: Surinkite visus reikalingus dokumentus iš anksto, kad procesas būtų greitas ir sklandus.
• Sutvarkykite butą: Pasirūpinkite, kad butas būtų švarus ir tvarkingas, nes tai pritrauks daugiau potencialių pirkėjų.
• Dėmesys buto nuotraukoms ir skelbimui: Padarykite kokybiškas nuotraukas ir parašykite informatyvų skelbimą, kad pirkėjai sužinotų apie jūsų parduodamą butą.

Atminkite, kad kiekvienas buto pardavimo atvejis yra individualus, tad priklausomai nuo situacijos gali prireikti paruošti papildomus dokumentus. Tad prieš parduodant butą reikėtų gerai išanalizuoti konkrečią situaciją tam, kad pro akis nepraslystų nei vienas svarbus dokumentas, nes tik parengus visus dokumentus buto pardavimas bus greitas ir sklandus.

Jei nusprendėte, kad atėjo laikas parduoti savo namus, tinkamai pasiruoškite šiam svarbiam žingsniui, nes vėliau tikrai nepavyks išvengti papildomų rūpesčių, streso ir bemiegių naktų.

Dokumentų, reikalingų parduodant butą, sąrašas

Apibendrinant, štai pagrindinių dokumentų, kurių jums reikės parduodant butą, kontrolinis sąrašas:

Tik parengus visus dokumentus buto pardavimas bus greitas ir sklandus.

tags: #kokiu #pazymu #reikia #parduodant #buta